徐凱，劉飛飛

(臨沂市國土資源局規(guī)劃站，山東 臨沂 276000)

臨沂市城區(qū)及建制鎮(zhèn)基準地價體系始于1993年，2002年、2007年、2010年依據(jù)臨沂市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的需要分別對基準地價進行了更新調(diào)整。土地級別調(diào)整采用了分類定級的方法，對城區(qū)土地級別進行了全部更新，評價范圍為445.88km2，采取綜合定級的方法，對土地級別進行了局部更新。該輪臨沂市城區(qū)基準地價更新中，在土地定級的基礎(chǔ)上劃分地價均質(zhì)區(qū)域，成果表達為區(qū)片地價；在工業(yè)用地基準地價更新中引入“工業(yè)控制區(qū)”概念；針對商業(yè)用地和住宅用地，增加了樓面地價的表達方式；在基準地價應(yīng)用的過程中創(chuàng)造性地增加了網(wǎng)格地價的表現(xiàn)形式；將與城區(qū)基準地價評價范圍相連或距離較近且受城區(qū)影響較大的建制鎮(zhèn)駐地劃為城區(qū)外延建制鎮(zhèn)，參考相鄰城區(qū)末級地基準地價體系，設(shè)定城區(qū)外延建制鎮(zhèn)駐地基準地價體系。

1 臨沂市2010—2013年更新前后基準地價水平的對比分析

該輪基準地價調(diào)整與上一輪比較，評價區(qū)范圍增加了23.71%，地價內(nèi)涵中商業(yè)、住宅的容積率均由1.4調(diào)整為1.7，商業(yè)和住宅用地四級地開發(fā)程度由五通一平調(diào)整為七通一平，工業(yè)用地開發(fā)程度按照控制區(qū)內(nèi)外進行了區(qū)分，將上一輪的基準地價修正到該輪基準地價內(nèi)涵條件下進行比較。經(jīng)測算，商業(yè)用地地價面積加權(quán)增長率為51%；住宅用地地價面積加權(quán)增長率為73.83%；工業(yè)用地面積加權(quán)增長率整體為31.97%，其中控制區(qū)內(nèi)地價增長率為59.31%，控制區(qū)外地價增長14.22%，各類用途基準地價均有明顯漲幅。

1.1 商業(yè)用地級別地價對比

商業(yè)用地的級別地價增長率為28.59%～56.36%，平均增長率為43.63%。增長率最高的為Ⅲ，Ⅳ級和Ⅶ級。Ⅲ，Ⅳ級商業(yè)用地價格增長幅度較高主要是由于其級別范圍內(nèi)主要為臨沂市新長途汽車站區(qū)域、北城新區(qū)中部區(qū)域以及河?xùn)|區(qū)沿沂河商業(yè)中心區(qū)域2010—2013年間政府投資力度較大，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施水平提高，區(qū)域商業(yè)集聚程度大幅度提高，導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)物價出售及租金水平顯著提高，商業(yè)用地出讓及轉(zhuǎn)讓價格不斷提升，因此，該區(qū)域商業(yè)用地地價增長較高，較為合理(表1)。

表1 商業(yè)用地級別地價對比

商業(yè)末級地Ⅶ級地價增長幅度為53.20%。根據(jù)臨沂市城市總體規(guī)劃圖，末級商業(yè)用地范圍基本上規(guī)劃為生態(tài)林地和工業(yè)用地，商業(yè)用地較少。如發(fā)生商業(yè)用地的案例，基本是沿街的小規(guī)模商業(yè)用地，另外，此區(qū)域征地區(qū)片價由33000元/畝提高為37000元/畝，區(qū)域征地成本提高，結(jié)合地價樣點資料及土地取得成本調(diào)查，確定末級地的基準地價。

