孫華良

2013年房地產(chǎn)市場在成交量攀升、房價猛漲的高潮迭起之時落幕，而商品房土地拍賣市場也在“地王屢創(chuàng)”的高燒灼熱之刻收官。隨著各地出臺加強房地產(chǎn)調(diào)控政策，如“滬七條”、銀行收緊房貸、提高貸款利率等措施的出臺，使房地產(chǎn)市場的交易量和交易價格有所遏制。

今年上海前兩個月的交易量明顯下降，房價上漲勢頭明顯趨緩。于是乎，今年上海房價會不會降？或者漲幅多少的預(yù)測又是滿城風(fēng)雨。許多想購房者期盼著房價能降下來，或者是少漲點。而樓市淡季平穩(wěn)的局面，又讓閘北大寧地區(qū)4.7萬/平方米的樓板價給攪亂了，這是今年真正的“面粉比面包貴”的真實市場烙印。土地樓板價超過區(qū)域市場去年商品房3.5萬/平方米的成交均價，給盼跌的老百姓澆了一盆透心涼的冰水。

有關(guān)房價之爭真是讓人鬧心，使各路神仙都陷入糾結(jié)、慌張、鬧騰之中。以萬科王石為代表的不少地產(chǎn)大佬都流露出形勢不妙的情緒。香港房價下跌，上海出現(xiàn)新盤九折深幅優(yōu)惠，似乎又在佐證和預(yù)示著什么……

而筆者認為，今年上海房價是漲是跌，似乎已無爭議的懸念，而上海房價今年會漲多少，才是人們真正關(guān)心的敏感問題。

筆者在年前就此發(fā)表過觀點，今年上海房價的漲幅會比去年低。去年房價瘋漲的大好光陰今年不會重現(xiàn)，合理漲幅應(yīng)該在10%。而今年上海新建商品房的交易量卻會比去年有所下降，下降比例應(yīng)該是10%，上海今年合理的新建商品房交易量應(yīng)該在1000萬平方米至1100萬平方米之間。

如果出現(xiàn)以上數(shù)據(jù)的重大偏差，則我們必須關(guān)注以下四大政策敏感問題對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的實際影響力。

其一：房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的實際影響力

今年我國房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的發(fā)展目標(biāo)是：促進房價合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。同時，政府決策層對房地產(chǎn)的調(diào)控形式，已經(jīng)從“強調(diào)行政調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機制”。因此，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制，都將進行相應(yīng)的市場化改革。

筆者認為，房地產(chǎn)市場建立長效的調(diào)控機制，肯定能促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。但我國各地房地產(chǎn)現(xiàn)狀并不均衡，因此，短期內(nèi)要讓各地房價統(tǒng)一合理回歸顯然是不現(xiàn)實的，尤其是北上廣深等一線城市。因此，政府的長效調(diào)控機制僅僅是“維穩(wěn)”政策，而不是高壓政策，至少今年不會對上海的房價形成打壓之勢，造成房價下跌。

由此而論，今年上海房價下跌的概率幾乎為零，但如果上海的房價依然保持去年的瘋漲勢頭，政府肯定會出臨時性的調(diào)控壓制措施。

其二：房地產(chǎn)稅或者房產(chǎn)稅的實際影響力

中共十八屆三中全會提出“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。財政部部長樓繼偉明確說：減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費，清費立稅，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。

筆者認為，房地產(chǎn)稅或者房產(chǎn)稅貌似一把逼空房價的利劍，而實際打壓房價的作用短時期內(nèi)不會顯示。

理由之一：這次中央表示了推進房地產(chǎn)稅改革的決心，但也強調(diào)了必須走立法程序。這樣，短時期內(nèi)不會正式出臺房地產(chǎn)稅，或者是全面實施房產(chǎn)稅的征收，但今年有可能擴大試點的城市。

理由之二：上海和重慶已是房產(chǎn)稅征收的試點城市。如果不提高征收的稅率和擴大征收的范圍，那么，上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)消化了房產(chǎn)稅的利空影響。因此，房產(chǎn)稅擴大試點城市的實施，不會對今年上海的房價產(chǎn)生殺跌影響。至于今后幾年會不會對上海房價產(chǎn)生打壓的影響，主要看房產(chǎn)稅的稅率會不會提高？會不會對上海的存量房，或者高價房征收？如果對上海的存量房進行全面徹底的征收，且稅率很高，肯定會對上海的房價造成重創(chuàng)，或者是致命的打擊，成為壓死駱駝的最后一根稻草。

其三：銀行貸款利率和貸款門檻提高的實際影響力

去年年底不少地方出臺調(diào)控措施提高了居民購買第二套房的首付比例為七成，同時，今年不少銀行將購房貸款的利率提高，如取消居民購買首套房的銀行貸款利率八折優(yōu)惠，普遍采用九折以上優(yōu)惠，甚至取消優(yōu)惠。不少銀行提高二套房貸款利率，最高標(biāo)準是在貸款基準利率上上浮40%。

筆者認為，銀行提高貸款利率和抬高貸款的門檻，肯定會對購房者產(chǎn)生不利的影響。其影響作用是提高了購房者首付資金的比例，對購房者自有資金的實力進行了考驗。同時，增加了購房者的購房資金成本，等于是變相地抬高了房價，造成了購房者買不起，或者貸不起的結(jié)局。筆者分析認為，如果今年銀行不放松此項措施，至少會對10%的購房者產(chǎn)生阻撓購房的實際作用。

其四：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將產(chǎn)生不利市場的心理威懾影響力

國務(wù)院要求，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

我國原計劃2013年6月底完成500個城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。盡管由于種種原因而拖延著，但此項計劃預(yù)計今年底能完成。

筆者認為，從技術(shù)層面分析，以上兩項措施，將使各種“灰色”類房屋公開化，并使個人擁有的住房資料全部有案可查。這些措施有利于各項長效改革機制的數(shù)據(jù)化分析，也會使各項調(diào)控措施的研判有的放矢。但更主要的是會產(chǎn)生一種市場的心理威懾影響力，擠壓出不合規(guī)的房屋和個人多余的房屋流向市場。比如個人擁有的“灰色”多套房屋可能會出售變現(xiàn)，或者出現(xiàn)短期的恐慌性低價拋售。

但上海房地產(chǎn)市場和整個經(jīng)濟環(huán)境還是比較健康的，因此，這兩項措施的正式落地實施，對上海房價產(chǎn)生“催跌”的效應(yīng)也是非常有限的。

上海房地產(chǎn)市場正是“樹欲靜而風(fēng)永遠不止”，因此，對今年上海房地產(chǎn)市場的房價走勢判斷，我們還必須關(guān)注開發(fā)商重回一、二線城市的項目數(shù)量和投資金額，同時，房地產(chǎn)金融化和房地產(chǎn)基金化的發(fā)展，也將會對上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生相當(dāng)敏感的影響。endprint