楊奎奇 ， 苗天青 ， 歐向軍

(江蘇師范大學(xué) 城市與環(huán)境學(xué)院, 江蘇 徐州 221116)

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)也施加著深刻的影響，因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于經(jīng)濟(jì)增長率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。但如果房地產(chǎn)投資過度超前，一方面會(huì)助長房地產(chǎn)泡沫，另一方面也會(huì)降低投資效率。

當(dāng)前，國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系的研究多集中在房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域特性的表現(xiàn)、房地產(chǎn)區(qū)域差異、房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響和貢獻(xiàn)等方面，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系中的“協(xié)調(diào)”沒有明確界定，對(duì)兩者間協(xié)調(diào)關(guān)系的判定、經(jīng)濟(jì)學(xué)表現(xiàn)以及不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度的空間分布特征和時(shí)間變化趨勢(shì)缺乏規(guī)范的系統(tǒng)研究[1-4]。鑒于此，本研究首先劃分區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的指標(biāo)體系，然后建立二者的耦合協(xié)調(diào)度模型，并以江蘇省不同地區(qū)的房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)作實(shí)證研究，來評(píng)測(cè)江蘇省城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)在時(shí)間與空間上的耦合協(xié)調(diào)度，通過分析，劃分為不同的協(xié)調(diào)類型，以期為該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展研究提供一定借鑒和參考。

1 研究方法與指標(biāo)體系

由于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)關(guān)聯(lián)性上的復(fù)雜性，本研究按照系統(tǒng)分析的思路，采用灰色關(guān)聯(lián)分析的方法，從時(shí)空角度揭示江蘇省房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合的機(jī)理和耦合協(xié)調(diào)程度。

1.1 指標(biāo)體系

由于縣級(jí)市和縣所在鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的稀少性，無法像地級(jí)市一般選取大量的因子要素，因此，在不影響分析結(jié)果的前提下，經(jīng)過甄別，房地產(chǎn)指標(biāo)是：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例(Y1)、房地產(chǎn)投資額(Y2)、商品房銷售面積(Y3)、住宅價(jià)格(Y4)4個(gè)指標(biāo)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選取GDP(X1)、第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)產(chǎn)值(X2)、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(X3)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額(X4)、進(jìn)出口總額(X5)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(X6)、居民儲(chǔ)蓄存款余額(X7)7個(gè)指標(biāo)。本研究經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來源于2001—2012年的《江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒》，房價(jià)數(shù)據(jù)來源于市場(chǎng)交易實(shí)例，經(jīng)過價(jià)格修正求平均得到。

1.2 研究方法

關(guān)聯(lián)度是事物之間關(guān)聯(lián)性強(qiáng)弱的量度，描述了事物之間相互關(guān)聯(lián)的程度，即變化在空間上的大小、方向等的相關(guān)性，如果事物變化的態(tài)勢(shì)基本一致，則可以認(rèn)為它們之間的關(guān)聯(lián)度較大，反之，關(guān)聯(lián)度較小[5-7]。對(duì)事物之間的這種關(guān)聯(lián)也可以用回歸、相關(guān)等統(tǒng)計(jì)分析方法，但往往要求數(shù)據(jù)量較大、分布特征要求比較明顯，然而，灰色關(guān)聯(lián)度分析所需數(shù)據(jù)相對(duì)可以較少，且不要求因素是典型的分布。

由于所分析原始數(shù)據(jù)的量綱和數(shù)量級(jí)不同，為了便于進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析，采用了極差標(biāo)準(zhǔn)化的方法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理。

在求關(guān)聯(lián)度與耦合度之前，需要確定關(guān)聯(lián)系數(shù)。關(guān)聯(lián)系數(shù)是指比較的數(shù)列在t時(shí)刻的相對(duì)差，公式為：

(1)

式中：ξij(t)為江蘇省各市或縣城t時(shí)刻第i個(gè)房地產(chǎn)指標(biāo)與第j個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)系數(shù)；Xi(t)、Yj(t)分別為江蘇省各縣市t時(shí)刻第i個(gè)房地產(chǎn)指標(biāo)與第j個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值；ρ為分辨系數(shù)，用來削弱極大值過大而使關(guān)聯(lián)系數(shù)失真的影響，提高關(guān)聯(lián)系數(shù)之間的差異顯著性,此處ρ取0.2。關(guān)聯(lián)系數(shù)反映了兩個(gè)數(shù)列在某一時(shí)期的緊密程度。

