耶基盛

保險與銀行試水以房養(yǎng)老

INSURANCE AND BANKS DIPPING THEIR TOES INHOUSING ENDOWMENT

耶基盛

以房養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計需要具備三個條件，即高房價的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)的客戶。依托這一基礎(chǔ)，一種新型的以房養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)正悄然出現(xiàn)在杭州。眼下銀行、保險正在積極布局的“老年人住房反向抵押融資”開始浮出水面。浙江省先后有數(shù)家商業(yè)銀行和壽險公司表示，今年5月已經(jīng)推出了這一新型的養(yǎng)老金融產(chǎn)品。

所謂老年人住房反向抵押融資，即將房產(chǎn)抵押給保險公司或商業(yè)銀行，以獲得所需用于養(yǎng)老的資金。按照約定條件（抵押房屋產(chǎn)權(quán)所有人亡故），或是融資期限已滿時，可以通過兩種方式償還資金：由房屋產(chǎn)權(quán)繼承人償還融資、貸款本息；不能夠償還相應(yīng)本息，保險機構(gòu)與商業(yè)銀行有權(quán)在合適時候處理抵押房產(chǎn)，收回融資本金與利息。

反向抵押養(yǎng)老保險描述

事實上“以房養(yǎng)老”有很多種方式，包括租房養(yǎng)老、分租養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老、縮房養(yǎng)老，抵押給銀行借款養(yǎng)老，遺囑托管養(yǎng)老等。反向抵押養(yǎng)老保險是其中重要的途徑。老人將自有住房抵押給保險公司，通過保險方式獲取養(yǎng)老資金，（保險公司調(diào)度其他保險人的投保資金供養(yǎng)購買養(yǎng)老保險產(chǎn)品的老人），老人去世保險公司將抵押房產(chǎn)解押銷售，收回必要的融資成本，從而發(fā)揮保險的作用，實現(xiàn)社會資金的制度性互助。

據(jù)泰康人壽浙江分公司保險精算專家介紹，反向抵押養(yǎng)老保險涉及到房屋70年國有土地建設(shè)用地使用權(quán)和未來房價估值預(yù)期等問題，設(shè)計復(fù)雜程度不容小覷。他舉例說明了反向抵押養(yǎng)老保險的通用案例，假設(shè)老人的房產(chǎn)價值500萬元，平均剩余生命還有15年。通過計算房產(chǎn)增值，扣除未來的預(yù)支付息，老人將房產(chǎn)做成反向抵押保險以后，每個月就能得到2萬元養(yǎng)老金。其房產(chǎn)可以繼續(xù)居住直至去世。老人去世后由指定繼承人與保險公司進行清算。

其實早在2009年11月，泰康人壽就獲得了保險行業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點資格。后來又推出了保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約終身養(yǎng)老”計劃，由養(yǎng)老年金分紅險產(chǎn)品和泰康之家養(yǎng)老公寓的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認函”共同組成，通過保險產(chǎn)品為將來入住養(yǎng)老社區(qū)提前進行養(yǎng)老費用的積累，鎖定未來在養(yǎng)老社區(qū)的居住成本。不過該產(chǎn)品需要累計保費達到200萬元的保險人才具有購買條件，并且需要購買了“幸福有約終身養(yǎng)老”計劃，才能夠保證享有入住或優(yōu)先入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。

據(jù)悉，泰康之家養(yǎng)老公寓的軟件設(shè)置和硬件服務(wù)都較為領(lǐng)先，與國外專業(yè)醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)合作，打造適宜老人居住的全功能家庭化社區(qū)模式。截至去年年底泰康人壽已經(jīng)在北京、上海、廣州三地投入110億元，建立了全國連鎖的一線城市高端養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。未來5到8年還將投資750億到1000億元，在全國省會城市建立10到15個連鎖養(yǎng)老社區(qū)，并圍繞城市化的布局擴張與延伸。

從60歲開始直到進入臨終關(guān)懷階段，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以派生出醫(yī)療康復(fù)、休閑旅游、養(yǎng)生健康、護理體檢等多條產(chǎn)品線，有著巨大的商業(yè)機會。目前已經(jīng)開始營業(yè)的北京和上海泰康之家養(yǎng)老公寓總?cè)萘繛?400戶，銷售情況較為樂觀。不過，上述養(yǎng)老社區(qū)由銀行與保險公司共同投資建設(shè)，推行中高端路線，投入成本與收費標準都比較高，對于普通消費者來說短期還難以享受得到。

“不確定性”擋不住摸索創(chuàng)新

盡管“老年人住房反向抵押融資”已經(jīng)面世，但在多位銀行人士看來，以房養(yǎng)老依然存在諸多“不確定性”，主要集中在政策與操作細則方面。一方面是國內(nèi)稅收政策并不支持銀行、保險機構(gòu)大規(guī)模推廣以房養(yǎng)老金融產(chǎn)品。相比歐美國家對居民房屋遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女需要征收高額的遺產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅，(迫使歐美國家的房產(chǎn)所有者更多的選擇了以房養(yǎng)老，以規(guī)避高額稅負)，國內(nèi)目前雖然尚未出臺相關(guān)房產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅，但銀行、保險機構(gòu)不得不謹慎評估這些可能頒布的額外稅收成本。另一方面一旦銀行、保險持有這類抵押房產(chǎn)，必須考量房屋可能面臨的貶值風(fēng)險，尤其是按照現(xiàn)行法律，國有土地建設(shè)用地70年使用權(quán)，一旦使用權(quán)到期如何處理，還需相關(guān)部門出臺政策和操作指引。據(jù)悉，杭州至少有兩家以上的銀行已經(jīng)主動向有關(guān)監(jiān)管部門提出報批，與保險公司合作推出房屋貶值保障保險業(yè)務(wù)，通過保險賠償化解房屋因使用權(quán)到期或額外稅負所引發(fā)的貶值風(fēng)險，為銀行開拓貸款業(yè)務(wù)提供風(fēng)險補償。但是最終還沒有取得有關(guān)部門的審核與批準。

