張妮麗

黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院（438002）

價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用研究

張妮麗

黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院（438002）

結(jié)合價(jià)值工程的基本原理、方法及工作程序，以房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程為主線，闡述了價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段特別是設(shè)計(jì)管理階段的應(yīng)用。

價(jià)值工程；房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理

1 價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理應(yīng)用的節(jié)點(diǎn)

設(shè)計(jì)管理是一種綜合系統(tǒng)的工作，貫穿于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程的全周期，整個(gè)設(shè)計(jì)管理過(guò)程，如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理全過(guò)程圖

價(jià)值管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的各個(gè)階段，都可以發(fā)揮作用。但是在設(shè)計(jì)管理的不同階段應(yīng)用價(jià)值管理，對(duì)項(xiàng)目的影響程度和潛在的成本節(jié)約量卻有很大不同。從圖2可以看出，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響最大的階段是在設(shè)計(jì)管理的前期決策階段和設(shè)計(jì)階段。以工程項(xiàng)目的成本為例，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到項(xiàng)目建設(shè)總投資的5%左右，卻決定了工程項(xiàng)目85%以上的總投資；在而施工階段，可以節(jié)省工程成本的潛在量只占到項(xiàng)目總投資的5%～15%。

圖2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理各階段對(duì)成本的影響

價(jià)值工程除在前期階段應(yīng)用較廣，在施工階段和使用階段應(yīng)用也非常重要。例如，在項(xiàng)目的施工招標(biāo)投標(biāo)階段，業(yè)主可以要求投標(biāo)者應(yīng)用價(jià)值工程的理論提出更好的項(xiàng)目施工方案，提出對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的改進(jìn)意見,以提高項(xiàng)目的可建性，降低成本，減少工期。因此，價(jià)值工程應(yīng)該貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì)管理的始終,解決工程中不同階段的不同問(wèn)題。

2 價(jià)值工程理論在設(shè)計(jì)管理中應(yīng)用的意義、特點(diǎn)及方法

2.1 應(yīng)用價(jià)值工程的意義

1）節(jié)約投資，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，投資規(guī)模大，一些大型項(xiàng)目投資高達(dá)數(shù)十億。由資料可以看，出房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占國(guó)民生產(chǎn)總值的8%左右。據(jù)美國(guó)在建筑工程中的經(jīng)驗(yàn)，價(jià)值工程一般可降低工程投資5%左右。

2）減少投資失誤。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性角度考慮，價(jià)值工程可以減少甚至避免投資失誤，將資金用到更有價(jià)值的項(xiàng)目上。

3）加快進(jìn)度。房地產(chǎn)一般建設(shè)期比較長(zhǎng)，期間不僅資金占用大，而且市場(chǎng)需求變化快，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)值工程可以合理安排資金、生產(chǎn)工藝、搞好關(guān)鍵工序過(guò)程控制,不僅可以減少資金占用，更可以加快進(jìn)度，使工程早日完工。

4）降低使用成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期長(zhǎng)，使用成本高，一般項(xiàng)目的使用壽命在50年以上。通常其使用成本大大超過(guò)建筑物的造價(jià)。價(jià)值工程所追求的目標(biāo)恰恰是以最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)用戶所要求的功能。

5）節(jié)約能源。房地產(chǎn)項(xiàng)目是耗能大戶，尤其是現(xiàn)代建筑功能越來(lái)越高，除了在建造過(guò)程中要消耗巨大的能源外，在投入使用后，照明、冷熱水、采暖、煤氣、消防、通風(fēng)空調(diào)、電梯等更是消耗大量能源。

2.2 價(jià)值工程的特點(diǎn)

1）價(jià)值工程以提高對(duì)象為目的，以最低的壽命周期成本，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。企業(yè)正在生產(chǎn)或正在研制的產(chǎn)品，其功能成本由于科技日新月異的進(jìn)步、消費(fèi)者需求的不斷變化與理想狀態(tài)有一定的現(xiàn)實(shí)差距。如何對(duì)產(chǎn)品的功能與成本進(jìn)行較理想的選擇，始終是企業(yè)面臨的重要課題。

2）價(jià)值工程以功能分析為核心，不受現(xiàn)有產(chǎn)品的約束，因此可以做出根本性的變革，促進(jìn)新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的出現(xiàn)與應(yīng)用。

3）價(jià)值工程是一項(xiàng)集體智慧的有組織的活動(dòng)。價(jià)值工程涉及產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計(jì)、制造、供應(yīng)、使用、維修以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，需要綜合運(yùn)用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)多種學(xué)科知識(shí)，所以僅靠個(gè)人決策是很不夠的。只有有組織的活動(dòng)、依靠各方面集體的智慧，才能獲得最佳方案和良好的運(yùn)行。

4）活動(dòng)領(lǐng)域中，價(jià)值工程側(cè)重產(chǎn)品的研制設(shè)計(jì)階段。產(chǎn)品的功能和成本主要取決于這個(gè)階段。

2.3 價(jià)值工程的應(yīng)用方法

價(jià)值管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的方法有很多，國(guó)外比較常用的有40小時(shí)工作法、設(shè)計(jì)方案審核法、承包商建議法、澳大利亞法、日本3小時(shí)工作法等。

