郭斌+肖涵月+潘力浩

內(nèi)容摘要：本文通過構(gòu)建人口城鎮(zhèn)化、地方公共品供給與住宅價(jià)格的聯(lián)立方程，并分別以全國、東部、中部、西部地區(qū)的面板數(shù)據(jù)為樣本，實(shí)證考察了2005-2011年各區(qū)域的人口城鎮(zhèn)化、地方公共品供給和住宅價(jià)格的內(nèi)生性關(guān)系。研究結(jié)果證實(shí)了這種內(nèi)生性關(guān)系，同時(shí)各地區(qū)間人口城鎮(zhèn)化、地方公共品供給與住宅價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系在各區(qū)域表現(xiàn)出明顯的差異性。

關(guān)鍵詞：人口城鎮(zhèn)化 地方公共品 住宅價(jià)格 聯(lián)立方程

近年來，快速的城鎮(zhèn)化發(fā)展成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，同時(shí)伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程出現(xiàn)的還有大城市人口膨脹、交通擁堵、環(huán)境污染、房?jī)r(jià)高漲等諸多城市問題，在注重城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的同時(shí)，城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量亦不容忽視。新型城鎮(zhèn)化需要發(fā)展一個(gè)漸進(jìn)的、合理的、讓進(jìn)城人口能夠“進(jìn)得去、住得下、不愿走”的模式，住房和公共服務(wù)是影響城鎮(zhèn)化發(fā)展的兩個(gè)重要方面。高漲的房?jī)r(jià)或成為轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力是否留在城市的一張“門票”，同時(shí)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力會(huì)因各個(gè)城市公共服務(wù)的差異在不同城市間“用腳投票”。城市公共品供給水平對(duì)住宅價(jià)格和城鎮(zhèn)化水平有怎樣的影響？住宅價(jià)格和城鎮(zhèn)化進(jìn)程是否會(huì)相互影響？這一問題的研究對(duì)于協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有一定的理論意義。

文獻(xiàn)回顧及理論分析

（一）房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系

城鎮(zhèn)化從需求和供給兩個(gè)方面作用于房地產(chǎn)價(jià)格。一方面，城鎮(zhèn)化增加了城市人口，住房需求隨之增加；另一方面，城鎮(zhèn)化加劇了城市土地資源的稀缺性，同時(shí)也由于我國地方土地財(cái)政的制度因素，土地價(jià)格漲幅明顯，住宅價(jià)格與土地價(jià)格之間存在聯(lián)立性（張娟鋒、劉洪玉，2010），住房需求的增加和土地成本的增加共同推升了房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)反向作用于城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并且其作用機(jī)制可能是反向抑制也可能是正向促進(jìn)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)及其聯(lián)動(dòng)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引勞動(dòng)力向城市聚集，從而促進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程（常亮、賈金榮，2012）；另一方面，不斷高漲的房?jī)r(jià)提高了勞動(dòng)力進(jìn)城的壁壘，從而抑制了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。陳石清等人的研究顯示中國城鎮(zhèn)化水平的提高是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。程開明、夏青（2008）的研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化有正向推動(dòng)作用，而城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用并不明顯。

（二）城鎮(zhèn)化與地方公共品供給的關(guān)系

城鎮(zhèn)化發(fā)展要求與之相適應(yīng)的公共服務(wù)發(fā)展水平，目前中國存在公共服務(wù)發(fā)展對(duì)城鎮(zhèn)化率的缺口，不斷推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)進(jìn)一步提升對(duì)公共品供給的需求（蔡秀云等，2012）。符軍等人（2013）從理論上分析了城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)公共品供給的影響，其研究認(rèn)為地方公共財(cái)政支出比重將隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷增大。張權(quán)等人（2012）通過實(shí)證分析得到城市化是地方公共品供給支出的Granger原因的結(jié)論。同時(shí)，地方公共品供給水平也會(huì)影響城鎮(zhèn)化發(fā)展。Tiebout理論表明地方公共品供給水平是影響居民居住地選擇的一個(gè)重要因素，居民傾向于選擇公共服務(wù)好的的地方居住，從理論上講，地方公共品供給的增加有助于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

