曹勁松

（中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司，湖北武漢 430056）

房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作淺析

曹勁松

（中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司，湖北武漢 430056）

房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，各類商品房均由房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，商品房順利交付居民居住，牽涉到千家萬(wàn)戶的利益；在商品房預(yù)售模式下，也對(duì)控制信貸金融風(fēng)險(xiǎn)、保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)具有重要意義。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何從機(jī)構(gòu)設(shè)置、制度建設(shè)兩個(gè)方面開(kāi)展法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作，提高依法經(jīng)營(yíng)水平方面進(jìn)行了探討。

房地產(chǎn)企業(yè)；法律風(fēng)險(xiǎn)防范；機(jī)構(gòu)；人員；制度

企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)是基于法律規(guī)定、監(jiān)管要求或合同規(guī)定，由于企業(yè)外部環(huán)境及其變化，或企業(yè)及其利益相關(guān)者的作為或不作為，對(duì)企業(yè)目標(biāo)產(chǎn)生的影響[1]。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)主體，在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)中，既面臨來(lái)自內(nèi)部的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，也面臨來(lái)自于企業(yè)外部的監(jiān)管要求與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的獲取、建造、銷售、運(yùn)營(yíng)等過(guò)程中所涉及的市場(chǎng)主體、審批監(jiān)管機(jī)關(guān)多，法律關(guān)系龐雜，法律風(fēng)險(xiǎn)更是無(wú)處不在。此外，房產(chǎn)作為與人民群眾生活緊密相連的生活必需品，社會(huì)的關(guān)注度非常高，客觀上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平提出了更高要求。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，政府日益規(guī)制產(chǎn)品質(zhì)量、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、勞動(dòng)者保護(hù)、環(huán)境保護(hù)等問(wèn)題，加強(qiáng)社會(huì)性規(guī)制成為必然趨勢(shì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作給予高度重視，從機(jī)構(gòu)設(shè)置、制度建設(shè)等方面著手，建立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作制度，保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理行為依法合規(guī)進(jìn)行。

1 設(shè)立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)并配置工作人員

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)公司治理與經(jīng)營(yíng)管理的需要，設(shè)立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)由承擔(dān)法律事務(wù)的職能部門，也可以由承擔(dān)企業(yè)內(nèi)部控制職能與運(yùn)營(yíng)管控職能的部門履行法律風(fēng)險(xiǎn)防范職責(zé)。

企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)設(shè)置可采取三種模式：一是企業(yè)設(shè)立獨(dú)立的法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)，并配置工作人員負(fù)責(zé)法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作，該工作人員一般為企業(yè)法律顧問(wèn)；二是聘請(qǐng)律師，由律師負(fù)責(zé)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作；三是企業(yè)在設(shè)立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)的同時(shí)聘請(qǐng)律師，由企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)與外聘律師協(xié)作，共同做好法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

企業(yè)法律顧問(wèn)與律師是兩種不同的職業(yè)，工作各有側(cè)重。一般而言，企業(yè)法律顧問(wèn)是內(nèi)部工作人員，熟悉企業(yè)的內(nèi)部管理與經(jīng)營(yíng)行為，能夠站在公司治理與經(jīng)營(yíng)管理層面思考問(wèn)題，監(jiān)控企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的主要法律風(fēng)險(xiǎn)，并就具體事項(xiàng)出具法律意見(jiàn)。由于企業(yè)法律顧問(wèn)可參與企業(yè)管理和決策，能夠設(shè)計(jì)并監(jiān)控企業(yè)管理流程，故建議房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置法律顧問(wèn)崗位，選聘專業(yè)人士履行崗位職責(zé)。律師分為訴訟律師和非訴律師兩種，訴訟律師一般充當(dāng)“救火隊(duì)員”的角色，對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)以事后救濟(jì)為主；非訴律師一般提供法律咨詢服務(wù)，承辦公司上市、并購(gòu)重組、融資等重大經(jīng)濟(jì)行為的法律盡職調(diào)查工作，是法律風(fēng)險(xiǎn)事前預(yù)防工作的有益補(bǔ)充。

