鄧大松，黃清峰

（武漢大學(xué)社會(huì)保障研究中心，湖北武漢430072）

人口老齡化是當(dāng)今世界各國(guó)普遍面臨的社會(huì)問(wèn)題之一，中國(guó)作為最早步入老齡社會(huì)的發(fā)展中大國(guó)，其老齡化程度正在不斷提高。截至到2012年底，我國(guó)65周歲及以上老年人口數(shù)量已達(dá)到1.27億，占總?cè)丝诘?.4%[1]，且呈現(xiàn)出高齡化、失能化和空巢化的態(tài)勢(shì)，養(yǎng)老問(wèn)題日漸突出。老年住宅作為養(yǎng)老的載體是老年人最為迫切的養(yǎng)老需求之一，也是實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所居”的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。1982年的《維也納老齡問(wèn)題國(guó)際行動(dòng)計(jì)劃》以及2002年的《馬德里老齡問(wèn)題國(guó)際行動(dòng)計(jì)劃》提出：“適宜的住房條件對(duì)于年長(zhǎng)者甚至更為重要，要提供越來(lái)越多的各類住房供老年人選擇?！碑?dāng)前，在中國(guó)人口老齡化加速發(fā)展、家庭結(jié)構(gòu)急劇變化和老年人養(yǎng)老理念逐步轉(zhuǎn)變的背景下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式和普惠式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已不能滿足老年人對(duì)老年住宅產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量日益增長(zhǎng)的需求。因此，發(fā)展投資主體多元化的老年住宅產(chǎn)業(yè)，建立包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目等在內(nèi)的老年住宅產(chǎn)品體系將是社會(huì)保障產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)，這既是應(yīng)對(duì)老齡化危機(jī)的重要舉措和必然選擇，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展新的動(dòng)力源泉。

一、老年住宅產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及理論基礎(chǔ)

（一）老年住宅產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵

老年住宅產(chǎn)業(yè)是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其他相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)以具有超出國(guó)家提供的基本老年住宅保障以外的附加需求或者特殊需求的老年人為服務(wù)對(duì)象，通過(guò)商業(yè)化、市場(chǎng)化的運(yùn)作模式為其提供更具個(gè)性化、更高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品、設(shè)施和配套服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)，它包括商業(yè)性的養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)、老年住宅房產(chǎn)項(xiàng)目等多種模式。老年住宅產(chǎn)業(yè)作為老齡產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，改變了長(zhǎng)久以來(lái)老年住宅完全依靠政府投入的局面，提升了老年住宅的品質(zhì)和功能，是老齡化社會(huì)中最具有活力和發(fā)展前途的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”之一。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，產(chǎn)業(yè)是具有同類屬性的企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的集合，因此，老年住宅產(chǎn)業(yè)的提供主體主要是從事老年住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的企業(yè)。這類企業(yè)以老年人特殊的居住環(huán)境、生活方式為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)老年人對(duì)住宅的需求層次進(jìn)行產(chǎn)品的定位和市場(chǎng)的開(kāi)拓，并按照市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的原則進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理，從而獲取盈利[2]。由此可見(jiàn)，與由國(guó)家和集體實(shí)施的具有社會(huì)福利性質(zhì)的養(yǎng)老住宅事業(yè)相比，老年住宅產(chǎn)業(yè)具有一般企業(yè)所共有的競(jìng)爭(zhēng)性和盈利性。

（二）理論基礎(chǔ)及作用機(jī)理

人口老齡化理論、需求層次理論和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)理論是老年住宅產(chǎn)業(yè)的理論基礎(chǔ)。老年人口規(guī)模的擴(kuò)大和老年人對(duì)住宅需求層次的不斷提高是老年住宅產(chǎn)業(yè)萌芽、形成和發(fā)展的客觀條件。

一方面，人口老齡化理論認(rèn)為，人口年齡結(jié)構(gòu)老化最直接的后果即是產(chǎn)生了一個(gè)龐大的老年社會(huì)群體，而老年住宅需求總量也會(huì)隨著老年社會(huì)群體絕對(duì)規(guī)模的不斷增長(zhǎng)而迅速增加；同時(shí)，人口老齡化使家庭結(jié)構(gòu)逐漸趨向小型化，并導(dǎo)致“空巢”老人數(shù)量急劇上升，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以為繼。可見(jiàn)，人口老齡化為老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了極為重要的人口基礎(chǔ)，是其發(fā)展的決定性因素[3]2。