各個(gè)參考指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)程度通過若干個(gè)關(guān)聯(lián)系數(shù)來反映，關(guān)聯(lián)信息分散，不便于從整體進(jìn)行比較。因此，為了揭示區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度，有必要對(duì)關(guān)聯(lián)信息作綜合處理。用比較數(shù)列與參考數(shù)列各個(gè)時(shí)期的關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值來定量反映這兩個(gè)數(shù)列的關(guān)聯(lián)程度，計(jì)算公式如下：

(2)

式中：rij為關(guān)聯(lián)度；n為關(guān)聯(lián)系數(shù)的個(gè)數(shù)。

關(guān)聯(lián)度rij的取值范圍處于0～1之間，關(guān)聯(lián)性大小與它的取值大小呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。rij取為1，表明某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與某一房地產(chǎn)指標(biāo)之間關(guān)聯(lián)性最大，變化規(guī)律完全相同，單個(gè)指標(biāo)間的耦合作用非常明顯；當(dāng)rij處于0.85～1之間，兩個(gè)指標(biāo)變化趨勢(shì)基本一致，耦合作用強(qiáng)；當(dāng)rij處于0.65～0.85之間，兩個(gè)指標(biāo)間耦合作用較強(qiáng)；當(dāng)rij處于0.35～0.65之間，兩個(gè)指標(biāo)間耦合作用中等；當(dāng)rij處于0～0.35之間時(shí)，兩個(gè)指標(biāo)間耦合作用弱。關(guān)聯(lián)度只能衡量因素間密切程度的相對(duì)大小，數(shù)值的絕對(duì)大小意義不大，關(guān)鍵是比較數(shù)列對(duì)同一參考數(shù)列的“主次”、“優(yōu)劣”。通過比較rij的大小，可以分析出區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度的大小順序。

對(duì)一個(gè)時(shí)期的各指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度按行或列求其平均值，得到某房地產(chǎn)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)某一指標(biāo)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)或房地產(chǎn)的耦合關(guān)聯(lián)度，見下式：

(3)

式中：ci為房地產(chǎn)指標(biāo)體系或區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中的第i個(gè)指標(biāo)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系或房地產(chǎn)指標(biāo)體系的平均關(guān)聯(lián)度；p，m分別為兩個(gè)系統(tǒng)的指標(biāo)數(shù)。確定它們的大小，便于分析兩個(gè)比較系統(tǒng)關(guān)聯(lián)的主要、次要指標(biāo)。

從整體上判斷房地產(chǎn)指標(biāo)體系與區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的耦合情況，采用綜合耦合關(guān)聯(lián)度模型，公式如下：

(4)

式中：s(t)為綜合耦合關(guān)聯(lián)度。

2 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度分析

把江蘇省64個(gè)城市看作一個(gè)整體研究對(duì)象，房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)體系與區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的耦合度表現(xiàn)出一定的規(guī)律性，計(jì)算2011年江蘇省房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)體系與區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的耦合作用矩陣，見表1。

由表1可知：① 在房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)指標(biāo)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的耦合關(guān)聯(lián)度數(shù)值中，房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體耦合度最高，達(dá)到0.847 4，表明在不同區(qū)域中，房地產(chǎn)投資的絕對(duì)數(shù)額的大小反映當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的整體規(guī)模及發(fā)達(dá)程度；耦合度排在第二的是房地產(chǎn)銷售面積，它反映了房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)能力，同時(shí)，在一定程度上也體現(xiàn)了過往房地產(chǎn)投資在當(dāng)期的效應(yīng)；第三位是住宅價(jià)格，住宅價(jià)格高銷售量不變，可以提高當(dāng)?shù)氐腉DP；耦合度最低的是房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例，為0.736 6。② 區(qū)域經(jīng)濟(jì)各個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合關(guān)聯(lián)度分析。區(qū)域經(jīng)濟(jì)各指標(biāo)與房地產(chǎn)整體耦合度分析中，GDP與之耦合度最高，達(dá)0.862 9，表明2011年房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率最高，GDP主要靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)；其次是居民儲(chǔ)蓄存款，耦合度為0.831 1，在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，居民消費(fèi)率很低，收入主要用于存款以備不時(shí)之需，與如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)形成鮮明對(duì)比；這一點(diǎn)從城市居民人均可支配收入上體現(xiàn)得最為明顯，它與房地產(chǎn)整體的耦合度在所有指標(biāo)中最低，為0.684 8，事實(shí)上，2011年GDP中69%用于投資，勞動(dòng)報(bào)酬占不到31%。③ 房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合整體耦合關(guān)聯(lián)度為0.803 9，依據(jù)前述劃分標(biāo)準(zhǔn)屬于較強(qiáng)，說明當(dāng)期區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系非常密切，區(qū)域經(jīng)濟(jì)屬于房地產(chǎn)投資拉動(dòng)型。