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)的最佳模式應(yīng)是設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，配置企業(yè)法律顧問(wèn)從事法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作，并根據(jù)法律顧問(wèn)的業(yè)務(wù)能力，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要選聘律師。由企業(yè)法律顧問(wèn)與外聘律師相結(jié)合，公司治理與經(jīng)營(yíng)管理中的法律咨詢、流程管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、合同審核、策略制定等，由熟悉業(yè)務(wù)的企業(yè)法律顧問(wèn)來(lái)支持；某些有專長(zhǎng)的律師，能在辦理房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、融資等業(yè)務(wù)方面提供法律服務(wù)；一般的訴訟、仲裁等法律爭(zhēng)議處理，也可交由外聘律師辦理，發(fā)生的費(fèi)用或因法律爭(zhēng)議處理挽回的損失，能夠教育承辦具體業(yè)務(wù)的部門或人員在工作中加以注意，從而提高經(jīng)營(yíng)行為的合法性。此外，企業(yè)法律顧問(wèn)還能夠作為企業(yè)決策層與外聘律師之間的溝通橋梁，通過(guò)聘請(qǐng)律師辦理具體業(yè)務(wù)，提升自身素質(zhì)，更好地履行法律風(fēng)險(xiǎn)防范職責(zé)。

2 制定法律風(fēng)險(xiǎn)防范制度

房地產(chǎn)企業(yè)要有效防范法律風(fēng)險(xiǎn)，要在設(shè)立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)、專業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范制度，重點(diǎn)制定以下幾項(xiàng)制度。

2.1 建立法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作制度

法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)設(shè)置后，最重要的工作就是整章建制，構(gòu)建法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作制度。主要內(nèi)容有：在房地產(chǎn)企業(yè)明確法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)職能的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)承擔(dān)的職責(zé)、管轄范圍、主要工作內(nèi)容及流程、完成工作所需的資源等。

一般而言，企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作以事前預(yù)防、事中控制為主，事后補(bǔ)救為輔，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。具體而言，就是法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作實(shí)際，系統(tǒng)開(kāi)展法律風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查與識(shí)別、評(píng)估與分析等工作，提出專業(yè)意見(jiàn)并協(xié)助承辦具體工作的業(yè)務(wù)部門或人員，在法律風(fēng)險(xiǎn)基本可控的情況下，加快有關(guān)工作的順利推進(jìn)；并不斷總結(jié)法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作，推動(dòng)法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作的提高。

2.2 建立授權(quán)管理制度

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和活動(dòng)最終要以自然人為載體，由自然人具體實(shí)施、完成，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，除法定代表人親自進(jìn)行的行為，以及經(jīng)理層依據(jù)《公司法》、公司章程履行的職務(wù)行為，都需要委派企業(yè)員工或第三人來(lái)具體經(jīng)辦，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中不可避免的要進(jìn)行授權(quán)，授權(quán)管理不夠規(guī)范會(huì)帶來(lái)諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.1 加強(qiáng)對(duì)被授權(quán)人的管理。建立授權(quán)委托書審查制度，由法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)要對(duì)被授權(quán)人員的崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德等進(jìn)行把關(guān)，選擇負(fù)有具體崗位職責(zé)的員工作為合適的被授權(quán)人；另一方面，授權(quán)委托書中，被授權(quán)人經(jīng)辦的事項(xiàng)、權(quán)限、時(shí)限等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確具體。

2.2.2 明確員工崗位職責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)表見(jiàn)代理制度，重視崗位職責(zé)制定與運(yùn)用工作，并盡可能的使崗位職責(zé)具體、明確，公示在辦公場(chǎng)所，避免業(yè)務(wù)部門的經(jīng)辦人員與本職工作無(wú)關(guān)的行為，被認(rèn)為是職務(wù)行為，從而引起法律爭(zhēng)議，甚至造成損失。

2.3 建立企業(yè)印章管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)常常不僅有公章，還有合同專用章、財(cái)務(wù)專用章、職能部門章等，所有以房地產(chǎn)企業(yè)名義出具的文書，加蓋印章后，法律后果均可能由企業(yè)承擔(dān)。要控制用印風(fēng)險(xiǎn)，必須建立章管理制度。