另一方面，根據(jù)需求層次理論，人的需求是一個(gè)從低級(jí)向高級(jí)發(fā)展的過(guò)程，當(dāng)某一層次的需求得到滿足后，就會(huì)追求更高層次的需求。具體到老年人的需求，西方老齡化問(wèn)題學(xué)者提出“三M”需求觀，即物質(zhì)需求、醫(yī)療需求和精神需求（Money、Medicare、Mental）。老年人對(duì)住宅的需求變化同樣體現(xiàn)了需求層次的一般規(guī)律。隨著基本養(yǎng)老制度體系的不斷完善和老年人生活水平的逐步提高，老年人對(duì)住宅的需求從最初滿足基本居住需要向更高層次的高品質(zhì)、個(gè)性化、人文關(guān)懷和社會(huì)交往需要發(fā)展，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式和公立性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已遠(yuǎn)不能滿足老年人這一層次的需求。

而根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，產(chǎn)業(yè)是社會(huì)分工逐漸細(xì)化的產(chǎn)物[4]3。隨著社會(huì)生產(chǎn)力水平的提高，人類在生產(chǎn)、生活中不斷產(chǎn)生新的需求，針對(duì)人類某一特殊需求的新興產(chǎn)業(yè)由此不斷涌現(xiàn)。老年住宅產(chǎn)業(yè)即是在人口老齡化急速發(fā)展、老年人口生活水平得到提高以及老年人對(duì)住宅需求層次逐漸提升的背景下產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)業(yè)細(xì)化并與老齡產(chǎn)業(yè)相融合的產(chǎn)物。

二、我國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及現(xiàn)實(shí)困境

（一）我國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)踐探索及發(fā)展現(xiàn)狀

在中國(guó)養(yǎng)老社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)不斷深化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)控的背景下，老年住宅產(chǎn)業(yè)龐大的市場(chǎng)需求以及廣闊的發(fā)展空間使其成為房企角逐的新戰(zhàn)場(chǎng)。從2008年開(kāi)始，萬(wàn)科、恒大、保利、富力、首創(chuàng)、綠城等地產(chǎn)龍頭企業(yè)陸續(xù)布局老年住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，謀求老齡化危機(jī)背后深藏的老齡化紅利，從而獲取新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)顯示，2010年21.74%的品牌房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。不僅是房地產(chǎn)企業(yè)，包括泰康人壽、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、中國(guó)平安等在內(nèi)的多家保險(xiǎn)公司、大型實(shí)體集團(tuán)以及外國(guó)社會(huì)服務(wù)企業(yè)也同樣在窺伺老年住宅產(chǎn)業(yè)這塊蛋糕，并通過(guò)不同的方式涉足養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老院、養(yǎng)老地產(chǎn)等項(xiàng)目，期望分羹老年住宅市場(chǎng)（見(jiàn)表1）。一時(shí)間，老年住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)風(fēng)生水起。

（二）我國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展困境及問(wèn)題

當(dāng)前，雖然老年住宅產(chǎn)業(yè)其廣闊的市場(chǎng)前景已被業(yè)界所公認(rèn)，各種類型的企業(yè)紛紛進(jìn)軍老年住宅市場(chǎng)。但總體而言，老年住宅產(chǎn)業(yè)在我國(guó)作為一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)仍然處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展生命周期的起步和探索階段，即“產(chǎn)業(yè)幼稚期”，尚存在諸多問(wèn)題亟待完善。

一方面，在土地、規(guī)劃、融資、稅費(fèi)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施建設(shè)等方面缺乏政府系統(tǒng)的頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)以及對(duì)老年住宅產(chǎn)業(yè)的扶持政策體系。老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，既有營(yíng)利性，又有福利性，投入成本高，回收周期較商業(yè)住宅項(xiàng)目要長(zhǎng)，因此這就需要政府具有前瞻性的政策支持和引導(dǎo)，保證開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)。但相關(guān)鼓勵(lì)性扶持政策的缺失或者政策壁壘在一定程度上讓不少企業(yè)對(duì)老年住宅產(chǎn)業(yè)望而卻步。

