朱傳廣 ， 唐 焱 ， 吳 群

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院，南京 210095)

0 引言

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，人們對(duì)城市住宅的需求逐漸增加，從而使當(dāng)前的住宅供需矛盾更加突出，住宅價(jià)格處于居高不下的狀態(tài)。住宅地價(jià)作為住宅價(jià)格的重要組成部分，其可以反映住宅土地市場(chǎng)的供求狀況，并且作為住宅土地市場(chǎng)運(yùn)作的重要信息和價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，在調(diào)節(jié)城市土地利用、優(yōu)化土地資源配置方面的作用也日益明顯[1]。

目前學(xué)者對(duì)于城市住宅地價(jià)影響因素的研究主要是基于土地出讓價(jià)格[2-6]，即分析城市土地一級(jí)市場(chǎng)(出讓市場(chǎng))上住宅地價(jià)影響因素的作用規(guī)律，而對(duì)于城市土地二級(jí)市場(chǎng)上住宅地價(jià)影響因素作用規(guī)律研究甚少。城市土地二級(jí)市場(chǎng)主要對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)的二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)，能夠直接反映人們對(duì)住宅和土地的需求，因此，相比于研究土地出讓市場(chǎng)，研究二級(jí)土地市場(chǎng)上住宅地價(jià)的影響因素，更能夠把握人們對(duì)住宅用地特征的需求偏好，從而為政府在調(diào)控城市住宅土地價(jià)格水平、優(yōu)化配置城市資源等方面提供科學(xué)引導(dǎo)。監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)是指通過(guò)評(píng)估或市場(chǎng)交易地價(jià)修正得到的監(jiān)測(cè)點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)，其能夠反映城市二級(jí)土地市場(chǎng)上的住宅地價(jià)水平，因此，本研究基于住宅用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)信息，應(yīng)用Hedonic(特征價(jià)格)模型分析城市住宅地價(jià)影響因素的作用規(guī)律。

1 研究方法

Hedonic模型是一種處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系經(jīng)常采用的模型，其核心內(nèi)容是通過(guò)分析商品的各種屬性，經(jīng)過(guò)必要的數(shù)據(jù)收集和處理，回歸得到其價(jià)格。國(guó)外學(xué)者對(duì)特征價(jià)格模型在城市住宅市場(chǎng)研究的應(yīng)用較早，其中，Ridker最早把特征價(jià)格理論應(yīng)用到住宅市場(chǎng)分析，他利用特征價(jià)格模型分析了環(huán)境質(zhì)量對(duì)城市住宅價(jià)格的影響[7]。Walden基于特征價(jià)格模型，利用美國(guó)新澤西州市區(qū)的土地交易數(shù)據(jù)分析城市地價(jià)的影響因素，研究發(fā)現(xiàn)在學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)，城市土地價(jià)格能比學(xué)校質(zhì)量差的地區(qū)高出約6%[8]；John Landis 等研究發(fā)現(xiàn)臨近公路的城市土地價(jià)格會(huì)相比其他地區(qū)降低5%～10%[9]；Jacqueline Geoghegan通過(guò)對(duì)美國(guó)馬里蘭州的研究發(fā)現(xiàn)，地塊面積每增加1%，住宅總價(jià)格(包含土地價(jià)格)增加0.081%[10]；Gabriel對(duì)德國(guó)柏林市區(qū)土地價(jià)格進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)地塊的容積率每增加1，土地平均價(jià)格將上升約24.1%[11]。

本研究將住宅用地作為一種商品，地價(jià)是這種商品的價(jià)格，同時(shí)，地價(jià)的影響因子可以看作此商品的特征。特征價(jià)格模型函數(shù)形式包含線性形式、半對(duì)數(shù)形式和對(duì)數(shù)形式，受限于影響因子的量化結(jié)果，本研究采用對(duì)數(shù)線性形式進(jìn)行分析，公式為：

式中：P表示住宅用地的價(jià)格；a0表示常數(shù)項(xiàng)；ai表示回歸系數(shù)(即特征價(jià)格)；Xi表示城市住宅地價(jià)影響因子(住宅用地特征)；ε為誤差項(xiàng)。

