胡秀英

(太原市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心，山西太原 030002)

順應(yīng)國家房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)發(fā)展要求，按照“測(cè)管分開、政事分離”的原則，改革過去封閉式的管理模式，形成房地產(chǎn)測(cè)繪行政管理、事務(wù)管理與市場(chǎng)化動(dòng)作層次清楚、責(zé)權(quán)明確、關(guān)系順暢的房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)架構(gòu)體系與機(jī)制。房產(chǎn)測(cè)繪經(jīng)營行為與房產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督管理分離，體現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪單位獨(dú)立的法人實(shí)體和市場(chǎng)主體地位，按照WTO規(guī)則和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，建立房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)機(jī)制。房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)改革要按照“先規(guī)范化、再市場(chǎng)化、后產(chǎn)業(yè)化”的總體思路，統(tǒng)籌規(guī)劃，周密部署，分步實(shí)施，做好行業(yè)管理和市場(chǎng)規(guī)范化建設(shè)，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，建立市場(chǎng)規(guī)則維護(hù)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)，積極培育我市房產(chǎn)測(cè)繪有形市場(chǎng)，促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)和房產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序和可持續(xù)發(fā)展，我市先后審批了四家獨(dú)立的測(cè)繪有限公司，主要做法如下。

1 資格管理

為保證房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展，我市實(shí)行房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。即對(duì)測(cè)繪單位的資質(zhì)和從業(yè)人員的資格實(shí)行雙重準(zhǔn)入管理。凡是在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)測(cè)繪活動(dòng)的單位必須預(yù)先取得“太原市房產(chǎn)測(cè)繪許可證”;凡是在本市從事房產(chǎn)測(cè)繪活動(dòng)的從業(yè)人員必須先取得“太原市房產(chǎn)測(cè)繪崗位資格證”，上述兩證均由太原市測(cè)繪行政主管部門(太原市國土資源和房屋管理局)頒發(fā)。

2 市場(chǎng)管理機(jī)制

1)規(guī)范面向市場(chǎng)的房產(chǎn)測(cè)繪范圍。除政治、緊急性、指令性等特殊性任務(wù)外，其他性質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪任務(wù)都將放開走向市場(chǎng)。包括地籍測(cè)繪、商品房銷售(包括預(yù)售和現(xiàn)售)面積測(cè)繪、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易登記測(cè)繪及其他房產(chǎn)管理中需要的測(cè)繪等。2)對(duì)市場(chǎng)容量進(jìn)行總量控制?！疤蟹慨a(chǎn)測(cè)繪許可證”的發(fā)放數(shù)量將根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)容量實(shí)行總量控制，年度調(diào)節(jié)。其數(shù)學(xué)模型是:N=當(dāng)年房產(chǎn)測(cè)繪估算總?cè)蝿?wù)量÷許可證發(fā)放數(shù)量(200萬元≥N≥100萬元)。3)實(shí)行分級(jí)測(cè)繪管理。具體說來分級(jí)測(cè)繪管理就是地產(chǎn)測(cè)繪單位承接任務(wù)的規(guī)模大小則按其許可證的等級(jí)來劃分。A級(jí)單位在一次作業(yè)規(guī)模和單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模上均無限制。而B級(jí)單位和C級(jí)單位將在一次作業(yè)規(guī)模和單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模上有所限制。實(shí)行分級(jí)測(cè)繪管理，可以使綜合能力強(qiáng)的單位承擔(dān)規(guī)模相對(duì)大、技術(shù)要求相對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目。其結(jié)果是既可保證測(cè)繪項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量，又能激勵(lì)各測(cè)繪單位努力提升業(yè)務(wù)水平，有利于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的發(fā)展。4)規(guī)范價(jià)格體制。我市規(guī)定房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目承攬和房產(chǎn)測(cè)繪成果交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為國家測(cè)繪局頒布的《測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》。除國家定價(jià)的房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品以外，其他房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)已列入《測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品，計(jì)費(fèi)不得低于《測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的85%。房產(chǎn)測(cè)繪單位不得惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，房產(chǎn)測(cè)繪管理部門會(huì)同太原市物價(jià)局對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)實(shí)行監(jiān)督檢查。

