孫華良

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)在成交量攀升、房?jī)r(jià)猛漲的高潮迭起之時(shí)落幕，而商品房土地拍賣市場(chǎng)也在“地王屢創(chuàng)”的高燒灼熱之刻收官。隨著各地出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，如“滬七條”、銀行收緊房貸、提高貸款利率等措施的出臺(tái)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量和交易價(jià)格有所遏制。

今年上海前兩個(gè)月的交易量明顯下降，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯趨緩。于是乎，今年上海房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？或者漲幅多少的預(yù)測(cè)又是滿城風(fēng)雨。許多想購(gòu)房者期盼著房?jī)r(jià)能降下來(lái)，或者是少漲點(diǎn)。而樓市淡季平穩(wěn)的局面，又讓閘北大寧地區(qū)4.7萬(wàn)/平方米的樓板價(jià)給攪亂了，這是今年真正的“面粉比面包貴”的真實(shí)市場(chǎng)烙印。土地樓板價(jià)超過(guò)區(qū)域市場(chǎng)去年商品房3.5萬(wàn)/平方米的成交均價(jià)，給盼跌的老百姓澆了一盆透心涼的冰水。

有關(guān)房?jī)r(jià)之爭(zhēng)真是讓人鬧心，使各路神仙都陷入糾結(jié)、慌張、鬧騰之中。以萬(wàn)科王石為代表的不少地產(chǎn)大佬都流露出形勢(shì)不妙的情緒。香港房?jī)r(jià)下跌，上海出現(xiàn)新盤(pán)九折深幅優(yōu)惠，似乎又在佐證和預(yù)示著什么……

而筆者認(rèn)為，今年上海房?jī)r(jià)是漲是跌，似乎已無(wú)爭(zhēng)議的懸念，而上海房?jī)r(jià)今年會(huì)漲多少，才是人們真正關(guān)心的敏感問(wèn)題。

筆者在年前就此發(fā)表過(guò)觀點(diǎn)，今年上海房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)比去年低。去年房?jī)r(jià)瘋漲的大好光陰今年不會(huì)重現(xiàn)，合理漲幅應(yīng)該在10%。而今年上海新建商品房的交易量卻會(huì)比去年有所下降，下降比例應(yīng)該是10%，上海今年合理的新建商品房交易量應(yīng)該在1000萬(wàn)平方米至1100萬(wàn)平方米之間。

如果出現(xiàn)以上數(shù)據(jù)的重大偏差，則我們必須關(guān)注以下四大政策敏感問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的實(shí)際影響力。

其一：房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的實(shí)際影響力

今年我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的發(fā)展目標(biāo)是：促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。同時(shí)，政府決策層對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控形式，已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)行政調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”。因此，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制，都將進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)化改革。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)建立長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，肯定能促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。但我國(guó)各地房地產(chǎn)現(xiàn)狀并不均衡，因此，短期內(nèi)要讓各地房?jī)r(jià)統(tǒng)一合理回歸顯然是不現(xiàn)實(shí)的，尤其是北上廣深等一線城市。因此，政府的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制僅僅是“維穩(wěn)”政策，而不是高壓政策，至少今年不會(huì)對(duì)上海的房?jī)r(jià)形成打壓之勢(shì)，造成房?jī)r(jià)下跌。

由此而論，今年上海房?jī)r(jià)下跌的概率幾乎為零，但如果上海的房?jī)r(jià)依然保持去年的瘋漲勢(shì)頭，政府肯定會(huì)出臨時(shí)性的調(diào)控壓制措施。

其二：房地產(chǎn)稅或者房產(chǎn)稅的實(shí)際影響力

中共十八屆三中全會(huì)提出“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉明確說(shuō)：減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，清費(fèi)立稅，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅或者房產(chǎn)稅貌似一把逼空房?jī)r(jià)的利劍，而實(shí)際打壓房?jī)r(jià)的作用短時(shí)期內(nèi)不會(huì)顯示。

