張瑞洪

2013年7月，中國地產(chǎn)個股表現(xiàn)出低迷現(xiàn)象，板塊個股集體走弱，龍頭股招保萬金（招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團四大地產(chǎn)）均大幅下挫，招商地產(chǎn)跌幅逾4%，萬科A跌2.67%。有人擔憂，地產(chǎn)周期股整體表現(xiàn)不佳，投資者對以后的地產(chǎn)經(jīng)濟形勢的判斷偏悲觀，流動性緊張將導致房地產(chǎn)融資成本高企，銷售量增速下滑。

作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，筆者曾對政府的房地產(chǎn)政策做過深入的解讀。2010年4月，國務院在“新國八條”中，對房地產(chǎn)業(yè)主要是住房問題做了這樣的定位：“住房問題關系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高，上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展?！边@是中央政府近兩年來對住房和房地產(chǎn)業(yè)地位和作用所定的基調(diào)。筆者相信，隨著國家加大對各項調(diào)控政策措施的監(jiān)督檢查和約談問責等措施的到位，我國的房地市場總體上仍會朝著調(diào)控預期的方向發(fā)展。

展望未來，房地產(chǎn)市場既充滿了機遇，又面臨著諸多挑戰(zhàn)?！笆濉睍r期乃至2020年以前或更長一段時間，仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展及國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的繼續(xù)推進，我國“十二五”時期住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)模肯定要大于“十一五”時期的規(guī)模；再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)在2020年以前仍有較大的發(fā)展空間。

同時，我們也要清醒地看到，我國的房地產(chǎn)業(yè)在未來發(fā)展中也面臨著諸多挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)在四個方面：第一，城鎮(zhèn)資源、能源和環(huán)境條件的制約與城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加的矛盾將在較長時間存在，解決的辦法，一是將城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤，二是大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項目，提高住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。第二，我國人口基數(shù)大，流動人口多，解決他們的就業(yè)和居住問題難度很大。適當放寬住房保障收入門檻和穩(wěn)妥推進戶籍制度改革將成為必然趨勢。第三，我國人口老齡化步伐加快。如何建立起以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為支撐的老年人宜居環(huán)境體系，是我們已經(jīng)面對并將日趨嚴竣的民生問題。第四，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等投入大、回報時間長，再加上這些業(yè)態(tài)在招商、運營、管理等方面又有其各自的特點，因此，大家在看到這些業(yè)態(tài)市場前景的同時，也要高度重視其風險與挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場；再加上房地產(chǎn)項目一般都有2～3年的開發(fā)周期，政策效應一般滯后。因此，無論是實現(xiàn)群眾住有所居的目標，還是保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康增長，都離不開一個長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場政策環(huán)境。

當前，中國的房地產(chǎn)政策是穩(wěn)定房價，特別是黨的十八大以來，政通人和。中國城市化過程中必然會出現(xiàn)城市空心化，有錢人住在城市里面，原來的城市人口外遷，這是我國的交通等基礎設施跟不上的原因，一旦未來城市基礎設施跟上了，有錢人還是想住在郊區(qū)的。中國人口眾多，城市化是必然的。從最近的房價變化趨勢看，房價又開始新一輪升值了，這是經(jīng)濟規(guī)律的結果，政府的功能應該是維護市場。

由于國家提出來抑制房價過快增長的措施，現(xiàn)在開發(fā)商拿到土地和貸款已經(jīng)很難了，所以未來的土地和房價上漲是歷史的必然。近期國家已經(jīng)考慮放寬貸款政策，這有利于進一步開發(fā)土地。

渣打銀行最近公布了一項針對全國8個二三線城市30家房地產(chǎn)開發(fā)商所作的調(diào)查。調(diào)查顯示，雖然二三線城市的房屋庫存并沒有出現(xiàn)明顯下降，然而逾七成開發(fā)商認為下半年房價漲幅仍將達10%。

目前，中國的二三線城市住房庫存令人擔憂，一些城市的住房庫存還在上升，但更多城市的住房庫存正在下降，預計未來數(shù)月住房庫存將會整體下降。盡管庫存消化尚需時日，但二三線城市的開發(fā)商并不認為房價會下跌。筆者曾對鄭州和商丘的房地產(chǎn)做過深入的調(diào)查，很多開發(fā)商表示，所在城市住房價格在過去3個月溫和上漲。

對此，渣打銀行宏觀分析師申嵐認為，過去幾個月住房銷售狀況有所改善，加上相當比例買房者屬剛性需求，使得開發(fā)商對房價的穩(wěn)定仍持樂觀態(tài)度。

（作者系商丘溫信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）endprint