（三）房?jī)r(jià)與地方公共品供給的關(guān)系

當(dāng)一個(gè)城市提供的各類公共品數(shù)量增加時(shí)，在其他條件不變的情況下，該城市會(huì)吸引更多人來居住，需求的增加引起房?jī)r(jià)上漲。梁若冰等人（2008）用Tiebout 模型分析并實(shí)證考察了地方公共品供給與商品住宅價(jià)格之間的關(guān)系，其研究顯示地方公共品供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著的正向影響，中國存在地方公共服務(wù)資本化現(xiàn)象。王文軍等人（2012）以特征價(jià)格模型為基礎(chǔ)構(gòu)建了房?jī)r(jià)與公共投資的關(guān)系模型，通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)公共投資各個(gè)資本變量對(duì)商品住宅價(jià)格有顯著的影響，并且不同公共投資特征變量對(duì)住宅價(jià)格的影響力度不同。

已有的文獻(xiàn)中，多數(shù)學(xué)者通過建立單一方程計(jì)量模型研究以上任意兩者的關(guān)系，容易忽視各變量之間可能存在的內(nèi)生性關(guān)系，從而無法準(zhǔn)確地描述各變量之間復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。通過梳理相關(guān)文獻(xiàn)，本文認(rèn)為人口城鎮(zhèn)化、地方公共品供給以及房?jī)r(jià)之間存在相互影響關(guān)系，應(yīng)將其放到一個(gè)系統(tǒng)框架內(nèi)進(jìn)行解釋。本文試圖運(yùn)用2005-2011年間全國30個(gè)省、市、自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)，建立人口城鎮(zhèn)化水平、地方公共品供給以及房?jī)r(jià)的聯(lián)立方程模型，探析這三者的內(nèi)生決定因素和外生決定因素。

模型建立及條件預(yù)設(shè)

（一）模型設(shè)定

在本文中，人口城鎮(zhèn)化、地方公共品供給以及住宅價(jià)格的相互作用關(guān)系是考察的重點(diǎn)，在此本文建立人口城鎮(zhèn)化、地方公共品供給和住宅價(jià)格的聯(lián)立方程模型，模型形式如下：

以上方程中，HP、URB、INC、PUB、GDP、NONAGRI、REV分別代表住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化水平、居民收入水平、地方公共品供給水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、二三產(chǎn)業(yè)占GDP比重和地方財(cái)政收入，i表示橫截面單元，t表示時(shí)間序列單元。a0、b0、c0為模型常數(shù)項(xiàng)，ai（i=1，2，3，4）、bi（i=1，2，3，4）、ci（i=1，2，3）為各解釋變量的待估參數(shù)，εit、μit、θit為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。人口城鎮(zhèn)化水平、地方公共品供給水平以及住宅價(jià)格為內(nèi)生性變量。根據(jù)已有文獻(xiàn)，住宅價(jià)格容易受到居民收入水平的影響；人口城鎮(zhèn)化水平會(huì)受到地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響；公共品供給規(guī)模還與居民收入水平和地方財(cái)政收入相關(guān)。為盡可能降低計(jì)量模型的遺漏變量偏差問題，本文考慮了以上幾個(gè)控制變量，納入計(jì)量模型中。

（二）變量選擇及數(shù)據(jù)來源

人口城鎮(zhèn)化（URB）的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎?；人均地方公共品供給水平（PUB）用市轄區(qū)地方財(cái)政一般預(yù)算內(nèi)支出中教育支出、醫(yī)療衛(wèi)生支出、文化體育與傳媒支出、環(huán)境保護(hù)支出、公共安全支出、社會(huì)保障和就業(yè)支出、一般公共服務(wù)支出與交通運(yùn)輸支出之和與非農(nóng)業(yè)人口之比來表示；住宅價(jià)格（HP）等于各年度商品住宅銷售額與商品住宅銷售面積之比；人均收入水平（INC）用各年度各地區(qū)的市轄區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入表示；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（GDP）用各地區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值表示；二三產(chǎn)業(yè)占GDP比重（NONAGRI）為各地區(qū)第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重之和；地方財(cái)政收入（REV）為各地區(qū)城市地方財(cái)政一般預(yù)算收入。endprint

本文選取全國30個(gè)省、市、自治區(qū)2005-2011年的面板數(shù)據(jù)為研究樣本，以上數(shù)據(jù)來源為2006-2012年各年度的全國及各省、市、自治區(qū)的統(tǒng)計(jì)年鑒（不包含西藏及港澳臺(tái)）。以上指標(biāo)中，人均收入水平、人均GDP、地方公共品供給、住宅價(jià)格、地方財(cái)政收入均以2005年為基期進(jìn)行了消除通貨膨脹處理。