1）40小時(shí)工作法。這是價(jià)值管理研究在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中最常采用的方法，也是美國(guó)價(jià)值工程師協(xié)會(huì)最為推崇的方法。通常由一名價(jià)值工程師組織外聘專家組成價(jià)值管理研究小組，價(jià)值管理研究小組再對(duì)設(shè)計(jì)人員所提出的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行研究和審核。40小時(shí)工作法具體工作包括：業(yè)主通知設(shè)計(jì)人員,價(jià)值管理研究小組將對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行研究；業(yè)主委任一名價(jià)值工程師負(fù)責(zé)整個(gè)價(jià)值管理的研究工作。價(jià)值工程師接受委任后，根據(jù)工程的具體情況選擇外聘專家組成價(jià)值管理研究小組，把同工程相關(guān)的數(shù)據(jù)提前發(fā)給他們，并做好價(jià)值管理研究的后勤準(zhǔn)備工作；價(jià)值管理研究小組按照價(jià)值管理的方法和要求，集中工作40小時(shí)，完成價(jià)值管理研究。

2）設(shè)計(jì)方案審核法。設(shè)計(jì)方案審核法，是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)即將完成時(shí)實(shí)施，主要是檢驗(yàn)設(shè)計(jì)方案是否落實(shí)了項(xiàng)目利益相關(guān)者對(duì)工程的要求，由一名家長(zhǎng)工程師、原設(shè)計(jì)人員和利益相關(guān)者代表共同組成價(jià)值管理研究小組，按照價(jià)值管理工作的流程對(duì)原設(shè)計(jì)方案集中進(jìn)行一至兩天的研究，主要的工作內(nèi)容包括：利益相關(guān)者的代表對(duì)工程的要求進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明,根據(jù)說(shuō)明，參與人員提出新的方案；對(duì)新產(chǎn)生的方案進(jìn)行研究，確定是接受還是否決;設(shè)計(jì)人員在工程設(shè)計(jì)中采納好的方案和意見。

3）承包商建議法。該方法是利用承包商的工程經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)改進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的方法。為了記錄業(yè)主積極利用價(jià)值管理降低工程成本,提高項(xiàng)目功能，保證業(yè)主的投資效益，業(yè)主在與承包商簽訂的工程承包合同中明確規(guī)定：如果承包商提出的改進(jìn)方案被業(yè)主采納，在不減少產(chǎn)品價(jià)值的情況下降低了開發(fā)成本，那么承包商可以按照成本降低額度的一定比例獲得獎(jiǎng)勵(lì)。

4）日本3小時(shí)工作法。日本的價(jià)值管理強(qiáng)調(diào)一種持續(xù)改進(jìn)的過(guò)程,在項(xiàng)目的各個(gè)階段都加以應(yīng)用。日本的價(jià)值工程師協(xié)會(huì)與美國(guó)的價(jià)值工程協(xié)會(huì)在培訓(xùn)體系、認(rèn)證方面有密切的聯(lián)系。私營(yíng)部門經(jīng)常采用設(shè)計(jì)與施工和二為一的采購(gòu)方式，價(jià)值管理的研究由建設(shè)部門自己進(jìn)行。為了縮短價(jià)值管理研究時(shí)間,日本價(jià)值工程師協(xié)會(huì)提倡在施工現(xiàn)場(chǎng)采用3小時(shí)工作法,以改善施工手段及合理地分配資源，每次研究只持續(xù)3個(gè)小時(shí)，這就決定了該方法在實(shí)施的時(shí)候要注重效率,可以在施工現(xiàn)場(chǎng)多次實(shí)施，并不是一次性的研究工作。

5）澳大利亞法。澳大利亞新南威爾士州制定了價(jià)值管理標(biāo)準(zhǔn)TAM2000，該標(biāo)準(zhǔn)一般被認(rèn)為是澳大利亞法。該方法通常持續(xù)兩個(gè)工作日，由專題討論前、專題討論、專題討論后三個(gè)階段組成。

3 案例某房地產(chǎn)項(xiàng)目地下室內(nèi)設(shè)計(jì)

該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于溫州市中心地段，屬于安置房性質(zhì)，由7幢高層組成。地下室按照每戶0．6個(gè)車位設(shè)計(jì)。在甲方組織的設(shè)計(jì)方案評(píng)審會(huì)上，交警部門就提出了該項(xiàng)目位于市中心地塊，周邊停車位緊張，建議適當(dāng)增加地下室高度，后期可改為機(jī)械式停車庫(kù)，為以后越來(lái)越多的私家車停放做充分的考慮。經(jīng)過(guò)在場(chǎng)的設(shè)計(jì)專業(yè)人員的仔細(xì)討論后,認(rèn)為地下室增加0．5 m高度將增加土建總造價(jià)的1%左右，而這多挖就可以讓地下室的停車數(shù)提高70%以上，為未來(lái)解決住戶停車的問(wèn)題，提高了可靠的保證。這個(gè)就是適當(dāng)?shù)脑黾恿顺杀?，而獲得了更大價(jià)值的有效論證。

4 小結(jié)

價(jià)值工程的應(yīng)用，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程的全生命周期中，特別是在前期設(shè)計(jì)管理階段應(yīng)用較廣。這里重點(diǎn)論述了價(jià)值工程理論在設(shè)計(jì)管理中應(yīng)用的意義、特點(diǎn)及方法，希望對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有一定的幫助。

[1]侯玉澤.基于價(jià)值工程的商品住宅功能成本分析[D].西安建筑科技大學(xué),2006.

[2]逯新紅.房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況與趨勢(shì)預(yù)測(cè)[A].中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)(2010~2011)會(huì)刊[C].2011．

[3]宋樹清.價(jià)值工程在工程項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用[J].中國(guó)商界,2009(1).

[4]李挺立.基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制[D].北京交通大學(xué)，2007.

[5]殷煥武,劉偉.價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,2006(03).