徐凱,劉飛飛
(臨沂市國土資源局規(guī)劃站,山東 臨沂 276000)
臨沂市城區(qū)及建制鎮(zhèn)基準地價體系始于1993年,2002年、2007年、2010年依據(jù)臨沂市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的需要分別對基準地價進行了更新調(diào)整。土地級別調(diào)整采用了分類定級的方法,對城區(qū)土地級別進行了全部更新,評價范圍為445.88km2,采取綜合定級的方法,對土地級別進行了局部更新。該輪臨沂市城區(qū)基準地價更新中,在土地定級的基礎(chǔ)上劃分地價均質(zhì)區(qū)域,成果表達為區(qū)片地價;在工業(yè)用地基準地價更新中引入“工業(yè)控制區(qū)”概念;針對商業(yè)用地和住宅用地,增加了樓面地價的表達方式;在基準地價應(yīng)用的過程中創(chuàng)造性地增加了網(wǎng)格地價的表現(xiàn)形式;將與城區(qū)基準地價評價范圍相連或距離較近且受城區(qū)影響較大的建制鎮(zhèn)駐地劃為城區(qū)外延建制鎮(zhèn),參考相鄰城區(qū)末級地基準地價體系,設(shè)定城區(qū)外延建制鎮(zhèn)駐地基準地價體系。
該輪基準地價調(diào)整與上一輪比較,評價區(qū)范圍增加了23.71%,地價內(nèi)涵中商業(yè)、住宅的容積率均由1.4調(diào)整為1.7,商業(yè)和住宅用地四級地開發(fā)程度由五通一平調(diào)整為七通一平,工業(yè)用地開發(fā)程度按照控制區(qū)內(nèi)外進行了區(qū)分,將上一輪的基準地價修正到該輪基準地價內(nèi)涵條件下進行比較。經(jīng)測算,商業(yè)用地地價面積加權(quán)增長率為51%;住宅用地地價面積加權(quán)增長率為73.83%;工業(yè)用地面積加權(quán)增長率整體為31.97%,其中控制區(qū)內(nèi)地價增長率為59.31%,控制區(qū)外地價增長14.22%,各類用途基準地價均有明顯漲幅。
商業(yè)用地的級別地價增長率為28.59%~56.36%,平均增長率為43.63%。增長率最高的為Ⅲ,Ⅳ級和Ⅶ級。Ⅲ,Ⅳ級商業(yè)用地價格增長幅度較高主要是由于其級別范圍內(nèi)主要為臨沂市新長途汽車站區(qū)域、北城新區(qū)中部區(qū)域以及河?xùn)|區(qū)沿沂河商業(yè)中心區(qū)域2010—2013年間政府投資力度較大,區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施水平提高,區(qū)域商業(yè)集聚程度大幅度提高,導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)物價出售及租金水平顯著提高,商業(yè)用地出讓及轉(zhuǎn)讓價格不斷提升,因此,該區(qū)域商業(yè)用地地價增長較高,較為合理(表1)。
表1 商業(yè)用地級別地價對比
商業(yè)末級地Ⅶ級地價增長幅度為53.20%。根據(jù)臨沂市城市總體規(guī)劃圖,末級商業(yè)用地范圍基本上規(guī)劃為生態(tài)林地和工業(yè)用地,商業(yè)用地較少。如發(fā)生商業(yè)用地的案例,基本是沿街的小規(guī)模商業(yè)用地,另外,此區(qū)域征地區(qū)片價由33000元/畝提高為37000元/畝,區(qū)域征地成本提高,結(jié)合地價樣點資料及土地取得成本調(diào)查,確定末級地的基準地價。
在該次調(diào)整中,臨沂市城區(qū)住宅用地價格除Ⅰ級地以外,提高幅度普遍較大,主要原因有:
(1)征地區(qū)片價提高幅度為5.71%~30.90%,導(dǎo)致征地成本增加,全面推高住宅用地地價水平[1]。