另一方面，從現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的老年住宅項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)論是在總體規(guī)模、配套服務(wù)還是經(jīng)營(yíng)模式上都與真正意義上的老年住宅產(chǎn)業(yè)仍存在較大差距。老年住宅最基本的特點(diǎn)是建筑的適老化設(shè)計(jì)以及相關(guān)配套服務(wù)提供，從而使其成為“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂(lè)、老有所為”的平臺(tái)和載體。目前的老年住宅產(chǎn)業(yè)雖然炙手可熱，卻魚(yú)龍混雜，更多的感覺(jué)像是企業(yè)借“養(yǎng)老“之名獲得政策扶持和品牌營(yíng)銷的“噱頭”而廣受詬病。

（表1） 國(guó)內(nèi)外各類企業(yè)、集團(tuán)涉足老年住宅產(chǎn)業(yè)情況一覽表

三、我國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景分析

（一）老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展順應(yīng)了社會(huì)保障產(chǎn)業(yè)化的趨勢(shì)和潮流

“產(chǎn)業(yè)化”實(shí)際上是個(gè)經(jīng)營(yíng)概念，是一種經(jīng)營(yíng)模式，即產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)?；?、企業(yè)化。“社會(huì)保障產(chǎn)業(yè)化”主要是針對(duì)老年人而言的，是指對(duì)由國(guó)家提供的基本生活保障以外的附加需求或特殊需求實(shí)施產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理。由于西方發(fā)達(dá)國(guó)家擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作為支撐，并且這些國(guó)家進(jìn)入人口老齡化社會(huì)較早，所以老齡產(chǎn)業(yè)起步早，發(fā)展快，已經(jīng)形成了一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈并產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益?！案啐g化”是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)的是，因?yàn)槿丝诶匣募涌?、家庭結(jié)構(gòu)的小型化和老人與子女分居現(xiàn)象的普遍化，老年保障產(chǎn)業(yè)化的蓬勃發(fā)展將是21世紀(jì)全世界的一個(gè)嶄新趨勢(shì)和潮流[5]28。

當(dāng)前，在中國(guó)人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)變遷逐漸加劇的背景下，養(yǎng)老模式由家庭養(yǎng)老向社會(huì)養(yǎng)老轉(zhuǎn)型已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，養(yǎng)老社會(huì)化必然會(huì)促進(jìn)老年住宅產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展。同時(shí)，隨著老年人收入水平和生活品質(zhì)的提高，有一部分老年群體開(kāi)始不滿足于國(guó)家社會(huì)保障計(jì)劃所提供的基本養(yǎng)老保障，對(duì)居住條件和相關(guān)配套服務(wù)有著更高層次的、特殊的消費(fèi)需求。在此背景下應(yīng)運(yùn)而生的老年住宅產(chǎn)業(yè)順應(yīng)了社會(huì)保障產(chǎn)業(yè)化的趨勢(shì)和潮流，用市場(chǎng)化和企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)方式為高端老年群體提供更具個(gè)性化和更高品質(zhì)的老年住宅項(xiàng)目和服務(wù)，其發(fā)展必將前景廣闊、潛力無(wú)限，并會(huì)在老齡化社會(huì)中迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的成長(zhǎng)期。

（二）龐大的老齡群體構(gòu)成了老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人口基礎(chǔ)