3 成果管理與檢查驗(yàn)收

1)對(duì)商品房銷售面積測(cè)算實(shí)行登記備案制度。房產(chǎn)面積的爭(zhēng)議與糾紛最主要集中表現(xiàn)為銷售面積與產(chǎn)權(quán)面積存在較大差異。目前太原市的商品房銷售面積(尤其是預(yù)售面積)基本上是開發(fā)商自行測(cè)算，有些甚至私下找人測(cè)算，由于他們不是專業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)人員，對(duì)政策和技術(shù)規(guī)定常常出現(xiàn)偏差，再加上有的開發(fā)商故意放大或縮小銷售面積，其結(jié)果是，商品房銷售面積的測(cè)算行為既不規(guī)范又難以追究測(cè)算單位(人)的責(zé)任，更糟糕的，由此而產(chǎn)生的糾紛隱患帶到了隨后的產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，將房產(chǎn)主管部門卷入到買賣雙方的利益沖突和糾紛糾纏之中，有關(guān)部門和人員不得不消耗大量的時(shí)間和精力去應(yīng)付頻繁的、大量的爭(zhēng)議，嚴(yán)重影響了正常管理職能的行使和日常業(yè)務(wù)的開展，給工作帶來很大被動(dòng)。為彌補(bǔ)商品房銷售面積測(cè)算管理上的不到位，擬實(shí)行商品房面積銷售登記備案制度，即要求房產(chǎn)開發(fā)商在商品房銷售之前，要委托取得“太原市房產(chǎn)測(cè)繪許可證”的測(cè)繪單位進(jìn)行銷售面積測(cè)算，并將測(cè)算結(jié)果以及共有共用建筑面積的組成、部位及分?jǐn)偡桨傅葓?bào)主管部門登記備案，才可申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》，并依據(jù)備案結(jié)果進(jìn)行房屋銷售，同時(shí)將登記備案核實(shí)的成果作為權(quán)屬登記的依據(jù)。這樣做主要是防止開發(fā)商不按預(yù)售方案進(jìn)行銷售，有意擴(kuò)大或縮小套內(nèi)建筑和公攤面積，以及在領(lǐng)取到《商品房預(yù)售許可證》后任意改變?cè)O(shè)計(jì)方案，將發(fā)生糾紛的可能性降到最小，并且將糾紛高處環(huán)節(jié)前置，增強(qiáng)了工作的主動(dòng)性。2)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度。第一級(jí)檢查是指房產(chǎn)測(cè)繪過程中由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員進(jìn)行的自查互查;第二級(jí)檢查是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和取得“質(zhì)檢員”資格的專職檢查人員在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的檢查。只有上一級(jí)檢查合格的成果才能轉(zhuǎn)到下一級(jí)檢查。一級(jí)驗(yàn)收是指測(cè)繪單位將二級(jí)檢查合格的成果向房產(chǎn)測(cè)繪行政主管部門委托指定的成果審核機(jī)構(gòu)——市房產(chǎn)測(cè)繪管理所申請(qǐng)審查驗(yàn)收。各級(jí)檢查、驗(yàn)收工作均須獨(dú)立進(jìn)行，不得省略或替代。測(cè)繪單位內(nèi)部進(jìn)行的二級(jí)檢查若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)退回有關(guān)人員及時(shí)改正，改正后再進(jìn)行檢查，直到合格為止。驗(yàn)收檢查評(píng)判為不合格的成果，應(yīng)退回測(cè)繪單位責(zé)令改正，改正處理后再次進(jìn)行驗(yàn)收檢查，若仍判為質(zhì)量不合格的，應(yīng)責(zé)令其重新測(cè)繪。3)建立完善的成果審查驗(yàn)收制度。積極探索房產(chǎn)測(cè)繪成果審核模式，制定成果檢查驗(yàn)收辦法與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，建立健全房產(chǎn)測(cè)繪成果審核制度。對(duì)全市的房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行嚴(yán)格的二級(jí)審查一級(jí)驗(yàn)收制度，對(duì)用于房屋權(quán)屬登記交易的成果實(shí)行百分百審查，對(duì)用于房產(chǎn)登記發(fā)證的測(cè)繪成果實(shí)行審查和有效監(jiān)管，以確保成果的正確可靠。對(duì)其他申請(qǐng)審查驗(yàn)收的成果實(shí)行抽檢。要嚴(yán)格質(zhì)量管理，全面提升我市的房產(chǎn)測(cè)繪水平，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證提供準(zhǔn)確公正的數(shù)據(jù)，從根本上加快房產(chǎn)發(fā)證速度，減少糾紛與投訴。受委托測(cè)繪單位在完成二級(jí)審查，并將成果向購房業(yè)主公示后，由測(cè)繪單位到房產(chǎn)測(cè)繪成果審核部門申請(qǐng)成果最終驗(yàn)收，按標(biāo)準(zhǔn)格式提交房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告書。市房產(chǎn)測(cè)繪管理科受房產(chǎn)行政主管部門的委托，對(duì)全市房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行審查驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)用于房屋權(quán)屬登記、交易等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行全面審核把關(guān)。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十八條規(guī)定:“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核”。這明確規(guī)定了審核部門對(duì)成果進(jìn)行審核的重點(diǎn)與內(nèi)容。對(duì)施測(cè)單位的資格的審核，主要是審核測(cè)繪單位是否具有合法的資質(zhì)、測(cè)量員和審查員是否取得上崗證;“測(cè)繪成果的適用性”審核，主要是審核其測(cè)繪資料是否完整、格式是否符合辦證要求;“面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容”審核，主要是審核測(cè)繪單位所作的房產(chǎn)面積測(cè)算有無違反國家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和有關(guān)規(guī)定，尤其是對(duì)其有共用建筑面積的分?jǐn)傔M(jìn)行審核。測(cè)繪單位應(yīng)對(duì)房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、共有共用面積的定性定位與分?jǐn)偟牧繙y(cè)及計(jì)算的正確性負(fù)責(zé)、對(duì)界址點(diǎn)性負(fù)責(zé)。主管部門不對(duì)錯(cuò)誤成果本身及引發(fā)的后果負(fù)責(zé)，而是對(duì)測(cè)繪單位是否具有合法的資質(zhì)、測(cè)量員與審查員是否具備有效的上崗資格證的結(jié)論負(fù)責(zé)，對(duì)測(cè)繪單位提供的成果資料是否齊全、面積測(cè)算依據(jù)是否正確的審核結(jié)論負(fù)責(zé)，并對(duì)使用了不合法的、不適用的、不合格的或未經(jīng)審查驗(yàn)收的成果引起的責(zé)任負(fù)責(zé)。凡符合上述審核要求，審查驗(yàn)收合格的成果，均應(yīng)予以驗(yàn)收通過并登記備案，并加蓋審核專用章，成果方可用于產(chǎn)權(quán)登記交易。

