汪再興

“就像你千辛萬苦擁有了一段轟轟烈烈的愛情，好不容易迎來了一個盛大的婚宴，卻在最后洞房花燭夜的時候，累得不想做愛只想睡覺?！瘪T侖這樣形容他歷經7年才簽下世界上最具挑戰(zhàn)性的房地產項目——世貿中心1號樓租約的心情，他將在這里打造一個代表“商業(yè)中國”形象的高級會所式“中國中心”。現(xiàn)在這棟西半球最高的摩天大樓已經迎來第一批租戶，而馮侖仍在為“中國中心”裝修細節(jié)繼續(xù)奔波，“忒累了”。

美國時間11月3日，康泰納仕集團約175名主管魚貫走入位于紐約維西大街的世貿中心1號樓。這座因“9·11”恐怖襲擊被毀后重新建造的紐約世界貿易中心1號大樓在歷經13年的漫長爭吵和建設后重新開張。

這也讓本作為世貿中心1號樓最早租戶的馮侖錯失了成為首位入駐1號樓租戶的榮譽?！恫┛吞煜隆酚浾呙绹鴷r間11月8日上午來到世貿1號樓了解到，康泰納仕集團的財務和法務人員成為世貿1號樓最先入駐的租客，而“中國中心”需要明年底才正式開業(yè)。

當許多記者還在苦于如何突破層層安保一探世貿中心1號樓的內幕時，早在1個月前，馮侖已經將世貿中心1號樓的65層到69層整整5層辦公室走了個遍。

馮侖要將這5層樓打造成中國官員及富商與美國人交流的商務中心，專門接待來紐約市區(qū)的中資企業(yè)以及來自中國的官員，此前已經有不少政商界名人都慕名前來給馮侖捧場，馬蔚華、王石、朱新禮、陳東升等人都曾前來參觀，一些政府官員包括前國務院副總理曾培炎也親臨現(xiàn)場予以支持?！巴踔熊娺€說他會送我?guī)讞l漢白玉的條石來裝修中國中心?！瘪T侖高興地對《博客天下》說。

馮侖給這個會所性質的中心取了一個宏偉的名字，“中國中心”，這是一個有帝國強盛寓意的名字。為了在這座代表著自由意志的大樓上建立“中國中心”，馮侖經歷了唯利是圖的美國商人的單方面毀約、中國政府踢皮球般繁雜的批復程序、外國媒體的蓄意揣測等諸多困境。

馮侖將建造“中國中心”視作“人生極限”。在他印象中，自己飛紐約至少60次，開了不下1200小時的視頻會議，簽署的文件堆起來比身高還高，其中有一年身體持續(xù)發(fā)燒160多天也不敢懈怠。

為了打造“中國中心”，這位喜歡將商業(yè)和政治觀點巧妙融于男女關系段子里的地產大鱷，一面用多年從事地產行業(yè)積累下的高超談判技巧打通美國商界和媒體給他設置的關卡，一面又熟練運用十幾年體制內生涯習得的圓融，試圖在中國政治場域里爭取一些便利。

在7年漫長而焦灼的談判過程中，相對于難纏又精明的美國商人和美國媒體，一心要把中國人的生意做到世貿中心1號樓的馮侖更面臨著自己人的阻攔。馮侖說：“最難的當然是我們自己這方面，在體制管理上的一些障礙”。

11年過去，在世貿1號樓首家租戶進駐當天， 55歲的馮侖接受了《博客天下》記者采訪，他回顧自己艱難攀爬這棟高度為1776英尺（這一數(shù)字代表著《美國獨立宣言》簽署的年份）美國地標式建筑的過程。此時，他的腦海里不由得蹦出來一句話：“只要你能扛住，人的毅力真沒邊”。

狡猾的拉里

許多年前，馮侖對中國電影導演馮小剛說，自己想拍一個電影叫《自由塔》，用以講述人們如何通過一系列的艱難過程才攀登到自由的巔峰。當時他并不知道，自己會成為第一個登上“自由塔”的中國商人（世貿1號樓原稱為“自由塔”）。