伴隨著生育率、死亡率的持續(xù)下降和平均預(yù)期壽命的不斷延長(zhǎng)，中國(guó)在短時(shí)間內(nèi)完成了人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，迎來(lái)了人口的老齡化，老齡人口規(guī)模大、增長(zhǎng)快、發(fā)展迅速[6]1。目前，中國(guó)已是世界上老年人口最多的國(guó)家，也是全球人口老齡化發(fā)展速度最快的國(guó)家之一。從表2可以看出，中國(guó)0～14歲人口的比重在逐步降低，而65周歲及以上人口的比重卻持續(xù)上升，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出由年輕型向老年型過(guò)渡的明顯態(tài)勢(shì)。截至2012年底，中國(guó)60周歲及以上老年人口數(shù)量達(dá)到1.94億，2013年老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān)，達(dá)到2.02億，老齡化水平將達(dá)到14.8%[7]2。2013年6月，聯(lián)合國(guó)發(fā)布的《世界人口展望：2012年修訂版》（Word Population Prospects：The 2012 Revision）預(yù)測(cè)，2050年中國(guó)60歲周及以上老年人口在總?cè)丝诘谋壤龑⑴噬?2.8%[8]，老齡化形勢(shì)日趨嚴(yán)峻。

（表2） 歷次中國(guó)人口普查年齡結(jié)構(gòu)狀況

不僅如此，老年人口內(nèi)部高齡化、空巢化、失能化的發(fā)展態(tài)勢(shì)也進(jìn)一步加劇了中國(guó)人口老齡化的嚴(yán)峻性。據(jù)2010年我國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查顯示的結(jié)果表明：80周歲及以上高齡老人占老年人口總數(shù)的比例已達(dá)到11.8%；老年人口中獨(dú)立居住比例呈上升趨勢(shì)，城鄉(xiāng)合計(jì)“空巢”老年人占49.3%；城鄉(xiāng)日常生活完全不能自理（失能）的老年人數(shù)量為1208萬(wàn)（6.8%），有部分自理困難的老年人數(shù)量為2824萬(wàn)（15.9%）[9]。

人口老齡化給全社會(huì)提出了巨大的挑戰(zhàn)，但同時(shí)為也發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)前所未有的的戰(zhàn)略機(jī)遇期。中國(guó)擁有世界上最大的老年群體，面對(duì)如此龐大的老年人口，繼續(xù)采取政府包辦社會(huì)福利的方式顯然是不可持續(xù)的。老年人作為特殊的消費(fèi)群體，其龐大的人口基數(shù)、不斷提高的物質(zhì)文化需求和不斷轉(zhuǎn)變的消費(fèi)觀念將成為推動(dòng)我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。

（三）傳統(tǒng)養(yǎng)老模式功能的弱化為老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的市場(chǎng)空間

在人口老齡化趨勢(shì)和國(guó)家計(jì)劃生育政策的影響下，家庭結(jié)構(gòu)逐漸由復(fù)合型大家庭裂變?yōu)楹诵男〖彝?，形成了大量的“四二一”型家庭和空巢家庭?？粘病⑹芾先说脑黾?，?duì)養(yǎng)老服務(wù)提出了更高的要求，但在工業(yè)化社會(huì)生產(chǎn)方式和社會(huì)分工的背景下，獨(dú)生子女已無(wú)暇且缺乏一定的經(jīng)濟(jì)能力去照顧老人。

傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能已逐步弱化，難以為繼，這就亟需家庭養(yǎng)老責(zé)任向社會(huì)轉(zhuǎn)化，從而發(fā)揮社會(huì)養(yǎng)老的功能。但從當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老模式的現(xiàn)狀來(lái)看，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老型住宅的比例相對(duì)較低，且絕大多數(shù)是由政府或者集體興辦的、具有福利性質(zhì)的養(yǎng)老院，這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足我國(guó)老齡化進(jìn)程急劇發(fā)展現(xiàn)狀下所產(chǎn)生的巨大的養(yǎng)老需求。截止到2011年末，城鄉(xiāng)各類養(yǎng)老服務(wù)結(jié)構(gòu)37756個(gè)，床位313.2萬(wàn)張，年末收養(yǎng)老年人236.6萬(wàn)人[10]。據(jù)此計(jì)算，則2011年我國(guó)每千人擁有養(yǎng)老床位數(shù)為16.9張，這不僅低于《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出的“每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張”的發(fā)展目標(biāo)，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)50～70張的平均水平。從上述分析可以看出，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的逐步瓦解以及機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老住宅巨大的供需缺口為老年住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)辟了廣闊的市場(chǎng)空間。

（四）新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施為老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機(jī)