(2)2010—2013年,臨沂市政府加大涑河、沂河和祊河沿岸的投資開發(fā)力度,區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及景觀條件顯著提高,吸引眾多住宅用地項目入駐,由此導(dǎo)致此區(qū)域(主要為Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ,Ⅳ級)住宅用地價格提高。
(3)住宅末級地Ⅶ級土地價格提升141.09%,主要是由于Ⅶ級地主要為羅莊區(qū)南部區(qū)域和羅莊區(qū)西部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)所在區(qū)域,近年來隨著工業(yè)項目的不斷引入,住宅配套項目隨之落地,根據(jù)調(diào)查,此區(qū)域住宅銷售價格近3年來增長顯著,且隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的不斷完善,住宅用地價格亦隨著提升。
(4)隨著臨沂市經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展進步,住宅物業(yè)銷售價格及租金水平不斷提高,根據(jù)外業(yè)調(diào)查,并通過對樣點地價進行修正后,綜合確定住宅用地基準地價水平(表2)。
表2 住宅用地級別地價對比
由表3可知,該次基準地價調(diào)整增加工業(yè)控制區(qū)概念,控制區(qū)內(nèi)工業(yè)用地基準地價面積加權(quán)增長率為59.31%,漲幅較大,但工業(yè)控制區(qū)外地價增長14.22%,較為平穩(wěn)(表3)。
表3 工業(yè)用地級別地價對比
造成工業(yè)用地地價上漲的原因為[2]:
(1)工業(yè)控制區(qū)設(shè)置的初衷為將工業(yè)用地項目引導(dǎo)至城區(qū)外圍的工業(yè)區(qū),實現(xiàn)城區(qū)內(nèi)部工業(yè)用地的騰籠換業(yè),控制區(qū)內(nèi)工業(yè)用地基準地價主要為工業(yè)用地收回或企業(yè)改制服務(wù),這與現(xiàn)行基準地價的出發(fā)點不一致,因此控制區(qū)內(nèi)工業(yè)用地基準地價需高于控制區(qū)外地價水平,并較現(xiàn)行基準地價水平進行大幅度提高較為合理。
(2)根據(jù)調(diào)查,2010—2013年,控制區(qū)內(nèi)成交案例僅有控制區(qū)Ⅳ級1例(成交價格為396元/m2)和控制區(qū)Ⅴ級4例(成交價格分別為每平方米527,537,526和981元),控制區(qū)Ⅳ級案例過少,不具有代表性;控制區(qū)Ⅴ級價格水平明顯高于基準地價水平的440元/m2,鑒于控制區(qū)內(nèi)成交案例極少,因此該次控制區(qū)內(nèi)部的工業(yè)用地基準地價水平的確定以區(qū)域工業(yè)用地收儲成本為參考。
(3)控制區(qū)外Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ級地范圍內(nèi)均為成熟的工業(yè)園區(qū)建設(shè)用地,區(qū)域內(nèi)土地的熟化條件和產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模較高,工業(yè)用地需求旺盛,加之此區(qū)域征地區(qū)片綜合地價由33000元/畝提高至37000元/畝,提高12.12%,導(dǎo)致土地取得成本提高,推高區(qū)域土地價格。
通過對調(diào)整后商業(yè)、住宅和工業(yè)基準地價級別間價格差異的對比,可以得出臨沂市城區(qū)基準地價的分布規(guī)律,商業(yè)用地級別價格差異最大,住宅用地次之,工業(yè)用地級別間差異最小。