（三）變量描述統(tǒng)計(jì)

從表1中可以看出全國范圍內(nèi)人口城鎮(zhèn)化水平、房?jī)r(jià)以及公共品供給水平存在較大差異，經(jīng)過區(qū)域劃分之后，各區(qū)域各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差較全國范圍有所減小。東部地區(qū)在各方面的發(fā)展上具有明顯優(yōu)勢(shì)，其人口城鎮(zhèn)、房?jī)r(jià)以及公共品供給水平均遠(yuǎn)高于中部和西部地區(qū)。各區(qū)域之間指標(biāo)的互動(dòng)關(guān)系可能各有不同，在不同范圍內(nèi)一個(gè)指標(biāo)的波動(dòng)會(huì)多大程度上引起其余指標(biāo)的波動(dòng)？本文將對(duì)不同區(qū)域的計(jì)量模型分別估計(jì)，在識(shí)別各個(gè)地區(qū)指標(biāo)波動(dòng)規(guī)律的同時(shí)，也可以通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)區(qū)域差異驅(qū)動(dòng)因素。

（四）估計(jì)方法

本文設(shè)定的聯(lián)立方程模型滿足方程可識(shí)別的條件。在估計(jì)方法上，本文采用了兩階段最小二乘法（2SLS） 進(jìn)行估計(jì)。鑒于面板數(shù)據(jù)在截面維度的特定差異，本文在模型估計(jì)時(shí)進(jìn)行固定效應(yīng)變換，采用截面固定效應(yīng)加權(quán)的估計(jì)方法來減小異方差性。

模型估計(jì)結(jié)果及分析

（一）全國樣本模型估計(jì)結(jié)果

本文建立的聯(lián)立方程組重點(diǎn)考察住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化與地方公共品供給水平的關(guān)系。由表2可知，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)住宅價(jià)格有顯著的正向促進(jìn)作用，人口城鎮(zhèn)化水平每提升1%，會(huì)推升住宅價(jià)格上漲0.17%；住宅價(jià)格水平對(duì)城鎮(zhèn)化也有正向促進(jìn)作用，但是其顯著性較低，至少在21%的統(tǒng)計(jì)水平才顯著；公共品供給的增加會(huì)顯著推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這表明在我國存在公共投資資本化的現(xiàn)象；公共品供給與人口城鎮(zhèn)化存在顯著的相互促進(jìn)作用，在5%的顯著性水平下，公共品供給增加5%會(huì)促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化水平提升0.294%，在1%的顯著性水平下，人口城鎮(zhèn)化水平每提升1%會(huì)推進(jìn)公共品供給水平提升0.394%。同時(shí)表2還顯示了其他控制變量與住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化以及公共品供給水平的相關(guān)性。其中，居民收入水平對(duì)住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化以及地方公共品供給均有正向促進(jìn)作用；上一期的住宅價(jià)格對(duì)當(dāng)期的住宅價(jià)格具有顯著的正向影響，這表明存在居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期行為；在人口城鎮(zhèn)化方程的所有變量中，二三產(chǎn)業(yè)比重對(duì)人口城鎮(zhèn)化的正向促進(jìn)作用最為顯著，二三產(chǎn)業(yè)占GDP比重越高的地區(qū)，其人口城鎮(zhèn)化水平越高，這表明人口城鎮(zhèn)化發(fā)展一定程度上是由產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的。

（二）區(qū)域樣本模型估計(jì)結(jié)果

本文以我國東部、中部和西部地區(qū)分別為研究樣本進(jìn)行了模型估計(jì)，估計(jì)結(jié)果表明各地區(qū)之間的住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化和公共品供給之間的互動(dòng)關(guān)系確實(shí)存在一定的差異。

