張玲霞

摘要：根據(jù)目前我國房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺的窘境，并于房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀進(jìn)行有效結(jié)合，對我國房地產(chǎn)融資問題進(jìn)行探討，提出進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)融資渠道的建議。

關(guān)鍵詞：融資模式 融資結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)行業(yè) 問題 融資渠道

在我國，房地產(chǎn)屬于一種資金高密集型行業(yè)，其特點(diǎn)主要是開發(fā)投資周期長、規(guī)模大、收益高、風(fēng)險(xiǎn)大等，所以在房地產(chǎn)行業(yè)中，融資具有非常突出的作用。面對房地產(chǎn)資金短缺的窘境，如何進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，是各房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的問題。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)由傳統(tǒng)的向銀行貸款模式，進(jìn)一步向房地產(chǎn)上市、信托、企業(yè)債券、海外融資以及股權(quán)融資等途徑轉(zhuǎn)變。但是，對于中小房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績、信用等級以及償債能力等各個(gè)領(lǐng)域都有很多缺陷，而且融資貸款所存在的安全因素一般很難評審?fù)ㄟ^中小房地產(chǎn)貸款開發(fā)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）不健全的金融市場結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場主流依舊是銀行信貸，盡管近些年房地產(chǎn)信貸取得迅猛發(fā)展，然而，就目前而言，信托產(chǎn)品仍然不能滿足我國房地產(chǎn)融資需求。因?yàn)槭艿秸叩闹萍s，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)難以上市，而且房地產(chǎn)企業(yè)也很難發(fā)行債券。

（二）過多的間接融資

現(xiàn)階段，我國超過70%的房地產(chǎn)企業(yè)資金都是通過銀行貸款所得，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)非常大。房地產(chǎn)商品一旦出現(xiàn)滯銷，就會導(dǎo)致開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)速度慢，這樣就很容易出現(xiàn)銀行債務(wù)難追償與資金不抵債等情況，最終導(dǎo)致出現(xiàn)死賬、壞賬的情況。我國房地產(chǎn)存在非常高的間接融資比例，使金融風(fēng)險(xiǎn)的加大。此外，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券比較困難，大多為停滯狀態(tài)。

（三）投資增長過快

不同于其它低收益率行業(yè)的是，房地產(chǎn)行業(yè)在近些年逐漸迅猛發(fā)展，很多行業(yè)外資金像房地產(chǎn)行業(yè)涌入。在一定程度上加劇了房地產(chǎn)的國際、國內(nèi)市場競爭，不斷下調(diào)利潤率直至與社會平均利潤率持平，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大。

（四）宏觀環(huán)境滯后

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展并非針對企業(yè)融資與市場本身法則具體實(shí)施，而是我國政府介入過于頻繁、過多所造成。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及建議

（一）進(jìn)一步發(fā)展信托產(chǎn)業(yè)

對于物業(yè)而言，房地產(chǎn)信托投資持有存在長期性，而且在政策扶持下，所產(chǎn)生的大量機(jī)構(gòu)投資者使得房地產(chǎn)投資逐漸趨于長期化，有效降低我國房地產(chǎn)市場短期交易行為，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定非常有利。若信托可以成為房地產(chǎn)投資主體，那么對境地投資過程中的違規(guī)行為與非理性行為都非常有利。所以，必須進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)信托。

（二）加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券

就本質(zhì)而言，房地產(chǎn)公司債券的發(fā)行，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。中長期企業(yè)債券能夠?qū)⒈容^穩(wěn)定的資金來源提供給房地產(chǎn)企業(yè)，對信貸政策影響房企融資力度的降低非常有利，降低房地產(chǎn)對信貸融資的依賴性。進(jìn)一步優(yōu)化我國房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金開發(fā)需求量相對比較大，而且其資產(chǎn)負(fù)債率非常高，所以間接融資能夠在一定程度上提升負(fù)債成本，有利于降低財(cái)務(wù)成本。

（三）不斷擴(kuò)充股市規(guī)模

凡是上市的房地產(chǎn)企業(yè)，都具有比較大的股市融資規(guī)模，而且融資成本也比較低，不必向投資者還本，也無需將利息支付給投資者，使企業(yè)經(jīng)營成本得到有效降低。上市融資后實(shí)施相應(yīng)的合資、并購以及收購等資本運(yùn)作，進(jìn)一步提高企業(yè)專業(yè)水準(zhǔn)與服務(wù)范圍，同時(shí)通過配股、增發(fā)等各種方式，將可能會帶給銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。現(xiàn)階段，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)大約有90家，其所占比例僅為我國總房地產(chǎn)企業(yè)的3%，所以，可對房地產(chǎn)上市企業(yè)融資規(guī)模進(jìn)行不斷擴(kuò)充。

四、進(jìn)一步發(fā)展我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證劵化

20世紀(jì)末期以來，住房抵押貸款證券化是最為關(guān)鍵的一種國際金融創(chuàng)新，現(xiàn)階段已成為加拿大、美國等西方發(fā)達(dá)國家對住房金融市場進(jìn)行構(gòu)筑的主要途徑。住房抵押貸款證券化不僅是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的結(jié)果，同時(shí)也是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的有效動力。就全球范圍而言，住房抵押貸款證券化是將我國房地產(chǎn)市場搞活的有效方式。

五、積極創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

在我國，良性發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)對平穩(wěn)增長我國經(jīng)濟(jì)具有非常深遠(yuǎn)的意義。在政府宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)的進(jìn)程中，尤其是銀行對房地產(chǎn)貸款利率與控制貸款業(yè)務(wù)的不斷提高，使得房地產(chǎn)投資融資難度的進(jìn)一步增加，最終使得我國房地產(chǎn)融資渠道發(fā)生重大變革，使得銀行貸款逐漸由單純的資金融資逐漸性多元化方向發(fā)展，對房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的降低，資本利用效率的提高，以及發(fā)地產(chǎn)支柱作用的充分發(fā)揮，具有非常重要的意義。

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