程東浦， 賈 妍， 李國輝

(1.遼寧省興城市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院，遼寧 葫蘆島 125000；2.葫蘆島龍灣中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，遼寧 葫蘆島 125000；3.遼寧工程技術(shù)大學(xué)，遼寧 葫蘆島 125000)

0 引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于優(yōu)勝劣汰的品牌時代，處于從分散到集中的產(chǎn)業(yè)重組和產(chǎn)業(yè)升級過程當(dāng)中。國家對土地市場的管理正日漸正規(guī)化，使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭重點(diǎn)從初期的“拿地”轉(zhuǎn)移到了“合理用地、科學(xué)投資”的競爭上[1]。然而，目前房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展道路，對比傳統(tǒng)工業(yè)及計(jì)算機(jī)硬件產(chǎn)業(yè)成功的模式，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟度依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。

縱觀傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和計(jì)算機(jī)硬件的發(fā)展歷史，基本都遵循標(biāo)準(zhǔn)化的零部件(構(gòu)件)生產(chǎn)和基于標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件的產(chǎn)品組裝，產(chǎn)業(yè)能形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的主要前提條件是標(biāo)準(zhǔn)化零部件生產(chǎn)業(yè)的獨(dú)立存在。在此發(fā)展過程中，標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件是其基礎(chǔ)和核心，“復(fù)用”是其發(fā)展必要的手段。歷史實(shí)踐證明，標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件的生產(chǎn)及其復(fù)用的模式是工業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)工程化的必經(jīng)之路，同時這種發(fā)展模式也給房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供了一個很好的參考[2]。

工程項(xiàng)目的一次性、復(fù)雜性、獨(dú)特性和組織參與的多樣性，使得工程項(xiàng)目的“標(biāo)準(zhǔn)化”局限于簡單構(gòu)建的小批量生產(chǎn)，這嚴(yán)重地制約著房地產(chǎn)業(yè)邁向產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路，并使其很難提高到更高的發(fā)展層次[3]。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的形成，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用“復(fù)用”的思想方法，使房地產(chǎn)行業(yè)的管理實(shí)現(xiàn)模塊化、流程化。鋼鐵、機(jī)械加工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和年輕的計(jì)算機(jī)硬件行業(yè)取得成功的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路正是基于這一模型，充分展示了該模型的正確性和可行性。

1 復(fù)用思想與構(gòu)件模塊化

1)復(fù)用思想最早是于1968年首次舉辦在德國Garm ish北約(北大西洋公約組織)的軟件工程大會上出現(xiàn)，Dough M cilroy介紹軟件復(fù)用的論文“大量生產(chǎn)的軟件組件”理念，并預(yù)測軟件開發(fā)的大規(guī)模生產(chǎn)將通過代碼的復(fù)用來實(shí)現(xiàn)。展望未來的軟件組件可以根據(jù)自己的通用性、性能、應(yīng)用平臺進(jìn)行分類，各種復(fù)雜的軟件系統(tǒng)便可能像計(jì)算機(jī)設(shè)計(jì)類似，通過標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)架進(jìn)行生產(chǎn)、組裝[4]。之后，各國學(xué)者在不同的行業(yè)領(lǐng)域引入復(fù)用思想，并不斷拓展到新的廣度和深度。

比較新興的研究方向是將復(fù)用的思想引入房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目管理領(lǐng)域，以此改善流程管理在工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用，克服項(xiàng)目特性引起的流程建立的困難，以標(biāo)準(zhǔn)化的流程作為參考，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目流程復(fù)用[5]。本文在此基礎(chǔ)之上，將“復(fù)用”思想應(yīng)用到房地產(chǎn)全生命周期的各個階段，進(jìn)行構(gòu)件模塊化的組織生產(chǎn)方式，實(shí)現(xiàn)“復(fù)用”思想在房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)件模塊化管理模式的應(yīng)用。

