張 平

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，與上年同期相比，2013年11月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，僅有溫州一個(gè)城市下降。其中，北京、上海、廣州、深圳的價(jià)格均同比上漲超20%。在高企的房?jī)r(jià)下，已被辟謠很久“2014年起正式開征房產(chǎn)稅”的消息也再度引發(fā)投資者關(guān)注！房產(chǎn)稅征收真的來(lái)了么？

目前來(lái)看房產(chǎn)稅并不具備全面推行的條件。記得住建部當(dāng)年曾經(jīng)提過(guò)要求到2011年年底，全國(guó)40個(gè)城市需要完成個(gè)人住房信息的聯(lián)網(wǎng)工作。但直到2012年6月底，才宣布實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。去年3月住建部副部長(zhǎng)齊驥表示6月底將有500個(gè)城市實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)。如今期限早已過(guò)去，住建部并沒(méi)有任何關(guān)于聯(lián)網(wǎng)進(jìn)展的表態(tài)和介紹。這一個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)圍的工作，又在一定程度上陷入了停滯狀態(tài)。

中國(guó)在房改之后就再也沒(méi)有進(jìn)行過(guò)房產(chǎn)普查，多年來(lái)也一直沒(méi)有能建立起一套有關(guān)個(gè)人住房完整的數(shù)據(jù)庫(kù)，簡(jiǎn)單的技術(shù)條件都不具備，又何談房產(chǎn)稅全面推進(jìn)？法律方面1986年國(guó)務(wù)院頒布的房產(chǎn)稅暫行條例明確規(guī)定：“對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房，一律免征房產(chǎn)稅?！比缃褚骈_征房產(chǎn)稅，也必須先要對(duì)此條例予以明確修改。

此外目前房地產(chǎn)行業(yè)總體稅負(fù)較重，收費(fèi)也比較多。直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的就有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅。除了稅收之外，還有土地出讓金等各種收費(fèi)項(xiàng)目。房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)建立在對(duì)原有的稅與費(fèi)的簡(jiǎn)化和合并上，這同樣需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。在上述問(wèn)題尚未解決之前，房產(chǎn)稅改革難有重大突破，過(guò)高的期望只能帶來(lái)失望。

期待房產(chǎn)稅不如期待土地改革

從已經(jīng)實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市看，情況也不容樂(lè)觀。房產(chǎn)稅試點(diǎn)于2011年1月在重慶、上海落地，兩個(gè)試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅征收方案有很大差異：上海只對(duì)新購(gòu)的第二套以上住宅征稅，且人均免稅面積達(dá)60平方米；重慶則是對(duì)所有高檔存量住房征稅。但征收房產(chǎn)稅并未真正觸及“存量房”，稅率也偏低，試點(diǎn)效果并不理想。數(shù)據(jù)顯示上海2011年房產(chǎn)稅收入24.6億元，僅占上海總體財(cái)政收入的0.6%。重慶2011年全年僅征收1億元，并沒(méi)有帶來(lái)有說(shuō)服力的稅收限制房?jī)r(jià)上漲作用，面對(duì)兩地不斷上漲的房?jī)r(jià)，外界普遍對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)成效產(chǎn)生了質(zhì)疑。

雖然從十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化議案若干重大問(wèn)題決定》中，可以看到以房產(chǎn)稅逐步替代土地財(cái)政，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在浮出水面。但房產(chǎn)稅的改革將會(huì)比預(yù)期更晚。而在房產(chǎn)稅之外《決定》關(guān)于土地改革、土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)容更值得期待。整體來(lái)看對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)，依法征收農(nóng)民集體所有土地，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，將能更好地保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，鼓勵(lì)更多土地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。建立宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制，完善土地市場(chǎng)交易規(guī)則等政策，將進(jìn)一步令土地供給更趨多元化，增加可供給土地量。

長(zhǎng)期以來(lái)供應(yīng)端的土地出讓市場(chǎng)被地方政府壟斷，土地出讓遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)質(zhì)需求，部分地區(qū)由于土地短缺，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)高企。房產(chǎn)稅只能通過(guò)增加房產(chǎn)持有的成本，間接影響市場(chǎng)中的供求關(guān)系。而土地制度改革則能直接增加土地供給。目前廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個(gè)省市已展開農(nóng)村土地集體入市的實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)，大量低成本閑置的農(nóng)村建設(shè)用地入市，將有助于平抑土地市場(chǎng)價(jià)格。

但不確定因素仍然存在?！稕Q定》明確加快推進(jìn)戶籍制度改革，特別是對(duì)于中小城市、建制鎮(zhèn)等放開落戶限制。這將對(duì)整體房地產(chǎn)需求形成支撐。而政府對(duì)于一方是獨(dú)生子女的夫婦放開生育第二胎，也會(huì)增加未來(lái)房地產(chǎn)需求量。房地產(chǎn)制度改革需要在市場(chǎng)保持穩(wěn)定的前提下進(jìn)行。由于當(dāng)前市場(chǎng)仍處在波動(dòng)之中，因此短期內(nèi)政策層面不會(huì)發(fā)生重大變化。

未來(lái)商品房市場(chǎng)將重新回歸市場(chǎng)化。政府應(yīng)減少以限購(gòu)、限貸等行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是利用更有效的方法增加土地供給，讓市場(chǎng)在資源的配置中起決定性作用。

“房貸荒”原因何在？

去年四季度以來(lái)，我國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)銀行暫停房貸、緩放房貸的現(xiàn)象，“房貸荒”已從一線城市向二、三線城市蔓延。房市升溫回暖，銀行卻“釜底抽薪”，究竟是臨近年末歲初“沒(méi)錢貸”？還是挑肥揀瘦“不愿貸”？或者是調(diào)控升級(jí)“不敢貸”？