理由之一：這次中央表示了推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的決心，但也強(qiáng)調(diào)了必須走立法程序。這樣，短時(shí)期內(nèi)不會(huì)正式出臺(tái)房地產(chǎn)稅，或者是全面實(shí)施房產(chǎn)稅的征收，但今年有可能擴(kuò)大試點(diǎn)的城市。

理由之二：上海和重慶已是房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)城市。如果不提高征收的稅率和擴(kuò)大征收的范圍，那么，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)消化了房產(chǎn)稅的利空影響。因此，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)城市的實(shí)施，不會(huì)對(duì)今年上海的房?jī)r(jià)產(chǎn)生殺跌影響。至于今后幾年會(huì)不會(huì)對(duì)上海房?jī)r(jià)產(chǎn)生打壓的影響，主要看房產(chǎn)稅的稅率會(huì)不會(huì)提高？會(huì)不會(huì)對(duì)上海的存量房，或者高價(jià)房征收？如果對(duì)上海的存量房進(jìn)行全面徹底的征收，且稅率很高，肯定會(huì)對(duì)上海的房?jī)r(jià)造成重創(chuàng)，或者是致命的打擊，成為壓死駱駝的最后一根稻草。

其三：銀行貸款利率和貸款門檻提高的實(shí)際影響力

去年年底不少地方出臺(tái)調(diào)控措施提高了居民購(gòu)買第二套房的首付比例為七成，同時(shí)，今年不少銀行將購(gòu)房貸款的利率提高，如取消居民購(gòu)買首套房的銀行貸款利率八折優(yōu)惠，普遍采用九折以上優(yōu)惠，甚至取消優(yōu)惠。不少銀行提高二套房貸款利率，最高標(biāo)準(zhǔn)是在貸款基準(zhǔn)利率上上浮40%。

筆者認(rèn)為，銀行提高貸款利率和抬高貸款的門檻，肯定會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生不利的影響。其影響作用是提高了購(gòu)房者首付資金的比例，對(duì)購(gòu)房者自有資金的實(shí)力進(jìn)行了考驗(yàn)。同時(shí)，增加了購(gòu)房者的購(gòu)房資金成本，等于是變相地抬高了房?jī)r(jià)，造成了購(gòu)房者買不起，或者貸不起的結(jié)局。筆者分析認(rèn)為，如果今年銀行不放松此項(xiàng)措施，至少會(huì)對(duì)10%的購(gòu)房者產(chǎn)生阻撓購(gòu)房的實(shí)際作用。

其四：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將產(chǎn)生不利市場(chǎng)的心理威懾影響力

國(guó)務(wù)院要求，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

我國(guó)原計(jì)劃2013年6月底完成500個(gè)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。盡管由于種種原因而拖延著，但此項(xiàng)計(jì)劃預(yù)計(jì)今年底能完成。

筆者認(rèn)為，從技術(shù)層面分析，以上兩項(xiàng)措施，將使各種“灰色”類房屋公開(kāi)化，并使個(gè)人擁有的住房資料全部有案可查。這些措施有利于各項(xiàng)長(zhǎng)效改革機(jī)制的數(shù)據(jù)化分析，也會(huì)使各項(xiàng)調(diào)控措施的研判有的放矢。但更主要的是會(huì)產(chǎn)生一種市場(chǎng)的心理威懾影響力，擠壓出不合規(guī)的房屋和個(gè)人多余的房屋流向市場(chǎng)。比如個(gè)人擁有的“灰色”多套房屋可能會(huì)出售變現(xiàn)，或者出現(xiàn)短期的恐慌性低價(jià)拋售。

但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是比較健康的，因此，這兩項(xiàng)措施的正式落地實(shí)施，對(duì)上海房?jī)r(jià)產(chǎn)生“催跌”的效應(yīng)也是非常有限的。

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正是“樹(shù)欲靜而風(fēng)永遠(yuǎn)不止”，因此，對(duì)今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷，我們還必須關(guān)注開(kāi)發(fā)商重回一、二線城市的項(xiàng)目數(shù)量和投資金額，同時(shí)，房地產(chǎn)金融化和房地產(chǎn)基金化的發(fā)展，也將會(huì)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生相當(dāng)敏感的影響。endprint