2 實(shí)證研究

2.1 研究區(qū)概況

本研究以江蘇省南京市城區(qū)為研究區(qū)域，包括玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、白下區(qū)、建鄴區(qū)、秦淮區(qū)、下關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)(圖1)。南京近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，城市建設(shè)也飛速發(fā)展，主城區(qū)土地區(qū)位條件和市場(chǎng)變化較大，城市住宅地價(jià)水平(表1)和空間分布發(fā)生了很大變化。從表1可以看出，南京市住宅地價(jià)水平由2002年的5 707元/m2增長(zhǎng)到2012年的8 530元/m2，增長(zhǎng)率達(dá)到了33.1%。同時(shí)，隨著地鐵1號(hào)和2號(hào)線的開通以及河西新城和仙林中心區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善，導(dǎo)致南京市部分地區(qū)土地價(jià)格上漲迅速，從而打破了傳統(tǒng)的“單中心圈層”的地價(jià)空間分布格局[12]。

圖1 南京市住宅地價(jià)樣點(diǎn)空間分布

表1 南京市住宅地價(jià)水平變化元/m2

說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)。

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源及處理

2.2.1住宅地價(jià)樣點(diǎn)。本研究的住宅地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)自2012年南京市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，住宅地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定具體為：(1)評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年12月31日；(2)土地使用權(quán)年限按國(guó)家法定年限，即住宅用地70年；(3)根據(jù)各地價(jià)區(qū)段內(nèi)同一用途現(xiàn)狀平均土地開發(fā)程度或2/3以上面積已經(jīng)達(dá)到的宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施平均水平，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整設(shè)定土地開發(fā)程度；(4)容積率為監(jiān)測(cè)點(diǎn)所在地價(jià)區(qū)段的平均容積率。

對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)位置、信息篩選剔除后選擇235個(gè)住宅地價(jià)樣點(diǎn)，利用ArcGIS 9.3繪制南京市住宅地價(jià)樣點(diǎn)空間分布圖(圖1)，并建立住宅地價(jià)樣點(diǎn)空間數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.2.2住宅地價(jià)影響因素選取及量化。城市地價(jià)影響因素按影響范圍劃分為宏觀、中觀和微觀3個(gè)層面，即可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素[13]。具體考慮城市中心影響度、交通因素、教育因素、醫(yī)療衛(wèi)生因素、環(huán)境因素和個(gè)別因素6個(gè)方面，選取了市中心(X1)、公交站(X2)、地鐵站(X3)、中學(xué)(X4)、小學(xué)(X5)、幼兒園(X6)、醫(yī)院(X7)、噪聲污染(X8)、工業(yè)污染(X9)、公園廣場(chǎng)(X10)和容積率(X11)11個(gè)影響因子(表2)。其中，市中心為城市信息流密集的區(qū)域，此類區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，對(duì)周邊地區(qū)的輻射作用很大，能夠提高此類區(qū)域及周邊區(qū)域土地投資，加劇土地的稀缺性，從而影響住宅地價(jià)水平；公交與地鐵作為城市公共交通的主要方式，很大程度上影響著人們的出行便利性，同時(shí)，住宅良好的出行條件能夠彌補(bǔ)或者提升住宅的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；中學(xué)、小學(xué)、幼兒園和醫(yī)院主要考慮的是教育醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于住宅地價(jià)的影響，基礎(chǔ)設(shè)施完善，相應(yīng)地也會(huì)提升其周邊住宅用地的價(jià)格；噪聲污染、工業(yè)污染和公園廣場(chǎng)主要考慮的是環(huán)境相關(guān)因素對(duì)住宅地價(jià)的影響，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，周邊環(huán)境優(yōu)美，相應(yīng)地會(huì)使地價(jià)偏高；容積率主要反映土地的投資強(qiáng)度對(duì)于住宅地價(jià)的影響。