當(dāng)前，“新型城鎮(zhèn)化”已成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。新型城鎮(zhèn)化作為我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中的大戰(zhàn)略，不僅是中國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要載體，也是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、可持續(xù)發(fā)展的新動(dòng)力。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將為老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機(jī)。一方面，老年宜居環(huán)境建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義和重要組成部分；另一方面，新型城鎮(zhèn)化作為撬動(dòng)內(nèi)需的最大潛力所在，會(huì)引導(dǎo)老年群體消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)品質(zhì)的提升，進(jìn)一步釋放老年群體對(duì)老年住宅產(chǎn)品的需求。

改革開(kāi)放三十多年來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程得到快速發(fā)展。城鎮(zhèn)化水平已由1978年的17.92%提高到2012年的52.57%，2013年預(yù)期為53.37%[11]。但在過(guò)去城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，往往片面注重追求城市規(guī)模的擴(kuò)大和空間的擴(kuò)張，卻忽視了在人口結(jié)構(gòu)老化的趨勢(shì)下老年群體對(duì)人居環(huán)境、公共環(huán)境和居家環(huán)境的特殊需求，針對(duì)老年人生活習(xí)慣、生理及心理特征設(shè)計(jì)建造的老年住宅產(chǎn)品鳳毛麟角。隨著人口老齡化程度的加深，高齡老人、高齡空巢老人、高突發(fā)病老人逐步增多，這一群體的衣、食、住、行將面臨諸多困難和不便。新型城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，老年宜居環(huán)境是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，應(yīng)納入新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、和管理。發(fā)展老年住宅產(chǎn)業(yè)，在城市、社區(qū)環(huán)境、公共設(shè)施和家庭居所的建設(shè)中根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)、生活習(xí)慣和晚年養(yǎng)老需求設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)滿足不同層次、不同需求老年群體的老年住宅產(chǎn)品及項(xiàng)目，既可以提升老年人的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)，以此打造出中國(guó)特色的老年宜居環(huán)境，又能培育新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用。

四、發(fā)展我國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略構(gòu)想及對(duì)策

人口老齡化無(wú)疑是21世紀(jì)中國(guó)所面臨的重大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，培育和發(fā)展老年住宅產(chǎn)業(yè)是解決我國(guó)人口老齡化問(wèn)題的新思路和必然選擇。我國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚處在起步和探索階段，其發(fā)展既面臨“未富先老”、“中等收入陷阱”的嚴(yán)峻形勢(shì)，卻也恰逢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有利契機(jī)。因此，要在立足于中國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)上借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展老年住宅產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)政策扶持、制度規(guī)范、產(chǎn)品創(chuàng)新，逐步形成政府引導(dǎo)與社會(huì)化、市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的運(yùn)行模式，探索出一條具有中國(guó)特色的老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。

（一）基于政府層面的思考

1.逐步提高社會(huì)保障水平，提升老年群體的消費(fèi)能力。

老年住宅產(chǎn)業(yè)是社會(huì)保障發(fā)展到產(chǎn)業(yè)化階段的產(chǎn)物，因此，社會(huì)保障制度是老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)和支撐。發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明，完善的社會(huì)保障制度是增強(qiáng)老年人購(gòu)買力、消除老年人后顧之憂的根本舉措。老年人只有在經(jīng)濟(jì)收入水平達(dá)到一定程度并在無(wú)養(yǎng)老、醫(yī)療等后顧之憂的前提下，才能夠并且敢于消費(fèi)老年住宅產(chǎn)品。近年來(lái)，我國(guó)加快推進(jìn)各項(xiàng)社會(huì)保障制度建設(shè)，初步形成了以社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救助、社會(huì)福利為基礎(chǔ)，以基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、最低生活保障制度為重點(diǎn)，以慈善事業(yè)、商業(yè)保險(xiǎn)為補(bǔ)充的社會(huì)保障體系框架，建立起了世界上最大的社會(huì)保障計(jì)劃。但我國(guó)城鄉(xiāng)社會(huì)保障整體待遇水平普遍不高，這直接導(dǎo)致我國(guó)老年群體購(gòu)買力水平低下，并成為制約我國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要障礙之一。對(duì)此，要加大對(duì)社會(huì)保障的財(cái)政投入力度，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入、物價(jià)變動(dòng)等因素，建立科學(xué)合理的保障水平調(diào)整機(jī)制，通過(guò)多種途徑努力提高社會(huì)保障待遇水平，為老年群體消費(fèi)老年住宅產(chǎn)品提供堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)后盾。