由表3、4、5可知，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)住宅價(jià)格有正向促進(jìn)作用，東部地區(qū)人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用最大，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最小。東部地區(qū)是人口集中流入地區(qū)，但是新增城市人口形成的購房需求是有限的，其中大部分人口只能進(jìn)入租賃市場(chǎng)，這些新增城市人口對(duì)于租金價(jià)格的推升將使得投資性購房行為得到鼓勵(lì)或暗示，從而助長(zhǎng)房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣。此外，表3估計(jì)結(jié)果顯示東部地區(qū)上一期房?jī)r(jià)對(duì)本期房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用最為顯著，這同樣也說明了東部地區(qū)的投機(jī)行為最為明顯。房?jī)r(jià)對(duì)人口城鎮(zhèn)化水平的作用方向在各個(gè)地區(qū)間表現(xiàn)出差異性，東部、中部地區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化水平有正向促進(jìn)作用，但是中部地區(qū)的顯著性較差，而西部地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲將會(huì)阻礙人口城鎮(zhèn)化水平的提升。本文認(rèn)為東部和中部地區(qū)房?jī)r(jià)上升對(duì)人口城鎮(zhèn)化的正向促進(jìn)作用并不是長(zhǎng)期持續(xù)的，目前我國處于城鎮(zhèn)化發(fā)展加速期，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)出現(xiàn)對(duì)于勞動(dòng)力的大量需求，勢(shì)必吸引和容納更多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，但是房?jī)r(jià)對(duì)于城鎮(zhèn)化的正向促進(jìn)作用是基于房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相互協(xié)調(diào)之上的，東部地區(qū)高漲的房?jī)r(jià)已成為流動(dòng)人口留城的一大壁壘。

公共品供給與人口城鎮(zhèn)化水平在東、中、西部地區(qū)均為正相關(guān)關(guān)系，其中東部地區(qū)最為顯著，而西部地區(qū)公共品供給對(duì)人口城鎮(zhèn)化的推升作用在10%的統(tǒng)計(jì)水平下并不顯著。相對(duì)東部地區(qū)而言，中西部地區(qū)城市公共品供給水平基礎(chǔ)較差，特別是西部地區(qū)地域廣闊，公共投資較難形成規(guī)模效應(yīng)，因此造成了不同地區(qū)公共品對(duì)城鎮(zhèn)化作用的差異性。

公共品供給水平的提高將推升房?jī)r(jià)，其中資本化程度最高的為東部地區(qū)，東部地區(qū)公共品供給水平上升1%，房?jī)r(jià)水平會(huì)因此提高0.605%，這表明該地區(qū)消費(fèi)者愿意為高水平的公共服務(wù)支付一定的房?jī)r(jià)溢價(jià)。同時(shí)通過對(duì)比東、中、西部地區(qū)的公共品供給水平的標(biāo)準(zhǔn)差及公共品資本化程度可以發(fā)現(xiàn)，公共品供給水平差異越大的區(qū)域，其資本化現(xiàn)象越明顯。另一方面，我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)的重要資金來源之一是土地出讓收入，快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成的城市公共服務(wù)的缺口刺激了地方的土地財(cái)政，從而間接推升了房?jī)r(jià)。

結(jié)論與建議

本文通過建立全國、東部、中部、西部地區(qū)的人口城鎮(zhèn)化、地方公共品供給以及住宅價(jià)格的聯(lián)立方程組，經(jīng)實(shí)證分析得到了以下結(jié)論：

第一，綜合來看，人口城鎮(zhèn)化水平、地方公共品供給以及住宅價(jià)格之間存在互動(dòng)關(guān)系。人口城鎮(zhèn)化水平及居民收入水平的提高擴(kuò)大了城市居民對(duì)公共品的需求，增加公共品供給在促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化水平的同時(shí)也會(huì)推升房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)同時(shí)也會(huì)作用于人口城鎮(zhèn)化水平。在各區(qū)域間，人口城鎮(zhèn)化水平、地方公共品供給以及住宅價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系存在差異。

第二，各區(qū)域間人口城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用存在差異，在東部地區(qū)表現(xiàn)最為明顯。城鎮(zhèn)化過程中大量新增城市人口進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，東部地區(qū)是人口集中流入?yún)^(qū)域，該地區(qū)租金的上漲加強(qiáng)了投資者對(duì)住宅的升值預(yù)期，更助長(zhǎng)了投機(jī)行為，對(duì)此應(yīng)加大增加保障房建設(shè)，以減小人口城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

第三，東部地區(qū)與中、西部地區(qū)房?jī)r(jià)的顯著差異與地區(qū)間公共品供給水平的差異具有一定的聯(lián)系，地區(qū)間公共服務(wù)的非均等化擴(kuò)大了其資本化效應(yīng)，因此縮小區(qū)域間、城市間公共品供給水平的差距，提高財(cái)政支出效率，對(duì)協(xié)調(diào)區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展是必要的。

