上海虹橋商務(wù)區(qū)依托虹橋綜合交通樞紐，建成上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)。上海國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺(tái)，是面向國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機(jī)構(gòu)的匯集地，是服務(wù)于長(zhǎng)三角地區(qū)，服務(wù)于長(zhǎng)江流域，服務(wù)于全國(guó)的高端商務(wù)中心。

上海虹橋商務(wù)區(qū)的發(fā)展，將成為全世界關(guān)注的熱點(diǎn)。

上海大虹橋的地位

◆長(zhǎng)三角的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)

虹橋綜合交通樞紐是長(zhǎng)三角城市網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，是上海西部發(fā)展的戰(zhàn)略要點(diǎn)，是上海東西現(xiàn)代服務(wù)軸與上海大都市圈內(nèi)“U”形新興產(chǎn)業(yè)廊道所構(gòu)成的Y形產(chǎn)業(yè)軸的交點(diǎn)。

“大虹橋”在空間表現(xiàn)為圈層關(guān)系，在產(chǎn)業(yè)空間布局上表現(xiàn)為廊道關(guān)系。能夠促進(jìn)上海真正面向長(zhǎng)三角、服務(wù)長(zhǎng)三角的目的，能夠促進(jìn)長(zhǎng)三角以上海為平臺(tái)面向全世界。

◆國(guó)家戰(zhàn)略重要補(bǔ)充

“大虹橋”開(kāi)發(fā)是上海國(guó)家戰(zhàn)略的重要補(bǔ)充，“大虹橋”、“大浦東”是21世紀(jì)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新支點(diǎn)。

“大虹橋”承擔(dān)整合上海西部發(fā)展空間的歷史責(zé)任，大浦東承擔(dān)整合上海東部發(fā)展空間的歷史重任。只有兩者實(shí)現(xiàn)有機(jī)的發(fā)展空間互動(dòng)，才能實(shí)現(xiàn)上海的國(guó)家戰(zhàn)略有序推進(jìn)。

◆上海西部新的增長(zhǎng)極

“大虹橋”的崛起，將會(huì)推動(dòng)上海西部增長(zhǎng)極的形成，它將是繼上海中心城區(qū)、上海浦東之后的第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域。

在虹橋綜合交通樞紐的帶動(dòng)下，上海西部增長(zhǎng)極產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將呈現(xiàn)高起點(diǎn)的發(fā)展格局。

雙引擎引爆

上?！昂笫啦睍r(shí)代！

在未來(lái)，上海將形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。

“大虹橋”發(fā)展動(dòng)因剖析

虹橋商務(wù)區(qū)是上?！笆濉逼陂g重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其開(kāi)發(fā)建設(shè)是市委市政府立足全局，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的重大戰(zhàn)略決策。目的是依托虹橋綜合交通樞紐、國(guó)家大型會(huì)展項(xiàng)目等重大功能性項(xiàng)目，帶動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向轉(zhuǎn)型，促進(jìn)城市空間布局調(diào)整，助推上海國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)，更好地服務(wù)于國(guó)家長(zhǎng)三角一體化的發(fā)展戰(zhàn)略。

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域界定

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域涵蓋多個(gè)區(qū)域，包括嘉定、普陀、青浦、松江、閔行、長(zhǎng)寧，核心區(qū)主要位于閔行華漕。

“大虹橋”整體發(fā)展方向

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域分成五個(gè)部分，以中區(qū)為核心，發(fā)展南北片區(qū)，拓寬東西片區(qū)。

1.中虹橋片區(qū)——商務(wù)高端區(qū)：主要指直接接受虹橋綜合交通樞紐輻射而形成的5公里核心影響圈層。

2.東虹橋片區(qū)——商務(wù)提升區(qū)：主要指虹橋綜合交通樞紐向東，沿地鐵2號(hào)線(xiàn)軸向延伸形成的地區(qū)，即是虹橋綜合交通樞紐地區(qū)10公里影響圈的東部片區(qū)。

3.北虹橋片區(qū)——綜合發(fā)展區(qū)：主要指嘉定區(qū)的江橋地區(qū)，即是虹橋綜合交通樞紐地區(qū)10公里影響圈的北部片區(qū)。

4.南虹橋片區(qū)——綜合發(fā)展區(qū)：主要指閔行區(qū)的七寶地區(qū)、松江九亭地區(qū)，即是虹橋綜合交通樞紐地區(qū)10公里影響圈的南部片區(qū)。

5.西虹橋片區(qū)——商務(wù)成長(zhǎng)區(qū)：主要指青浦區(qū)的徐涇、趙巷地區(qū)，即是虹橋綜合交通樞紐地區(qū)10公里影響圈的西部片區(qū)。