“房貸荒”已經(jīng)蔓延全國(guó)。早在去年10月初華夏銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行等多家中小銀行即明確表示已暫停房貸，中信銀行多家支行雖然沒(méi)停房貸，但首套房貸利率要上浮10%到15%。進(jìn)入11月以來(lái)，銀行“停貸”“緩貸”的現(xiàn)象從京、津、滬、廣、深等大城市向二、三線城市全面蔓延。11月18日廣州市發(fā)布相關(guān)規(guī)定，要求“二套房首付不得低于70%”，成為繼上海、深圳之后第三個(gè)實(shí)施“二套房首付七成”政策的城市?；ヂ?lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)和融360研究院對(duì)全國(guó)32個(gè)重點(diǎn)城市近500家銀行房貸產(chǎn)品摸底調(diào)查顯示，32個(gè)城市中已有17個(gè)城市出現(xiàn)暫停房貸現(xiàn)象。僅有6.37%的銀行對(duì)首套房可執(zhí)行8.5折利率優(yōu)惠貸款，16.04%的銀行執(zhí)行9折利率優(yōu)惠，44.58%的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，16.27%的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)以上利率，16.75%的銀行已停止了住房貸款。對(duì)北京地區(qū)各家銀行批貸的結(jié)果監(jiān)測(cè)顯示，10月北京首套房貸款平均利率為5.81%，是基準(zhǔn)利率的8.9折。在首套房貸利率批貸的結(jié)果中，基準(zhǔn)利率8.5折占比50.22%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上年同期水平。我以為“房貸荒”的形成與銀行背后的諸多考量有直接關(guān)系。

1.周期性有心無(wú)力。樓市全面回暖銀行卻“全面收手”。是因?yàn)殂y行一般在上半年集中投放貸款，到年末時(shí)貸款額度已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘。到了11月、12月許多銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)“有心無(wú)力”。銀行的信貸額度一般都是“年初松、年底緊”。去年以來(lái)房地產(chǎn)持續(xù)回暖，相關(guān)貸款也快速增加。許多中小銀行上半年放貸過(guò)猛，導(dǎo)致下半年對(duì)于房貸已經(jīng)“無(wú)款可放”。

2.銀行“不愿貸”客觀存在。除了“沒(méi)錢貸”，銀行“不愿貸”的因素也不可忽視。隨著利率市場(chǎng)化的開展和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，銀行獲得存款的成本顯著提高。把資金貸給中小企業(yè)利率可以上浮百分之三四十，把資金用于房貸利率只能上浮10%，甚至可能還要打折，利潤(rùn)實(shí)在太薄。在杭州為了爭(zhēng)奪存款，很多中小銀行都使用了“存款返現(xiàn)金”的違規(guī)手段，某家銀行甚至一度給出“1萬(wàn)元存一年定期，返100元現(xiàn)金”的優(yōu)厚條件，將一年期定存利率由3.3%“拔高”到4.3%。四季度以來(lái)杭州多數(shù)銀行相繼取消首套房貸折扣優(yōu)惠，主打基準(zhǔn)利率。

3.房市有“虛火”，銀行“不敢貸”。面對(duì)房市“虛火”，部分銀行或已“不敢貸”。房貸周期一般都是二十年，長(zhǎng)時(shí)間的跨度，政策的不確定性很大。如果其間因?yàn)榉慨a(chǎn)稅等原因?qū)е路績(jī)r(jià)大跌，大批購(gòu)房者拒絕還貸，把房子賠給銀行的風(fēng)險(xiǎn)蔣隨之而來(lái)。在樓市回暖的情況下，銀行對(duì)后市的判斷或已產(chǎn)生分歧，部分銀行或許重新選擇了觀望。

誰(shuí)來(lái)保護(hù)剛需群體

“房貸荒”雖然由多方面原因造成，但對(duì)購(gòu)房者尤其是剛需們，已經(jīng)產(chǎn)生諸多負(fù)面影響。“房貸荒”實(shí)則是打擊了市場(chǎng)的剛需。假設(shè)商業(yè)貸款100萬(wàn)元貸款20年，若以基準(zhǔn)利率的8折貸款，每月需還款6732元，共計(jì)支付利息615885元；若貸款利率恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，則每月需還款7485元，共計(jì)支付利息796447元；若貸款利率上浮10%，則每月需還款7879元，共計(jì)支付利息891090元。據(jù)個(gè)人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)所承辦的二手房業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在首次置業(yè)人群中使用貸款的比例在70%左右。首套房貸利率提升，無(wú)疑大大提高了剛需群體的購(gòu)房成本。

部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，使得許多購(gòu)房者即使利率上升也要“忍痛買房”。銀行是獨(dú)立的市場(chǎng)主體，是否實(shí)行房貸優(yōu)惠是純市場(chǎng)行為。但考慮到取消利率優(yōu)惠對(duì)首套房購(gòu)買者的負(fù)面影響，建議國(guó)家應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)資金實(shí)力雄厚的國(guó)有銀行繼續(xù)保持首套房的利率優(yōu)惠。大銀行應(yīng)繼續(xù)貫徹落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足居民家庭首套自住購(gòu)房的合理信貸需求。在存在多重選擇的情況下，消費(fèi)者自然不會(huì)求貸于不能提供優(yōu)惠的小銀行。由此既保證了市場(chǎng)的合理競(jìng)爭(zhēng)，又維護(hù)了剛需群體的利益。