第四，由于各地區(qū)間公共服務(wù)基礎(chǔ)的差異以及財(cái)政支出效率的不同，增加地方公共品供給對(duì)人口城鎮(zhèn)化的作用程度在各地區(qū)之間也有不同，其中東部地區(qū)最為顯著，中、西部地區(qū)作用相對(duì)較弱。對(duì)此，應(yīng)增加欠發(fā)達(dá)地區(qū)的公共投資，同時(shí)擴(kuò)大發(fā)達(dá)地區(qū)公共品的輻射影響。另一方面，地方政府在加大公共投資的同時(shí)，應(yīng)考慮與人口城鎮(zhèn)化水平相協(xié)調(diào)，遵循市場(chǎng)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)律，提高財(cái)政支出效率。

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本文選取全國30個(gè)省、市、自治區(qū)2005-2011年的面板數(shù)據(jù)為研究樣本，以上數(shù)據(jù)來源為2006-2012年各年度的全國及各省、市、自治區(qū)的統(tǒng)計(jì)年鑒（不包含西藏及港澳臺(tái)）。以上指標(biāo)中，人均收入水平、人均GDP、地方公共品供給、住宅價(jià)格、地方財(cái)政收入均以2005年為基期進(jìn)行了消除通貨膨脹處理。

（三）變量描述統(tǒng)計(jì)

從表1中可以看出全國范圍內(nèi)人口城鎮(zhèn)化水平、房?jī)r(jià)以及公共品供給水平存在較大差異，經(jīng)過區(qū)域劃分之后，各區(qū)域各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差較全國范圍有所減小。東部地區(qū)在各方面的發(fā)展上具有明顯優(yōu)勢(shì)，其人口城鎮(zhèn)、房?jī)r(jià)以及公共品供給水平均遠(yuǎn)高于中部和西部地區(qū)。各區(qū)域之間指標(biāo)的互動(dòng)關(guān)系可能各有不同，在不同范圍內(nèi)一個(gè)指標(biāo)的波動(dòng)會(huì)多大程度上引起其余指標(biāo)的波動(dòng)？本文將對(duì)不同區(qū)域的計(jì)量模型分別估計(jì)，在識(shí)別各個(gè)地區(qū)指標(biāo)波動(dòng)規(guī)律的同時(shí)，也可以通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)區(qū)域差異驅(qū)動(dòng)因素。

（四）估計(jì)方法

本文設(shè)定的聯(lián)立方程模型滿足方程可識(shí)別的條件。在估計(jì)方法上，本文采用了兩階段最小二乘法（2SLS） 進(jìn)行估計(jì)。鑒于面板數(shù)據(jù)在截面維度的特定差異，本文在模型估計(jì)時(shí)進(jìn)行固定效應(yīng)變換，采用截面固定效應(yīng)加權(quán)的估計(jì)方法來減小異方差性。

模型估計(jì)結(jié)果及分析

（一）全國樣本模型估計(jì)結(jié)果

本文建立的聯(lián)立方程組重點(diǎn)考察住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化與地方公共品供給水平的關(guān)系。由表2可知，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)住宅價(jià)格有顯著的正向促進(jìn)作用，人口城鎮(zhèn)化水平每提升1%，會(huì)推升住宅價(jià)格上漲0.17%；住宅價(jià)格水平對(duì)城鎮(zhèn)化也有正向促進(jìn)作用，但是其顯著性較低，至少在21%的統(tǒng)計(jì)水平才顯著；公共品供給的增加會(huì)顯著推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這表明在我國存在公共投資資本化的現(xiàn)象；公共品供給與人口城鎮(zhèn)化存在顯著的相互促進(jìn)作用，在5%的顯著性水平下，公共品供給增加5%會(huì)促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化水平提升0.294%，在1%的顯著性水平下，人口城鎮(zhèn)化水平每提升1%會(huì)推進(jìn)公共品供給水平提升0.394%。同時(shí)表2還顯示了其他控制變量與住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化以及公共品供給水平的相關(guān)性。其中，居民收入水平對(duì)住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化以及地方公共品供給均有正向促進(jìn)作用；上一期的住宅價(jià)格對(duì)當(dāng)期的住宅價(jià)格具有顯著的正向影響，這表明存在居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期行為；在人口城鎮(zhèn)化方程的所有變量中，二三產(chǎn)業(yè)比重對(duì)人口城鎮(zhèn)化的正向促進(jìn)作用最為顯著，二三產(chǎn)業(yè)占GDP比重越高的地區(qū)，其人口城鎮(zhèn)化水平越高，這表明人口城鎮(zhèn)化發(fā)展一定程度上是由產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的。