1.2 住宅用地級別地價對比

在該次調(diào)整中，臨沂市城區(qū)住宅用地價格除Ⅰ級地以外，提高幅度普遍較大，主要原因有：

(1)征地區(qū)片價提高幅度為5.71%～30.90%，導(dǎo)致征地成本增加，全面推高住宅用地地價水平[1]。

(2)2010—2013年，臨沂市政府加大涑河、沂河和祊河沿岸的投資開發(fā)力度，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及景觀條件顯著提高，吸引眾多住宅用地項目入駐，由此導(dǎo)致此區(qū)域(主要為Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ，Ⅳ級)住宅用地價格提高。

(3)住宅末級地Ⅶ級土地價格提升141.09%，主要是由于Ⅶ級地主要為羅莊區(qū)南部區(qū)域和羅莊區(qū)西部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)所在區(qū)域，近年來隨著工業(yè)項目的不斷引入，住宅配套項目隨之落地，根據(jù)調(diào)查，此區(qū)域住宅銷售價格近3年來增長顯著，且隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的不斷完善，住宅用地價格亦隨著提升。

(4)隨著臨沂市經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展進步，住宅物業(yè)銷售價格及租金水平不斷提高，根據(jù)外業(yè)調(diào)查，并通過對樣點地價進行修正后，綜合確定住宅用地基準地價水平(表2)。

表2 住宅用地級別地價對比

1.3 工業(yè)用地級別地價對比

由表3可知，該次基準地價調(diào)整增加工業(yè)控制區(qū)概念，控制區(qū)內(nèi)工業(yè)用地基準地價面積加權(quán)增長率為59.31%，漲幅較大，但工業(yè)控制區(qū)外地價增長14.22%，較為平穩(wěn)(表3)。

表3 工業(yè)用地級別地價對比

造成工業(yè)用地地價上漲的原因為[2]：

(1)工業(yè)控制區(qū)設(shè)置的初衷為將工業(yè)用地項目引導(dǎo)至城區(qū)外圍的工業(yè)區(qū)，實現(xiàn)城區(qū)內(nèi)部工業(yè)用地的騰籠換業(yè)，控制區(qū)內(nèi)工業(yè)用地基準地價主要為工業(yè)用地收回或企業(yè)改制服務(wù)，這與現(xiàn)行基準地價的出發(fā)點不一致，因此控制區(qū)內(nèi)工業(yè)用地基準地價需高于控制區(qū)外地價水平，并較現(xiàn)行基準地價水平進行大幅度提高較為合理。

(2)根據(jù)調(diào)查，2010—2013年，控制區(qū)內(nèi)成交案例僅有控制區(qū)Ⅳ級1例(成交價格為396元/m2)和控制區(qū)Ⅴ級4例(成交價格分別為每平方米527，537，526和981元)，控制區(qū)Ⅳ級案例過少，不具有代表性；控制區(qū)Ⅴ級價格水平明顯高于基準地價水平的440元/m2，鑒于控制區(qū)內(nèi)成交案例極少，因此該次控制區(qū)內(nèi)部的工業(yè)用地基準地價水平的確定以區(qū)域工業(yè)用地收儲成本為參考。

(3)控制區(qū)外Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ級地范圍內(nèi)均為成熟的工業(yè)園區(qū)建設(shè)用地，區(qū)域內(nèi)土地的熟化條件和產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模較高，工業(yè)用地需求旺盛，加之此區(qū)域征地區(qū)片綜合地價由33000元/畝提高至37000元/畝，提高12.12%，導(dǎo)致土地取得成本提高，推高區(qū)域土地價格。

2 臨沂市2010—2013年基準地價級別間差異分析

通過對調(diào)整后商業(yè)、住宅和工業(yè)基準地價級別間價格差異的對比，可以得出臨沂市城區(qū)基準地價的分布規(guī)律，商業(yè)用地級別價格差異最大，住宅用地次之，工業(yè)用地級別間差異最小。

2.1 商業(yè)用地基準地價級別價差分析

臨沂市城區(qū)商業(yè)用地級別間價格差異最少為143元/m2，最高為1026元/m2，平均級別差值為488元/m2，占級別基準地價平均值1747元/m2的27.94%，且級別價差由Ⅰ到Ⅶ級地逐漸降低，級別價差占級別基準地價的比率最小為17.57%，最大為28.51%，平均為24.33%，價格波動較為平穩(wěn)(圖1)。

