王奇

投資與理財(cái)：最近出現(xiàn)杭州德信樓盤(pán)降價(jià)和興業(yè)銀行惜貸事件，這是否預(yù)示著地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)將至？

諾亞財(cái)富：從行業(yè)面上來(lái)看，增速會(huì)下降，市場(chǎng)會(huì)有波動(dòng)，但不會(huì)到悲觀的地步，因?yàn)槭袌?chǎng)的趨勢(shì)也是一步步發(fā)展的。因此，增速下降不意味著絕對(duì)量會(huì)跟著下降，但在不同的企業(yè)及不同的區(qū)域，會(huì)有不同程度的影響。

從整個(gè)資金面來(lái)看，還沒(méi)有到現(xiàn)金流過(guò)于緊張的狀態(tài)。從2 013年M2的大量投放、流動(dòng)性的增速以及整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的轉(zhuǎn)好等一系列的“富?！睜顩r來(lái)看，今年可能有收緊的趨勢(shì)，資金面短期內(nèi)可能會(huì)面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這也是大家最近傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的降價(jià)、銀行停貸之類(lèi)信息的背后原因。

投資與理財(cái)：你們覺(jué)得今年的房?jī)r(jià)總體的走勢(shì)怎樣？

諾亞財(cái)富：未來(lái)一到兩年房地產(chǎn)供給將逐漸處于上升空間，迎來(lái)放量期；短期內(nèi)房產(chǎn)稅難以全面鋪開(kāi)，對(duì)需求產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響有限；而房貸額度收緊，一定程度上會(huì)抑制部分需求，房地產(chǎn)整體銷(xiāo)售增速會(huì)略有回落；房?jī)r(jià)漲勢(shì)不改，只是漲幅會(huì)有所放緩，逐步趨向溫和；個(gè)別城市的住宅市場(chǎng)可能存在房?jī)r(jià)偏高的風(fēng)險(xiǎn)。

一線(xiàn)城市供應(yīng)量逐步加大、人口吸納力強(qiáng)、剛需旺盛以及基數(shù)效應(yīng)，2 014年房?jī)r(jià)仍然維持小幅上漲趨勢(shì)；二線(xiàn)城市中，不同城市間出現(xiàn)分化，部分供大于求的城市（諸如溫州、杭州）不排除泡沫擠破的可能，而供需兩旺的城市房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)；大部分房企對(duì)三四線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)已有預(yù)警，開(kāi)發(fā)商2013年拿地已經(jīng)多回流至一二線(xiàn)城市。隨著三四線(xiàn)城市新增供應(yīng)量的下降，未來(lái)幾年現(xiàn)有的庫(kù)存可能會(huì)逐漸緩慢消化。

投資與理財(cái)：從投資的角度來(lái)看，你覺(jué)得目前房地產(chǎn)項(xiàng)目是否依然值得投資？

諾亞財(cái)富：房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置中一項(xiàng)重要的大類(lèi)資產(chǎn)，應(yīng)該說(shuō)在任何時(shí)候都會(huì)有投資的機(jī)會(huì)?？紤]到目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行，中央多次強(qiáng)調(diào)不能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)上下關(guān)聯(lián)多個(gè)行業(yè)，仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)有力支撐，行業(yè)崩盤(pán)不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。加之地方政府對(duì)土地出讓金的依賴(lài)暫時(shí)難以改變、新型城鎮(zhèn)化所釋放的制度紅利等因素支撐，房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)生大的風(fēng)險(xiǎn)的可能性稀微。

不建議對(duì)房地產(chǎn)投資感興趣的投資者持有實(shí)物房產(chǎn)，可以考慮通過(guò)地產(chǎn)基金、地產(chǎn)母基金等創(chuàng)新金融產(chǎn)品，參與地產(chǎn)利潤(rùn)的分配環(huán)節(jié)，更多地分享中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)紅利。

投資與理財(cái)：2 014年的房地產(chǎn)投資策略是什么？

諾亞財(cái)富：長(zhǎng)期看，人口紅利對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的正面作用正在逐漸消失，房?jī)r(jià)會(huì)漸漸回歸至合理的水平。短期看，就是上面說(shuō)的幾個(gè)原因，房地產(chǎn)整體銷(xiāo)售增速會(huì)略有回落；房?jī)r(jià)漲勢(shì)不改，只是漲幅會(huì)有所放緩，逐步趨向溫和；個(gè)別城市的住宅市場(chǎng)可能存在房?jī)r(jià)偏高的風(fēng)險(xiǎn)。

人口吸納和經(jīng)濟(jì)的巨大差異，決定了城市房地產(chǎn)分化現(xiàn)象的長(zhǎng)期化。總體判斷，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市投資與市場(chǎng)潛力大于三四線(xiàn)城市。

考慮到二手房房?jī)r(jià)漲幅弱于新房漲幅，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)資產(chǎn)增值空間收窄；租金漲幅開(kāi)始慢于房地產(chǎn)升值速度；未來(lái)房產(chǎn)稅的推出，對(duì)交易成本造成影響等因素，房地產(chǎn)實(shí)物投資價(jià)值降低，建議不加大實(shí)物地產(chǎn)投資配比。