（二）區(qū)域樣本模型估計(jì)結(jié)果

本文以我國東部、中部和西部地區(qū)分別為研究樣本進(jìn)行了模型估計(jì)，估計(jì)結(jié)果表明各地區(qū)之間的住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化和公共品供給之間的互動(dòng)關(guān)系確實(shí)存在一定的差異。

由表3、4、5可知，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)住宅價(jià)格有正向促進(jìn)作用，東部地區(qū)人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用最大，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最小。東部地區(qū)是人口集中流入地區(qū)，但是新增城市人口形成的購房需求是有限的，其中大部分人口只能進(jìn)入租賃市場(chǎng)，這些新增城市人口對(duì)于租金價(jià)格的推升將使得投資性購房行為得到鼓勵(lì)或暗示，從而助長(zhǎng)房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣。此外，表3估計(jì)結(jié)果顯示東部地區(qū)上一期房?jī)r(jià)對(duì)本期房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用最為顯著，這同樣也說明了東部地區(qū)的投機(jī)行為最為明顯。房?jī)r(jià)對(duì)人口城鎮(zhèn)化水平的作用方向在各個(gè)地區(qū)間表現(xiàn)出差異性，東部、中部地區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化水平有正向促進(jìn)作用，但是中部地區(qū)的顯著性較差，而西部地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲將會(huì)阻礙人口城鎮(zhèn)化水平的提升。本文認(rèn)為東部和中部地區(qū)房?jī)r(jià)上升對(duì)人口城鎮(zhèn)化的正向促進(jìn)作用并不是長(zhǎng)期持續(xù)的，目前我國處于城鎮(zhèn)化發(fā)展加速期，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)出現(xiàn)對(duì)于勞動(dòng)力的大量需求，勢(shì)必吸引和容納更多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，但是房?jī)r(jià)對(duì)于城鎮(zhèn)化的正向促進(jìn)作用是基于房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相互協(xié)調(diào)之上的，東部地區(qū)高漲的房?jī)r(jià)已成為流動(dòng)人口留城的一大壁壘。

公共品供給與人口城鎮(zhèn)化水平在東、中、西部地區(qū)均為正相關(guān)關(guān)系，其中東部地區(qū)最為顯著，而西部地區(qū)公共品供給對(duì)人口城鎮(zhèn)化的推升作用在10%的統(tǒng)計(jì)水平下并不顯著。相對(duì)東部地區(qū)而言，中西部地區(qū)城市公共品供給水平基礎(chǔ)較差，特別是西部地區(qū)地域廣闊，公共投資較難形成規(guī)模效應(yīng)，因此造成了不同地區(qū)公共品對(duì)城鎮(zhèn)化作用的差異性。

公共品供給水平的提高將推升房?jī)r(jià)，其中資本化程度最高的為東部地區(qū)，東部地區(qū)公共品供給水平上升1%，房?jī)r(jià)水平會(huì)因此提高0.605%，這表明該地區(qū)消費(fèi)者愿意為高水平的公共服務(wù)支付一定的房?jī)r(jià)溢價(jià)。同時(shí)通過對(duì)比東、中、西部地區(qū)的公共品供給水平的標(biāo)準(zhǔn)差及公共品資本化程度可以發(fā)現(xiàn)，公共品供給水平差異越大的區(qū)域，其資本化現(xiàn)象越明顯。另一方面，我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)的重要資金來源之一是土地出讓收入，快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成的城市公共服務(wù)的缺口刺激了地方的土地財(cái)政，從而間接推升了房?jī)r(jià)。

結(jié)論與建議

本文通過建立全國、東部、中部、西部地區(qū)的人口城鎮(zhèn)化、地方公共品供給以及住宅價(jià)格的聯(lián)立方程組，經(jīng)實(shí)證分析得到了以下結(jié)論：

第一，綜合來看，人口城鎮(zhèn)化水平、地方公共品供給以及住宅價(jià)格之間存在互動(dòng)關(guān)系。人口城鎮(zhèn)化水平及居民收入水平的提高擴(kuò)大了城市居民對(duì)公共品的需求，增加公共品供給在促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化水平的同時(shí)也會(huì)推升房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)同時(shí)也會(huì)作用于人口城鎮(zhèn)化水平。在各區(qū)域間，人口城鎮(zhèn)化水平、地方公共品供給以及住宅價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系存在差異。