盡管操作阻力很大，仍然有幾家銀行已經(jīng)設(shè)計嘗試了“以房養(yǎng)老”貸款業(yè)務(wù)，額度一般不超過50萬元貸款，并由子女償還貸款本息作為第一還款來源。筆者從興業(yè)銀行杭州分行了解到，近期該行已經(jīng)將“以房養(yǎng)老”消費貸款，納入其養(yǎng)老金融服務(wù)總體方案——“安愉人生”產(chǎn)品范圍。該貸款產(chǎn)品允許超過50歲的客戶或其成年子女提出申請，額度最高不超過30萬元，期限最長為3年。貸款作為“安愉人生”產(chǎn)品的一部分，升級后將增加適合老年人的消費結(jié)算、轉(zhuǎn)賬匯款、存取現(xiàn)金等一系列業(yè)務(wù)。該產(chǎn)品還允許客戶按月贖回理財產(chǎn)品份額，收益率較其他理財產(chǎn)品5%-6%平均收益，略高出約1%-2%。

上述銀行透露，業(yè)務(wù)開辦以來，有意向?qū)⒎孔拥盅航o銀行獲得終身養(yǎng)老款項的主要為失獨老人群體。但是，銀行目前在合規(guī)操作的前提下，還只能是以買斷房子方式才能提供養(yǎng)老貸款。貸款比例只能視房產(chǎn)套現(xiàn)能力與升值能力而定。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為銀行日益重視的新領(lǐng)域，多家銀行都在積極摸索提高以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的效率和創(chuàng)新。

興業(yè)銀行針對目前三成以上的個人客戶年齡已經(jīng)超過50歲的現(xiàn)狀，要求所屬各分支機構(gòu)將開展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)作為重點，已將主要業(yè)績考核指標，從原先的存款額貢獻指標，變更為考察每位老人客戶購買綜合金融產(chǎn)品總量和增幅。

保障養(yǎng)老 如何配置理財產(chǎn)品

其實銀行的儲蓄利率早已跟不上CPI的腳步，依靠傳統(tǒng)的儲蓄積累實現(xiàn)養(yǎng)老已經(jīng)成為了不靠譜的事情。有鑒于此商業(yè)銀行在營銷理財業(yè)務(wù)時引進了養(yǎng)老概念。依靠銀行理財來實現(xiàn)養(yǎng)老保障或?qū)⒊蔀槠渲兄档眠x擇的途徑。去年以來銀行理財產(chǎn)品的收益率逐漸提高，基本跑贏了CPI的理財產(chǎn)品并不難找。

借助銀行理財產(chǎn)品為養(yǎng)老提供保障，可以以中短期理財產(chǎn)品為主，長期產(chǎn)品為輔。通過長、短期產(chǎn)品的結(jié)合，來實現(xiàn)流動性和收益率的平衡。中老年人在制定養(yǎng)老投資計劃時，首先要保證有較為充足的流動資金作為基本儲備，維持足夠的現(xiàn)金流，以應(yīng)付可能出現(xiàn)的住院醫(yī)療資金急需。打理這部分的資金，選擇銀行通知存款是個不錯的選擇。短期或超短期的理財產(chǎn)品如1天、3天的期限都不會影響靈活使用，而且其收益并不低。

目前在銀行熱銷的中短期理財產(chǎn)品大多為幾天或者幾十天，產(chǎn)品的優(yōu)勢在于能夠在鎖定期限的前提下，提供相對較高的收益，遠遠勝于期限類似的定期存款。由于中短期產(chǎn)品本身期限很短，資金的流動性就得到了保證。遇到加息，產(chǎn)品的收益率便會隨息而動，讓投資者及時享受到利率上漲帶來的好處。

在保證了一部分資金的高流動性后，中老年投資者不妨將余下的資金，投資重點轉(zhuǎn)移到長期穩(wěn)健收益上來，可選擇期限較長的理財產(chǎn)品。長期理財產(chǎn)品的優(yōu)點在于雖然在拉長的投資期限后，年化收益率看起來并沒有太大的提高，但是可以幫助投資者鎖定收益，避免多次投資的收益波動風(fēng)險。

而在產(chǎn)品類別的選擇上，老年人可以選擇相對風(fēng)險較低的產(chǎn)品，如債券類、貨幣類、信貸類等產(chǎn)品。債券、票據(jù)、貨幣市場類理財產(chǎn)品安全性高，更適合風(fēng)險承受能力低的中老年投資者。目前銀行推出許多綜合類理財產(chǎn)品不設(shè)單一投資方向，以某種特定投資類型為主，綜合其他投資類型理財產(chǎn)品，從資金投向來看綜合類理財產(chǎn)品以信托貸款類及債券與貨幣市場類為主，綜合類理財產(chǎn)品的預(yù)期收益率水平，一般在信貸類產(chǎn)品和債券票據(jù)類產(chǎn)品之間，其風(fēng)險也處在兩者之間，屬于低風(fēng)險產(chǎn)品。