圖1 臨沂市城區(qū)商業(yè)用地基準地價級別差異分析圖

由于臨沂市城區(qū)商業(yè)設(shè)施分布呈現(xiàn)同心圓擴散態(tài)勢，以人民廣場為代表的市級商服中心區(qū)域商業(yè)集聚度最大，區(qū)域商業(yè)用地價格亦最高，隨著商服中心輻射作用的不斷降低，商業(yè)用地價格逐級降低，這與臨沂市城區(qū)商業(yè)用地基準地價基本呈同心圓由人民廣場向外擴散的規(guī)律相一致。另外，由于臨沂市特殊的以批發(fā)市場和物流企業(yè)集聚為代表的商業(yè)形態(tài)影響，個別級別間價格差異較大，如Ⅰ級和Ⅱ級間價格差值為1026元/m2，占Ⅰ級基準地價的28.51%，主要是由于市級商服中心在Ⅰ級范圍內(nèi)影響較大，呈指數(shù)衰減，在Ⅱ級區(qū)域其影響度明顯降低，且根據(jù)外業(yè)調(diào)查，Ⅱ級地范圍除涑河以南批發(fā)市場區(qū)域內(nèi)商業(yè)集聚程度較高以外，其他區(qū)域商業(yè)集聚度較Ⅰ級區(qū)域明顯降低，以造成基準地價級別價格差異較大。另外，Ⅴ和Ⅵ級級別差異較大主要是由于受鐵路及河流的阻隔作用，市級商服中心對其影響表現(xiàn)出較大差異造成的。

2.2 住宅用地基準地價級別價差分析

臨沂市城區(qū)住宅用地級別間價格差異最少為100元/m2，最高為552元/m2，平均級別差值為317元/m2，占級別基準地價平均值1396元/m2的22.66%，級別價差占級別基準地價的比率最小為11.56%，最大為29.96%，平均為19.89%，價格波動略大。Ⅰ～Ⅴ級間價格差異較為均勻，主要是其基礎(chǔ)設(shè)施水平基本一致，僅商業(yè)設(shè)施及景觀條件存在一定差異，因此住宅用地級別價格呈現(xiàn)以河流及商服中心為最高點向外遞減的趨勢。Ⅴ～Ⅶ級間價格差異基本一致，主要是由于Ⅴ，Ⅵ，Ⅶ級地均遠離沿河景觀帶，且基礎(chǔ)設(shè)施水平均為五通一平，土地利用條件較為接近導(dǎo)致其級別價格變化平穩(wěn)[3](圖2)。

圖2 臨沂市城區(qū)住宅用地基準地價級別差異分析圖

2.3 工業(yè)用地基準地價級別價差分析

臨沂市城區(qū)工業(yè)用地級別間價格差異最少為0元/m2，最高為165元/m2，平均級別差值為74元/m2，占級別基準地價平均值475元/m2的15.65%，級別價差占級別基準地價的比率最小為0%，最大為25.08%，平均為14.45%，價格波動略大。受工業(yè)控制區(qū)的影響，控制區(qū)內(nèi)部工業(yè)用地基準地價不再是區(qū)域工業(yè)用地市場交易價格的體現(xiàn)，而更接近于工業(yè)用地的收回或企業(yè)改制價格，因此控制區(qū)內(nèi)基準地價水平明顯高于控制區(qū)外地價水平，這與工業(yè)控制區(qū)為合理引導(dǎo)工業(yè)項目向外圍工業(yè)區(qū)聚集的初衷是一致的?？刂茀^(qū)外級別間價格差異為78元/m2和77元/m2，這是由于其工業(yè)區(qū)發(fā)展成熟程度和征地成本(Ⅰ級征地區(qū)片價為72000元/畝，Ⅱ級為72000元/畝和67000元/畝，Ⅲ級為37000元/畝)不同所造成的(圖3)。

圖3 臨沂市城區(qū)工業(yè)用地基準地價級別差異分析圖

3 臨沂市基準地價與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)狀況分析

根據(jù)臨沂市商業(yè)商品房銷售調(diào)查資料和本輪土地級別調(diào)整與基準地價更新成果，計算得到臨沂市商業(yè)用地地價與房價的比例關(guān)系，結(jié)果見圖4。

