許航柯

房地產(chǎn)代表了中國現(xiàn)狀，一切都在摸索爭論中度過。

不管是政界、經(jīng)界，還是平民百姓，對于房地產(chǎn)的爭論似乎從來沒有停息過。期間無論海外經(jīng)濟震蕩，抑或國內(nèi)調(diào)控連連，中國的樓市就這樣頑強而又執(zhí)著地走過了高速發(fā)展的15年。

時至今日，中國的房地產(chǎn)格局以及國內(nèi)外環(huán)境又發(fā)生了新的變化。本文嘗試從當前的幾個熱點問題來剖析探討。

為什么有房地產(chǎn)泡沫論

從1998年房地產(chǎn)商品化、走向市場，國內(nèi)對房地產(chǎn)泡沫的質疑就一直沒有停歇過。世界知名經(jīng)濟學家和美國耶魯大學資深教授席勒，以對資產(chǎn)價格的實證分析，獲得諾貝爾經(jīng)濟學獎，受之無愧。而他對中國房地產(chǎn)泡沫嚴重的預言，應該說不無道理。席勒按照房價與收入比例換算得出的結論，值得我們重視和深思。

但我們還應該看到，我國目前的房地產(chǎn)市場是呈多元化發(fā)展趨勢的，不同的地區(qū)和城市，由于供需關系的差異，市場需求千差萬別，加之不同階層的收入差距，對房地產(chǎn)的承受能力不盡相同，對房地產(chǎn)泡沫的看法亦是大相徑庭。

泡沫經(jīng)濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供給量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。確實，在過去的10年，中國的房地產(chǎn)泡沫一直局部存在，但在中國持續(xù)城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟高速增長以及“土地財政”的支撐下，泡沫又被快速吸收。

進入2014年，隨著中國經(jīng)濟結構調(diào)整、增速放緩以及中央政府對“土地財政”的警示，中國的房地產(chǎn)泡沫進入后期。是破裂、出現(xiàn)斷崖式崩盤，還是軟著陸，以新的增長極幫助消化吸收，是目前爭論的焦點。

我們認為，無論是中央政府，還是地方政府，都不愿意看到前者，但對做錯的事情必須要付出代價，有人買單。因此，中國不同區(qū)域可能會出現(xiàn)以下三種情形。

中國西部、西南及北部經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的三四線城市，人口持續(xù)流出，真實需求有限。但當?shù)卣つ抠u地，樓市存量過大，在銀根收緊時，債務危機搖搖欲墜，要靠債務展期、會計游戲應付危機，若無法過渡，則出現(xiàn)斷糧、崩盤，房價大幅下跌。北上廣深以及杭州、南京等一二線城市，泡沫明顯，但教育、醫(yī)療、文化娛樂、交通等優(yōu)勢資源的集聚，人口快速流入以及普通民眾較強的購買力，泡沫在幾年內(nèi)逐漸消化，但不同地段也會出現(xiàn)分化，不同時間段出現(xiàn)價格波動。東南沿海及其它經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的三四線城市，因區(qū)域經(jīng)濟的興起以及配套資源的建設完善，人口持續(xù)凈流入，同時城鎮(zhèn)化進程剛剛起步，房地產(chǎn)剛性真實需求強勁，形成區(qū)域性的房地產(chǎn)繁榮市場。

銀行收緊貸款代表什么

隨著房地產(chǎn)增長出現(xiàn)疲態(tài)，金融機構也逐步收緊了對地產(chǎn)企業(yè)的貸款，已經(jīng)有銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務和供應鏈金融業(yè)務，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸進行嚴格的總量控制。

正如銀行業(yè)內(nèi)人士所言，在經(jīng)濟下行、資產(chǎn)泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，風險急劇上升，一旦發(fā)生風險暴露，處置起來非常困難。為此，總行提出停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務，同時要求企業(yè)金融業(yè)務條線重新審視相關政策流程，并提出風險應對措施，在新的政策出臺之前，暫停辦理房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務。

解讀這些信息，可以得出以下結論：第一，興業(yè)銀行此次窗口指導僅針對地產(chǎn)夾層及地產(chǎn)供應鏈融資，非針對開發(fā)貸和個人住房按揭等地產(chǎn)信貸業(yè)務（不過此類業(yè)務也在收緊）。各個銀行在房地產(chǎn)上對企業(yè)貸款業(yè)務方面都有所調(diào)整，央行本來就有規(guī)模限制，一月放貸過多了，所以自然要收縮，銀行目前的舉措可視為正常的風險性防控。第二，銀行因其業(yè)務范圍的廣泛性和對房地產(chǎn)業(yè)務的不可把控性（無專業(yè)人才，不能主動管理），在看不清市場的情況下，尤其是對銀行有股權的夾層融資采取一刀切的風險防范制度，也是無奈之舉。第三，地產(chǎn)銀行融資收緊，對地產(chǎn)私募基金而言，是真正做好夾層投資的機會。在較難把握的市場，以自己團隊的專業(yè)能力選好項目，獲得超額收益，是資管公司的真正價值體現(xiàn)所在。

