楊朝劍/黑龍江省國土資源管理干部學校

基于土地發(fā)展權(quán)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)農(nóng)村宅基地價值補償測算

楊朝劍/黑龍江省國土資源管理干部學校

農(nóng)村宅基地退出過程中，農(nóng)戶的損失不僅包括宅基地價值，還包括因為宅基地退出造成的生產(chǎn)和生活成本的提高、人際關(guān)系的改變等。農(nóng)村宅基地使用權(quán)價值作為農(nóng)戶退出過程中的主要損失，是補償?shù)闹饕獌?nèi)容。我國現(xiàn)在試點的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策在一定程度上也可以視為土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的一種方式，其共同點都是為了實現(xiàn)耕地保護和用途管制下土地資源的節(jié)約集約利用。不同之處在于土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓表現(xiàn)為兩個平等主體之間的市場交易行為；而“增減掛鉤”政策表現(xiàn)為政府行政行為。兩者相比，土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移模式更能體現(xiàn)出對農(nóng)村集體和農(nóng)民的權(quán)益保護。

在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)，地方政府先將農(nóng)民宅基地拆遷后復墾成耕地，然后將土地發(fā)展權(quán)從復墾地段轉(zhuǎn)移到城市郊區(qū)具有商業(yè)開發(fā)價值的地段，類似于國外土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移形式，從而為從土地發(fā)展權(quán)角度測算農(nóng)村宅基地價值提供了思路。

一、基本思路及條件假設(shè)

本文將城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地的減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加過程中轉(zhuǎn)移的節(jié)余建設(shè)用地指標形象化為農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地發(fā)展權(quán)，并將土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的交易成本作為成本逼近法中土地開發(fā)投資成本之一，建立宅基地價值評估模型。

1.基本思路。發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方（甲方）的宅基地價值（不包括地上房屋及附屬設(shè)施價值）等于其復墾后的耕地價值與土地發(fā)展權(quán)價值之和。發(fā)展權(quán)購入方（乙方）作為理性的經(jīng)濟人，要將限制開發(fā)的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地必須進行土地開發(fā)投資。土地開發(fā)投資應(yīng)包括購買發(fā)送區(qū)塊的土地發(fā)展權(quán)價值、土地作為耕地用途的原價值、土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)成本、相關(guān)稅費，以及投入這些成本的利息、利潤。同時根據(jù)理性經(jīng)濟人假設(shè)，乙方在進行活動時，必然會追求自己預期的經(jīng)濟報酬最大化，所以還必須考慮到土地開發(fā)投資的增值收益，即乙方的所有土地開發(fā)投資與增值收益之和等于乙方土地開發(fā)后的土地價格。并參考成本逼近法原理推導出農(nóng)村集體建設(shè)用地整理節(jié)余土地的發(fā)展權(quán)價值。

2.條件假設(shè)。假設(shè)條件1：土地發(fā)展權(quán)可以在產(chǎn)權(quán)人之間進行直接市場交易；假設(shè)條件2：土地發(fā)展權(quán)交易雙方為理性經(jīng)濟人，追求投資回報。其中土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方為甲方，轉(zhuǎn)入方為乙方；假設(shè)條件3：乙方購入發(fā)展權(quán)并將土地開發(fā)為“三通一平”的工業(yè)用地；假設(shè)條件4：乙方原土地用途為耕地（不包括菜地，無地面附著物），且甲方土地復墾為同等質(zhì)量的耕地，即雙方土地用于耕地用途的價值相同；假設(shè)條件5：乙方工業(yè)用地價格采用2013年本地城鎮(zhèn)地價監(jiān)測的工業(yè)用地價格。

二、模型構(gòu)建

1、土地發(fā)展權(quán)價值推導。成本逼近法的基本公式：式中：V -土地價格-土地取得費-土地開發(fā)費 T-稅費-土地開發(fā)投資利息-土地開發(fā)投資利潤-土地增值收益

（3）稅費 T ：耕地開墾費 G、耕地占用稅 H 、征地管理費 K等，其中土地開發(fā)管理費提取比例為 δ，即

T=G+H+K

K =δEa

（4）土地開發(fā)投資利息 ：以土地取得費及稅費為基數(shù)，以整個開發(fā)期為計息期；開發(fā)費利息以開發(fā)費的一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期，利率為 ，整個幵發(fā)期預計為一年，即

通過合并簡化得到：土地發(fā)展權(quán)價值A(chǔ)

2.宅基地價值價值推導。宅基地價值等于其復墾后的耕地價值與土地發(fā)展權(quán)價值之和，即

-宅基地復墾后的耕地價值

則宅基地價值為：

三、實證分析

影響宅基地價值的工業(yè)用地價格、耕地占用稅、耕地開墾費等因素，各地的標準不同，本文以某市所轄某鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例。

（1）工業(yè)用地價格：取2013年本地工業(yè)用地監(jiān)測地價，＝ V402.5元/m2。

（2）土地開發(fā)費：依據(jù)本地單位面積“三通一平”標準16-23萬元/公頃，取平均標準19.5萬元/公頃，即 E＝19.5元/m2。

（3）耕地開墾費：耕地開墾費為土地補償費1倍，取平均年產(chǎn)值的10倍，G=1000× 10＋666.67＝15元/m2。

（4）耕地占用稅：耕地占用稅 H＝45 元/m2

（5）土地開發(fā)管理費收取比率 δ＝2.1%。

（6）利息：以土地取得費及稅費為基數(shù)，以整個開發(fā)期為計息期；開發(fā)費利息以開發(fā)費的一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期，貸款利率取＝α 5.31%。

（7）土地開發(fā)利潤一般為6-10%；土地投資回報率?。?β8%。

（8）土地增值收益率一般為10-3γ0%，取平均值20%，即土地增值收益率 ＝20%。

將以上因素值代入公式，可以得到宅基地的價值為：W ＝212.51元/m2。

四、結(jié)論

基于土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移視角測算的宅基地價值為212.51元/m2，即每畝約14.17萬元，在一定程度上反映了當?shù)卣氐氖袌鰞r格水平，具有一定的參考價值。但仍存在以下不足：

（1）為方便計算，對影響宅基地價值的因素設(shè)定了許多限制條件，實際測算中不可能這么理想。實際測算中應(yīng)充分考慮到影響宅基地價值的所有因素，并根據(jù)各地的實際情況設(shè)定相應(yīng)的數(shù)值。例如：影響宅基地價值的主要因素之一是轉(zhuǎn)入發(fā)展權(quán)后的土地價值，它與轉(zhuǎn)入發(fā)展權(quán)后的土地用途密切相關(guān)，工業(yè)、住宅、商業(yè)等多種用途單一或混合使用表現(xiàn)出的土地價值存在很大的差距。其次占用與補充的耕地在質(zhì)量上存在很大的差異性，表現(xiàn)出的耕地價值也不同，對宅基地價值測算也會產(chǎn)生比較大的影響；不同土地用途的開發(fā)成本、稅費標準等都存在一定的差異，對宅基地價值測算也會產(chǎn)生影響等。

（2）模型建立的一個重要假設(shè)條件之一：土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的市場公平自由交易，我國在政策上尚未放開。如果要對宅基地價值進行市場評估，必須建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場和土地發(fā)展權(quán)交易市場，并逐漸放幵農(nóng)村宅基地包括集體建設(shè)用地的市場化交易，允許農(nóng)戶和農(nóng)村集體作為土地發(fā)展權(quán)的交易主體，對其土地產(chǎn)權(quán)進行市場公平交易。