2.3.1 依法刻制企業(yè)印章。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)介紹或者在其指定的印章刻制機(jī)構(gòu)刻制企業(yè)印章，并在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)辦理印章備案登記，確保企業(yè)被人私刻印章后，能夠依法明辨印鑒真?zhèn)危睬遑?zé)任。

2.3.2 專人保管印章并做好用印記錄。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人保管印章，做到用印必須經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)人審批，并由印章保管人做好用印登記。用印文書務(wù)內(nèi)容務(wù)必清楚明了，杜絕在空白文書或關(guān)鍵內(nèi)容空缺的格式文書上用印。

2.4 建立合同管理制度

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是契約經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)主體之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)主要以合同的形式進(jìn)行，合同法律風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制是房地產(chǎn)企業(yè)整體法律風(fēng)險(xiǎn)防范的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)要從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)完善合同管理制度。

2.4.1 潛在合作方的法律審查

房地產(chǎn)企業(yè)在尋找合作對(duì)象時(shí)，法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)要切實(shí)了解對(duì)方當(dāng)事人的主體資格、資信狀況，不得與不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場(chǎng)主體簽訂合同；在限購(gòu)的情況下，還應(yīng)當(dāng)做到不與沒(méi)有購(gòu)房資格的買房人簽訂商品房買賣合同。

簽訂重大合同前,法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)應(yīng)組織相關(guān)職能部門應(yīng)對(duì)合同草案進(jìn)行評(píng)審，職能部門對(duì)涉及各自業(yè)務(wù)范圍內(nèi)相關(guān)合同條款的合法性、可行性做出相應(yīng)判斷,并提出書面意見(jiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同，標(biāo)的額最大的是建設(shè)工程施工合同，應(yīng)重點(diǎn)審查承包人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)等級(jí)、管理能力和實(shí)際業(yè)績(jī)履約資格與履約能力，明確承包人的安全、質(zhì)量、文明施工與工程進(jìn)度責(zé)任。

2.4.2 合同評(píng)審

合同主要條款商定后，由業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)起草文本，同相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)審后，合同主審人員認(rèn)為已經(jīng)基本沒(méi)有異議的，提交審查意見(jiàn)，交法定代表人或委托代理人簽字。重點(diǎn)做好商品房買賣合同評(píng)審，要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)實(shí)際，明確房產(chǎn)的面積（區(qū)分建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e）、裝飾與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，交房期限及條件等。按規(guī)定須經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)才能簽訂的合同，合同評(píng)審后務(wù)必報(bào)請(qǐng)上級(jí)審批。

2.4.3 合同簽訂與備案

規(guī)范合同簽訂工作，合同簽訂應(yīng)由法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)把關(guān)，做到每頁(yè)簽字或加蓋騎縫章，防止被變?cè)斐霈F(xiàn)爭(zhēng)議。事后補(bǔ)簽的合同還應(yīng)當(dāng)注意合同義務(wù)履行情況，避免合同生效后，房地產(chǎn)企業(yè)即構(gòu)成違約的情況發(fā)生。

合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后，按法律法規(guī)規(guī)定或合同約定必須辦理備案手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)由承辦部門或經(jīng)辦人負(fù)責(zé)完善有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的商品房買賣合同、建設(shè)工程合同、建設(shè)工程監(jiān)理合同，均需按照法律規(guī)定辦理備案手續(xù)。

2.4.4 合同簽訂后的履行和變更

合同簽訂后，承辦部門或經(jīng)辦人要把合同副本發(fā)給企業(yè)相關(guān)職能部門，正本由法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)登記、編號(hào)、歸檔。

合同生效后,由承辦部門或經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)根據(jù)合同要求的期限及時(shí)納入生產(chǎn)計(jì)劃、采購(gòu)物資、辦理結(jié)算、給付或索要價(jià)款，確保合同的履行。在合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)不可克服的困難，確需變更、解除合同的，承辦部門或經(jīng)辦人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)通報(bào)法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)，由其審核并指導(dǎo)依法辦理變更和解除手續(xù)，妥善處理合同的變更或解除，采取有效措施維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。