2.加快研究出臺(tái)相關(guān)扶持、優(yōu)惠政策，引導(dǎo)并推動(dòng)老年住宅產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

首先是要實(shí)現(xiàn)法律、法規(guī)方面的突破。應(yīng)該爭(zhēng)取對(duì)包括老年住宅產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的老齡產(chǎn)業(yè)的國(guó)家立法以及鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體、可操作性強(qiáng)的政策法規(guī)和條例，使老年住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有法可依、有章可循，走向法制化、規(guī)范化的軌道；其次，對(duì)于進(jìn)入老年住宅產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻制度的突破。要消除舊體制的束縛和影響，打破所有制的界限，取消私人資本、外資等非公有資本參股營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)限制。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，允許、鼓勵(lì)民間和社會(huì)資本投資或集資興建養(yǎng)老結(jié)構(gòu)，形成多元化投資主體、多樣化的投資方式以及合理的投資收益機(jī)制；最后應(yīng)該在法律和政策許可的范圍內(nèi)，給予老年住宅產(chǎn)業(yè)在用地審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、財(cái)政投入、信貸優(yōu)惠、稅費(fèi)減免等方面的政策傾斜，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的制度環(huán)境，從而激發(fā)社會(huì)各界參與老年住宅產(chǎn)業(yè)的積極性。

3.制定老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中、長(zhǎng)期規(guī)劃，規(guī)范老年住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

老年住宅產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，現(xiàn)階段我國(guó)的老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處于盲目、無(wú)序發(fā)展的狀態(tài)，缺乏統(tǒng)一的頂層制度規(guī)劃以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，首先是要將老年住宅產(chǎn)業(yè)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體布局，制定中、長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，明確未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略和方向。特別是要乘當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化建設(shè)之勢(shì)，將老年住宅產(chǎn)業(yè)納入到新型城鎮(zhèn)化整體的規(guī)劃、布局，加快推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)老年住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。其次，要制定老年住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化管理。具體而言，就是要全面推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)居住標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，無(wú)障礙設(shè)施改造和老年社區(qū)配套規(guī)劃建設(shè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范和完善傳統(tǒng)小區(qū)的適老化改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)[12]，從而推動(dòng)老年住宅產(chǎn)業(yè)健康、規(guī)范、有序發(fā)展。

（二）基于企業(yè)層面的思考

1.優(yōu)化老年住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足老年群體的特殊需求。

一個(gè)設(shè)計(jì)合理的老年住宅產(chǎn)品是老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和本質(zhì)要求。老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要充分考慮老年人生活習(xí)慣的特殊性，深入研究老年人群體的生理、心理特征和需求，重視每一處細(xì)節(jié)的精細(xì)化設(shè)計(jì)。老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)首先要考慮其安全性，例如室內(nèi)外無(wú)障礙設(shè)計(jì)、智能化設(shè)備、緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)以及消防系統(tǒng)、衛(wèi)生間與樓道扶手配備、道路防滑設(shè)計(jì)等。在安全性的基礎(chǔ)上，老年住宅產(chǎn)品也要注重其舒適性。老年住宅盡量要選址在氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美、交通網(wǎng)絡(luò)便利的區(qū)域，室內(nèi)要充分考慮日照、通風(fēng)、采光、換氣等問(wèn)題，最大程度地為老年人入住老年住宅提供一個(gè)舒適的室內(nèi)外環(huán)境。同時(shí)，老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)不能簡(jiǎn)單照搬國(guó)外的模式，要立足于國(guó)情，進(jìn)行本土化設(shè)計(jì)和探索。例如，可通過(guò)設(shè)計(jì)“老少居”住宅既解決年輕人贍養(yǎng)老年人的問(wèn)題，又滿足兩代人獨(dú)立和溝通的需求，這是符合東方價(jià)值觀的創(chuàng)新型老年住宅設(shè)計(jì)。