2)構(gòu)件(component)模塊化是“復(fù)用”的技術(shù)核心。首先，構(gòu)件是指應(yīng)用系統(tǒng)中可以明確辨識的構(gòu)成成分，一種定義良好的獨(dú)立可重復(fù)使用的二進(jìn)制代碼，通常是軟件項(xiàng)目中常用的功能模塊、軟件構(gòu)架、被封裝的對象類及系統(tǒng)模型[6]。而可復(fù)用構(gòu)件是一個具有一定相對獨(dú)立的功能、獨(dú)特的共性及其可復(fù)用價值的構(gòu)件。模塊是半自律的一個子系統(tǒng)，它可以與其他相同類似的子系統(tǒng)按照一定的方式相互聯(lián)系有機(jī)結(jié)合組成更復(fù)雜的系統(tǒng)[7]。模塊化是一種處理復(fù)雜系統(tǒng)分解為更好的可管理模塊的方式，用來分割、組織和打包軟件。系統(tǒng)中的各個模塊包含一種特定的子功能。整個系統(tǒng)所需的各個功能，由系統(tǒng)中的所有模塊按照一定的方法有機(jī)的組裝起來，成為一個整體[8]。現(xiàn)代模塊化是以分解和組合為基礎(chǔ)，采用“分級模塊化設(shè)計(jì)”原理，強(qiáng)調(diào)模塊的互換性和通用性的一種設(shè)計(jì)方法，力求以最少的模塊組成盡可能多的產(chǎn)品，最大限度地滿足用戶需求。

復(fù)用思想引入房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期中，就是用復(fù)用思想來分析整個企業(yè)，從整個房地產(chǎn)開發(fā)生命周期以及從整個企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，來考察不同項(xiàng)目開發(fā)過程之間的聯(lián)系，來發(fā)現(xiàn)企業(yè)范圍的可復(fù)用機(jī)會，將復(fù)用機(jī)會運(yùn)用技術(shù)或管理的手段轉(zhuǎn)換為各種可復(fù)用資源 (可復(fù)用構(gòu)件)，以此建立房地產(chǎn)企業(yè)的可復(fù)用構(gòu)件庫框架模型。本文將構(gòu)件定義為：構(gòu)件是用于復(fù)用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程實(shí)體及要素，對工程實(shí)體及技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)及地域等構(gòu)成要素用模塊化的方式組織、打包，形成系統(tǒng)特定功能的模塊，并建立可復(fù)用構(gòu)件庫框架模型，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全生命周期的各個階段進(jìn)行構(gòu)件模塊化的組織生產(chǎn)管理。

2 基于復(fù)用思想的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)件庫的建立

筆者把目標(biāo)定位－模塊構(gòu)件庫的構(gòu)建－模塊檢索－模塊組裝－模塊功能實(shí)現(xiàn)的過程稱為房地產(chǎn)企業(yè)建立復(fù)用映射模型生成決策方案的過程。

2.1 可復(fù)用構(gòu)件庫的構(gòu)建

復(fù)用思想在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用的關(guān)鍵是可復(fù)用構(gòu)件庫的構(gòu)建，在這一基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)構(gòu)件檢索到構(gòu)件組裝這一過程。利用構(gòu)件組裝成為一個系統(tǒng)，其效率的發(fā)揮必須有大量的構(gòu)件來支持，要有一個高效的構(gòu)件庫管理這些種類繁多的構(gòu)件。根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)背景和區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，建立可復(fù)用構(gòu)件庫框架模型。該模型主要包括：1)實(shí)體模塊，根據(jù)市場定位及用戶需求，劃分為民用、商業(yè)、工業(yè)廠房等工程實(shí)體，并逐步細(xì)分，直到最終的原子構(gòu)件可定義為單個房間的單個結(jié)構(gòu)構(gòu)件；2)功能模塊，包括很多種類繁多的構(gòu)成要素，本文只列舉工程項(xiàng)目中幾類常用的要素進(jìn)行闡述，如技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、地域及管理等幾類要素，各構(gòu)成要素間按照扁平化組織結(jié)構(gòu)的關(guān)系進(jìn)行管理。同時各要素間形成自身獨(dú)立的功能，并逐級向下劃分，直到最終的原子構(gòu)件定義為工作包的具體構(gòu)件；3)相似模塊集，包括的都是可執(zhí)行的原子構(gòu)件，匯集建筑形式、外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部框架、管理方法、材料設(shè)備等原子構(gòu)件系統(tǒng)如圖1所示。

各模塊通過包含關(guān)系、協(xié)作關(guān)系和映射關(guān)系將構(gòu)件庫維系成為一個整體系統(tǒng)，并可以在構(gòu)件層次上相互關(guān)聯(lián)，也可以在模塊層次上相互關(guān)聯(lián)，形成可復(fù)用構(gòu)件庫框架模型。

