分稅種答疑 契稅

商業(yè)性產(chǎn)權(quán)調(diào)換時是否應(yīng)當差額繳納契稅

問：A公司有一廠房，原土地性質(zhì)屬于工業(yè)用地，經(jīng)補繳土地出讓金后轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。A公司與B房地產(chǎn)公司達成一項協(xié)議：由B房地產(chǎn)公司進行開發(fā)，建成后分給A公司一、二樓商業(yè)鋪面，對A公司分配的房屋雙方互不找差價。而根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以B房地產(chǎn)公司名義開發(fā)就必須把土地使用權(quán)更名到B房地產(chǎn)公司名下。請問，對雙方自行達成的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，在土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，是否應(yīng)當繳納契稅呢？

互發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 李鵑

答：A司之公間司達與成B的房協(xié)地議產(chǎn)內(nèi)公容是一種產(chǎn)權(quán)交換行為，即：A公司以土地換房屋，B公司以房屋換土地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號，以下簡稱《契稅暫行條例細則》）第十條的規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免繳契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。如果A公司與B公司之間是等價交換土地和房屋，那么A公司免繳契稅；如果交換價格不等，且A公司要多支付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益給B公司，則A公司應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。因為A公司與B房地產(chǎn)公司之間交換價格相等，應(yīng)當免繳契稅。由此可見，并非是所有發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移就一定繳納契稅。

在這里有必要與政策性搬遷中產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式取得的房產(chǎn)進行區(qū)別。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）的規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；補繳房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。但上述對個人的免稅政策并非依據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）第四條及其《契稅暫行條例細則》的規(guī)定，即房屋與房屋、房屋與土地交換，只就所交換的價格差額計征契稅，沒有價格差額的，免征契稅。因為被拆遷人的土地并非是直接轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，而是由國土部門收回后出讓給開發(fā)商。開發(fā)商與被拆遷人之間并不存在產(chǎn)權(quán)交易。并且產(chǎn)權(quán)調(diào)換或重新購房的契稅優(yōu)惠政策僅是針對被拆遷個人，對單位調(diào)換或重新購置的房屋應(yīng)當照章全額征收契稅。這里需注意：財稅〔2012〕82號文中所用“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”一詞并不嚴謹，如果屬于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即以地換房或以房換房，則應(yīng)當是補差額的一方繳納契稅。政策性產(chǎn)權(quán)調(diào)換的實質(zhì)是開發(fā)商以開發(fā)的產(chǎn)品抵償應(yīng)支付的補償款，而并非是產(chǎn)權(quán)之間的交易，所以對單位取得的政策性產(chǎn)權(quán)調(diào)換房產(chǎn)應(yīng)當全額繳納契稅。另據(jù)《契稅暫行條例細則》第十五條的規(guī)定，對單位的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府有權(quán)確定。如《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅征管中若干稅收問題的通知》（大地稅函〔2006〕121號）第三條規(guī)定：土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，納稅人重新承受土地、房屋權(quán)屬的，對成交價格中相當于政府補償價款的部分免征契稅，對超過部分按規(guī)定征稅。

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