“9·11”恐怖襲擊發(fā)生當天，馮侖在西安正準備和王石、寧高寧、周慶志等中國企業(yè)家開車去西部旅行。當晚，他接到了好朋友胡葆森從臺灣打來的電話：出事了。馮侖他們立刻打開電視機，看到世貿大樓被狠狠撞擊的畫面，集體沉默。

“9·11”發(fā)生后半年，世貿中心重建方案出來了，一個極有想象力的設計，遠看是展開了裙擺的自由女神，標志著美國自由精神不垮。第一次知道這個設計，是馮侖在北大上課時聽美國哥倫比亞大學一個教授說的，當時他就有一種沖動，想參與這個地球上最具挑戰(zhàn)性的房地產重建項目。

馮侖說，打造“中國中心”是他對房地產企業(yè)的一個夢想，不是為了海外布局。在中國房地產界，他以“地產思想家”聞名，相對于冷冰冰的財報盈利數(shù)字，馮侖說自己“更喜歡干一些有情懷的事情，最后順便把錢給賺了”。

第二年去美國哥倫比亞大學讀書時，馮侖找到了紐約合作組織，開始了漫長的談判。幾經周折，馮侖找到了掌握世貿中心經營權的猶太商人拉里·西爾維斯坦（Larry Silverstein）。

曾經有一位美國商人把馮侖帶到洛克菲勒中心附近，指著旁邊一棟幾千平米小樓對他說：“要不你把這里變成中國中心”，馮侖望著這座曾經被人簇擁觀摩的英國中心所在地，很堅定地say no，絲毫沒有掩飾自己“一開始就是奔著1號樓去的”。

接受《博客天下》采訪時，馮侖的“中國中心”版圖離不開現(xiàn)代、開放、包容、自信這幾個詞，他情緒激動甚至有些咳嗽，“位置和空間高度，我都希望在標志性建筑里面”。

但由于清理工程浩大繁重，彼時馮侖心中最理想的“中國中心”所在地——世貿中心1號樓還只是一片廢墟。這項清理工程幾乎是不分晝夜地進行，共耗資八億美元，歷時八個多月，共清理出16億噸的大廈碎片。

殘骸被清理掉后，圍繞世貿中心1號樓重建工作的“斗爭”就開始了。25個政府辦事處在預算、設計、安保甚至是建筑物的起名上，互不妥協(xié)，以致重建項目一拖再拖。

僵持的局面壓低了租金的價格，2003年下半年，馮侖來到紐約世貿中心。在世貿大廈廢墟現(xiàn)場，擁有新世貿中心99年經營權的猶太商人拉里告訴馮侖：“往上三百六十度看，你看到的天空都是我的?！笔潞篑T侖說，這句話觸動了他的征服欲。

拉里打量著眼前這位跨越太平洋來與他合作的中國商人，爽快地開出了一個不錯的價位。馮侖一口氣答應租下7號樓兩萬多平方米，一躍成了拉里最大的租戶，“就這樣把市場價格給抬起來了”。

“為什么當時簽約的是7號樓而不是1號樓？”馮侖告訴《博客天下》，當時有傳言1號樓被賦予了太多意義，重建的可能性不太大，他給自己支了個招“要不先在7號樓待著？將來等1號樓定了再轉過去”。

當所有人都以為簽約7號樓已經是“板上釘釘”的事情時，美國商人拉里又反悔了。

突生的變故始于2006年1月，世貿中心的市場預期租價開始上升，到6月底租價大概上升了23%。這一方面證明了馮侖的決策是正確的，但也增加了談判中拉里提高租價的砝碼。

讓馮侖措手不及的是，2006年，商人拉里提出了兩個關鍵要求：一是萬通地產要在10天內開具出4500萬美元的信用證，第二是港務局將對合同進行審批，這個時間需要60到90天。

信用證需要在中國的銀行開具，再由匯豐銀行作為轉讓行，最終送達業(yè)主手中，10天之內幾乎不可能完成。

這時候，馮侖腦海里有了不祥的預感。

馮侖回憶起當初與拉里見面時，拉里曾經詭異地提出過一個問題：“你告訴我，你們怎么批？你是民營企業(yè)，為什么還要批呢？”他回答說：“中國境外投資全要批?！崩镒屗媯€審批的路線圖出來。馮侖畫了半天，最后都沒敢給他，“因為太復雜了，光是畫個簡單的，都十幾道程序，怕他弄不懂”。