2.5 建立重大決策法律盡職調(diào)查制度

在房地產(chǎn)企業(yè)作出公司并購(gòu)、土地購(gòu)置、合作開(kāi)發(fā)、融資等重大決策之前，法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)待決策事項(xiàng)開(kāi)展法律盡職調(diào)查，通過(guò)法律分析、論證，對(duì)待決策事項(xiàng)的合法性進(jìn)行分析，并對(duì)決策涉及或可能涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，結(jié)合決策方案及其可能出現(xiàn)的執(zhí)行結(jié)果，提出相應(yīng)對(duì)策并做好風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策的合法性提供保障，避免公司因決策失誤造成重大經(jīng)濟(jì)損失。

重大決策的法律盡職調(diào)查應(yīng)盡可能早的進(jìn)行，最好能在重大決策開(kāi)始可行性研究之時(shí)，同步推動(dòng)法律盡職調(diào)查，并根據(jù)重大事項(xiàng)可行性研究情況作出調(diào)整。對(duì)情況緊急的事項(xiàng)，也可在重大決策時(shí)或決策后進(jìn)行法律盡職調(diào)查，及時(shí)識(shí)別重大經(jīng)營(yíng)決策事項(xiàng)所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效措施予以監(jiān)控，盡可能的避免企業(yè)遭受損失；或在確保決策執(zhí)行效果的基礎(chǔ)上，采取措施使損失減低到最小程度。

3 房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作重點(diǎn)

3.1 法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作應(yīng)融入公司治理

規(guī)范公司治理，法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)責(zé)無(wú)旁貸。法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)要積極參與房地產(chǎn)企業(yè)及其投資企業(yè)的公司章程擬定工作，構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、管理科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)，并使之架構(gòu)穩(wěn)定。企業(yè)保持治理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定并持續(xù)健康發(fā)展，是房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)存在并積極履行職能的基礎(chǔ)。

法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)還要積極參與企業(yè)內(nèi)部管理制度的建設(shè)，用法的規(guī)范性、程序性來(lái)完善企業(yè)制度，做到房地產(chǎn)企業(yè)決策、財(cái)務(wù)、人事與獎(jiǎng)懲制度等都要依法合規(guī)，使企業(yè)通過(guò)對(duì)內(nèi)部制度的執(zhí)行達(dá)到防范法律風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.2 法律風(fēng)險(xiǎn)防范工作應(yīng)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)

法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)企業(yè)的職能部門，應(yīng)當(dāng)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)服務(wù)，具體而言，就是要熟悉民商法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)則，協(xié)助履行經(jīng)營(yíng)職責(zé)的業(yè)務(wù)部門，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則辦事，做到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。一是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)法、行政許可法的學(xué)習(xí)，指導(dǎo)業(yè)務(wù)部門依法合規(guī)地辦理土地使用權(quán)購(gòu)置、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可、售房資金監(jiān)管、竣工驗(yàn)收備案等工作；二是加強(qiáng)民商法知識(shí)的傳播，貫徹依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的理念，公平、公正對(duì)待企業(yè)的合作方與客戶，確保房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公司并購(gòu)、土地購(gòu)置、合作開(kāi)發(fā)等方式，做大開(kāi)發(fā)規(guī)模，保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，并能與合作方與客戶互惠互利，共同發(fā)展。

3.3 構(gòu)建依法治企、依法辦事的企業(yè)文化

法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)要通過(guò)為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理行為服務(wù)，出具的專業(yè)意見(jiàn)或承辦設(shè)法事項(xiàng)，防范法律風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)槠髽I(yè)挽回經(jīng)濟(jì)損失，逐步提高自身素質(zhì)與履職能力，進(jìn)而在企業(yè)構(gòu)建崇尚法治，依法辦事的氛圍。要通過(guò)定期組織相關(guān)法律知識(shí)和案例的培訓(xùn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的每位員工，尤其是決策層及核心業(yè)務(wù)人員，能夠主動(dòng)學(xué)習(xí)、研究與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，關(guān)注并學(xué)習(xí)和研究新的法律、法規(guī)、規(guī)范性文件，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范整體能力。

[1]魯力軍.國(guó)有企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范務(wù)實(shí)[M].湖北人民出版社.

曹勁松，男，湖北武漢人，法學(xué)學(xué)士，三級(jí)企業(yè)法律顧問(wèn)。

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