金姬
香港管制房價飆升的辣手硬招,能否成為內地樓市的借鑒?
2月22日,香港立法會以30票贊成、6票反對、6票棄權,三讀通過《2012印花稅(修訂)條例草案》。這意味著加強版樓市印花稅成為香港法定稅項,凡是2012年10月27日或以后買入住宅物業(yè)的業(yè)主,若在3年內轉手交易,需支付額外印花稅(SSD)10%-20%,非香港永久性居民和所有公司買家另需繳納15%的買家印花稅(BSD)。
此次印花稅修訂以“先訂立,后審議”方式落實,宣布當日即2012年10月26日即時生效,并于2013年1月提交立法會審議。這一草案的目的是為了遏制香港樓價上升過快,而外地買家尤其是內地投資客成了最主要的打擊對象。
“熱昏”還需下猛藥
對香港政府而言,“樓市雙辣招”是非常時期的非常措施。
和中國內地樓市“只升不降”不同,香港房地產市場素來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中,香港樓價最高下跌了76%。但從2004年起,香港樓市進入一波十年牛市。監(jiān)測香港樓價的中原城市領先指數(shù)(CCL)顯示,該指數(shù)從2003年末的約30點大幅上漲至120點,上漲了3倍。香港金管局及中原研究部的資料顯示,自2008年美聯(lián)儲推出首輪量寬后,大量熱錢流入香港。再加上住宅物業(yè)供應偏緊,香港樓市在最近幾年逐步呈現(xiàn)非理性的亢奮。為此,梁正英在競選香港特別行政區(qū)第四任行政長官時強調“協(xié)助基層上樓,協(xié)助中產置業(yè)”。
香港運輸及房屋局局長張炳良教授表示,特區(qū)政府針對樓市推出的加強版印花稅政策是在仿效新加坡。
如今,在國際大都市投資房產已成為了各國富豪最中意的避險方式之一,這也讓當?shù)乩习傩诊柺芨叻績r之苦。新加坡是亞洲房價第二高的城市,僅次于香港。2009年以來,新加坡政府不斷推出樓市新政,如嚴格的貸款限制,高比例首付額和購房稅等。尤其是2011年至今,獅城經歷七波調控。
為了嚴格打擊炒賣高價房、防止少部分富人通過地產泡沫斂財,新加坡政府通過一系列提高房屋交易成本的政策,有效控制了中央區(qū)的高價房價格指數(shù)上漲。新加坡政府還對外國人和永久居民開始征收額外買方印花稅,以應對外國人投資新加坡房地產市場。2011年,新加坡房價上漲6%,2012年降到3%,印花稅政策頗有成效。
國際清算銀行(BIS)已有研究表明,在各種穩(wěn)定樓市的政策中,改變房產稅項是唯一對遏抑樓價有明顯效果的政策工具。因此,特區(qū)政府在2012年10月26日規(guī)定,任何以個人或公司名義在2012年10月27日或以后取得住宅物業(yè),并在取得后36個月內將其轉售,按不同的物業(yè)持有期繳付額外印花稅——買入后首半年內出售單位的征收率為20%;超過半年而不超過一年15%;超過一年而不超過三年,一概征收10%。而且,非香港永久性居民和所有公司購房還需繳納15%的買家印花稅,加重了非港人的置業(yè)成本。
2012年頭10個月,香港房價升幅已經高達24%,比2008年低位水平高出一倍。新政一出,香港樓市立刻降溫。2013年房價升幅僅為3%左右,成交量也創(chuàng)下18年來新低。
此外,在修訂審議期間,稅務局不會征收相關稅款,估計至今涉及或要繳交買家印花稅的個案共逾3000宗,涉稅額約43億港幣,現(xiàn)正由律師樓保管,而修訂條例實施后,有關款項可望短期內撥歸庫房。
嚇退內地置業(yè)客
香港樓市狂飆突進,從前任特首曾蔭權時代開始,跟內地買家炒賣有關。曾蔭權也對樓市調控做出過一番努力。2010年10月,為了遏制外資炒樓,特區(qū)政府把置業(yè)從投資移民門類中剔除。2011年6月,特區(qū)政府按樓價總價不同分別下調按揭比例,又對買樓后兩年內轉賣的炒家征收交易額5%-15%的額外印花稅。但曾蔭權對香港買家還是內地買家一視同仁。而梁振英就任特首時,就喊出“穩(wěn)中求變”的口號,寫入施政綱領的“港人港地”(土地建成住宅,只能賣給港人)就是明證。
因此,此次印花稅新規(guī),受影響最大的就是內地買家。如果香港二手房交易的印花稅都由買家承擔,一套售價1000萬港幣的房產在3年內轉手就要繳納額外繳納250萬-350萬港幣的印花稅。再加上傭金和律師費,香港置業(yè)的實際成本高得驚人!數(shù)據(jù)顯示,政策推出后內地買家占香港整體住宅注冊宗數(shù)按季度計算的比率最多下跌近五成。尤其是內地客參與較多的高端住宅市場,呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。最近香港傳出消息,有兩個豪宅折讓三成出售,還有些內地客虧本幾百萬沽售房子。
值得注意的是,此次立法通過的版本比2012年10月宣布時還要嚴厲:特區(qū)政府采納了新民黨兼行會成員葉劉淑儀的建議,所有未成年的香港永久居民置業(yè)都須繳交買家印花稅,以此堵住內地父母借助“雙非”兒童來港置業(yè)而逃避買家印花稅的漏洞。換言之,政府將會追回在過去16個月的有關稅款。
地產及建造界議員石禮謙批評,政府政策和法律立場“忽然變”,又指新修訂的草案是“一棍打沉成船人”,令港人未成年子女一并“受苦”而沒有豁免。對此,運輸及房屋局副秘書長王天予解釋,由于未成年人一般須由父母或監(jiān)護人照顧并與其同住,其置業(yè)需要相對不大,住屋需要也不會因撤回有關豁免而受到損害,加上此舉可在確保買家印花稅的成效的同時,不會因兒童是否“雙非”而做出差別待遇,也解決了可能涉及的人權問題。
不過特區(qū)政府強調,會繼續(xù)奉行自由市場的原則,當樓市供求平衡后,就會考慮“減辣”甚至“撤招”。endprint