構(gòu)件庫框架建立之后，主要的工作就是構(gòu)件的獲取、分類和存儲等過程。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營構(gòu)件庫過程中，充分分析利用了大量的類似的大項(xiàng)目，并結(jié)合客戶細(xì)分策略，根據(jù)長期成本和收益來選擇最合適的構(gòu)件獲取方式，存儲各模塊的可復(fù)用構(gòu)件；即當(dāng)存儲實(shí)體模塊各類構(gòu)件的同時，相應(yīng)附帶的功能模塊、相似模塊集的相關(guān)構(gòu)件也存入構(gòu)件庫中。

2.2 可復(fù)用構(gòu)件模塊的檢索

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用復(fù)用思想的核心是可復(fù)用構(gòu)件庫的運(yùn)行，構(gòu)件模塊化為房地產(chǎn)企業(yè)在可復(fù)用構(gòu)件庫中檢索可復(fù)用構(gòu)件節(jié)約了大量時間。因此，研究如何實(shí)現(xiàn)可復(fù)用模塊的高效檢索具有現(xiàn)實(shí)意義。

2.2.1 可復(fù)用構(gòu)件模塊的檢索程序

在構(gòu)件復(fù)用網(wǎng)絡(luò)平臺上，從可復(fù)用構(gòu)件庫中檢索模塊構(gòu)件的過程，可以遵循層次順序依次檢索。通常的檢索原則：前2個模塊的檢索是相互的。首先，根據(jù)市場需求和對目標(biāo)客戶群的定位，由實(shí)體模塊開始檢索，再將檢索出的實(shí)體構(gòu)件作為功能模塊的檢索條件。以此類推，也可由功能模塊開始向?qū)嶓w模塊檢索。同時功能模塊包括的幾類平級要素也可相互檢索。這樣，經(jīng)過前兩類模塊的檢索得到可執(zhí)行構(gòu)件的相似模塊集，再將相似模塊集中的構(gòu)件返回到前兩個層級模塊，經(jīng)過反復(fù)檢索、并逐一分析對比，挑選出最符合目標(biāo)要求的可執(zhí)行原子構(gòu)件如圖2所示。

圖1 可復(fù)用構(gòu)件庫框架模型

圖2 復(fù)用模塊的檢索程序

2.2.2 可復(fù)用構(gòu)件模塊的自相似檢索

將分形理論引入房地產(chǎn)可復(fù)用構(gòu)件庫的檢索具有重要的意義。曼德布羅特在2本著作《自然界的分形幾何學(xué)》和《分形：形狀、機(jī)遇與維數(shù)》中闡述分形理論的基本思想，即分形研究的對象是具有自相似性的無序系統(tǒng)，其維數(shù)的變化是連續(xù)的。它具有2個基本性質(zhì)：自相似性和標(biāo)度不變性。1)自相似性。這種自相似性指的是系統(tǒng)的某些結(jié)構(gòu)或者某些過程的特稱在特定的時間尺度或者空間尺度方面看是相似的，一個系統(tǒng)的自相似性是指某系統(tǒng)(結(jié)構(gòu))的局域性質(zhì)或局域結(jié)構(gòu)與整體類似。2)標(biāo)度不變性。標(biāo)度不變性是指對分形上的任一區(qū)域進(jìn)行局部放大，結(jié)果放大圖形(結(jié)構(gòu))將顯示原始(結(jié)構(gòu))的形態(tài)[9]。

自相似性和標(biāo)度不變性是分形的最基本特征，而可復(fù)用模塊集合作為廣義分形集，在時間尺度上具備信息和形態(tài)兩方面的自相似及有限范圍內(nèi)的標(biāo)度不變性等分形最顯著的特征?？梢赃@樣理解，在建設(shè)工程項(xiàng)目全生命周期的任意時間點(diǎn)上都有與其對應(yīng)的工程信息和工程實(shí)體的相關(guān)數(shù)據(jù)。從三維角度考慮，可復(fù)用模塊信息和形態(tài)的自相似性至少體現(xiàn)在時間維、工程實(shí)體維和工程信息維3種維度上，將可復(fù)用模塊的三維顯示抽象為多面體。檢索的過程相當(dāng)于把邊長為ε的小盒子放進(jìn)可復(fù)用構(gòu)件庫中，在N維空間中搜索以Pi概率落入小盒子的分形元。分形元檢索如圖3所示。R是可復(fù)用構(gòu)件庫，S是檢索條件，F(xiàn)是分形元，這里它們都被抽象為規(guī)則的多面體。

