沈幼倫

新一屆黨中央和政府亮相后，出臺了不少鼓舞人心的政策。在房屋方面，除了強化保障房建設(shè)外，很少談及控制房價的新構(gòu)想。

隨著2013年12月70城市房價的環(huán)比上漲統(tǒng)計，又引發(fā)了人們對未來房價走勢的各種預(yù)判。

商品房房價的運行，受房屋的供求關(guān)系支配，這是不容置疑的客觀規(guī)律。然我國自發(fā)現(xiàn)房價岌岌攀高時，前屆政府試以強行限制購買，來解決商品房供求關(guān)系。從理論上說，減少購買，當(dāng)求量逐步趨向供量時，高啟的房價，自然會逐步下降，以至到達(dá)供求平衡時，其會恢復(fù)到價格與價值對應(yīng)的水平。然這一強行限制購買的政策，似乎未能實現(xiàn)這一設(shè)想。全國主要的70個城市，房價仍居高不下。于是，有人調(diào)侃限購政策，稱其“十年調(diào)控，房價越調(diào)越高?！彪y道價格受供求關(guān)系決定這一經(jīng)濟規(guī)律，在中國出現(xiàn)了例外？

仔細(xì)反思中國十年調(diào)控，十年上漲的現(xiàn)象，筆者發(fā)現(xiàn)，問題不是出在價格規(guī)律上，而是出在我們對何為需求減少的認(rèn)識上。對商品房的需求，不能簡單的以國民人數(shù)為依據(jù)，作出判斷，而應(yīng)以現(xiàn)實的經(jīng)濟購買力，為判斷依據(jù)。需求的實質(zhì)是存在于現(xiàn)實生活中的消費能力。

我國限購政策，可分為兩部分，一是限貸，一是限購。限購政策中的限貸，可以說是真實地限制了商品房市場中需求數(shù)量。因為，限貸使一些購買者的經(jīng)濟實力喪失，從而使他們無力購買。這部分人群會從需求中退出；然限購政策中的限購，她只從表面上起著減少需求的作用，未在實質(zhì)上，即購買者的經(jīng)濟實力上，起到減少需求的作用。那些具有實質(zhì)支撐需求的經(jīng)濟購買力，并未因限購政策的出臺，而使這些具有經(jīng)濟實力的購買者，喪失購買房屋的經(jīng)濟能力?；谫Y本的逐利屬性，這一現(xiàn)實的購買力，便尋找著各種規(guī)避限購政策的方法，繼續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)在商品房市場，如媒體披露的一人多個戶籍本現(xiàn)象，虛構(gòu)的個人所得稅憑證現(xiàn)象，私下協(xié)商的假離婚現(xiàn)象等，都從不同的角度，呈現(xiàn)在人們面前。這一現(xiàn)實的經(jīng)濟購買力的存在，也許是我國十年調(diào)控，房價越調(diào)越高的詭秘所在。

商品房的合理房價，筆者認(rèn)為是在市場條件下，商品房的真實供給關(guān)系，即不受任何壟斷或自然壟斷，或經(jīng)濟壟斷情況下的真實供給和具有真實的經(jīng)濟購買力所支撐的需求，予以形成。對前者而言，有效的房屋供給，是合理房價的前提。在這方面，不僅需要建立對每年客觀剛性需求的科學(xué)預(yù)見為基礎(chǔ)的土地供應(yīng)，還需保證每年批租的土地及時地轉(zhuǎn)化為商品房，供人們消費。對囤地者的處罰是實現(xiàn)這一目的有效措施。對后者而言，有效的限制購買，才可真實地減少需求。在這方面，筆者欣喜看到，新一屆黨中央和政府，對我國商品房市場本質(zhì)和癥結(jié)，有著銳利觀察與分析。他們將住房問題分為兩個部分，一部分目前尚無能力購房的人群，采取以政府提供公租房的方式，予以解決，另一部分，對具有購房能力的，則仍采商品房制度。在這一領(lǐng)域，他們既沒有否定限購政策，仍要求各地繼續(xù)執(zhí)行限購政策，也沒有沿著老路，繼續(xù)對限購政策加碼，而是走了一條，被不少人認(rèn)為與限購沒有關(guān)聯(lián)的新路，即以八項規(guī)定為導(dǎo)向的，而后連續(xù)的15項禁令，以杜絕各類暴利和超暴力收入。筆者以為，這道道禁令的實質(zhì)，都客觀地消弱了支撐商品房市場需求的經(jīng)濟購買力。不是嗎，嚴(yán)禁公款消費，使得餐飲中，那部分不以公平交換為代表的，以奢華為特征的暴利收入被杜絕，那些原本可輕易獲取超高額利潤的商家和個人，便失去了這份可觀的收入；節(jié)儉辦各類慶?；顒?，使得演藝明星演出市場遇冷，那些原本可以獲取令普通勞動者驚嘆的巨額演出費，現(xiàn)在也無緣可得；樓堂館所的停建，使得那些原本可獲取超規(guī)劃建筑和超標(biāo)準(zhǔn)裝飾的費用，現(xiàn)在被一一阻斷了，從事這一行當(dāng)?shù)纳碳?，也只能獲取正常的利潤；嚴(yán)禁節(jié)假日用公款購買禮品，使得那些試圖通過包裝謀取暴利的商家和個人，無法取的這部分高額利潤；黨員干部一般不得開追悼會，這一規(guī)定使黨員干部不僅活著不能收取紅包，即使死了，也不給于收取白包的機會，從而使原本可以通過這一方式聚集的財產(chǎn)，現(xiàn)在也無法實現(xiàn)。綜上點點，這道道禁令，不僅給社會點亮了勞動致富的閃耀明燈，遏制各類不義之財，而且，也大大消弱了支撐商品房需求的經(jīng)濟購買力。

當(dāng)暴利被遏制，商品房，不論一手房，還是二手房市場中的購買力，便客觀地減少。因商品房購買需求減少，房價上漲的勢頭，將因價值規(guī)律而有上漲轉(zhuǎn)為滯漲。這不是主觀臆想，而是由商品的價值規(guī)律所決定的。又因商品房價格呈現(xiàn)出滯漲，面對滯漲，二手房市場中的投機房源，會受資本逐利屬性的影響，必然采取晚拋不如早拋策略，將其手中的用以追逐貨幣升值的房源拋出。二手房的拋出，意味商品房供給的增加?；谶@些房源的拋出，根據(jù)價值規(guī)律，它勢必引起供求關(guān)系的變化，當(dāng)供過于求時，商品房的房價便會逐步走低。只要一面科學(xué)地掌控土地供應(yīng)，一面遏制暴利收入，久而久之，當(dāng)商品房需求與社會實際存在的經(jīng)濟能力相匹配時，商品房的價格秩序，便會走向健康。我國商品房買賣，才會有目前自住和投機兩元目的，逐步變?yōu)橹还┚幼〉囊辉康?。endprint