王永生

杭州“樓王”跳水降價(jià)之后，關(guān)于杭州樓市降價(jià)的消息鋪天蓋地，甚至有瘋傳至少有十家樓盤(pán)給出了力度極大的“跳樓價(jià)”。開(kāi)發(fā)商為什么要甩賣(mài)房子？

一位不愿具名的杭州地產(chǎn)公司人士透露，杭州樓盤(pán)降價(jià)與所開(kāi)發(fā)的商品房庫(kù)存有一定的關(guān)系?！皫?kù)存壓力大，資金難周轉(zhuǎn)，降價(jià)是控制壓力與風(fēng)險(xiǎn)，否則會(huì)加劇房企資金鏈緊繃，甚至是斷裂”。

對(duì)杭州樓市熟悉的業(yè)內(nèi)人士都了解杭州樓市的整體情況，那就是在高庫(kù)存、大供應(yīng)的背景之下，杭州樓市多個(gè)項(xiàng)目已顯示出庫(kù)存“堰塞湖”特征，供需的嚴(yán)重失衡，使得這些區(qū)域的價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)。上述業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂并不是一時(shí)的。去年，杭州樓市就表現(xiàn)出每月成交量不錯(cuò)，但商品房庫(kù)存量也在頻頻刷新歷史紀(jì)錄，危機(jī)在不斷累積。不斷高增的庫(kù)存量，使他們對(duì)樓市前景信心倍減。

張謙（化名）是浙江杭州一家房地產(chǎn)公司的銷售主管，提及樓市降價(jià)，他顯得非常無(wú)奈。他給記者算了一筆賬：房地產(chǎn)商們現(xiàn)金緊張，一面是房?jī)r(jià)居高不下，無(wú)人問(wèn)津，另一面是銀行收緊貸款，利率變高。這樣就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商們現(xiàn)金非常緊張。

他舉例說(shuō)，目前的降價(jià)促銷與一年以后、甚至是兩年以后的原價(jià)銷售或提價(jià)銷售的收益是一樣的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商銀行貸款加上部分民間借貸的年利率總體在10%以上，死扛一年后，一平米賣(mài)兩萬(wàn)與現(xiàn)在賣(mài)一萬(wàn)八沒(méi)什么分別。關(guān)鍵問(wèn)題在于，此時(shí)降價(jià)清盤(pán)賣(mài)出房子，可以鎖定風(fēng)險(xiǎn)，而一年以后的情況又不好把握。如果拖上兩三年，光利息錢(qián)就可能把公司給拖垮了。

不過(guò)，另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)壓力預(yù)估的一種主動(dòng)性、預(yù)防性和優(yōu)化結(jié)構(gòu)的降價(jià)，也可以說(shuō)是“曲線救市”。

著名房地產(chǎn)專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓從事房地產(chǎn)行業(yè)十余年，對(duì)于杭州樓市降價(jià)的情況，他進(jìn)行了全面的分析。他表示，淡季促銷降價(jià)屬于市場(chǎng)供求關(guān)系與房企自身調(diào)整及調(diào)控周期下的正常波動(dòng)，不管是大房企還是小房企。但是，一些中小房企同時(shí)面臨“高庫(kù)存、高負(fù)債、高成本開(kāi)發(fā)”時(shí)，一旦定價(jià)過(guò)高，違背市場(chǎng)，容易形成銷售困難，導(dǎo)致資金鏈緊張，或者是斷裂的情形。在金融環(huán)境惡化與經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，這樣的中小房企如不降價(jià)，被套牢不可避免。

他也指出了樓盤(pán)促銷降價(jià)的四方面原因：一是房企促銷純粹是清盤(pán)的因素，同時(shí)房企的心理預(yù)期也產(chǎn)生影響。二是調(diào)控持續(xù)加碼與房貸收緊，市場(chǎng)資金面緊些，房企有庫(kù)存的壓力。三是傳統(tǒng)淡季的延續(xù)，市場(chǎng)相對(duì)寒冷，促銷降價(jià)有利于銷售。四是房企資金鏈實(shí)際上并不緊張，但庫(kù)存過(guò)多，容易導(dǎo)致現(xiàn)金流困難與負(fù)債的問(wèn)題。

對(duì)于2014年國(guó)內(nèi)樓市的總體情況，謝逸楓坦言：“ 2014年樓市出現(xiàn)個(gè)別城市的樓盤(pán)促銷降價(jià)的現(xiàn)象會(huì)持續(xù)，因?yàn)槌鞘蟹只c調(diào)整會(huì)繼續(xù)加深，不排除有更多的城市個(gè)盤(pán)打折扣促銷的情況?！?/p>