精明的猶太人拉里，根本不用去弄懂中國復雜的審批程序在商業(yè)和政治上有何玄機，他只需要從中發(fā)現(xiàn)問題就可以了。而拉里發(fā)現(xiàn)的恰恰是馮侖的軟肋——中國政府對民營企業(yè)海外投資超長的審核周期。

20天之后，經過中國6道以上程序批準的信用證終于緊急提交給美方。拉里卻認為萬通地產公司“錯報財務資源”，已經超過了約定時間，單方面提出了中止合同的要求。

事后，馮侖在自己所著的《馮侖：投標世貿重建七年記》一文中寫道，如果有人認為，在信用證和擔保上扯皮很沒有意思，那就是太不了解何為生意了。針對審批內容以及審批時間的嚴格只是表象，在這個牽強的否決理由背后，必然有更為深層的原因。

馮侖說，后來復盤整個商業(yè)談判過程后發(fā)現(xiàn)，他們忽略了一個極其重要的市場動態(tài)因素——房地產市場價格的上漲。

據(jù)馮侖講述，當時紐約市長及很多人都給拉里打電話，包括拉里私下的朋友，都幫馮侖說話，因為這對兩國的貿易有很大好處。但拉里對市長不僅不理，而且根本就不待見，最后干脆一甩手上了游艇，出去玩了。原因很簡單，這7天內房價又漲。

體制內外

“為什么會比約定時間晚10天？”馮侖告訴《博客天下》，中國民營企業(yè)去海外投資都需要政府審批，要經過7個部門。可是在紐約，拉里要做這件事，不需要任何人批。中美商人做生意遇到的不同境遇讓他心里“有些委屈”。

一向敢言的馮侖在他所著的《野蠻生長》一書中寫到，中國是系統(tǒng)低效，個人高效。該批的不批，不該批的瞎批，你個人必須勤奮晚上跑領導家才能搞定。這位中國的地產商人愛講段子，尤其喜歡用男女關系來闡述他對民營企業(yè)和政府關系的思考。類似“企業(yè)要做夜總會的處女”這種著名的段子就是出自馮侖之口。

馮侖深諳體制之道得益于他根正苗紅的經歷。15歲入團，20歲入黨，22歲進中央黨校，之后在政府機關工作近十年。

1991年，踩著鄧小平的經濟改革浪潮的潮頭，這位年輕的共產黨員與潘石屹、王功權、劉軍、王啟富、易小迪5個朋友一起冒險涉足房地產，組建了萬通地產，后來人們把他們稱為“萬通六君子”。

他向《博客天下》坦言，自己過去在機關里的一些工作經驗和閱歷，對他處理與政府關系時是有幫助的。“轉型時期的制度和決策都具有很多不確定性，只有了解到大家在體制內體制外不同的游戲規(guī)則，才能很好地溝通?！瘪T侖靠著這一套溝通技巧竭盡所能地“促成一些很困難的事情”。

盡管馮侖熟悉溝通之道，但2006年的他仍深陷這種奇怪體制給自己帶來的困擾。

他深刻對比建造“中國中心”，自己在中美所遭遇的不同境況?！懊看物w來美國，事情都很簡單。見見公司的會計師和律師，聽聽他們的意見，他們會提出各種可能性，你選擇其中的一種可能性，事兒就辦完了，簡單明了?！瘪T侖說。

“中國企業(yè)對外投資，內部審計之復雜，以及規(guī)定互相之否定，很糾結”。馮侖告訴《博客天下》，第一個困難就是審批時間周期長，“我們公司是在懷柔注冊的，要到紐約投資，得先給懷柔發(fā)改委立案審批才行，那你說懷柔人民要弄懂我們在紐約為啥要投資，需要一個理解過程。”

除去長時間等待批復，馮侖還經常需要在兩個部門之間來回“折騰”。為了拿到美方要求的信用證，馮侖面對的是兩個國有銀行，“兩個銀行都是部級單位，他們都坐不到一塊兒。因為按官場的游戲規(guī)則，究竟是你到他那兒，他到你那兒，都大有講究，大家都覺得自己是部級干部，誰都不肯屈駕”。