對(duì)表2中南京市住宅地價(jià)影響因子進(jìn)行量化。將所有的影響因子根據(jù)其數(shù)據(jù)來(lái)源在ArcGIS 9.3中進(jìn)行矢量化，并且建立南京市住宅地價(jià)影響因子數(shù)據(jù)庫(kù)。表2中影響因子量化方式補(bǔ)充如下。

(1)市中心。市中心因子的量化采用ArcGIS 9.3軟件中的“Generate Near Table”功能計(jì)算所有住宅地價(jià)樣點(diǎn)到市中心(新街口)的直線距離。

(2)公交站和地鐵站。在公交站影響因子量化過(guò)程中，不僅考慮監(jiān)測(cè)點(diǎn)周邊500 m范圍內(nèi)公交站點(diǎn)的個(gè)數(shù)，同時(shí)，也考慮公交線路的條數(shù)，因此，將不同公交線路經(jīng)過(guò)的同一公交站點(diǎn)進(jìn)行重復(fù)矢量化。例如，南京市衛(wèi)崗公交站，途經(jīng)公交車線路為5路、9路、34路、36路、49路、55路、84路、142路、游1路、游2路共10條線路，因此，在量化衛(wèi)崗公交站點(diǎn)時(shí)需量化10次。地鐵站的量化方式與公交站相同。

(3)醫(yī)院。對(duì)于醫(yī)院因子的量化，首先,將南京市醫(yī)院劃分不同等級(jí)，并確定不同等級(jí)醫(yī)院的功能分值、作用半徑(表3)，然后,根據(jù)線性遞減公式計(jì)算醫(yī)院因子的作用總分值，公式為：

式中：Fi為第i個(gè)住宅地價(jià)樣點(diǎn)的的醫(yī)院因子作用總分值；fij為第j等級(jí)醫(yī)院對(duì)第i個(gè)住宅地價(jià)樣點(diǎn)的作用分值；fj為第j等級(jí)醫(yī)院功能分值；dij為第i個(gè)住宅地價(jià)樣點(diǎn)與第j等級(jí)醫(yī)院的距離；dj為第j等級(jí)醫(yī)院的影響半徑。

表2 南京市住宅地價(jià)影響因子

表3 醫(yī)院分等、功能分值及作用半徑參照表

2.3 回歸結(jié)果

對(duì)南京市住宅地價(jià)樣點(diǎn)及其影響因子進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)(表4)。采用最小二乘法(OLS)進(jìn)行特征價(jià)格模型估計(jì)，應(yīng)用SPSS軟件中線性回歸分析功能的“ENTER”分析方法，將11個(gè)住宅地價(jià)影響因子作為自變量，住宅地價(jià)作為因變量進(jìn)行回歸分析，得到回歸結(jié)果(表5)和回歸系數(shù)(表6)。

表4 變量描述性統(tǒng)計(jì)表

表5 住宅地價(jià)回歸結(jié)果

表6 住宅地價(jià)回歸系數(shù)表

說(shuō)明：*，**分別表示在5%，1%的顯著性水平。

從表5中看出，模型調(diào)整后R2為0.820，說(shuō)明因變量住宅地價(jià)的82.0%可以由自變量解釋，模型擬合優(yōu)度較高；同時(shí)，模型的F檢驗(yàn)值為97.561，其相伴概率p為0.000<0.01,因此，F(xiàn)檢驗(yàn)通過(guò)，該模型在整體上較顯著。通過(guò)表6看出，并不是所有的影響因子都是顯著的，其中，市中心、公交站、中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、工業(yè)污染和容積率8個(gè)因子在1%的水平下顯著，而地鐵站因子在5%的水平下顯著，幼兒園和噪聲污染不顯著。根據(jù)回歸結(jié)果得到南京市城市住宅地價(jià)及其影響因素的特征價(jià)格模型如下：

lnP=6.885 - 5.00×10-5X1+ 0.005X2+ 0.014X3+ 0.004X4+ 0.013X5+ 0.006X7- 0.051X9+ 0.327X11。

2.4 影響因素作用規(guī)律分析

2.4.1住宅用地與市中心的距離越近，住宅地價(jià)水平越高。通過(guò)回歸結(jié)果發(fā)現(xiàn)，市中心因子標(biāo)準(zhǔn)化后的回歸系數(shù)為-0.279，在所有顯著的影響因子系數(shù)中最大，并且其影響是消極的，即住宅用地與市中心的距離越大，其地價(jià)水平越低，這也與其他學(xué)者應(yīng)用不同的研究方法研究與城市中心的距離對(duì)城市地價(jià)的影響的結(jié)果一致，如西方城市空間結(jié)構(gòu)均衡理論[14]、統(tǒng)計(jì)學(xué)[15]等。

