陳燕

（南京市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所，江蘇 南京 210018）

我國大城市主城-郊區(qū)居住空間分異比較研究
——基于GIS的南京實(shí)證分析

陳燕

（南京市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所，江蘇 南京 210018）

在對(duì)實(shí)證城市居住空間分異現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上探尋城市居住空間分異影響因素及這些因素的作用機(jī)理。鑒于城市居住空間分異在主城及郊區(qū)等層面表現(xiàn)出不同的特征，文章運(yùn)用GIS的空間分析方法分別對(duì)南京市主城區(qū)及郊區(qū)居住空間分異的現(xiàn)狀進(jìn)行比較分析。主要結(jié)論有：主城和郊區(qū)住宅板塊在區(qū)位價(jià)值、容積率、綠化率、建筑年代、建筑面積等指標(biāo)上都有差異存在，顯示出主城與郊區(qū)居住板塊之間在發(fā)展方式、成長規(guī)律、表現(xiàn)形式上的差異。隨著居住郊區(qū)化和新城居住空間結(jié)構(gòu)的變化，南京市城市居住空間結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出新的特征。文章選取我國副省級(jí)城市南京為實(shí)證研究對(duì)象，對(duì)我國住房轉(zhuǎn)型期大城市居住空間分異現(xiàn)狀進(jìn)行個(gè)案研究，其城市居住空間分異的規(guī)律及結(jié)論具有一定的示范意義。

居住空間分異；空間結(jié)構(gòu)；GIS；城市空間

一、引言

作為城市的重要組成部分，居住空間與城市空間結(jié)構(gòu)的形成和發(fā)展有著互動(dòng)關(guān)系，城市居住區(qū)空間既是一種“地理空間”，同時(shí)也是一種“社會(huì)空間”。城市空間分異包括物質(zhì)空間分異和社會(huì)空間分異。城市是一個(gè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的集合體，它的社會(huì)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)通過城市物質(zhì)空間體現(xiàn)出來，因此可以認(rèn)為城市物質(zhì)空間分異的形成是決定于城市社會(huì)空間分異的。城市社會(huì)空間分異包括人們的社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)收入、生活方式和住房區(qū)位等方面的分化，城市社會(huì)空間在地域空間上的直觀體現(xiàn)即為居住空間分異。我們一般說的城市空間分異指的就是城市社會(huì)空間分異。城市居住空間分異是城市社會(huì)空間分異的直接表現(xiàn)。分異現(xiàn)象反映的是不同社會(huì)群體對(duì)城市空間資源的占有狀況，與該群體的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地位密切相關(guān)。因此，城市居住空間分異是指不同類型（收入、職業(yè)、年齡、興趣愛好）的城市居民在居住區(qū)上的地域分化，有著相似的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)特性的同質(zhì)人群聚集居住，異質(zhì)人群彼此隔離，城市空間的整體性受其影響，形成了城市空間分異的基本格局。

20世紀(jì)90年代以來，中國正經(jīng)歷著歷史上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、工業(yè)化和城市化進(jìn)程最為迅速的階段，中國經(jīng)濟(jì)和體制都處于轉(zhuǎn)型期，這個(gè)特點(diǎn)決定了中國城市正處于快速變革期，巨大的體制轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)社會(huì)變遷必然作用于城市空間結(jié)構(gòu)的重組過程。隨著中國市場(chǎng)化改革和住房分配貨幣化的深化，中國進(jìn)入住房轉(zhuǎn)型期，大城市居住空間結(jié)構(gòu)不斷演化，正在經(jīng)歷重構(gòu)，居住空間分異逐步顯現(xiàn)并呈加大趨勢(shì)，其演化機(jī)制也更趨復(fù)雜。住宅所型塑、固化的貧富差距、兩極分化和社會(huì)分層，貧富居住分區(qū)以及由此帶來的城市空間隔離問題作為既定事實(shí)已經(jīng)成為全社會(huì)不得不理性面對(duì)的一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問題。城市居住空間分異已是當(dāng)今中國社會(huì)不可爭(zhēng)議的事實(shí)，并在北京、上海、廣州、深圳等一線特大城市表現(xiàn)得較為明顯：例如，北京歷來有“西富東貴，南貧北賤”之說；上海社區(qū)內(nèi)部的均質(zhì)化和社區(qū)之間的異質(zhì)化同時(shí)發(fā)生；廣州居住空間的分異不斷加劇，局部已出現(xiàn)極化與隔離的現(xiàn)象等等。已有對(duì)城市居住空間分異的研究可以歸納為以下幾個(gè)視角：基于探討中國不同經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景下城市居住空間分異狀態(tài)的視角，多以宏觀分析為主（虞蔚，1986；鄭靜，1995；顧朝林，2003；劉貴利，2003；刑蘭芹，2004；等）；基于研究各階段居住空間分異形成機(jī)制的視角，多以中觀分析為主（李志剛，2004；呂露光，2004；黃怡，2006等）；基于研究新時(shí)期城市居住空間分異特征的視角，如主城居住空間分異、居住郊區(qū)化等，多以微觀分析為主（邊燕杰，2005；劉精明，2005；等）。

隨著我國城市化的推進(jìn)，城市居住空間結(jié)構(gòu)得到急劇的外延擴(kuò)張，大都市的新城、郊區(qū)、副城已經(jīng)成為城市發(fā)展的重要部分。城市居住空間分異在主城及新城、城市副中心等層面通常表現(xiàn)出不同的特征。郊區(qū)的發(fā)展與主城區(qū)有著密切的聯(lián)系，但其作為特殊的城市地域，在發(fā)展方式、成長規(guī)律、空間模式形成上有其獨(dú)特規(guī)律。通過對(duì)比分析我國大城市居住空間分異在主城及新城-副城的不同表現(xiàn)形式，探尋我國大城市在新的歷史時(shí)期城市空間結(jié)構(gòu)變遷的規(guī)律正是本研究的意義所在。