“大虹橋”重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展主體、功能、配套三種業(yè)態(tài)，重點(diǎn)支持發(fā)展12大類(lèi)產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易機(jī)構(gòu)、商務(wù)辦公等主體業(yè)態(tài)，會(huì)議、會(huì)展等功能業(yè)態(tài)，酒店、零售、商業(yè)、文化娛樂(lè)等配套業(yè)態(tài)：

1.現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)；2.房地產(chǎn)業(yè)；3.會(huì)展旅游業(yè)；4.生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；5.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；6.現(xiàn)代物流業(yè)；7.信息服務(wù)業(yè)；8.專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)；9.金融服務(wù)業(yè)；10.文化服務(wù)業(yè)；11.教育培訓(xùn)和醫(yī)療服務(wù)及其他服務(wù)業(yè)；12.環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)。

“大虹橋”發(fā)展區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向體現(xiàn)了三個(gè)特點(diǎn)：

一是聚焦支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展；二是突出支持總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；三是以服務(wù)長(zhǎng)三角地區(qū)為重點(diǎn)。

“大虹橋”區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：虹橋商務(wù)區(qū)緊鄰江浙兩省，處于長(zhǎng)三角城市軸的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，與周邊主要城市距離均在300公里之內(nèi)。既為上海連通長(zhǎng)三角地區(qū)的橋頭堡，也是長(zhǎng)三角地區(qū)咽喉之所在，又為聯(lián)系亞太地區(qū)、面向全世界的門(mén)戶(hù)，是連接世界經(jīng)濟(jì)的橋梁。

交通優(yōu)勢(shì)：目前世界上獨(dú)一無(wú)二的綜合交通樞紐，涵蓋多種交通方式，軌交、公路、空港三位一體。各種換乘模式的多元化聚集，將人性化換乘的出行方式與現(xiàn)代理念相結(jié)合，一小時(shí)通達(dá)長(zhǎng)三角都市圈的功能價(jià)值，顯現(xiàn)出同城發(fā)展增值效應(yīng)。

成本優(yōu)勢(shì)：虹橋商務(wù)區(qū)獨(dú)特的區(qū)位、便捷的交通，極大地方便企業(yè)獲取信息、調(diào)配資源、開(kāi)拓市場(chǎng)，尤其是企業(yè)總部在運(yùn)營(yíng)成本上相對(duì)較低。

后續(xù)優(yōu)勢(shì)：虹橋商務(wù)區(qū)廣泛吸收國(guó)際商務(wù)區(qū)建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，取百家之長(zhǎng)，創(chuàng)虹橋之新。并且，結(jié)合自身特色，以人為本，科學(xué)規(guī)劃，厚積薄發(fā)，將其打造成一座世界級(jí)的商務(wù)中心。

政策優(yōu)勢(shì)：虹橋商務(wù)區(qū)是上海市第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃綱要中，明確重點(diǎn)發(fā)展城市功能區(qū)域。是上海市低碳實(shí)踐區(qū)，也是世界商務(wù)區(qū)聯(lián)盟的會(huì)員。國(guó)家財(cái)政部和商務(wù)部已明確表示，將虹橋商務(wù)區(qū)確定為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合試點(diǎn)區(qū)。

“大虹橋”發(fā)展的

意義和作用

“大虹橋”發(fā)展對(duì)于上海、乃至全國(guó)有著重要而積極的意義和作用。

第一，“大虹橋”發(fā)展有助于加強(qiáng)我國(guó)與世界其他國(guó)家的交流，成為我國(guó)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)與合作的戰(zhàn)略性平臺(tái)。

第二，“大虹橋”發(fā)展可以有效降低長(zhǎng)三角地區(qū)的商務(wù)成本，推動(dòng)長(zhǎng)三角城市群的建設(shè)與融合，使虹橋綜合交通樞紐成為長(zhǎng)三角地區(qū)（大上海區(qū)域）的空港和CBD，為長(zhǎng)三角區(qū)域搭建完善的對(duì)外貿(mào)易交流平臺(tái)，并吸引人才、資金、信息、技術(shù)等各種要素集聚，從而有效地提升長(zhǎng)三角區(qū)域價(jià)值的吸引力。

第三，圍繞高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和國(guó)際服務(wù)貿(mào)易的發(fā)展，虹橋商務(wù)中心的建成，將有助于優(yōu)化長(zhǎng)三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局。同時(shí)，不僅能夠完善便捷的長(zhǎng)三角區(qū)域物流體系，還能夠加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，推進(jìn)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，從而有效地提升長(zhǎng)三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。endprint

