臥龍

杭州一個樓盤宣布降價促銷，券商紛紛開會商討，周一地產(chǎn)股應(yīng)聲暴跌。保利地產(chǎn)以2013年每股收益1.51元計算，市盈率只有4.4倍。年初地產(chǎn)界大佬王石先生認為2014年中國地產(chǎn)市道“非常不妙”，大嘴任志強亦一改往年極力看好的態(tài)度，認為今年中國樓價升幅明顯放緩，勸告同行不要過分樂觀。杭州一個小地產(chǎn)商宣布降價促銷，滬深300指數(shù)即以連續(xù)兩日下跌近5%反應(yīng)，其實萬科可以偷偷沽空10萬張期指，然后宣布旗下樓盤降價促銷，保證滬深300指數(shù)跌停板！以每張期指1點賺300元，210點便是63000元，10萬張期指暴利63億。保利地產(chǎn)2013年盈利大約107億，搞兩次先沽期指然后降價促銷便已好過蓋房子賺錢。中國人勤奮但仍然很窮的原因是凡事只看眼前、只看表面，當(dāng)前中國財政收入超過15%是地產(chǎn)行業(yè)貢獻，要中國樓價全面下跌的可能性幾乎為零。

數(shù)據(jù)顯示，2013年地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅5411億，地產(chǎn)企業(yè)所得稅2850億，二手房交易所得稅664億，契稅3844億，土地增值稅3294億，耕地占用稅1808億，城鎮(zhèn)土地使用稅1719億元，合共19590億。此數(shù)據(jù)尚未包括其他稅種中有關(guān)地產(chǎn)的收入及地方政府的土地出讓金。由此可見中國財政中地產(chǎn)財政所占比重，有人估計超過四成。因此那些大喊中國樓價暴跌、地產(chǎn)崩潰的人顯然分析出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤。當(dāng)然，你一出生至死亡幾十年如一日的大喊中國樓市泡沫崩潰，總有一日是對的。但在中國股市未見頂之前，中國樓市崩潰的可能性我認為是零。

香港目前家庭負債比率創(chuàng)歷史新高，達到61%，再加上港府推出雙辣招為樓市降溫，香港樓價亦只是稍稍下跌。中國人買樓，大多是一次性付款。2013年中，中國按揭貸款余額9萬億，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3萬億，信托總資產(chǎn)10.9萬億，算一半是地產(chǎn)商的融資5.5萬億，加上房產(chǎn)開發(fā)貸款余額的3萬億亦不過8.5萬億，仍然比按揭貸款總額9萬億為少，因此中國樓市見頂為時尚早。要見頂也是香港樓市先見頂。

然而香港樓市在政府出招冷卻樓市、美國縮減QE規(guī)模的情況下，樓價亦只是小幅調(diào)整。2003年以來香港樓價正進入第（5）浪上升之中。1975年結(jié)束第（2）浪，1975-1997年為第（3）浪，1997-2003年為第（4）浪，2003年以來運行第（5）浪。浪（5）中，2013年可能結(jié)束（5）浪3，當(dāng)前處于（5）浪4調(diào)整之中。預(yù)期（5）浪4跌幅約15%。長期而言，無疑香港樓價是危險的，現(xiàn)在香港已經(jīng)極少總值200萬港元以下的單位（有你也不想買了），但美國經(jīng)濟復(fù)蘇除非出人意料的好，否則低息環(huán)境持續(xù)，樓價仍有最后一升。香港樓市尚且仍未見頂，中國樓市又豈會提早見頂。當(dāng)前個別城市樓價下跌是因為升幅遠遠脫離基本面，例如溫州樓價升至5-6萬元、鄂爾多斯樓價升至2萬元，這是極不合理的，因此才會下跌。

近日中國股市急挫，央行否認與貨幣政策有關(guān)，認為股市有其自身運行規(guī)律。春節(jié)前因為市場需要，央行逆回購大開水龍頭放水，中國股市——反映中國股市整體表現(xiàn)的巨潮A股指數(shù)——由1月20日的2509點升至2月18日的2807點，升幅達到11.8%。但近日央行關(guān)水龍頭，正回購1600億，股市亦應(yīng)聲跌7.8%。央行有關(guān)負責(zé)人否認股市下跌與貨幣政策有關(guān)，我覺得非?？尚?，無疑股市長期有其自身運行規(guī)律，受多種因素影響，但近期顯然受央行的正逆回購影響。更何況經(jīng)濟亦有其自身運行規(guī)律，難道中國經(jīng)濟運行與央行的貨幣政策亦無關(guān)系？那豈不是央行可以解散？

著名經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉先生認為中國樓價飛漲原因是貨幣超發(fā)，但此前央行已經(jīng)否認。不管中國貨幣是否超發(fā)，按照我的計算（見2013年11月9日拙作《貨幣貶值下的另類投資》），人民幣過去20年購買力下降82%，當(dāng)前100元購買力僅與1994年18元相當(dāng)，這里的購買力包括了房屋，當(dāng)然央行所說的貨幣增加并未帶來物價明顯上升只是自欺欺人，因為樓價并不計算入CPI之中。我的家鄉(xiāng)開平市城中一個老區(qū)，10年前約20年樓齡的舊房每個單元賣2-3萬元人民幣無人問津；10年后的今天，20-30萬元人人搶購！無他，經(jīng)濟能力較差的剛剛被城鎮(zhèn)化的農(nóng)民對于售價更高的新屋只能望洋興嘆。14年前我買入的第一套新房建筑面積129平方米連樓下雜物房只需14萬元，如今二手價50萬。貨幣超發(fā)應(yīng)記一功。

人民幣匯率近期連日下跌。評論員認為是央行主動所為，目的是驅(qū)趕投機者，現(xiàn)大獲全勝。對此我表示懷疑。1994年初中國宣布人民幣對美元匯價由5.8：1（牌價）下調(diào)為8.7：1，人民幣一次性貶值50%。但8.7則成為至今的最高值，至今緩緩地跌回6.04最低。經(jīng)過20年時間，人民幣兌美元匯價幾乎重回舊地。令人驚奇的是美元兌日圓匯價經(jīng)過20年時間亦差不多回到原位。過去4年人民幣匯價持續(xù)升值，投機者轉(zhuǎn)到盤滿缽滿。

觀察美元兌人民幣匯價走勢，自2010年以來的下跌，經(jīng)歷1、2、3浪，目前的反彈只是浪4，換言之后市反彈結(jié)束后將再創(chuàng)新低，人民幣繼續(xù)升值。過去幾年，人民幣是世界主要貨幣中投資收益最好的，達到7.3%，按照這些評論員所言，央行成了冤大頭，而非大獲全勝。美元兌人民幣從6.04貶值至6.12央行便大獲全勝，那么過去4年美元兌人民幣自6.63升值至6.04，央行是否一敗涂地？事實上，近日人民幣略微貶值，技術(shù)上是對過去兩年升勢的調(diào)整，亦是市場對中國經(jīng)濟的擔(dān)心。但這種擔(dān)心很快會消失，浪4反彈之后將再度下跌進入浪5。