二、調(diào)查區(qū)域與研究方法

1.調(diào)查區(qū)域的選擇

文章以江蘇省會(huì)城市南京為例，對(duì)我國大城市的居住空間分異進(jìn)行實(shí)證研究，南京地處中國沿海開放地帶與長江流域開發(fā)地帶的交匯部，是長三角世界級(jí)城市群中重要的中心城市之一，是國家重要的區(qū)域性門戶城市。目前，南京市地區(qū)生產(chǎn)總值已超過6000億元，城市居民人均可支配收入為3.22萬元，全市常住人口突破800萬人，全市三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為2.8:46.5:50.7，在全省率先基本形成“三二一”產(chǎn)業(yè)格局，總體上已經(jīng)進(jìn)入城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的新階段。

隨著住房市場(chǎng)化的推進(jìn)，南京市城市居住空間分異程度總體上不斷加深。文章選用隔離指數(shù)對(duì)南京市1998年以來的居住空間分異程度進(jìn)行計(jì)算。隔離指數(shù)的公式為：

三、研究地域地理空間信息

其中ID就是隔離指數(shù)，Xi是生活在區(qū)域I單元之內(nèi)的某一階層/群體占所有調(diào)查區(qū)域的百分比；Yi是指定居于區(qū)域單元I單元之內(nèi)的所有其他階層/群體占所有調(diào)查區(qū)域的百分比；N為空間區(qū)域的分類總數(shù)。當(dāng)住宅特征的空間分布完全均勻時(shí)，ID=0；當(dāng)住宅特征的空間分布處于極端分異時(shí)，ID=1。一般其值在0～1之間變動(dòng)，隔離指數(shù)越大，住宅特征的空間分布越不均勻。文章中空間分異度為ID的百倍值，取值范圍為0～100。

圖1 1998-2010年南京市居住空間分異指數(shù)

1998-2010年間南京市居住空間分異隔離指數(shù)在41～63.1之間，說明住宅市場(chǎng)隔離的空間分異程度較高；南京市居住空間分異程度總體上在不斷的加深，基本呈緩慢上升趨勢(shì)，1998-2002為居住空間分異緩慢發(fā)展期，2003年至今為居住空間分異加速期。如圖1所示。

2.基于GIS的研究方法

城市住宅是一種與地理信息密切相關(guān)的商品，其具有繁雜的地理信息屬性，城市住宅的位置坐落、公共交通信息、與服務(wù)中心的距離等信息屬于空間數(shù)據(jù)，可以把這些信息抽象成交通層、綠化層、建筑層等點(diǎn)、線、面的形式進(jìn)行分析；住宅的建筑密度、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)形式等與空間位置無關(guān)的屬性信息也是檢索、分析其它信息的數(shù)據(jù)源，因此GIS在對(duì)城市住宅的研究中發(fā)揮著重要作用。GIS的最大優(yōu)勢(shì)在于它具有對(duì)空間信息的提取和分析功能，將GIS數(shù)字技術(shù)應(yīng)用于城市居住空間分異的研究中，使用ArcGIS軟件，將以往對(duì)城市居住空間演化規(guī)律的定性分析轉(zhuǎn)化為定量分析，使得分析過程更為直觀和深入。

首先，利用Coreldraw繪圖后將圖形轉(zhuǎn)入ArcGIS，將現(xiàn)狀圖紙矢量化，調(diào)整坐標(biāo)和合理的比例尺寸，將樣本數(shù)據(jù)按屬性分類輸入ArcGIS屬性列表中。

其次，利用GIS空間屬性編輯功能，將所有住宅屬性值在ArcMAP中編輯生成專題圖紙，利用Select byAttributes功能編寫相應(yīng)條碼進(jìn)行屬性數(shù)據(jù)的編輯和查詢，得出分類圖紙，生成圖形文件并儲(chǔ)存。利用緩沖區(qū)分析功能進(jìn)行進(jìn)一步地圖特征分析。

最后，利用圖形文件進(jìn)行綜合歸納和比較分析，對(duì)南京市居住空間分異狀況進(jìn)行歸納總結(jié)。

1.主城-郊區(qū)空間概況

文章的研究范圍為南京市都市發(fā)展區(qū)居住空間結(jié)構(gòu)，主要包括了主城居住空間結(jié)構(gòu)以及郊區(qū)居住空間結(jié)構(gòu)的研究。2002年南京市實(shí)行重大行政區(qū)劃調(diào)整，南京市總體規(guī)劃范圍分為市域-都市發(fā)展區(qū)-主城3個(gè)層次，主城是南京都市發(fā)展區(qū)的核心，是南京都市圈乃至更大范圍的區(qū)域中心。以主城為核心，軌道交通45分鐘出行覆蓋范圍，大致以新街口為核心、半徑約40km，總面積約4388平方公里的范圍為南京都市區(qū)范圍；除去行政區(qū)域土地面積為392.89萬平方公里的主城研究區(qū)域以及溧水的柘塘（其雖地處南京都市區(qū)范圍內(nèi)，但屬于縣域范圍，不納入文章研究，柘塘行政區(qū)域面積約48.5平方公里），那么文章南京郊區(qū)的研究區(qū)域行政面積約為3946.6平方公里。