“所以說這是一種奇奇怪怪的體制”，馮侖又對《博客天下》重復了一遍。

這只是一樁生意

2008年，突如其來的一場金融危機解救了馮侖。

之前表現(xiàn)得并不缺錢的拉里，也選擇了以套現(xiàn)方式草草離場。這一次，馮侖和他的團隊早早地取得了信用證，提前一周到達紐約。為了萬無一失，談判前還放了一筆現(xiàn)金在紐約。

2009年3月26日，馮侖至今難忘，正式簽約那天美國東部地區(qū)普降暴雨。七年過去，“中國中心”終于進駐世界人民心中的“自由塔”，他這樣描述當時自己的心情：像射透陰霾天氣的一絲陽光，讓人感受到冬雪初融的溫暖和生機。

萬通順利成為1號樓的“頭號租戶”，租用面積為190810平方英尺，從建筑竣工（2013年下半年）開始計算，租期共計20年零9個月。

此前，因為世貿1號樓的特殊意義，美方提出了一個要求：該中心處于安全考慮，應該限制進入的人數(shù)。

這打亂了馮侖一開始對中國中心的設想。最初，馮侖希望將“中國中心”打造成一個供人參觀的游客中心，“去美國游玩，首選紐約。去紐約，一定會去世貿紀念遺址和新世貿中心?！毕拗迫藬?shù)這一要求讓他借助餐飲和住宿“賺外快”的設想徹底破滅。他給自己算了一筆賬：相當于每年損失500萬美元的收入。

馮侖決定轉型，將自己的客戶變?yōu)椤爸髁麟p向高端人群”，以“會員制”凝聚客戶。他希望，“中國中心”作為一個高級會所能夠給來美國尋找資本和技術合作的中國商人和官員服務。

現(xiàn)在位于66層的“中國中心”私人俱樂部，馮侖旨在打造“在亞洲以外最高境界、最高水準的中式餐飲”。他打趣地說自己不玩“劇透”，但還是忍不住對《博客天下》說了一些餐飲細節(jié)。

因為世貿1號樓做中餐對安全的要求非常高，設計師專門為這一層的廚房留了一個通道，包括每一口鍋的位置、灶臺的口徑，火焰高度都有嚴格限制?！爸袊诉@掂大勺我覺得夠嗆”，為了達到國際標準，他特地請來了新加坡同樂集團及名廚李國緯幫忙。

“中國中心”更夠為中國官員提供怎樣的服務？馮侖毫不遲疑地回答：“能夠提供一個符合八項規(guī)定的很好的服務”。他透露，官員們需要的服務可以提前預訂，一定級別的領導會有安全上的要求?！霸谟布蛙浖紩紤]到”，他還補充，“一些政府部門也對一些技術上的問題提供了支持”。

有媒體質疑馮侖，說他在一座悲情建筑里開一個“名利場”不太妥當。但在他看來，1號樓是一個特別的商務和文化空間?！拔覀儚纳馍蟻碚f，只要有人需要這樣的空間，我們就去發(fā)展、運作、管理”。

在漫長的談判過程中，更有外媒將“中國中心”進駐1號樓解讀為“五星紅旗插在了紐約上空”，多年來往與中美生意場上的馮侖對這種說法付之一笑，這位愛說段子的商人的回應是，“中國中心”是“中美共同對抗恐怖主義的象征”，是“中國經貿橋梁窗口”。

站在“中國中心”，最容易看到的就是自由女神和帝國大廈。馮侖經常凝視著這兩個“特別紐約的東西”，想到過往的歷史，想到整個美國曲折發(fā)展的過程?！白鳛橐粋€中國人，站在這樣一個地方，我總想到中國和世界的一些聯(lián)系”。

有趣的是，在一次聚會上，紐約一位副市長調侃馮侖，說在紐約過去兩百年歷史上，哪個國家在這里建立中心，未來哪個國家就強大了。很巧的是，繼英國中心、美國洛克菲勒中心、日本中心后，紐約迎來了“中國中心”。

這位早年就與體制和權力做過自由主義訣別的民營商人以半開玩笑的態(tài)度回答，“這只是一樁生意，希望你們預言成真?！?/p>