南京市新街口地區(qū)為傳統(tǒng)意義上的商服中心，該地區(qū)由于其歷史原因形成如今的特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并且該地區(qū)信息密集，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，地鐵1、2號(hào)線在此交匯。另外，該地區(qū)商業(yè)集聚，根據(jù)韋伯的區(qū)位理論，集聚可以使企業(yè)通過(guò)外部經(jīng)濟(jì)內(nèi)部化的方法降低經(jīng)營(yíng)成本，這樣就會(huì)加大企業(yè)對(duì)此類區(qū)域土地的需求競(jìng)爭(zhēng)，加劇土地的稀缺性，相應(yīng)地使土地價(jià)格攀高?？傊嗍兄行脑浇?，土地上的投資越大，土地的稀缺性加劇，土地的價(jià)值增加，土地價(jià)格更高。

2.4.2周邊擁有較好的公交和地鐵出行條件的住宅用地，其地價(jià)水平較高。相比公交對(duì)住宅地價(jià)的影響，地鐵的影響程度更大。選取公交站和地鐵站兩個(gè)因子來(lái)反映城市交通對(duì)住宅地價(jià)的影響，回歸結(jié)果為公交站因子的影響系數(shù)為0.091，地鐵站因子的系數(shù)為0.095，兩者對(duì)住宅地價(jià)都起著顯著的積極影響，即住宅用地周邊公交線路越多、能夠越多地利用地鐵帶來(lái)的便利，其地價(jià)就越高，說(shuō)明人們?cè)谶x擇住宅時(shí)對(duì)住宅周邊的交通條件關(guān)注較大。地鐵站的影響程度相對(duì)公交站較大，說(shuō)明地鐵相比公交對(duì)住宅地價(jià)的影響更大。

隨著城市私家車的增多，交通阻塞現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重，人們乘坐地鐵出行所花費(fèi)的時(shí)間成本相比公交較小，并且地鐵的修建能夠帶動(dòng)站點(diǎn)周邊土地的投資，這也解釋了“地鐵樓盤”的產(chǎn)生原因。關(guān)于地鐵站點(diǎn)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響也有學(xué)者針對(duì)性地進(jìn)行過(guò)研究，并且結(jié)果比較一致。如尹愛(ài)青等以南京市地鐵站點(diǎn)一號(hào)線周邊的住宅價(jià)格為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)距地鐵站點(diǎn)的距離和住宅價(jià)格增幅成反比例關(guān)系，即距離地鐵站點(diǎn)越遠(yuǎn)，住宅價(jià)格增幅越小[16]；鄭捷奮等研究發(fā)現(xiàn)深圳地鐵站點(diǎn)建設(shè)對(duì)站點(diǎn)周邊住宅價(jià)值的影響范圍為地鐵站點(diǎn)周圍400～600 m半徑的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)平均增幅分別為23.03%和16.95%，增幅最高達(dá)到30.62%[17]。