數(shù)據(jù)顯示，全市47%的常住人口分布在6%的主城行政區(qū)域土地面積上；主城區(qū)的人口密度與郊區(qū)人口密度差距很大，即使是郊區(qū)中人口密度最大的棲霞區(qū)，其人口密度也僅為主城鼓樓區(qū)的1/20。由于居住密度和行政區(qū)域面積的差異性太大，文章把南京市主城區(qū)和郊區(qū)的居住空間分異狀況進(jìn)行比較分析，在GIS圖上也可以較明顯地反映其差異性。

2.居住空間板塊劃分

在參照南京行政區(qū)劃分區(qū)、南京市各區(qū)總體規(guī)劃（2010-2030年） 的基礎(chǔ)上，選取城市道路、自然山體、水體、重要標(biāo)志物、鐵路等形成的界線為研究單元?jiǎng)澐值膮⒖冀缦?，在考慮自然和人工構(gòu)筑物對(duì)居住空間的分割作用同時(shí)兼顧區(qū)級(jí)行政區(qū)劃的完整性，最后將南京市主城的居住空間劃分為7個(gè)區(qū)共計(jì)36個(gè)板塊；將南京市都市區(qū)范圍內(nèi)郊區(qū)的居住空間劃分為4個(gè)區(qū)共計(jì)23個(gè)板塊。主城區(qū)內(nèi)研究單元平均面積為10.91平方公里，郊區(qū)為171.59平方公里。

圖2 研究區(qū)域?qū)Ρ仁疽鈭D

3.住宅區(qū)樣本數(shù)據(jù)選擇

文章采用樣本分析法（共有樣本1560個(gè)，其中郊區(qū)樣本600個(gè)、主城樣本960個(gè)，每個(gè)住宅板塊一般選取30個(gè)左右的樣本）進(jìn)行每個(gè)居住空間板塊內(nèi)的居住狀況分析，具體操作方法為在每個(gè)研究單元內(nèi)隨機(jī)選取一定數(shù)量的住宅區(qū)的相關(guān)指標(biāo)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，來衡量該地域空間內(nèi)的居住分異狀況，選取的具體指標(biāo)有住宅價(jià)格、住宅類型、建筑年代、小區(qū)綠化率和容積率、小區(qū)物管費(fèi)等數(shù)據(jù)。住宅的價(jià)格采用南京市房地產(chǎn)家居門戶網(wǎng)站——house365.com的住房二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，住宅均價(jià)采用2011年12月公布數(shù)據(jù)依據(jù)相關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算，力求客觀全面反映南京市這一時(shí)段的住宅價(jià)格分布狀況。

四、基于GIS的南京市主城-郊區(qū)居住空間分異狀況分析

1.主城-郊區(qū)住宅板塊價(jià)格分異比較分析

通過對(duì)南京市住宅價(jià)格的聚類分析，文章把南京市主城的居住空間的36個(gè)板塊劃分為5個(gè)類別，分別是住宅均價(jià)為22129元的高檔住區(qū)、18423元的中高檔住區(qū)、16254元的中檔住區(qū)、12644元的中低檔住區(qū)和均價(jià)較低的經(jīng)濟(jì)住區(qū)。把南京市郊區(qū)的居住空間的23個(gè)板塊劃分為5個(gè)類別，分別是14251～17163元高檔住區(qū)、11644～14251元的中高檔住區(qū)、8249～11644元的中檔住區(qū)、4749～8249元中低檔住區(qū)和4511～4749經(jīng)濟(jì)住區(qū)。由此可見，主城和郊區(qū)住宅板塊的價(jià)格差異較大。

從住宅區(qū)位價(jià)值來看，主城居住空間區(qū)位符合E.W.伯吉斯的“同心圓”模型。以新街口為城市核心，南京市主城區(qū)的住宅區(qū)位價(jià)值由圓心向外遞減，隨著與中心距離的增加價(jià)值降低。從南京市主城居住空間分類GIS圖上看（因篇幅所限，文章中關(guān)于南京市城市居住空間分異的GIS分布圖略，詳見本人博士論文《城市居住空間分異及其影響因素分析》，下同），高檔住區(qū)多位于南京市主城區(qū)核心區(qū)域，分布較為集中；在南京市主城區(qū)，三層以下的獨(dú)立式住宅數(shù)量較少，空間布局較散，呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布特征。中高檔住宅板塊各具優(yōu)勢(shì)，分布較為分散，這類住宅板塊可以分為新老住區(qū)混合區(qū)和新住區(qū)集中區(qū)；中檔住區(qū)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，居住空間分異程度較大；南京市主城區(qū)中低檔板塊的分布特點(diǎn)是位于主城區(qū)外圍的東南、南、北部區(qū)域，分布相對(duì)集中，合圍在城市主城區(qū)的外圍圈層；經(jīng)濟(jì)住區(qū)總體區(qū)位分布在主城的南部，位于主城區(qū)的最外圍圈層，板塊內(nèi)部均質(zhì)化程度較高，未來這些板塊將成為疏散主城人口的重點(diǎn)區(qū)域。從南京市新城-副城居住板塊價(jià)格分異圖上可以看出，大部分住宅板塊位于中低檔住區(qū)及中檔住區(qū)內(nèi)，這些板塊內(nèi)的住宅均價(jià)在4749～11644元之間，與居高不下的主城住宅均價(jià)形成較大差距，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是吸引居住郊區(qū)化的重要原因；在城市郊區(qū)分布了較高比例的獨(dú)立式住宅，南京市別墅的分布區(qū)域逐漸從城市核心圈和主城區(qū)向近郊、遠(yuǎn)郊拓展，占據(jù)著南京的景觀帶或鄰近開發(fā)區(qū)。別墅住區(qū)內(nèi)部居住空間具有同質(zhì)性特征，如排他性、安全性、社會(huì)同質(zhì)性等特征，是城市郊區(qū)化的重要組成部分，但同時(shí)也會(huì)帶來城市景觀破碎化、居住隔離等負(fù)面性。

