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        政策穩(wěn)定是房價穩(wěn)定的基礎

        2014-02-24 01:30:48張瑞洪
        決策探索 2014年2期
        關鍵詞:開發(fā)商房價庫存

        張瑞洪

        2013年7月,中國地產(chǎn)個股表現(xiàn)出低迷現(xiàn)象,板塊個股集體走弱,龍頭股招保萬金(招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團四大地產(chǎn))均大幅下挫,招商地產(chǎn)跌幅逾4%,萬科A跌2.67%。有人擔憂,地產(chǎn)周期股整體表現(xiàn)不佳,投資者對以后的地產(chǎn)經(jīng)濟形勢的判斷偏悲觀,流動性緊張將導致房地產(chǎn)融資成本高企,銷售量增速下滑。

        作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商,筆者曾對政府的房地產(chǎn)政策做過深入的解讀。2010年4月,國務院在“新國八條”中,對房地產(chǎn)業(yè)主要是住房問題做了這樣的定位:“住房問題關系國計民生,既是經(jīng)濟問題,更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高,上漲過快,加大了居民通過市場解決住房問題的難度,增加了金融風險,不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性,認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,采取堅決的措施,遏制房價過快上漲,促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展?!边@是中央政府近兩年來對住房和房地產(chǎn)業(yè)地位和作用所定的基調(diào)。筆者相信,隨著國家加大對各項調(diào)控政策措施的監(jiān)督檢查和約談問責等措施的到位,我國的房地市場總體上仍會朝著調(diào)控預期的方向發(fā)展。

        展望未來,房地產(chǎn)市場既充滿了機遇,又面臨著諸多挑戰(zhàn)?!笆濉睍r期乃至2020年以前或更長一段時間,仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展及國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的需要,以及居民自住性、改善性住房的需求,保障性住房的繼續(xù)推進,我國“十二五”時期住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)模肯定要大于“十一五”時期的規(guī)模;再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)在2020年以前仍有較大的發(fā)展空間。

        同時,我們也要清醒地看到,我國的房地產(chǎn)業(yè)在未來發(fā)展中也面臨著諸多挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)在四個方面:第一,城鎮(zhèn)資源、能源和環(huán)境條件的制約與城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加的矛盾將在較長時間存在,解決的辦法,一是將城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤,二是大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項目,提高住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。第二,我國人口基數(shù)大,流動人口多,解決他們的就業(yè)和居住問題難度很大。適當放寬住房保障收入門檻和穩(wěn)妥推進戶籍制度改革將成為必然趨勢。第三,我國人口老齡化步伐加快。如何建立起以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為支撐的老年人宜居環(huán)境體系,是我們已經(jīng)面對并將日趨嚴竣的民生問題。第四,商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等投入大、回報時間長,再加上這些業(yè)態(tài)在招商、運營、管理等方面又有其各自的特點,因此,大家在看到這些業(yè)態(tài)市場前景的同時,也要高度重視其風險與挑戰(zhàn)。

        房地產(chǎn)是不動產(chǎn),房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場;再加上房地產(chǎn)項目一般都有2~3年的開發(fā)周期,政策效應一般滯后。因此,無論是實現(xiàn)群眾住有所居的目標,還是保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康增長,都離不開一個長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場政策環(huán)境。

        當前,中國的房地產(chǎn)政策是穩(wěn)定房價,特別是黨的十八大以來,政通人和。中國城市化過程中必然會出現(xiàn)城市空心化,有錢人住在城市里面,原來的城市人口外遷,這是我國的交通等基礎設施跟不上的原因,一旦未來城市基礎設施跟上了,有錢人還是想住在郊區(qū)的。中國人口眾多,城市化是必然的。從最近的房價變化趨勢看,房價又開始新一輪升值了,這是經(jīng)濟規(guī)律的結果,政府的功能應該是維護市場。

        由于國家提出來抑制房價過快增長的措施,現(xiàn)在開發(fā)商拿到土地和貸款已經(jīng)很難了,所以未來的土地和房價上漲是歷史的必然。近期國家已經(jīng)考慮放寬貸款政策,這有利于進一步開發(fā)土地。

        渣打銀行最近公布了一項針對全國8個二三線城市30家房地產(chǎn)開發(fā)商所作的調(diào)查。調(diào)查顯示,雖然二三線城市的房屋庫存并沒有出現(xiàn)明顯下降,然而逾七成開發(fā)商認為下半年房價漲幅仍將達10%。

        目前,中國的二三線城市住房庫存令人擔憂,一些城市的住房庫存還在上升,但更多城市的住房庫存正在下降,預計未來數(shù)月住房庫存將會整體下降。盡管庫存消化尚需時日,但二三線城市的開發(fā)商并不認為房價會下跌。筆者曾對鄭州和商丘的房地產(chǎn)做過深入的調(diào)查,很多開發(fā)商表示,所在城市住房價格在過去3個月溫和上漲。

        對此,渣打銀行宏觀分析師申嵐認為,過去幾個月住房銷售狀況有所改善,加上相當比例買房者屬剛性需求,使得開發(fā)商對房價的穩(wěn)定仍持樂觀態(tài)度。

        (作者系商丘溫信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)endprint

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