2.4.3住宅用地所處的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的中小學(xué)質(zhì)量越高，其住宅地價(jià)也越高。中學(xué)因子的影響系數(shù)為0.151，小學(xué)因子為0.173，幼兒園因子不顯著，說(shuō)明中學(xué)和小學(xué)因子對(duì)住宅地價(jià)有較為顯著的影響。中小學(xué)教育是城市居民對(duì)孩子成長(zhǎng)最關(guān)注的教育階段，人們?cè)谶x擇中小學(xué)時(shí)，不僅考慮學(xué)校距離居住區(qū)的遠(yuǎn)近，更多的是考慮中小學(xué)的質(zhì)量，這樣就產(chǎn)生了“學(xué)區(qū)房”。從某種意義上講，“學(xué)區(qū)房”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品，同樣也是現(xiàn)行教育體制下的一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，家長(zhǎng)為使孩子能夠在教育初期接受良好的教育，花費(fèi)更多去購(gòu)買屬于教育質(zhì)量好的小學(xué)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)。因此,“學(xué)區(qū)房”相比其他房屋就成為一種稀缺資源，而處于重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)的土地相比普通學(xué)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)更激烈，導(dǎo)致土地的價(jià)格更高。

2.4.4住宅用地周邊醫(yī)療衛(wèi)生條件越高或者是越完善，其地價(jià)的水平也越高。醫(yī)院因子的影響系數(shù)為0.179，其對(duì)住宅地價(jià)的影響是正向的，即住宅用地受周邊各級(jí)醫(yī)院影響的總分值越高，其地價(jià)水平越高。由于我國(guó)人口眾多，醫(yī)療水平普遍不高，尤其是較高技術(shù)水平的醫(yī)院很少，導(dǎo)致醫(yī)療資源在我國(guó)是一種相對(duì)稀缺資源。另外較高水平的醫(yī)院(如三甲等)一般都位于城市的較優(yōu)區(qū)位，周邊交通方便，其高水平的醫(yī)療服務(wù)能夠?yàn)橄嗤钏降闹苓吘用裉峁┹^為便利的服務(wù)，這就導(dǎo)致醫(yī)院周邊的住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，從而提高周邊住宅土地的價(jià)值。

2.4.5工業(yè)企業(yè)對(duì)住宅地價(jià)有著消極影響，住宅用地周邊有工業(yè)企業(yè)，其地價(jià)水平偏低。選取噪聲污染、工業(yè)污染和公園廣場(chǎng)3個(gè)因子來(lái)反映城市用地周邊環(huán)境條件對(duì)住宅地價(jià)的影響?；貧w結(jié)果顯示工業(yè)污染因子對(duì)住宅地價(jià)的影響是顯著的，并且是消極的，說(shuō)明住宅用地周邊存在工業(yè)企業(yè)對(duì)住宅地價(jià)有著不利的影響；雖然噪聲污染、公園廣場(chǎng)2因子不顯著，但是，其回歸系數(shù)的符號(hào)也說(shuō)明了人們對(duì)于噪聲較小、空氣清新、周邊有公園廣場(chǎng)等休閑設(shè)施的居住用地更加青睞，擁有上述條件的的住宅地價(jià)也會(huì)更高。

2.4.6容積率越大，住宅地價(jià)越高。容積率為建筑總面積與土地總面積的比值，假如設(shè)定相同的土地總面積，容積率越大，建筑總面積越大，開發(fā)商能夠獲得的收益也就越高，相應(yīng)的也會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的升高。

3 結(jié)論

基于地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，分析了城市土地二級(jí)市場(chǎng)上住宅地價(jià)影響因素的作用規(guī)律，構(gòu)建了南京市住宅地價(jià)及其影響因子的Hedonic模型，在選取的11個(gè)影響因子中，公交站、地鐵站、中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院和容積率的影響是正向的，而市中心和工業(yè)污染的影響是負(fù)向的，人們對(duì)于住宅用地所具備的特征一般考慮的是與城市中心區(qū)域的遠(yuǎn)近，住宅周邊的公共交通條件，住宅所處學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校質(zhì)量，周邊的醫(yī)療衛(wèi)生條件，周邊的環(huán)境質(zhì)量條件等。

研究結(jié)果可以使政府了解基于城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的城市土地二級(jí)市場(chǎng)上住宅地價(jià)的影響因素，掌握城市內(nèi)部地價(jià)水平不一致產(chǎn)生的原因，從而能夠?yàn)槠渲贫▍^(qū)域性的地價(jià)調(diào)控政策、制定城市土地的出讓價(jià)格以及進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)投資提供參考依據(jù)。

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