2.主城-郊區(qū)住宅板塊容積率比較分析

容積率作為衡量城市用地強(qiáng)度的重要指標(biāo)之一，是把握城市人口、城市用地規(guī)模、城市建筑合理程度的重要參考指標(biāo)。從南京市主城區(qū)住區(qū)板塊容積率的GIS圖上可以看出，住宅容積率的差異基本遵循這一變化規(guī)律：由城市核心地區(qū)到主城區(qū)邊緣地區(qū)，住宅容積率呈遞減趨勢(shì)；城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約度高，土地需求量和土地利用效益較高，因此城市核心地區(qū)的容積率較高，邊緣地區(qū)則較低。從南京市郊區(qū)住區(qū)板塊容積率的GIS圖上可以看出，住宅容積率的差異基本遵循這一變化規(guī)律：南京市郊區(qū)板塊的住宅容積率較主城低了很多，住宅形式以小高層以下的多層為主，開發(fā)強(qiáng)度較低。容積率較低的住區(qū)板塊內(nèi)分布著大量的郊區(qū)獨(dú)棟式別墅；容積率低的板塊位于郊區(qū)風(fēng)景優(yōu)美的資源附近，如湯泉、將軍山、九龍湖、湯山附近密布著容積率較低的新建小區(qū)；容積率低的住區(qū)開發(fā)強(qiáng)度較低，建筑多以多層住宅或3層以下的獨(dú)棟別墅、疊加別墅、雙拼別墅為主。開發(fā)較早的郊區(qū)核心區(qū)域如大廠、堯化門、邁皋橋、東山老城附近，其住宅小區(qū)的容積率相對(duì)較高。

3.主城-郊區(qū)住宅板塊綠化率比較分析

城市居住區(qū)內(nèi)的綠地可以為居民提供良好環(huán)境、社會(huì)交往、景觀和游憩場(chǎng)地，其功能日益豐富和完善。綠化率是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。從綠化率的板塊分布圖上可以看出，在南京市主城區(qū)的大部分區(qū)域，住宅區(qū)的位置離城市中心距離越大其綠化率越高，板塊位置對(duì)綠化率的影響較大。從郊區(qū)綠化率的板塊分布圖上可以看出，郊區(qū)住宅小區(qū)綠化率普遍較高，大部分板塊的綠化率為40.5%以上，與主城住區(qū)綠化率普遍為33.2%左右形成了鮮明對(duì)比，郊區(qū)住宅板塊內(nèi)的小區(qū)普遍綠化率較高，這反映了郊區(qū)的住區(qū)普遍建筑年代較近、居民購房時(shí)越來越看重小區(qū)綠化環(huán)境；郊區(qū)山水資源豐富，新建小區(qū)容易打造高綠化率；郊區(qū)土地價(jià)值較主城低且易獲得性，也決定了郊區(qū)板塊內(nèi)住宅小區(qū)的較高綠化率。

4.主城-郊區(qū)住宅板塊建筑面積比較分析

南京市主城區(qū)住宅板塊的建筑面積均值分布GIS圖顯示，城市中心住宅板塊的建筑面積較小，說明核心區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)單體規(guī)模較小，同一個(gè)小區(qū)容納的住戶最少。城市中心區(qū)由于土地置換難度較大、級(jí)差地租、文物保護(hù)等的影響，住宅小區(qū)規(guī)模一般較小，也制約了新建住宅的建筑規(guī)模；在城市主城區(qū)的外圍，土地成本較低，以居住為中心，綜合考慮各種配套設(shè)施的跟進(jìn)，新建了很多建筑面積較大的高品質(zhì)住宅小區(qū)，在一些新建住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)管理到位，各種設(shè)施完善，如會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、室內(nèi)健身設(shè)施，這些因素也會(huì)增加住宅的價(jià)格，市民愿意為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和完善的小區(qū)設(shè)施買單。從南京市郊區(qū)住宅板塊的建筑面積均值分布GIS圖顯示，與主城區(qū)住宅板塊的建筑面積較小、小區(qū)單體規(guī)模較小不同的是，南京市郊區(qū)住宅板塊普遍體量較大，大部分住宅小區(qū)均在10萬平方米建筑面積以上。住宅建筑面積較小的小區(qū)一般位于郊區(qū)老工業(yè)區(qū)內(nèi)，或位于郊區(qū)較早開發(fā)的區(qū)位內(nèi)，住房建筑年代較長，但周圍公共配套設(shè)施較好。

5.主城-郊區(qū)住宅板塊建筑年代比較分析

從南京市主城區(qū)住宅板塊建筑年代的GIS圖上可以看出，各住宅板塊的建筑年代分布較有規(guī)律，建筑年代在10.7-15.2年之間的住宅板塊大多位于城市核心地區(qū)，建筑年代在8.2-10.7年之間的住宅板塊在主城區(qū)分布最廣，基本遵循城市中心區(qū)域住宅建筑年代較長、以新街口為核心向外以圈層分布的形式建筑年代越短，這與南京市住宅開發(fā)的時(shí)序變化一致。居住空間的外延擴(kuò)張與南京市的行政區(qū)劃調(diào)整、舊城改造、外來流動(dòng)人口規(guī)模的擴(kuò)大、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等密切相關(guān)，與新建住宅外延擴(kuò)張同步進(jìn)行的是舊城內(nèi)改造后以新建住宅為主的高檔“紳士化住區(qū)”，形成舊城及新城內(nèi)不同表現(xiàn)形式的居住空間分異現(xiàn)象。從南京市郊區(qū)住宅板塊建筑年代的分布頻次來看，建筑年代均值大多在10年以下，在較遠(yuǎn)的郊區(qū)板塊分布著大量建筑年代在5年以下的次新房。