表1 2011年江蘇省區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)耦合度

3 耦合度空間特征分析

江蘇省城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度除了整體上反映出一定的規(guī)律性，還反映在區(qū)域的差異上，為了更清晰地描述江蘇省城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度的區(qū)域特點(diǎn)，本研究通過地理信息系統(tǒng)軟件對(duì)各城市兩指標(biāo)體系的耦合度進(jìn)行了空間展示，從而整體上反映江蘇省城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度的空間分布(圖1)。

江蘇省城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度下限為0.442 0、上限為0.908 5，為了表現(xiàn)空間的差異性，此處從低到高將之相對(duì)劃分為4個(gè)區(qū)間，依次為耦合度較低的區(qū)域、耦合度中等區(qū)域、耦合度較強(qiáng)區(qū)域和強(qiáng)耦合度區(qū)域。從圖上觀察到，它們具有明顯的空間分布規(guī)律，高耦合度區(qū)域主要分布在江蘇北部沿海一帶與隴海鐵路沿線，較強(qiáng)耦合度區(qū)域主要分布在蘇北沿海帶、江蘇西南部與西北部地區(qū)，中等耦合度區(qū)域主要集中在江蘇中部，較弱耦合度區(qū)域除蘇北有零星分布外，主要集中在蘇南蘇錫常地區(qū)。僅僅從耦合度無法全面客觀地測(cè)度一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展水平，城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)耦合度高并不能說明該地區(qū)兩者都得到充分發(fā)展，城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)耦合度低也不能說明該地區(qū)經(jīng)濟(jì)落后或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。因此，運(yùn)用綜合測(cè)度指標(biāo)來測(cè)度兩指標(biāo)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系，事實(shí)上，當(dāng)一個(gè)地區(qū)處于經(jīng)濟(jì)起飛階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)得到優(yōu)先發(fā)展[8-10]，耦合度較低。經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合度較高，存在低水平耦合。為深入挖掘耦合度的內(nèi)部含義，結(jié)合江蘇城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與耦合度疊合，將耦合度劃分為4種類型：協(xié)調(diào)發(fā)展、磨合、拮抗與低水平耦合(圖2)。

圖1 2011年江蘇省城市房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度空間分布

圖2 2011年江蘇省城市房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度類型空間分布

4種類型的區(qū)分是對(duì)區(qū)域內(nèi)城市的相對(duì)劃分。按照通行標(biāo)準(zhǔn)只有城市化達(dá)到70%以上以后，城市化才會(huì)進(jìn)入緩慢增長期，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)才會(huì)進(jìn)入一個(gè)良性協(xié)調(diào)發(fā)展的階段。而據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院統(tǒng)計(jì)，2011年我國的城市化率是50%，正處于30%～70%的快速提高階段。在城市快速增長期，城市的基礎(chǔ)建設(shè)投資會(huì)成倍增加，因此，耦合度類型是在城市化快速增長階段對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)不同階段的劃分。1)協(xié)調(diào)發(fā)展型。圖2中耦合度較低的區(qū)域，絕大部分在0.6以下，主要集中在蘇州、無錫全部轄區(qū)城市，常州部分城市和蘇北的鹽城、淮安兩個(gè)地級(jí)市，這些城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模處于江蘇省中上水平，GDP平均為261億元，比江蘇省各縣市平均值高出113億元。房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的比重相對(duì)適中，對(duì)區(qū)域GDP的貢獻(xiàn)率處于非絕對(duì)主導(dǎo)地位，與其他產(chǎn)業(yè)平衡發(fā)展。2)磨合型。處于磨合型的城市主要集中在長江北部區(qū)域，包括蘇北的徐州市、銅山縣和長江以南的南京、溧陽，此種類型區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模同樣處于全省中上水平，尤其是南京，經(jīng)濟(jì)總規(guī)模排在第一位，但區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合度介于0.7～0.8之間，此類城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)所占比重較大，城市發(fā)展與建設(shè)正處于明顯擴(kuò)展期。3)拮抗型。具有拮抗型耦合特點(diǎn)的區(qū)域城市廣泛分布于蘇中與蘇北地區(qū)，在4個(gè)類型中占有主導(dǎo)地位。此類型城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模在江蘇省各區(qū)域中屬于中等或偏下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的耦合度則較高，絕大部分在0.7以上。體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)在該類城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)中有重要地位，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率最高，由于近些年過于注重經(jīng)營城市的理念，造成固定資產(chǎn)投資向房地產(chǎn)行業(yè)的傾斜，從而抑制其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效投入，削弱了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使兩者的發(fā)展失去平衡。4)低水平耦合型。該類城市區(qū)域在房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的趨勢(shì)下并不是太多，包括宿遷、金壇。該類城市經(jīng)濟(jì)處于江蘇省的偏下水平，房地產(chǎn)業(yè)也剛剛起步，因此，表現(xiàn)出低水平的耦合。

