陳 玲

（青海民族大學(xué)法學(xué)院 青海西寧 810000）

西寧市經(jīng)濟(jì)適用房調(diào)查研究

陳 玲

（青海民族大學(xué)法學(xué)院 青海西寧 810000）

2005年，西寧市首批經(jīng)濟(jì)適用房開始建設(shè)，2008年正式交付使用。之后的幾年中，青海省政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的問題愈加重視，最近一期的工程總面積達(dá)到240000平方米。對(duì)西寧市經(jīng)濟(jì)適用房展開研究，發(fā)現(xiàn)問題，找出對(duì)策，有助于更好地解決西寧市中低收入家庭的住房問題。

經(jīng)濟(jì)適用房；監(jiān)督管理；法律法規(guī)

一、調(diào)研基本情況

(一)調(diào)研背景與目的

西寧市房價(jià)自2005年開始快速增長，人們的住房需求和房屋價(jià)格過高的矛盾日益突出。為了解決城市低收入困難家庭的購房需求，西寧市響應(yīng)國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策和號(hào)召開始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，但由于種種原因，直到2008年底，西寧市首批經(jīng)濟(jì)適用房才正式交付使用。

本項(xiàng)目意在研究西寧經(jīng)濟(jì)適用房存在的以下問題：1.西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房法律法規(guī)不夠完善；2.西寧市經(jīng)濟(jì)適用房制度與市場(chǎng)機(jī)制相脫節(jié)；3.西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)金融體系不健全；4.西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)督管理存在漏洞。并通過研究這些問題，尋求西寧市經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展方向。

(二)調(diào)研對(duì)象與方式

1.調(diào)研對(duì)象

本次調(diào)研對(duì)象為西寧市城東區(qū)已享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭。

本次訪談對(duì)象為西寧市城東區(qū)住房保障工作人員。

2.調(diào)研方式

分別采用座談、家庭走訪和問卷調(diào)查三種形式。對(duì)西寧市城東區(qū)的工作人員進(jìn)行了2次專題座談。

(三)問卷調(diào)查情況

對(duì)西寧市城東區(qū)已享受家庭進(jìn)行了5%的抽樣問卷調(diào)查，收回有效問卷50份。

通過調(diào)研，不僅基本了解了經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)施政策和發(fā)展現(xiàn)狀，也了解到該政策推進(jìn)過程中的一些難點(diǎn)和熱點(diǎn)。

二、針對(duì)試點(diǎn)區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房已享受家庭的調(diào)研

(一)試點(diǎn)區(qū)政策實(shí)施的基本情況

西寧市首批經(jīng)濟(jì)適用房才正式交付使用。 通過試點(diǎn)，共有1000戶家庭享受到經(jīng)濟(jì)適用住房政策。我們對(duì)城東區(qū)試點(diǎn)家庭進(jìn)行了抽樣調(diào)查和訪談，該區(qū)試點(diǎn)的主要情況如下：

1.試點(diǎn)工作總體平穩(wěn)有序

試點(diǎn)總體比較平穩(wěn)，群眾比較認(rèn)可和接受，工作做到了規(guī)范有序，客觀公正。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的有效實(shí)施，不僅是上層制度設(shè)計(jì)比較合理，更離不開基層工作人員的認(rèn)真、細(xì)致、耐心的工作，基層工作人員往往需要根據(jù)一家一戶的具體情況，將政策規(guī)范、公正的落實(shí)。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房政策得到社會(huì)認(rèn)可

走訪的經(jīng)濟(jì)適用住房享受家庭中，一致都反映通過經(jīng)濟(jì)適用住房解決了住房問題，同時(shí)解決了生活中婚姻、就學(xué)、養(yǎng)老等許多實(shí)際困難，甚至家庭矛盾。雖然有許多人因準(zhǔn)入條件較高而未能享

圖：2012年西寧市經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格與家庭可支配收入比

由此表可以看出，中等收入家庭房價(jià)收入比達(dá)到8：1，高收入家庭也達(dá)到了4：1，按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。顯然，西寧市經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)過高了。受，但都表達(dá)了對(duì)這一制度的認(rèn)可，認(rèn)為相對(duì)其他住房保障政策，這是一個(gè)很適合西寧實(shí)際的政策。

(二)試點(diǎn)家庭面臨的主要困難

1.西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房的法律規(guī)定尚不完善

在經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃和建設(shè)方面，青海省尚未制定相關(guān)法律。縱觀全國各地，北京市、上海市、天津市、江蘇省、甘肅省、山東省、廣東省、浙江省、重慶市等地區(qū)都已在經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃和建設(shè)方面形成了系統(tǒng)的法律規(guī)定。西寧市目前處于不斷發(fā)展的過程中，社會(huì)保障工作也應(yīng)跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。經(jīng)濟(jì)適用房制度作為社會(huì)保障的重要部分，政府應(yīng)予以重視，制定相關(guān)法規(guī)。

2.西寧市經(jīng)濟(jì)適用房制度與市場(chǎng)機(jī)制相脫節(jié)

西寧市政府在經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格管理方面，做的不是很到位。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格定位存在不合理之處。經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房的一種，應(yīng)堅(jiān)持保本微利的原則，做到惠及于民。同時(shí)，要在價(jià)格上體現(xiàn)出與商品房的差別，并且這種差別要明顯。西寧市的經(jīng)濟(jì)適用房在定價(jià)上，與商品房相比，優(yōu)勢(shì)不大。

3.西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)金融體系不健全

圖：2010-2011年西寧市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資額與商品房投資額對(duì)比