五、南京市居住空間結(jié)構(gòu)特征分析

隨著南京市城市化步伐的加快，城市功能得到不斷提升，城市的服務(wù)功能正在日益強(qiáng)化。總體來看，南京市的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、擁有較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)能力、城市科教人文環(huán)境優(yōu)良，引領(lǐng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體現(xiàn)了較強(qiáng)的城市中心性，未來可發(fā)展成為城市群的中心和區(qū)域發(fā)展的龍頭。隨著城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，城郊基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施的不斷完善，城市物流能力、對(duì)外聯(lián)系力不斷增強(qiáng)，交通的延伸效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)明顯增強(qiáng)，這些因素改變了傳統(tǒng)居住區(qū)集中在城市中心的空間結(jié)構(gòu)，南京市居住空間外延正處于不斷擴(kuò)大趨勢(shì)，帶來了南京市居住空間的新一輪居住空間分異。

1.主城對(duì)居住空間仍有較強(qiáng)的集聚效應(yīng)，新城成為南京疏解主城區(qū)職能和居住壓力的重要區(qū)域

南京市的行政區(qū)域人口密度為957人/平方公里，高于國家中心城市北京、天津及重慶的人口密度，說明南京對(duì)人口具有很大的吸引力，反映出南京作為中心城市的輻射能力、龍頭和窗口作用。從居住密度看，南京市中心城區(qū)對(duì)居住空間仍有較強(qiáng)的集聚效應(yīng)?？傮w來看，主城仍承擔(dān)南京的主要居住功能，居住密度自城市中心向外圍圈層遞減。主城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施完善，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)密集，文體設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施完備度高，產(chǎn)業(yè)多為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，吸引了大量的就業(yè)人口，通勤成本較低，因此主城區(qū)仍是很多市民的居住首選地，居住密度較高，呈高密度連續(xù)的圈狀分布。

自上世紀(jì)90年代以來，南京市主城區(qū)人口大量集聚，城市中心區(qū)人口逐漸向郊區(qū)遷移，大量外來人口也不斷進(jìn)入南京市各大郊區(qū)。城市人口空間分布的變化導(dǎo)致了城市建成區(qū)的蔓延，主城區(qū)就業(yè)壓力、交通壓力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的壓力等，促使南京市加快建設(shè)新城作為疏解主城職能和人口壓力的發(fā)展戰(zhàn)略。南京城市向外拓展的趨勢(shì)非常明顯，為同一時(shí)期南京城市空間結(jié)構(gòu)的發(fā)育完善提供了空間基礎(chǔ)，原先具有典型城市特點(diǎn)的居住區(qū)出現(xiàn)在南京主城外圍或近郊地區(qū)。在《南京城市總體規(guī)劃（2007-2020年）》中，仙林、東山和江北被賦予南京市副城的職能，這三個(gè)城市副中心將成為主城人口、城市功能疏散的主要承載區(qū)?？梢钥闯?，隨著南京市城市空間擴(kuò)展，城市的居住功能得到不斷完善，居住空間結(jié)構(gòu)也隨之變化。新城的居住功能得到進(jìn)一步體現(xiàn)，新城成為南京疏解主城區(qū)職能和居住壓力的重要區(qū)域。

在城市居住空間分異的經(jīng)濟(jì)影響因素中，地租和區(qū)位選擇的影響較大。城市居民對(duì)住宅的選擇在很大程度上表現(xiàn)為區(qū)位選擇，而區(qū)位是土地利用分化的結(jié)果。1950年西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家將區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論用于對(duì)居住選址等城市區(qū)位問題的研究，認(rèn)為住戶最佳居住區(qū)位是通過將每日上下班的通勤費(fèi)用與城市不同區(qū)位的級(jí)差地租作權(quán)衡而確定的。低收入者的通勤費(fèi)用支付能力較弱，居住地的選擇范圍受到較大的限制，往往只能局限在離工作地近的地方；而高收入者具有較強(qiáng)的通勤費(fèi)用支付能力，因而選擇的自由度較大。土地利用分化也直接影響城市居住密度，低收入居民占據(jù)地價(jià)高的內(nèi)城地域，高收入居民聚居于城市外圍；貧窮的家庭生活在高密度的社會(huì)環(huán)境，富有的家庭則情況相反。西方城市社會(huì)學(xué)住宅階級(jí)理論認(rèn)為，人人都向往較好的居住條件，但城市土地資源是有限和稀缺的，各個(gè)社會(huì)群體通過不同的社會(huì)背景爭(zhēng)取到不同地段的住宅，從而居住在城市的不同區(qū)域，在競(jìng)爭(zhēng)中形成特定的人口分布形式，較富裕者會(huì)居住在環(huán)境清凈寬敞、設(shè)施現(xiàn)代的郊區(qū)，貧困者因交通費(fèi)用和樓價(jià)的昂貴，則只能留在市中心附近破舊擁擠的貧民區(qū)?？梢姡恋貐^(qū)位的優(yōu)劣和地租的高低是城市居住空間分異形成的客觀條件。地租理論和競(jìng)租函數(shù)告訴我們，地租與土地利用區(qū)位關(guān)系密切，由于區(qū)位不同而形成不同的地租，城市地租以市中心為最高，向外則逐步遞減，形成若干個(gè)地租同心圓圈層。另外從供給的角度來看，地價(jià)是房價(jià)的主要成本之一，大多數(shù)城市的地價(jià)（熟地價(jià)，包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)等）占房價(jià)的比重為20%～40%。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，消費(fèi)者的身份、地位以及收入也成為開發(fā)商的項(xiàng)目定位因素，人們?cè)谧≌瑓^(qū)位選擇上也考慮到同一住區(qū)居民的生活方式和身份地位等特征。