4 耦合度時(shí)序變化特征

從時(shí)間角度考察江蘇省區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)耦合度的變化情況，可以進(jìn)一步揭示該區(qū)域兩者的關(guān)聯(lián)變異特征。為此，收集了2001—2011年的江蘇省各城市的相關(guān)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)，進(jìn)行耦合度分析(圖3)。

圖3 江蘇省城市房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度時(shí)間變化序列

從圖3中看出，兩系統(tǒng)的耦合度具有一定的波動(dòng)性，2001年耦合度為0.622 2，此時(shí)，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)起步不久，與尚不發(fā)達(dá)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，總體屬于低水平的耦合聯(lián)系，此種狀態(tài)持續(xù)到2003年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001—2003年，GDP的年均增長率約為7.9%，而房地產(chǎn)投資增長率為3.54%。 2003年國土資源部要求一切經(jīng)營性用地一律以招拍掛的形式出讓，客觀上推高了房價(jià)、地價(jià)，第二年起土地、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)即迎來一個(gè)爆發(fā)期，房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資增長率2004年達(dá)到17.76%，兩者的耦合度降到最低。2004年后，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)超常規(guī)發(fā)展，一直處于較高的增長勢(shì)頭，造成房地產(chǎn)業(yè)占區(qū)域經(jīng)濟(jì)的比重不斷加強(qiáng)，當(dāng)達(dá)到一定比重時(shí)即造成區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的同方向變化，耦合度不斷提高到2008年的0.8附近。然而，2008年受美國的金融危機(jī)的影響又使兩者的耦合度下降，由于滯后效應(yīng)，2009年達(dá)到相對(duì)低點(diǎn)。之后，為防止金融危機(jī)蔓延至我國，我國隨即推出了4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，這些資金多數(shù)直接或間接的進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成2010和2011年的房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)耦合度的持續(xù)攀升，達(dá)到較高的水平，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高度依賴。

兩系統(tǒng)耦合度總體上呈不斷提高的趨勢(shì)，這是與我國的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相關(guān)聯(lián)的。至20世紀(jì)末，經(jīng)過20多年的改革，我國已經(jīng)為進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，此后，經(jīng)過住房制度體制改革實(shí)現(xiàn)貨幣化分房和2001年加入世貿(mào)組織，從而為房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展和出口加工為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)起飛提供了體制保障[11-13]。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局與央行統(tǒng)計(jì)， 我國GDP從2001年的10.96萬億元增長到2011年的47萬億元，同期房地產(chǎn)投資從6 245億元增加到6.17萬億元。房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)同時(shí)走上了持續(xù)發(fā)展的階段，江蘇省的城市發(fā)展與此同步。與此同時(shí)，由于特殊的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行制度，導(dǎo)致同期貨幣投放量從11.99萬億元增長到85.2萬億元，增加近8倍，再加上我國獨(dú)特的土地一級(jí)市場(chǎng)政府壟斷，造成房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)過熱，房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的比重逐漸加強(qiáng)，從而使兩系統(tǒng)耦合度不斷提高。

以上耦合度的時(shí)間序列是江蘇省各城市的整體耦合趨勢(shì)，不能反映具體城市區(qū)域的耦合度變化特征，將2001年江蘇省各城市的耦合度空間分布、耦合度類型空間分布與2011年的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，可以分析出各個(gè)城市區(qū)域在這段時(shí)間上的變化。江蘇省2001年城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度空間分布見圖4。