第二，各區(qū)域間人口城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用存在差異，在東部地區(qū)表現(xiàn)最為明顯。城鎮(zhèn)化過程中大量新增城市人口進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，東部地區(qū)是人口集中流入?yún)^(qū)域，該地區(qū)租金的上漲加強(qiáng)了投資者對(duì)住宅的升值預(yù)期，更助長(zhǎng)了投機(jī)行為，對(duì)此應(yīng)加大增加保障房建設(shè)，以減小人口城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

第三，東部地區(qū)與中、西部地區(qū)房?jī)r(jià)的顯著差異與地區(qū)間公共品供給水平的差異具有一定的聯(lián)系，地區(qū)間公共服務(wù)的非均等化擴(kuò)大了其資本化效應(yīng)，因此縮小區(qū)域間、城市間公共品供給水平的差距，提高財(cái)政支出效率，對(duì)協(xié)調(diào)區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展是必要的。

第四，由于各地區(qū)間公共服務(wù)基礎(chǔ)的差異以及財(cái)政支出效率的不同，增加地方公共品供給對(duì)人口城鎮(zhèn)化的作用程度在各地區(qū)之間也有不同，其中東部地區(qū)最為顯著，中、西部地區(qū)作用相對(duì)較弱。對(duì)此，應(yīng)增加欠發(fā)達(dá)地區(qū)的公共投資，同時(shí)擴(kuò)大發(fā)達(dá)地區(qū)公共品的輻射影響。另一方面，地方政府在加大公共投資的同時(shí)，應(yīng)考慮與人口城鎮(zhèn)化水平相協(xié)調(diào)，遵循市場(chǎng)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)律，提高財(cái)政支出效率。

參考文獻(xiàn)：

1.張娟鋒，劉洪玉.住宅價(jià)格和土地價(jià)格的城市差異及決定因素[J].統(tǒng)計(jì)研究，2010，27（3）

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3.陳石清，朱玉林.中國城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)問題，2008（1）

4.郭戩，孫煒.城鎮(zhèn)化對(duì)住宅價(jià)格影響的定量分析[J].商業(yè)時(shí)代，2010（5）

5.程開明，夏青.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)性的實(shí)證研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2008（9）

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8.張權(quán)，鐘飚.城市化與城市公共支出關(guān)系研究[J].商業(yè)研究，2012（3）

9.梁若冰，湯韻.地方公共品供給中的Tiebout模型：基于中國城市房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)研究[J].世界經(jīng)濟(jì)，2008（10）

10.邵挺，袁志剛.土地供應(yīng)量、地方公共品供給與住宅價(jià)格水平—基于Tiebout效應(yīng)的一項(xiàng)擴(kuò)展研究[J].南開經(jīng)濟(jì)研究，2010（3）

11.王文軍，黃麗. 公共投資對(duì)商品住宅價(jià)格的影響效應(yīng)研究—基于中國35個(gè)大中城市截面數(shù)據(jù)的分析[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2012（10）endprint

本文選取全國30個(gè)省、市、自治區(qū)2005-2011年的面板數(shù)據(jù)為研究樣本，以上數(shù)據(jù)來源為2006-2012年各年度的全國及各省、市、自治區(qū)的統(tǒng)計(jì)年鑒（不包含西藏及港澳臺(tái)）。以上指標(biāo)中，人均收入水平、人均GDP、地方公共品供給、住宅價(jià)格、地方財(cái)政收入均以2005年為基期進(jìn)行了消除通貨膨脹處理。

（三）變量描述統(tǒng)計(jì)

從表1中可以看出全國范圍內(nèi)人口城鎮(zhèn)化水平、房?jī)r(jià)以及公共品供給水平存在較大差異，經(jīng)過區(qū)域劃分之后，各區(qū)域各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差較全國范圍有所減小。東部地區(qū)在各方面的發(fā)展上具有明顯優(yōu)勢(shì)，其人口城鎮(zhèn)、房?jī)r(jià)以及公共品供給水平均遠(yuǎn)高于中部和西部地區(qū)。各區(qū)域之間指標(biāo)的互動(dòng)關(guān)系可能各有不同，在不同范圍內(nèi)一個(gè)指標(biāo)的波動(dòng)會(huì)多大程度上引起其余指標(biāo)的波動(dòng)？本文將對(duì)不同區(qū)域的計(jì)量模型分別估計(jì)，在識(shí)別各個(gè)地區(qū)指標(biāo)波動(dòng)規(guī)律的同時(shí)，也可以通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)區(qū)域差異驅(qū)動(dòng)因素。