2.主城-副城居住空間分異表現(xiàn)形式存在一定差異

在南京市主城，總體仍然呈現(xiàn)“大混居、小聚居”的居住空間分布狀態(tài)。居住空間除了在區(qū)域之間、板塊之間存在一定差異外，在同一板塊內(nèi)部，居住狀況也存在較大差異。綜合來看，在很多板塊內(nèi)部，尤其是高檔住區(qū)板塊和中高檔住區(qū)板塊內(nèi)，樣本住宅均價(jià)差距在一倍以上的較多，說明這些板塊內(nèi)部居住空間分異度較大。在主城區(qū)尤其是核心區(qū)域，這種現(xiàn)象較為普遍。近年來，南京市加快了城市土地置換和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的步伐，充分利用城市中心區(qū)有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，主城區(qū)“退二進(jìn)三”，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)向市中心集聚，第二產(chǎn)業(yè)向外圍擴(kuò)散并在郊區(qū)新區(qū)聚集，在城郊發(fā)展生態(tài)觀光型農(nóng)業(yè)，有利于產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)推進(jìn)。在土地置換過程中，企業(yè)居民均獲得收益，城市整體收益也獲得提高。在城市舊城改造過程中，市中心區(qū)位條件好的地段經(jīng)過土地置換整理后新建大量住宅，形成高價(jià)位住宅與城市中心老舊小區(qū)混合并存的狀態(tài)，造成主城區(qū)板塊內(nèi)部居住空間分異度較大。

同時(shí)，郊區(qū)居住空間結(jié)構(gòu)不斷發(fā)展演化，已經(jīng)顯示出空間分異，這種差異主要表現(xiàn)在板塊之間。新城的不斷發(fā)展中吸引了不同職業(yè)、不同收入和擁有不同偏好的購房者，開發(fā)商以此為依據(jù)開發(fā)不同特征的居住小區(qū)，由于新城內(nèi)部不同區(qū)域的環(huán)境特征、交通狀況、社會(huì)背景的差異，在新城中逐漸形成不同特征的居住開發(fā)板塊，隨著新城居住空間的進(jìn)一步完善和成熟，居住空間分化的現(xiàn)象也逐漸凸現(xiàn)。在很多老工礦企業(yè)周圍，仍然存在很多職工居住小區(qū)，如南京城市外圍的冶山、大廠、珠江、橋林、龍?zhí)陡浇?，這些老式住區(qū)年代較長，各種配套設(shè)施較為完善，但多以7層以下的老式公房為主。隨著新城的發(fā)展，郊區(qū)居住空間類型逐漸豐富，別墅、花園洋房、小高層建筑等多種建筑形態(tài)出現(xiàn)，吸引了很多原居住主城的居民來新城購房或新就業(yè)者擇居，居民構(gòu)成趨向分化新建住區(qū)的空間排他性較高。各類住區(qū)間無論從建筑形態(tài)、物業(yè)管理模式、居民構(gòu)成、各類配套等都表現(xiàn)出較大的差異性。

經(jīng)濟(jì)變革和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，也導(dǎo)致了城市空間結(jié)構(gòu)的再組織和演化，因此城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)、城市功能結(jié)構(gòu)的改變會(huì)導(dǎo)致城市社會(huì)空間結(jié)構(gòu)體系的效應(yīng)變化，從而影響到城市就業(yè)結(jié)構(gòu)和居住空間結(jié)構(gòu)的相應(yīng)改變。城市從傳統(tǒng)的工業(yè)制造業(yè)經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變時(shí)，不同行業(yè)就業(yè)量和經(jīng)濟(jì)收入發(fā)生巨大變化，這是城市社會(huì)“極化”現(xiàn)象產(chǎn)生的主要?jiǎng)恿?。薩森在對(duì)紐約、東京和倫敦等城市進(jìn)行研究后得出結(jié)論：全球城市的一個(gè)主要特點(diǎn)就是社會(huì)極化，即日益增長的社會(huì)不平等，城市的高收入階層和低收入階層呈現(xiàn)兩極擴(kuò)張的趨勢(shì)，從而形成“沙漏型”的社會(huì)結(jié)構(gòu)。作為社會(huì)極化的空間后果，導(dǎo)致了“分裂的城市”和“二元城市”的出現(xiàn)，居住空間上也出現(xiàn)了極化的結(jié)構(gòu)，一極是城市精英階層生活居住的高雅舒適住區(qū)，這類住區(qū)形成所謂的“防衛(wèi)型社區(qū)”，與外界相對(duì)隔離；另一極是城市低收入人群、有色人種和外國移民在衰敗的城市中心地帶密集居住。這兩類極化的住區(qū)特征鮮明，空間上彼此隔離，居住空間分異明顯。各階層對(duì)居住空間的不同需求和選擇從根本上引發(fā)了居住空間分異。居住空間變化的實(shí)質(zhì)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化在居住空間上的表現(xiàn)。