從圖中可以看出，西寧市商品房建設(shè)增長迅猛，但經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)較緩慢，并且與商品房的建設(shè)投資比越拉越大。經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這與經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)時(shí)期以及居民購買時(shí)期的金融政策有很大關(guān)系。

2007年11月19日建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的通知中，第九條規(guī)定：“購買經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，除符合《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)出具市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門準(zhǔn)予購房的核準(zhǔn)通知。”但是在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，事實(shí)并非如此。

由于經(jīng)濟(jì)適用住房面向中低收入家庭，多數(shù)商業(yè)銀行不愿意進(jìn)行信貸支持，許多商業(yè)銀行僅在接受了咨詢，并沒有開展實(shí)質(zhì)的房貸，最后僅建設(shè)銀行等少數(shù)銀行給予了支持。

4.西寧市經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)督管理存在漏洞

以監(jiān)督管理的對(duì)象劃分，經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)督管理主要分為：對(duì)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的單位的監(jiān)督管理；對(duì)購房者申請(qǐng)家庭的監(jiān)督管理。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房在這兩個(gè)方面都存在或多或少的問題。

三、主要結(jié)論與政策建議

(一)完善西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房的法律法規(guī)

制定《西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，其主要內(nèi)容應(yīng)該包括：一要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房職能機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職能、責(zé)任和工作程序，政府、企業(yè)、個(gè)人等主體之間的權(quán)利和義務(wù)。二要明確經(jīng)濟(jì)適用住房的種類及相應(yīng)的對(duì)象、住房標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金來源、專門管理機(jī)構(gòu)的建立和權(quán)限、監(jiān)督管理、對(duì)騙取經(jīng)濟(jì)適用住房的罰則等。三要明確政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房政策的支持，包括土地供應(yīng)、稅費(fèi)、金融政策等。

(二)合理定位西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格

按照文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格以保本微利為原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工之前確定，其上浮幅度由政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限；同時(shí)政府應(yīng)積極引導(dǎo)開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，從而使中低收入家庭能夠享受政府的優(yōu)惠政策。具體而言，經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。

(三)相關(guān)金融支持方面的政策建議

1.出臺(tái)政策鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持經(jīng)濟(jì)適用住房家庭

目前我國商業(yè)銀行住房信貸支持對(duì)象主要是市場(chǎng)化商品住房購買者，缺乏對(duì)中低收入家庭金融支持產(chǎn)品和政策。在國外，政策對(duì)向中低收入家庭發(fā)放的信貸都有相關(guān)的政策優(yōu)惠，包括政府對(duì)銀行貸款擔(dān)保，進(jìn)行利息補(bǔ)貼，采取相應(yīng)稅收優(yōu)惠等。我國也應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策，以鼓勵(lì)商業(yè)銀行將信貸發(fā)放給經(jīng)濟(jì)適用住房家庭，降低商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2.創(chuàng)新金融工具支持中低收入家庭

可研究面向中低收入家庭住房需求方的金額支持政策，中低收入家庭的住房困難主要表現(xiàn)在長期或中短期的住房支付能力不足，對(duì)長期的住房支付能力不足更多的依賴于政府的補(bǔ)貼，但需輔之金額政策支持，對(duì)中短期的住房支付能力不足，則主要應(yīng)依靠金融支持，并輔之于政府補(bǔ)貼。針對(duì)不同的經(jīng)濟(jì)適用住房類型，可設(shè)計(jì)購房金融扶持政策、租房金融支持政策、先租后售的金融支持政策等。

3.完善西寧市經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)督管理

(1)確保項(xiàng)目合法開發(fā)、建設(shè)

確保開發(fā)、建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目符合城市總體規(guī)劃，履行合法審批程序，充分考慮城市低收入住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理布局、配套建設(shè)。確保項(xiàng)目符合經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑總面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例符合法律規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)必須符合節(jié)能環(huán)保型建筑的要求，嚴(yán)格執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》等國家有關(guān)住房建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房工程質(zhì)量和房屋性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。

(2)對(duì)國家機(jī)關(guān)工作人員的監(jiān)督管理

主要是防止國家機(jī)關(guān)工作人員在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、管理中可能出現(xiàn)的濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等行為，對(duì)于國家機(jī)關(guān)工作人員在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、管理過程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀(jì)追究責(zé)任，涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

[1]周運(yùn)清,著.中國城鎮(zhèn)居民住房居住質(zhì)量[М].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2008.

[2]陳海航,王曉雨,著.中國保障性住房政策與法律實(shí)務(wù)應(yīng)用工具箱[М].法律出版社,2013.

[3]周珂,著.住宅立法研究[М].法律出版社,2013.

[4]張泓銘,著.中外住房保障法規(guī)比較研究[М].上海社會(huì)科學(xué)院出版社,2011.

Investigation of affordable housing in Xining City

Chen Ling

(School of Law, Qinghai National University, Xining Qinghai, 810000, China)

In 2005, the first batch of affordable housing in Xining city started to construct, 2008 formally delivered. After a few years, more and more problems of the affordable housing in Qinghai province government attaches importance to, in a recent issue of the project reached a total area of 240000 square meters. Study on affordable housing in Xining City, to find the problems, find out the countermeasures, help to better solve the housing problems of low-income families in Xining city.

affordable housing; supervision and management; legal regulations

F293.3

A

1000-9795（2014）03-0423-02

［責(zé)任編輯：陳懷民］

2014-01-15

陳 玲（1989-），女，江蘇揚(yáng)州人，從事經(jīng)濟(jì)法方向的研究。