圖4 臨沂市城區(qū)商業(yè)用地地價與房價關(guān)系示意圖

從圖4可以看出，臨沂市城區(qū)商業(yè)用地的樓面地價為395～2117元/m2，各土地級別商品房銷售平均價格為2000～10000元/m2。臨沂市商業(yè)地價房價比Ⅰ級最高，為21.17%，Ⅵ級地最低為18.42%，平均為19.35%，各級別地價房價比較為均衡，總體呈現(xiàn)由高級別向低級別先降低后升高的規(guī)律[4]。

根據(jù)臨沂市住宅商品房銷售調(diào)查資料和該輪土地級別調(diào)整與基準地價更新成果，計算得到臨沂市住宅用地地價與房價的比例關(guān)系，具體結(jié)果見圖5。由圖5可以看出，臨沂市城區(qū)住宅用地的樓面地價為390～1507元/m2，各土地級別住宅商品房銷售平均價格為2000～6200元/m2。從地價房價比來看，Ⅰ級地最高，達到了24.31%；Ⅵ級地最低，為18.75%；平均值為20.95%，總體基本呈現(xiàn)“U”型，即：Ⅰ～Ⅵ級隨級別的降低而減小，Ⅵ～Ⅶ隨級別的降低而增大，在Ⅴ和Ⅵ級區(qū)域變化較為平穩(wěn)。

圖5 臨沂市城區(qū)住宅用地地價與房價關(guān)系示意圖

4 基準地價與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)狀況分析

2010—2012年，臨沂市地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、社會固定資產(chǎn)投資都有大幅提高，年均增長率分別為12.23%，22,97%和23.10%，表明臨沂市近幾年來經(jīng)濟發(fā)展速度較快，城市基礎(chǔ)設(shè)施進一步改善，推動了臨沂市建成區(qū)土地質(zhì)量整體提高。

2012年較2010底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長約31.15%，農(nóng)村居民人均純收入增長約35.32%，表明人們的消費水平、生活質(zhì)量有很大提高，由此導(dǎo)致對商業(yè)、住宅的需求增加；根據(jù)供求平衡原理，需求增加，價格上漲，從而帶動供給增加，臨沂市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長約47.60%，年均增長率為17.03%，是對供求平衡原理的印證，由于土地的有限性、稀缺性以及用地性質(zhì)的確定性[5]，促使商業(yè)、住宅土地價格上漲；同時，2012年較2010居民消費價格指數(shù)增長約6.29%，年均增長率為2.5%，隨著物價的上漲，房地產(chǎn)價格亦會有所上漲(表4)。

表4 2010—2012年臨沂市主要社會經(jīng)濟指標

注：以上數(shù)據(jù)源于2010—2012年全市經(jīng)濟和社會發(fā)展情況統(tǒng)計公報。

5 工業(yè)用地地價水平與出讓最低限價標準關(guān)系分析

臨沂市蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)的工業(yè)用地最低限價標準分別為252元/m2，168元/m2，144元/m2。該輪基準地價中蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)的工業(yè)用地最低地價分別為307元/m2，230元/m2，230元/m2，均高于相應(yīng)的工業(yè)用地最低限價標準。

6 結(jié)語

在該次臨沂市城區(qū)土地級別與基準地價更新工作過程中應(yīng)用了Mapinfo，ReGIS，ArcGIS等軟件進行分析、計算。利用Mapinfo進行工作底圖的處理工作；通過Excel計算表，完成基礎(chǔ)資料的歸類、分析和計算；在定級工作中，完全使用ReGIS軟件采用網(wǎng)格法確定土地級別；通過ArcGIS完成網(wǎng)格地價圖的繪制，保證了基準地價應(yīng)用過程中的準確性和現(xiàn)勢性?？傊鄠€軟件相互配合，既保證成果的科學(xué)性，又提高了成果的質(zhì)量和精度。

參考文獻：

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