臨沂市城區(qū)商業(yè)用地級別間價格差異最少為143元/m2,最高為1026元/m2,平均級別差值為488元/m2,占級別基準地價平均值1747元/m2的27.94%,且級別價差由Ⅰ到Ⅶ級地逐漸降低,級別價差占級別基準地價的比率最小為17.57%,最大為28.51%,平均為24.33%,價格波動較為平穩(wěn)(圖1)。
圖1 臨沂市城區(qū)商業(yè)用地基準地價級別差異分析圖
由于臨沂市城區(qū)商業(yè)設(shè)施分布呈現(xiàn)同心圓擴散態(tài)勢,以人民廣場為代表的市級商服中心區(qū)域商業(yè)集聚度最大,區(qū)域商業(yè)用地價格亦最高,隨著商服中心輻射作用的不斷降低,商業(yè)用地價格逐級降低,這與臨沂市城區(qū)商業(yè)用地基準地價基本呈同心圓由人民廣場向外擴散的規(guī)律相一致。另外,由于臨沂市特殊的以批發(fā)市場和物流企業(yè)集聚為代表的商業(yè)形態(tài)影響,個別級別間價格差異較大,如Ⅰ級和Ⅱ級間價格差值為1026元/m2,占Ⅰ級基準地價的28.51%,主要是由于市級商服中心在Ⅰ級范圍內(nèi)影響較大,呈指數(shù)衰減,在Ⅱ級區(qū)域其影響度明顯降低,且根據(jù)外業(yè)調(diào)查,Ⅱ級地范圍除涑河以南批發(fā)市場區(qū)域內(nèi)商業(yè)集聚程度較高以外,其他區(qū)域商業(yè)集聚度較Ⅰ級區(qū)域明顯降低,以造成基準地價級別價格差異較大。另外,Ⅴ和Ⅵ級級別差異較大主要是由于受鐵路及河流的阻隔作用,市級商服中心對其影響表現(xiàn)出較大差異造成的。
臨沂市城區(qū)住宅用地級別間價格差異最少為100元/m2,最高為552元/m2,平均級別差值為317元/m2,占級別基準地價平均值1396元/m2的22.66%,級別價差占級別基準地價的比率最小為11.56%,最大為29.96%,平均為19.89%,價格波動略大。Ⅰ~Ⅴ級間價格差異較為均勻,主要是其基礎(chǔ)設(shè)施水平基本一致,僅商業(yè)設(shè)施及景觀條件存在一定差異,因此住宅用地級別價格呈現(xiàn)以河流及商服中心為最高點向外遞減的趨勢。Ⅴ~Ⅶ級間價格差異基本一致,主要是由于Ⅴ,Ⅵ,Ⅶ級地均遠離沿河景觀帶,且基礎(chǔ)設(shè)施水平均為五通一平,土地利用條件較為接近導(dǎo)致其級別價格變化平穩(wěn)[3](圖2)。
圖2 臨沂市城區(qū)住宅用地基準地價級別差異分析圖
臨沂市城區(qū)工業(yè)用地級別間價格差異最少為0元/m2,最高為165元/m2,平均級別差值為74元/m2,占級別基準地價平均值475元/m2的15.65%,級別價差占級別基準地價的比率最小為0%,最大為25.08%,平均為14.45%,價格波動略大。受工業(yè)控制區(qū)的影響,控制區(qū)內(nèi)部工業(yè)用地基準地價不再是區(qū)域工業(yè)用地市場交易價格的體現(xiàn),而更接近于工業(yè)用地的收回或企業(yè)改制價格,因此控制區(qū)內(nèi)基準地價水平明顯高于控制區(qū)外地價水平,這與工業(yè)控制區(qū)為合理引導(dǎo)工業(yè)項目向外圍工業(yè)區(qū)聚集的初衷是一致的??刂茀^(qū)外級別間價格差異為78元/m2和77元/m2,這是由于其工業(yè)區(qū)發(fā)展成熟程度和征地成本(Ⅰ級征地區(qū)片價為72000元/畝,Ⅱ級為72000元/畝和67000元/畝,Ⅲ級為37000元/畝)不同所造成的(圖3)。
圖3 臨沂市城區(qū)工業(yè)用地基準地價級別差異分析圖
根據(jù)臨沂市商業(yè)商品房銷售調(diào)查資料和本輪土地級別調(diào)整與基準地價更新成果,計算得到臨沂市商業(yè)用地地價與房價的比例關(guān)系,結(jié)果見圖4。
圖4 臨沂市城區(qū)商業(yè)用地地價與房價關(guān)系示意圖