3.居住郊區(qū)化的發(fā)展帶來了南京市居住空間結(jié)構(gòu)的變化

2010年南京市主城區(qū)域之外的房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全市比重達(dá)50.5%，超過一半份額。主城區(qū)內(nèi)除建鄴區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)117.42億元外，其余各區(qū)均在75億元以下，而郊區(qū)中除六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額較小外，浦口、棲霞、江寧三區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到243.56億元。郊區(qū)住宅開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的主要方面，也是目前南京整個(gè)城市住宅開發(fā)的重要組成部分。與主城區(qū)相比，郊區(qū)人口密度低、自然環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、有更多休閑之所，住區(qū)可以達(dá)到人與自然環(huán)境的和諧，郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)增加和改善了居住房屋的數(shù)量與質(zhì)量，吸引了大量人口居住到郊區(qū)。另外，郊區(qū)住宅最大的優(yōu)勢(shì)是相對(duì)便宜的地價(jià)與房價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以以相同資金獲取更多的土地進(jìn)行開發(fā)，也有成本空間使他們更加關(guān)注居住區(qū)的建筑形態(tài)和環(huán)境打造，吸引了相當(dāng)部分城市中產(chǎn)階級(jí)到郊區(qū)購買住房滿足改善型居住。各種價(jià)位的住宅為更多的人群所接受，吸引了首次置業(yè)者、改善型需求者擇居，各收入階層都可以滿足居住需求。因此，居住郊區(qū)化有利于形成多層次的大都市居住空間結(jié)構(gòu)體系，可以豐富住宅開發(fā)的產(chǎn)品類型和層次以滿足各種人群的住宅需求，從總體上看居住郊區(qū)化可以改善與優(yōu)化南京市居住空間結(jié)構(gòu)體系。

隨著居住郊區(qū)化和新城居住空間結(jié)構(gòu)的變化，南京市城市居住空間結(jié)構(gòu)逐漸由原來的主城區(qū)單中心圈層式結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為多中心的網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。根據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，南京市域總?cè)丝趯⑦_(dá)到1060萬人左右，成為千萬級(jí)人口城市。一般世界上千萬級(jí)人口城市發(fā)展過程中，均呈現(xiàn)“一個(gè)核心、多個(gè)副中心”的城市發(fā)展格局。郊區(qū)化是城市發(fā)展從集聚到擴(kuò)散的一個(gè)過渡階段，從大城市中心區(qū)擴(kuò)散出的人口、就業(yè)崗位和城市其他一些功能不斷向郊區(qū)集中，居住郊區(qū)化是城市地域中人口從主城遷往郊區(qū)居住的過程，是集聚型城市化向分散型城市化轉(zhuǎn)變的必然過程。南京也在踐行這一發(fā)展規(guī)律，尋求改變單中心城市結(jié)構(gòu)的模式，朝著“一中心多副中心”的格局發(fā)展，以緩解日益嚴(yán)重的人口、交通、環(huán)境、資源壓力。南京市三大副城的建設(shè)將使得城市空間結(jié)構(gòu)從單核心發(fā)展模式向多核心發(fā)展模式發(fā)展演化，城市新城和副城的建設(shè)發(fā)展有助于分擔(dān)城市核心區(qū)的部分功能，實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)生增長擴(kuò)大機(jī)能。隨著交通不斷完善、人口流動(dòng)的加劇、中心城區(qū)買房門檻加高等因素，南京市居住空間開始不斷向郊區(qū)擴(kuò)張，大都市郊區(qū)成為吸納人口居住最為集中的區(qū)域。

城市化和城市郊區(qū)化加速了城市居住空間分異。城市化是住區(qū)建設(shè)的大背景，城市住區(qū)建設(shè)和規(guī)劃都應(yīng)放在城市化的背景下考慮，中國的城市化率每增加一個(gè)百分點(diǎn)，城市人口將要增加1000萬到1500萬，我國已連續(xù)多年保持世界第一的住宅建設(shè)量，房地產(chǎn)業(yè)正在成為我國很多城市的支柱產(chǎn)業(yè)。許多現(xiàn)在的城市邊緣和新城住區(qū)，都將很快成為未來的城市內(nèi)部住區(qū)。改革開放后我國開始的舊城改造、工業(yè)遷出主城的“騰籠換鳥”政策、城市土地有償使用制度、城鄉(xiāng)戶籍制度改革等有力地推動(dòng)了城市郊區(qū)化進(jìn)程，給居住區(qū)的建設(shè)也帶來新的發(fā)展空間，城市郊區(qū)化一定程度上改善了城市住宅緊張和擁擠狀況。在我國的城市發(fā)展現(xiàn)狀中，城市中心并沒有衰落，由于商業(yè)配套和教育等資源豐富，城市中心仍然是中高收入者理想的居住地。舊城改造中存在著一種“把窮人趕出市中心”的趨勢(shì)，由于經(jīng)濟(jì)承受能力不足不能回遷市區(qū)，中低收入者居住的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房處于遠(yuǎn)離市區(qū)的城市外圍和郊區(qū)。隨著近年轎車進(jìn)入中高收入家庭，風(fēng)景優(yōu)美的城市郊區(qū)也開始成為中高收入者的居住選擇地，城市外圍出現(xiàn)別墅區(qū)，高收入階層的居住郊區(qū)化開始顯現(xiàn)。因此，在中國的城市發(fā)展現(xiàn)狀中，就出現(xiàn)了城市中心區(qū)和郊區(qū)（邊緣區(qū)）同時(shí)存在居住空間分異的現(xiàn)象。由于城市化和郊區(qū)化發(fā)展途徑各異，導(dǎo)致國內(nèi)外城市居住空間分異形成方式不同。城市化和郊區(qū)化在西方國家是一個(gè)自發(fā)的過程，而在我國雖屬自愿但主要是被動(dòng)的過程和有組織的行為。西方城市居住空間分異主要體現(xiàn)在城市中心和郊區(qū)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)上的差異，郊區(qū)化使大都市區(qū)財(cái)富收入發(fā)生不平衡的變化，郊區(qū)居民的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位一般高于城市中心的居民，如在郊區(qū)化模式鮮明的美國，郊區(qū)是受過高等教育的職業(yè)良好的中高收入者的居住地。在西方國家城市居住空間分異的經(jīng)典模式中，居住空間分異是以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展模式為基礎(chǔ)，結(jié)合地理環(huán)境自發(fā)形成的。我國的城市郊區(qū)化不象西方國家那樣是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)之后城市富有的中高產(chǎn)階層向郊區(qū)轉(zhuǎn)移居住，而是相對(duì)并不富裕的工薪階層和外來流動(dòng)人口的城市郊區(qū)化，我國相當(dāng)一部分城市的郊區(qū)化是建立在居住配套設(shè)施較為落后的基礎(chǔ)上的。我國的郊區(qū)化是在城市化相對(duì)滯后的背景下發(fā)生的，郊區(qū)化不是在城市化發(fā)展到相對(duì)成熟階段后城市中心逐漸衰敗而出現(xiàn)的自然擴(kuò)散，而是有很多人為因素形成郊區(qū)化，相當(dāng)一部分居民因?yàn)槌鞘信f城改造、郊區(qū)居住成本較低而選擇郊區(qū)居住，是一種被動(dòng)狀態(tài)。