第四，虹橋國(guó)際商貿(mào)區(qū)建成后將成為未來(lái)上海西部的經(jīng)濟(jì)中心，成為長(zhǎng)三角地區(qū)的CBD，并與外灘和陸家嘴的上海東部CBD遙相呼應(yīng)。在大浦東開(kāi)發(fā)逐步完善的同時(shí)，虹橋國(guó)際商貿(mào)區(qū)的建設(shè)，不僅能有效減輕上海城區(qū)的交通壓力，其所帶來(lái)的巨大的投資消費(fèi)需求，將成為拉動(dòng)上海未來(lái)20-30年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。從這個(gè)角度分析，虹橋國(guó)際商貿(mào)區(qū)是將來(lái)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，是中國(guó)上海的第二個(gè)浦東。

第五，虹橋商務(wù)中心的建成，將直接推動(dòng)上海國(guó)際貿(mào)易中心的建設(shè)，并帶動(dòng)金融中心和航運(yùn)中心的發(fā)展。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史表明，只有貿(mào)易量得到快速提升，才能有效增加對(duì)金融和航運(yùn)等服務(wù)的需求。由此可見(jiàn)，上海國(guó)際級(jí)商務(wù)中心的建成，將對(duì)上海的貿(mào)易中心、金融中心和航運(yùn)中心的建設(shè)產(chǎn)生綱舉目張的重要作用。

“大虹橋”房地產(chǎn)板塊概述

“大虹橋”房地產(chǎn)主要板塊：按照空間地域情況，以及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，“大虹橋”房地產(chǎn)主要包括嘉定、青浦、嘉定、長(zhǎng)寧、閔行、松江幾大區(qū)域，涉及的核心板塊為：嘉定江橋、普陀長(zhǎng)風(fēng)、青浦徐涇、松江九亭、閔行華漕、閔行七寶、閔行虹橋、長(zhǎng)寧北新涇、長(zhǎng)寧天山、長(zhǎng)寧古北、虹橋板塊。

松江九亭板塊分析

九亭板塊土地一級(jí)市場(chǎng)：板塊土地市場(chǎng)長(zhǎng)期缺乏土地供應(yīng)，2006年至今土地公開(kāi)市場(chǎng)僅供應(yīng)了3幅土地，其中1幅為住宅用地，2幅為商辦用地。

九亭板塊住宅二級(jí)市場(chǎng)：板塊先前的交易均為早期的商品房項(xiàng)目的成交。由于土地市場(chǎng)幾乎沒(méi)有供應(yīng)，且板塊發(fā)展較成熟。

近幾年，從房地產(chǎn)交易走勢(shì)可以看出，九亭板塊的商品房存貨已快消耗殆盡。已發(fā)展成熟的板塊、房屋供應(yīng)的稀缺、“大虹橋”的輻射均不斷地助長(zhǎng)九亭板塊的商品房?jī)r(jià)值。目前九亭板塊的商品房成交均價(jià)僅為24000元/平方米左右，是明顯的房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值洼地。

2014上海住宅產(chǎn)品

投資指南

對(duì)于上海主要房地產(chǎn)發(fā)展板塊，根據(jù)2006-2013年的住宅平均漲幅，我們選取平均漲幅超過(guò)10%/年進(jìn)行未來(lái)投資分。（表格詳見(jiàn)區(qū)域房地產(chǎn)投資潛力系數(shù)表）

2014年最具投資價(jià)值板塊

——“大虹橋”房地產(chǎn)板塊

板塊核心價(jià)值之一：

虹橋綜合交通樞紐功能、國(guó)際高端商業(yè)中心配套、國(guó)際商務(wù)中心和會(huì)展中心等多重價(jià)值，支撐著“大虹橋”板塊的房地產(chǎn)價(jià)值！

交通價(jià)值：虹橋機(jī)場(chǎng)、高鐵、磁浮列車(chē)、城際列車(chē)、長(zhǎng)途高速巴士、城市公交等交通樞紐站點(diǎn)，共設(shè)置7座軌道交通車(chē)站。軌道交通2號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)為正在建設(shè)的線(xiàn)路，5號(hào)線(xiàn)、17號(hào)線(xiàn)為近期規(guī)劃線(xiàn)路，20號(hào)線(xiàn)為遠(yuǎn)期規(guī)劃線(xiàn)路，在綜合交通樞紐地區(qū)范圍內(nèi)采用地下線(xiàn)路形式。

配套價(jià)值：面向長(zhǎng)三角地區(qū)的會(huì)展中心。會(huì)展商務(wù)是會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈條的中樞，未來(lái)的會(huì)展業(yè)不是規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，而是會(huì)展商務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。