2.完善配套設(shè)施，培養(yǎng)專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍。

老年住宅產(chǎn)業(yè)相對(duì)于普通房地產(chǎn)業(yè)最大的區(qū)別和特點(diǎn)不僅在于其建筑適老化設(shè)計(jì)，更在于其完善的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。而反觀國(guó)內(nèi)，雖然各類資本紛紛進(jìn)軍老年住宅市場(chǎng)，但大多數(shù)企業(yè)依然是過(guò)去地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維，房子一建了之、一賣了之，相關(guān)配套設(shè)施及服務(wù)缺乏，這使得當(dāng)前的老年住宅產(chǎn)業(yè)與真正意義上的老年住宅產(chǎn)業(yè)相距甚遠(yuǎn)，更像是開(kāi)發(fā)商們以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”?？紤]到老年群體行動(dòng)的不便，老年住宅和社區(qū)要配有完備的配套設(shè)施，如醫(yī)院、商場(chǎng)、銀行、購(gòu)物中心、圖書(shū)資料等。同時(shí)，還應(yīng)開(kāi)設(shè)老年大學(xué)、老年俱樂(lè)部、老年活動(dòng)中心等供老年人之間交流和娛樂(lè)的場(chǎng)所，以消除老年人精神上的孤寂感、豐富老年人的晚年生活。老年住宅產(chǎn)品不僅需要完善的配套設(shè)施，它同樣對(duì)養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍提出了很高的要求。只有通過(guò)專業(yè)的服務(wù)人員高水平、專業(yè)化的服務(wù)才能保證老年住宅的服務(wù)質(zhì)量和效果。因此，服務(wù)人員要對(duì)老年生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉等服務(wù)均具備良好的專業(yè)素質(zhì)、技能以及人文關(guān)懷意識(shí)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的專業(yè)化、職業(yè)化。

3.探索科學(xué)、合理的運(yùn)營(yíng)模式。

當(dāng)前，各路資金爭(zhēng)相進(jìn)入老年住宅領(lǐng)域，但大部分仍停留在圈地階段，老年住宅運(yùn)營(yíng)模式仍處在探索階段，而且老年住宅從拿地、建設(shè)到后期運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以往的短期盈利模式天然不符。因此，老年住宅的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題是擺在老年住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)目前最為棘手的問(wèn)題。從目前來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要有三種：第一種就是長(zhǎng)期持有養(yǎng)老地產(chǎn)，然后通過(guò)養(yǎng)老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利；而第二種模式就是出售，比如開(kāi)發(fā)商推出以出售為目的的老年住宅；第三種是出售與持有相結(jié)合。這三種模式優(yōu)劣分明，各有千秋，關(guān)鍵是要各老年住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)從過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維向老年住宅運(yùn)營(yíng)思維轉(zhuǎn)變，并依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及市場(chǎng)情況選擇并探索出最適合自身的、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。在老年住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟和發(fā)達(dá)的日本，“反按揭”和“連鎖運(yùn)營(yíng)”的模式是較為成熟和流行的老年住宅經(jīng)營(yíng)模式，這十分值得中國(guó)的老年住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際情況加以借鑒、吸收并消化利用。

[1]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.中華人民共和國(guó)2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[EB/OL].http：//www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/qgndtjgb/t20130221＿40287 4525.htm.

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[7]吳玉韶.中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告：2013[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2013.

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[9]全國(guó)老齡工作委員會(huì).2010年中國(guó)城鄉(xiāng)老年人追蹤調(diào)查報(bào)告[EB/OL].http：//old.cncaprc.gov.cn：8080/info/18958.html.

[10]全國(guó)老齡工作委員會(huì).2011年度中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展公報(bào)[EB/OL].http：//www.cncaprc.gov.cn/tongji/19195.jhtml.pdf.

[11]國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì).關(guān)于2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告（摘要）[EB/OL].http：//lianghui.people.com.cn/2013npc/n/2013/0306/c357183－20688155.html？＿fin.

[12]李文姹，張杰，劉宗軒，蔣勇杰.養(yǎng)老地產(chǎn)——屬于這個(gè)春天的機(jī)遇？[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2013，（3）.