六、結(jié)論及展望

文章鑒于城市居住空間分異在主城及新城、城市副中心等層面表現(xiàn)出不同的特征，借助GIS的空間分析方法對(duì)統(tǒng)計(jì)的實(shí)證數(shù)據(jù)落實(shí)到地域空間，使得文章對(duì)南京市居住空間分異的分析更為深入和直觀，以便于對(duì)南京市居住空間分異的特征進(jìn)行總結(jié)。主城和郊區(qū)住宅板塊在區(qū)位價(jià)值、容積率、綠化率、建筑年代、居住面積等指標(biāo)上都有差異存在，顯示出主城與郊區(qū)板塊之間在發(fā)展方式、成長規(guī)律上的差異。

對(duì)南京市居住空間結(jié)構(gòu)特征分析發(fā)現(xiàn)，主城對(duì)居住空間仍有較強(qiáng)的集聚效應(yīng)，新城成為南京疏解主城區(qū)職能和居住壓力的重要區(qū)域；主城-副城居住空間分異表現(xiàn)形式存在一定差異，在南京市主城，總體仍然呈現(xiàn)“大混居、小聚居”的居住空間分布狀態(tài)。居住空間除了在區(qū)域之間、板塊之間存在一定差異外，在同一板塊內(nèi)部，居住狀況也存在較大差異。郊區(qū)居住空間結(jié)構(gòu)不斷發(fā)展演化，已經(jīng)顯示出空間分異，這種差異主要表現(xiàn)在板塊之間；隨著居住郊區(qū)化和新城居住空間結(jié)構(gòu)的變化，南京市城市居住空間結(jié)構(gòu)逐漸由原來的主城區(qū)單中心圈層式結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為多中心的網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。

住房市場(chǎng)化改革帶來的城市居住空間分異的演變趨勢(shì)會(huì)產(chǎn)生利弊參半的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。一定程度上的居住空間分異可以豐富城市居住文化、拓寬城市居住形式，也可以在更大程度上滿足不同階層的擇居需求。但是城市居住空間分異度加大后也會(huì)帶來一些負(fù)效應(yīng)，如居住隔離、空間剝奪、社區(qū)重構(gòu)、公共空間漠視等。城市居住空間分異不可避免，對(duì)城市居住空間分異應(yīng)加以引導(dǎo)和適當(dāng)控制，而不能任由市場(chǎng)這只“看不見的手”來完全主導(dǎo)，盡可能避免、減少城市居住空間分異造成的負(fù)面影響。積極維護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體在城市發(fā)展中的權(quán)益，對(duì)居住空間和公共資源加以重新梳理和優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正，已成為城市和諧社會(huì)建設(shè)的一個(gè)重要課題。要解決城市居住空間分異造成的一系列問題，不能孤立地考慮問題，就建筑談建筑、就居住談居住，而應(yīng)將對(duì)城市居住空間的考察放到整個(gè)社會(huì)體系中去，結(jié)合城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等因素綜合加以思考與討論，從城市規(guī)劃角度、城市社會(huì)學(xué)角度、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)角度等共同構(gòu)建一個(gè)更加和諧的城市居住空間。

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（責(zé)任編輯：WD）

A Comparative Study between the Main City and Suburban Area's Residential Space Differentiation——Nanjing Empirical Analysis based on GIS

CHEN Yan
（Economic Research Institute of Nanjing Academy of Social Sciences，Nanjing Jiangsu 210018，China）

The paper gives the principal component analysis about Nanjing residential space differentiation driving force.This chapter selected Nanjing residential space differentiation driving factors including demographic，economic，social and institutional factors and tried to construct a scientific evaluation system.By using GIS spatial analysis method，this paper compares the status quo between the main city and suburban area's residential space differentiation.This makes the paper more in-depth and intuitive in the analysis of Nanjing residential space differentiation.The main city and suburban sector have differences exist in housing value，floor area ratio，building age，green rate，building area，etc.This shows the differences in the model of development and the law of growth in the main city and suburbs.With the changes in the structure of living space of metro and residential suburbanization，the structure of Nanjing urban living space demonstrate the new features.

Residential space differentiation；Spatial structure；GIS；Urban space

F290

A

1004-292X（2014）09-0100-06

2014-03-12

國家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（11BGL103）。

陳 燕（1974-），女，江蘇南通人，博士，副研究員，主要從事土地資源管理研究。