面向長(zhǎng)三角地區(qū)的國(guó)際高端商業(yè)中心。改變商業(yè)作為配套的思路，把高端消費(fèi)作為拉動(dòng)虹橋中心區(qū)域的一個(gè)重要增長(zhǎng)極，使之提升主體功能，這也是實(shí)現(xiàn)CAZ目標(biāo)的重要功能措施。

面向長(zhǎng)三角地區(qū)的國(guó)際商務(wù)中心。虹橋中心區(qū)域具有獨(dú)特的涉外機(jī)構(gòu)、國(guó)際機(jī)構(gòu)、涉外居住等資源，還有上海外貿(mào)學(xué)院、東華大學(xué)等教育資源，以及長(zhǎng)三角區(qū)域商務(wù)人才需求的腹地支撐。

板塊核心價(jià)值之二：

區(qū)域住宅競(jìng)爭(zhēng)少，土地供應(yīng)稀缺，產(chǎn)品比較單一。

土地供應(yīng)：周邊板塊住宅土地供應(yīng)量極少，核心虹橋商務(wù)區(qū)目前僅20多萬(wàn)平方米的住宅開(kāi)發(fā)體量。周邊各房地產(chǎn)板塊近年來(lái)住宅供應(yīng)量不到5幅土地，未來(lái)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，而稀缺的住宅產(chǎn)品，將呈現(xiàn)較大的價(jià)格上漲空間。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：“大虹橋”房地產(chǎn)板塊由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稀少，因此產(chǎn)品呈現(xiàn)單一化布局，公寓以70-110平方米的剛需產(chǎn)品為主，舒適型、大平層產(chǎn)品甚少，主要集中在長(zhǎng)風(fēng)以及長(zhǎng)寧區(qū)域，別墅項(xiàng)目更是市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品。

板塊核心價(jià)值之三：

“大虹橋”板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在未來(lái)幾年里，將贏得區(qū)域剛需購(gòu)買(mǎi)支撐，以及未來(lái)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)導(dǎo)入的千載難逢發(fā)展機(jī)遇！

區(qū)域客戶(hù)需求大，未來(lái)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶(hù)需求大：虹橋樞紐將建設(shè)成為國(guó)際貿(mào)易中心，就目前核心區(qū)的土地供應(yīng)狀況看，商辦物業(yè)體量已是達(dá)到400多萬(wàn)平方米，未來(lái)將有大部分的產(chǎn)業(yè)客戶(hù)導(dǎo)入。不僅如此，就目前萬(wàn)科時(shí)一區(qū)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，90%為自住客戶(hù)，超過(guò)一半的客戶(hù)均是來(lái)自于當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)。

因此，未來(lái)將有大量客戶(hù)支撐著“大虹橋”板塊的房地產(chǎn)消費(fèi)需求。強(qiáng)有力的區(qū)域客戶(hù)消化，未來(lái)大量商務(wù)人群所帶來(lái)的住宅配套需求，將保持著“大虹橋”板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。

2014年大虹橋最具投資

價(jià)值項(xiàng)目——新虹橋首府

22萬(wàn)平方米的國(guó)際都市社區(qū)，是區(qū)域內(nèi)罕見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

項(xiàng)目核心價(jià)值之一：

科學(xué)社區(qū)規(guī)劃

別墅和公寓組合社區(qū)：項(xiàng)目別墅組團(tuán)和公寓組團(tuán)由天然河流自然分隔，體現(xiàn)出規(guī)?；_(kāi)發(fā)的價(jià)值。

1.以天然河流分隔別墅社區(qū)和公寓社區(qū)，保證別墅組團(tuán)的專(zhuān)屬私密性。

2.別墅和公寓兩個(gè)社區(qū)東西分隔，有效避免高層對(duì)別墅的南向俯視干擾，保護(hù)了別墅組團(tuán)的起居私密。

3.將天然河流引流入別墅社區(qū)造景，劃分出別墅組團(tuán)，增加別墅的自然景觀特色。

樓棟間距：別墅組團(tuán)20米，公寓組團(tuán)高度棟距1：1。

其一，別墅組團(tuán)以獨(dú)棟別墅為主，容積率0.2左右，南北棟距約20米，私密性和空間感，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)上以聯(lián)排別墅為主的別墅社區(qū)。

其二，公寓組團(tuán)容積率約0.8，超大棟距設(shè)計(jì)，基本實(shí)現(xiàn)樓體高度和棟距1：1的比例，視野開(kāi)闊，日照充足，舒適度極高。

項(xiàng)目核心價(jià)值之二：

稀缺獨(dú)棟社區(qū)endprint