杭州橋西板塊降價

據(jù)統(tǒng)計，截至2013年12月，杭州主城區(qū)加蕭山余杭存量房達到12萬套，二手房存量突破10萬套，主城區(qū)的重災區(qū)集中在橋西板塊、城東新城普福區(qū)域。大家記憶猶新的是2012年杭城樓市價格大戰(zhàn)，也是始于橋西的名城公館與吉祥半島之爭，后來蔓延到板塊內(nèi)的其它樓盤。2014年新年伊始，降價再次起于橋西板塊也是意料之中，原因不外如下：板塊內(nèi)供應量過大，且開盤時間集中，競爭激烈；板塊內(nèi)產(chǎn)品同質化嚴重，價格成為比重最大的競爭籌碼；橋西板塊與比鄰的申花板塊、城東新城板塊到市中心半徑相同，加劇了樓盤去化壓力；率先降價的德信等開發(fā)商近期拿地頻繁（如剛取得17.5億元錢江新城項目、城西中泰鄉(xiāng)項目等），開發(fā)商主動降價，以快速回籠現(xiàn)金，進行戰(zhàn)略性突圍。

在杭州如此巨大的庫存壓力下，2014年上半年出現(xiàn)以價換量，回籠部分資金，在確保企業(yè)安全的前提下，覬覦下半年可能出現(xiàn)的便宜土地及資產(chǎn)，是明智房企的必然之舉?？梢灶A見，類似降價樓盤在去化壓力較大的城東新城、蕭山、余杭，后續(xù)還會出現(xiàn)。但在城市中心區(qū)域地塊，房價依舊會有比較大的支撐。本次降價對開發(fā)商來說無可非議，體現(xiàn)了供求關系，但可能對機構和投資者心理造成謹慎觀望心態(tài)的蝴蝶效應，值得警惕。

2014年房地產(chǎn)市場分化加劇

房價是體制的表象，如政府壟斷土地、資源從農(nóng)村流向城市、從小城市流向大城市、以超發(fā)為特色的貨幣政策、稅費機制、保障房制度缺失等等，炒房不能在長時間、全國范圍內(nèi)把房價維持在一個基本向上的平臺運行。

2010年的樓市低迷，讓管理者產(chǎn)生了限購令可以萬事大吉的感覺。2012年樓市復蘇，史上最嚴厲的調(diào)控仍然未能制止房價上行，也能證明炒房不是拉升房價的主要原因。

大家如此痛恨房地產(chǎn)，以至于忽略了房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的晴雨表。如果社會基本安定，經(jīng)濟沒有崩潰，全國樓市整體格局應該是在經(jīng)濟低迷中震蕩上行。一旦經(jīng)濟復蘇，房價存在上行的壓力。

樓市怎么樣，實際上主要看母體經(jīng)濟狀況。由于多年的樓市強度，整個社會似乎忽略了這種因果關系。從中國目前的社會經(jīng)濟狀況來看，我們沒有持續(xù)承受經(jīng)濟低迷的資本，在滿足消化前面通脹壓力的前提下，采取偏積極的經(jīng)濟政策是必然選擇，而且，目前中央政府仍然有資本進行相應操作。

因此對2014年中國的房地產(chǎn)市場，提出以下幾個判斷。

開發(fā)商利潤和ROE的下滑是必然趨勢，粗放式的發(fā)展及博傻的暴富機會一去不返，房地產(chǎn)項目的利潤將更多來自于更合理的定位與設計、對項目的精細化管理與快速去化。更重要的是開發(fā)資金的平衡與財務成本的控制，金融與地產(chǎn)的結合必將更加密切，合作共贏成為主流。因拿地成本、融資渠道及成本、人員、技術、開發(fā)周期等優(yōu)勢，房地產(chǎn)公司在嚴酷的市場環(huán)境中，將再次體現(xiàn)出“馬太效應”。

萬科、萬達等大鱷唱空，但不做空，王石等大佬們一手在媒體面前警示行業(yè)風險，另一手從2 0 13年下半年開始大量囤積土地，制定的2014年銷售目標為趕超2000億元，同時加入“千億俱樂部”的房企成員也會明顯增加。但正如前面所說，中小開發(fā)商如果聚焦在細分市場，凸顯專業(yè)能力，做出自己的特色，未必沒有成長機會。

價穩(wěn)，剛需產(chǎn)品將延續(xù)熱銷。一線城市規(guī)模巨大的首置首改群體將使剛需類項目在2014年繼續(xù)熱銷，前提是項目定價未明顯高于所在區(qū)域平均水平，這類產(chǎn)品銷售的主動權將繼續(xù)握在開發(fā)商手中。風險可能集中在局部高端地產(chǎn)，比如上海的遠郊型別墅、北京衛(wèi)星城區(qū)域的高檔公寓等仍可能滯銷。一線城市項目銷售唯一存在變數(shù)的是中高檔改善類產(chǎn)品。二線城市由于其財富聚集能力和一線城市有顯著差距，豪宅類項目銷售大多呈現(xiàn)機會型特征，而剛需類項目在二線城市是絕對主力產(chǎn)品，但部分城市、部分區(qū)域存在供應過剩風險，如天津、大連的新區(qū)。

全國房地產(chǎn)市場分化加劇。類似鄂爾多斯的空城不斷涌現(xiàn)；存量房過多的一線城市及部分準一線城市上半年以價換量，囤積現(xiàn)金等待良機，但整體調(diào)整幅度有限。部分人口持續(xù)凈流入，同時城鎮(zhèn)化進程剛剛起步，房地產(chǎn)剛性真實需求強勁的區(qū)域性中心三、四線城市，將形成局部的房地產(chǎn)繁榮市場。