從圖4可以看出,臨沂市城區(qū)商業(yè)用地的樓面地價為395~2117元/m2,各土地級別商品房銷售平均價格為2000~10000元/m2。臨沂市商業(yè)地價房價比Ⅰ級最高,為21.17%,Ⅵ級地最低為18.42%,平均為19.35%,各級別地價房價比較為均衡,總體呈現(xiàn)由高級別向低級別先降低后升高的規(guī)律[4]。
根據(jù)臨沂市住宅商品房銷售調(diào)查資料和該輪土地級別調(diào)整與基準地價更新成果,計算得到臨沂市住宅用地地價與房價的比例關(guān)系,具體結(jié)果見圖5。由圖5可以看出,臨沂市城區(qū)住宅用地的樓面地價為390~1507元/m2,各土地級別住宅商品房銷售平均價格為2000~6200元/m2。從地價房價比來看,Ⅰ級地最高,達到了24.31%;Ⅵ級地最低,為18.75%;平均值為20.95%,總體基本呈現(xiàn)“U”型,即:Ⅰ~Ⅵ級隨級別的降低而減小,Ⅵ~Ⅶ隨級別的降低而增大,在Ⅴ和Ⅵ級區(qū)域變化較為平穩(wěn)。
圖5 臨沂市城區(qū)住宅用地地價與房價關(guān)系示意圖
2010—2012年,臨沂市地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、社會固定資產(chǎn)投資都有大幅提高,年均增長率分別為12.23%,22,97%和23.10%,表明臨沂市近幾年來經(jīng)濟發(fā)展速度較快,城市基礎(chǔ)設(shè)施進一步改善,推動了臨沂市建成區(qū)土地質(zhì)量整體提高。
2012年較2010底,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長約31.15%,農(nóng)村居民人均純收入增長約35.32%,表明人們的消費水平、生活質(zhì)量有很大提高,由此導(dǎo)致對商業(yè)、住宅的需求增加;根據(jù)供求平衡原理,需求增加,價格上漲,從而帶動供給增加,臨沂市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長約47.60%,年均增長率為17.03%,是對供求平衡原理的印證,由于土地的有限性、稀缺性以及用地性質(zhì)的確定性[5],促使商業(yè)、住宅土地價格上漲;同時,2012年較2010居民消費價格指數(shù)增長約6.29%,年均增長率為2.5%,隨著物價的上漲,房地產(chǎn)價格亦會有所上漲(表4)。
表4 2010—2012年臨沂市主要社會經(jīng)濟指標
注:以上數(shù)據(jù)源于2010—2012年全市經(jīng)濟和社會發(fā)展情況統(tǒng)計公報。
臨沂市蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)的工業(yè)用地最低限價標準分別為252元/m2,168元/m2,144元/m2。該輪基準地價中蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)的工業(yè)用地最低地價分別為307元/m2,230元/m2,230元/m2,均高于相應(yīng)的工業(yè)用地最低限價標準。
在該次臨沂市城區(qū)土地級別與基準地價更新工作過程中應(yīng)用了Mapinfo,ReGIS,ArcGIS等軟件進行分析、計算。利用Mapinfo進行工作底圖的處理工作;通過Excel計算表,完成基礎(chǔ)資料的歸類、分析和計算;在定級工作中,完全使用ReGIS軟件采用網(wǎng)格法確定土地級別;通過ArcGIS完成網(wǎng)格地價圖的繪制,保證了基準地價應(yīng)用過程中的準確性和現(xiàn)勢性??傊鄠€軟件相互配合,既保證成果的科學(xué)性,又提高了成果的質(zhì)量和精度。
參考文獻:
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