需要注意的是，可復(fù)用構(gòu)件庫中的可復(fù)用模塊(分形元)能在各個方面100%滿足檢索條件的可能性很小，通常是部分特征與信息落入檢索范圍中，我們假設(shè)分形元以檢索概率Pi滿足目標(biāo)條件。因此，當(dāng)檢索出的可復(fù)用模塊都以概率Pi滿足目標(biāo)時，由于分形元的自相似性，檢索出來的將是一個相似模塊集，而又由于分形元的標(biāo)度不變性，各個模塊仍然由時間維、工程實(shí)體維和工程信息維構(gòu)成，即結(jié)構(gòu)與信息內(nèi)容的完整性不改變。

圖3 分形元檢索模型

2.3 可復(fù)用構(gòu)件模塊的組裝及功能的實(shí)現(xiàn)

可復(fù)用構(gòu)件模塊最終可在網(wǎng)絡(luò)平臺上集成組裝，利用相似模塊集中的可執(zhí)行構(gòu)件集成一個個功能模塊，并建立應(yīng)用程序框架，完成應(yīng)用程序的功能并進(jìn)行整體功能的測試，最后組裝成新的系統(tǒng)。

構(gòu)件模塊化的組織生產(chǎn)模式可應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全生命周期的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目施工、產(chǎn)品營銷、建成后物業(yè)管理和報廢處理等各個階段過程中，實(shí)現(xiàn)可復(fù)用構(gòu)件模塊的整體功能。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場定位確定客戶的產(chǎn)品需求，利用可復(fù)用構(gòu)件庫，按照層次順序檢索出可執(zhí)行原子構(gòu)件，最終組裝成系統(tǒng)，輸出決策方案。如在前期策劃階段，房地產(chǎn)企業(yè)可調(diào)用可復(fù)用構(gòu)件庫中相應(yīng)的地域、經(jīng)濟(jì)及功能模塊；在項(xiàng)目實(shí)施階段可調(diào)用管理、技術(shù)及經(jīng)濟(jì)模塊等等。這樣通過調(diào)用模塊與原構(gòu)件庫模塊的反復(fù)檢索，得到與項(xiàng)目匹配的管理方法、管理流程、組織結(jié)構(gòu)等的相似模塊集，作為項(xiàng)目管理的參考依據(jù)。

3 結(jié)語

基于復(fù)用思想的構(gòu)件模塊化和房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期的各個階段的有機(jī)結(jié)合，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建復(fù)用構(gòu)件庫模型的過程，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)建立的復(fù)用構(gòu)件庫模型進(jìn)行項(xiàng)目管理?？蓮?fù)用構(gòu)件庫的建立，提高了信息、技術(shù)、知識的共享程度，構(gòu)件庫中匯集了各種復(fù)雜的可復(fù)用構(gòu)件信息，集成了不同類型項(xiàng)目的特點(diǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)，這種集成性克服了由于工程項(xiàng)目本身特性造成的項(xiàng)目之間難于互相學(xué)習(xí)的困難。同時可復(fù)用構(gòu)件庫不斷成熟和完善，并保持動態(tài)升級的過程將促使房地產(chǎn)企業(yè)盡快適應(yīng)外部市場環(huán)境的變化，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的根本在于對企業(yè)內(nèi)外部資源的綜合運(yùn)用能力。通過可復(fù)用構(gòu)件庫網(wǎng)絡(luò)平臺，各參與單位都可以構(gòu)建基于自身的可復(fù)用構(gòu)件庫，并在技術(shù)層面和管理層面上都采取模塊復(fù)用的生產(chǎn)和管理模式。由于各個參與組織專注于某一領(lǐng)域或某一環(huán)節(jié)，可以培育自身的核心能力，形成一個個業(yè)務(wù)模塊、流程模塊及能力模塊，應(yīng)用到可實(shí)際操作的項(xiàng)目，并在協(xié)同合作的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的模塊化管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè)通過企業(yè)內(nèi)部構(gòu)件模塊化的管理模式及與外單位的協(xié)調(diào)配合，有利于建立以房地產(chǎn)企業(yè)為核心的戰(zhàn)略聯(lián)盟，有利于模塊復(fù)用的系統(tǒng)實(shí)施，有利于將內(nèi)部復(fù)用擴(kuò)充到房地產(chǎn)業(yè)的整體復(fù)用，增加復(fù)用的可行性和有效性，大大縮短項(xiàng)目的全生命周期，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路。

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