4 成果歸依與入庫管理

房產(chǎn)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)和檔案資料是主管部門進(jìn)行房產(chǎn)管理的重要決策依據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來源，各測(cè)繪單位有義務(wù)將房產(chǎn)測(cè)繪成果匯交到房產(chǎn)管理部門，行政主管部門委托市國土房產(chǎn)基礎(chǔ)地理信息中心對(duì)全市范圍內(nèi)的房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行管理，包括成果的接受、收集、整理、儲(chǔ)存、建庫、維護(hù)與提供使用。房產(chǎn)測(cè)繪成果包括:測(cè)量手簿與測(cè)量草圖。地籍測(cè)繪成果包括:地籍測(cè)量規(guī)范中所規(guī)定的文字資料、地籍調(diào)查資料、地籍測(cè)量資料以及面積量算資料等。房產(chǎn)測(cè)繪成果應(yīng)當(dāng)實(shí)行科學(xué)管理，按照國家有關(guān)規(guī)定結(jié)合太原市實(shí)際，建立健全規(guī)章制度。運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，及時(shí)、準(zhǔn)確、安全、方便地提供給業(yè)務(wù)部門滿足日常業(yè)務(wù)需要，同時(shí)服務(wù)于社會(huì)信息需求。按照房產(chǎn)行政主管部門提出的全市“五統(tǒng)一”的要求，全市房產(chǎn)測(cè)繪成果將遵循統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)與報(bào)告書格式。這樣，一是為了樹立太原市產(chǎn)權(quán)測(cè)繪的規(guī)范性、嚴(yán)肅性與專業(yè)性，二是為了成果的統(tǒng)一歸集建庫，為部門信息共享與太原建設(shè)積累基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。各測(cè)繪單位有義務(wù)將房產(chǎn)測(cè)繪成果匯交到主管部門，由市國土房產(chǎn)基礎(chǔ)地理信息中心負(fù)責(zé)整理與入庫，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)的更新維護(hù)，保持基礎(chǔ)地理信息良好的正確性與現(xiàn)勢(shì)性。房地產(chǎn)測(cè)繪成果必須按照國家有關(guān)保密法規(guī)進(jìn)行管理。房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行有償使用，任何單位和個(gè)人不得擅自復(fù)制(含數(shù)字化采集)、抄錄成果資料。權(quán)利人領(lǐng)取和保管的房產(chǎn)測(cè)繪成果，也要遵守國家保密規(guī)定。

5 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪設(shè)施建設(shè)

房產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)設(shè)施包括規(guī)章制度、技術(shù)規(guī)范、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)平臺(tái)、基礎(chǔ)控制網(wǎng)以及隊(duì)伍建設(shè)等等，基礎(chǔ)設(shè)施不健全必然導(dǎo)致市場(chǎng)化后業(yè)務(wù)擔(dān)任的不規(guī)范不統(tǒng)一，從而阻礙行業(yè)的發(fā)展，給管理也增加了難度。因此，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是行業(yè)規(guī)范化管理的前提與條件，作用與意義深遠(yuǎn)。

［1］耿文彪.房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)研究［J］.山西建筑，2012，38(27):222-223.