2001江蘇省城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度下限為0.414 0、上限為0.897 5，耦合度所跨區(qū)間與2011年基本相同，但4個(gè)耦合區(qū)間所占比重及空間分布有較大變化。對(duì)比2001年與2011年耦合度空間分布圖，高耦合度區(qū)域所占比重幾乎沒有改變，而空間分布卻由較零散到主要相對(duì)集中在江蘇北部；較強(qiáng)耦合度區(qū)域比例也未發(fā)生較大變化，但分布從主要集中在蘇北地區(qū)轉(zhuǎn)變到在蘇北沿海帶、江蘇西南部與西北部地區(qū)零散分布；中等耦合度區(qū)域比例擴(kuò)大；低耦合度區(qū)域比例減小。這反映出除蘇錫常保持低耦合度外，全省房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度整體增加，且高耦合度重心向北偏移。

此外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的耦合度類型也發(fā)生了空間變化(圖5)。

圖4 2001年江蘇省城市房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度空間分布

圖5 2001年江蘇省城市房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合度類型空間分布

觀察2001和2011年兩年的耦合度類型圖。在數(shù)量上，磨合型城市數(shù)量增加，而拮抗型與低水平耦合型明顯減少。這主要是因?yàn)殡S著各城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的提升，一些高耦合的拮抗型城市轉(zhuǎn)變?yōu)楦唏詈系哪ズ闲统鞘校w現(xiàn)在沿長江北部區(qū)域與江蘇西南部區(qū)域，這些城市在此時(shí)間段經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯。一些低水平耦合型向拮抗型或直接向磨合型、協(xié)調(diào)發(fā)展型轉(zhuǎn)變，比如姜堰、儀征從由低水平耦合型轉(zhuǎn)變?yōu)檗卓剐褪且驗(yàn)榻?jīng)濟(jì)規(guī)模雖顯著提高，但房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中貢獻(xiàn)率持續(xù)加大；銅山縣、如皋、泰興等城市從低水平耦合型轉(zhuǎn)變?yōu)槟ズ闲?，這些城市房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中比重較大卻未發(fā)生明顯改變；鹽城、淮安經(jīng)濟(jì)有所發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中貢獻(xiàn)率卻有所下降，步入良性發(fā)展。空間上，2001年，除長三角的蘇錫常外，江蘇省城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合度類型沒有明顯空間趨勢(shì)特征，各類型區(qū)域分布較為零散，但隨著10年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，它們之間的耦合度類型分布產(chǎn)生了明顯的空間分異，即到2011年，從南到北，耦合度類型依次有協(xié)調(diào)發(fā)展型、磨合型、拮抗型階梯變化的空間特征。這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是分不開的。蘇南地區(qū)是江蘇經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一直協(xié)調(diào)發(fā)展[14-15]；蘇中地區(qū)毗鄰蘇南，隨著蘇南經(jīng)濟(jì)的升級(jí)，逐漸接受蘇南的輻射與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，使非房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得以發(fā)展，從而從低水平耦合與拮抗型轉(zhuǎn)變?yōu)槟ズ闲蜑橹鳎欢K北絕大部分區(qū)域隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻陷入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，非房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)反被抑制，因此，一直停留在拮抗型模式。

5 結(jié)論

1)江蘇省各城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)耦合的機(jī)制是復(fù)雜的，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用與抑制作用兩方面，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，房地產(chǎn)業(yè)的適當(dāng)超前發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)的起飛，但兩者有個(gè)度的問題，若房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展反而會(huì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)搶奪資源、擠占實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間；區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

2)江蘇省各城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)耦合類型的分布具有明顯空間規(guī)律。經(jīng)過10年左右房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，2011年，江蘇省兩系統(tǒng)耦合度的類型從南到北具有明顯的梯度變化。依次表現(xiàn)為協(xié)調(diào)型、磨合型與拮抗型，體現(xiàn)了江蘇省南北向的不同發(fā)展階段。

3)江蘇省各區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)耦合度的時(shí)序變化具有顯著的趨勢(shì)性。通過對(duì)64個(gè)城市不同時(shí)間的兩系統(tǒng)指標(biāo)的灰色關(guān)聯(lián)分析發(fā)現(xiàn)，江蘇省各城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，雖期間有明顯的波動(dòng)性，但總體上呈不斷走強(qiáng)的趨勢(shì)。

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