張秋艷，張 偉

（葛洲壩集團(tuán)第六工程有限公司，昆明 650000）

進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)人民生活水平得到了大幅度提升，人們對(duì)居住的需求已經(jīng)告別了改革開放之初的簡(jiǎn)單數(shù)量要求，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)椴町愋?、多樣化、功能性、智能化的需要，這樣的形式就需要我們進(jìn)行合理的房屋建設(shè)和改造，使其更加適合新時(shí)期人民群眾生產(chǎn)和生活中對(duì)住房的各類需要。舊房屋維修、改造和管理是當(dāng)前一項(xiàng)具有實(shí)際意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值的重要工作，老舊房屋存在著面積狹小、設(shè)計(jì)思想落后、結(jié)構(gòu)不合理和樣式不新穎等綜合性問題，因此，必須立足于人民群眾的切實(shí)需要，以規(guī)范的管理手段、有效的維修、科學(xué)的改造，將舊房屋改造成結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀大方、功能現(xiàn)代、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的新型建筑，充分發(fā)揮出舊房屋的各類潛在價(jià)值。

1 舊房屋維修管理的要點(diǎn)

1.1 舊房屋維修的周期

舊房屋維修周期一般以房屋的不同部位來確定維修周期，舊房屋維修一般圍繞屋面排水、水泥砂漿、卷材、水電設(shè)備、裝飾層等部位進(jìn)行。一是瓦屋面及外墻的屋面排水部位和粉刷砂漿層在15年左右就容易出現(xiàn)強(qiáng)度和耐水性的降低，因此，對(duì)瓦屋面和外墻砂漿層應(yīng)該在15年左右進(jìn)行檢驗(yàn)，并針對(duì)損壞展開相應(yīng)的維修。二是屋面防水工程的卷材、油氈紙、瀝青的性質(zhì)可以保持5年，因此，屋面防水層的維修周期一般在5～8年。三是水電設(shè)備的檢修年限一般定在7年。四是外墻裝飾、門窗檢修、內(nèi)墻裝飾應(yīng)該以房屋設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)為主，一般為6～8年，如果沒有相關(guān)的要求應(yīng)該以每5年為一個(gè)檢查和修理周期。

1.2 舊房屋維修和檢查的要點(diǎn)

其一，要建立高度重視舊房屋檢修工作的意識(shí)，對(duì)舊房屋的檢查要做到認(rèn)真、細(xì)致和準(zhǔn)確。其二，舊房屋檢查時(shí)對(duì)木結(jié)構(gòu)的易腐爛部位、金屬構(gòu)件的易銹蝕部位要加強(qiáng)檢驗(yàn)。其三，嚴(yán)禁在維修和檢查過程中對(duì)舊建筑形成破壞。其四，對(duì)于舊房屋建筑結(jié)構(gòu)、屋面和裝飾層要重點(diǎn)做好檢查和維修。其五，區(qū)別對(duì)待各類型舊建筑，展開有針對(duì)性的檢修工作，磚木結(jié)構(gòu)的舊建筑的檢修年限為12～15年；磚混結(jié)構(gòu)的舊建筑檢修年限為15～20年；鋼筋砼結(jié)構(gòu)的舊建筑為20～25年。其六，要確保舊房屋維修和檢查的質(zhì)量，保證舊建筑可以有效提高使用性能和使用年限。

1.3 舊房屋維修的種類

根據(jù)舊房屋維修的相關(guān)規(guī)定，舊房屋維修一般的種類有小修、中修、大修三種方式。一是舊房屋的小修，小修主要針對(duì)于舊房屋內(nèi)部的局部進(jìn)行修繕和改造，小修的關(guān)注點(diǎn)在于房屋內(nèi)部有關(guān)結(jié)構(gòu)、房屋裝修、房屋水電設(shè)備出現(xiàn)局部、零星、微小的損壞而進(jìn)行的小修小補(bǔ)服務(wù)，小修的要求是及時(shí)、迅速，要在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到住戶和用戶的正常使用。二是舊房屋的中修，中修是養(yǎng)護(hù)大修力量的補(bǔ)充，養(yǎng)護(hù)小修力量難完成的中小型工程服務(wù)的。要求快進(jìn)快出工期短，服務(wù)點(diǎn)多面廣。三是大修，大修是對(duì)房屋功能性損壞的綜合性維修，并可以在一定范圍內(nèi)改變房屋的結(jié)構(gòu)和功能，進(jìn)而改造和改善居住者和利用者的生活環(huán)境和居住條件。

1.4 舊房屋維修的要點(diǎn)

其一，建立好房屋管理檔案，房屋要建立維修檔案和建筑物臺(tái)賬。其二，確定舊房屋維修的開工時(shí)間，竣工時(shí)間，水、電、建筑、結(jié)構(gòu)及其他設(shè)備等保修年限，維修部位及次數(shù)，等等。其三，接收并管理好建筑工程資料。從竣工驗(yàn)收之日起，列表排序，記錄好各分部分項(xiàng)及單位工程承建單位。其四，注明保修單位，保修項(xiàng)目，保修年限，并羅列出有關(guān)下次預(yù)計(jì)維修項(xiàng)目的周期和時(shí)間。其五，標(biāo)定保修條例、保修責(zé)任、保修范圍，為舊房屋維修工作建立質(zhì)量保障體系。

2 舊房屋改造與施工的技術(shù)關(guān)鍵

房屋維修改造前，確定是大修、中修還是小修，大修、中修必須向設(shè)計(jì)單位和勘察單位提供原設(shè)計(jì)圖紙及施工隱蔽記錄，編寫好委托設(shè)計(jì)任務(wù)書，并提出具體要求。房屋改造主要是改善居住條件，增加樓層面積和增加層數(shù)。舊房屋改造過程中常見的技術(shù)方法有以下幾種：

2.1 挑

用挑梁、懸臂梁、牛腿等構(gòu)件，挑出相應(yīng)的長(zhǎng)度支撐上部結(jié)構(gòu)。

2.2 跨

用簡(jiǎn)支梁、連續(xù)梁跨過原有的建筑物或構(gòu)筑物等，形成承重結(jié)構(gòu)支撐上部結(jié)構(gòu)。

2.3 包

用鋼筋混凝土或鋼結(jié)構(gòu)等材料，將原構(gòu)件包圍，增加其原構(gòu)件的強(qiáng)度和剛度。

2.4 鑲

沿原墻或柱鑲砌，與原結(jié)構(gòu)連接成整體，支撐新增上部構(gòu)件。

2.5 貼

由于原建筑構(gòu)件的強(qiáng)度、剛度有所下降無法支撐上部結(jié)構(gòu)。采用與原墻體相同的材料，進(jìn)行貼砌，與原構(gòu)件緊密拉結(jié)，形成整體。

2.6 幫

在原梁、墻單面?zhèn)缺冢庙呕蜾摻Y(jié)構(gòu)幫一條簡(jiǎn)支或連續(xù)梁，加強(qiáng)原結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度、剛度，支撐上部構(gòu)件。

3 結(jié)語

在舊房屋維修、管理、改造和檢查工作中要結(jié)合原有的建筑設(shè)計(jì)，要以結(jié)構(gòu)類型、地基形式和抗震設(shè)計(jì)為藍(lán)圖，組織舊房屋維修、管理、改造和檢查人員熟悉情況，掌握要點(diǎn)，以安全施工、文明施工、合理施工等方式確保舊房屋維修、管理、改造和檢查的工作質(zhì)量，以有效的技術(shù)運(yùn)用和扎實(shí)的管理工作開發(fā)舊房屋的潛在價(jià)值。

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