（四）估計(jì)方法

本文設(shè)定的聯(lián)立方程模型滿足方程可識(shí)別的條件。在估計(jì)方法上，本文采用了兩階段最小二乘法（2SLS） 進(jìn)行估計(jì)。鑒于面板數(shù)據(jù)在截面維度的特定差異，本文在模型估計(jì)時(shí)進(jìn)行固定效應(yīng)變換，采用截面固定效應(yīng)加權(quán)的估計(jì)方法來減小異方差性。

模型估計(jì)結(jié)果及分析

（一）全國樣本模型估計(jì)結(jié)果

本文建立的聯(lián)立方程組重點(diǎn)考察住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化與地方公共品供給水平的關(guān)系。由表2可知，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)住宅價(jià)格有顯著的正向促進(jìn)作用，人口城鎮(zhèn)化水平每提升1%，會(huì)推升住宅價(jià)格上漲0.17%；住宅價(jià)格水平對(duì)城鎮(zhèn)化也有正向促進(jìn)作用，但是其顯著性較低，至少在21%的統(tǒng)計(jì)水平才顯著；公共品供給的增加會(huì)顯著推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這表明在我國存在公共投資資本化的現(xiàn)象；公共品供給與人口城鎮(zhèn)化存在顯著的相互促進(jìn)作用，在5%的顯著性水平下，公共品供給增加5%會(huì)促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化水平提升0.294%，在1%的顯著性水平下，人口城鎮(zhèn)化水平每提升1%會(huì)推進(jìn)公共品供給水平提升0.394%。同時(shí)表2還顯示了其他控制變量與住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化以及公共品供給水平的相關(guān)性。其中，居民收入水平對(duì)住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化以及地方公共品供給均有正向促進(jìn)作用；上一期的住宅價(jià)格對(duì)當(dāng)期的住宅價(jià)格具有顯著的正向影響，這表明存在居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期行為；在人口城鎮(zhèn)化方程的所有變量中，二三產(chǎn)業(yè)比重對(duì)人口城鎮(zhèn)化的正向促進(jìn)作用最為顯著，二三產(chǎn)業(yè)占GDP比重越高的地區(qū)，其人口城鎮(zhèn)化水平越高，這表明人口城鎮(zhèn)化發(fā)展一定程度上是由產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的。

（二）區(qū)域樣本模型估計(jì)結(jié)果

本文以我國東部、中部和西部地區(qū)分別為研究樣本進(jìn)行了模型估計(jì)，估計(jì)結(jié)果表明各地區(qū)之間的住宅價(jià)格、人口城鎮(zhèn)化和公共品供給之間的互動(dòng)關(guān)系確實(shí)存在一定的差異。

由表3、4、5可知，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)住宅價(jià)格有正向促進(jìn)作用，東部地區(qū)人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用最大，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最小。東部地區(qū)是人口集中流入地區(qū)，但是新增城市人口形成的購房需求是有限的，其中大部分人口只能進(jìn)入租賃市場(chǎng)，這些新增城市人口對(duì)于租金價(jià)格的推升將使得投資性購房行為得到鼓勵(lì)或暗示，從而助長(zhǎng)房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣。此外，表3估計(jì)結(jié)果顯示東部地區(qū)上一期房?jī)r(jià)對(duì)本期房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用最為顯著，這同樣也說明了東部地區(qū)的投機(jī)行為最為明顯。房?jī)r(jià)對(duì)人口城鎮(zhèn)化水平的作用方向在各個(gè)地區(qū)間表現(xiàn)出差異性，東部、中部地區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化水平有正向促進(jìn)作用，但是中部地區(qū)的顯著性較差，而西部地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲將會(huì)阻礙人口城鎮(zhèn)化水平的提升。本文認(rèn)為東部和中部地區(qū)房?jī)r(jià)上升對(duì)人口城鎮(zhèn)化的正向促進(jìn)作用并不是長(zhǎng)期持續(xù)的，目前我國處于城鎮(zhèn)化發(fā)展加速期，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)出現(xiàn)對(duì)于勞動(dòng)力的大量需求，勢(shì)必吸引和容納更多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，但是房?jī)r(jià)對(duì)于城鎮(zhèn)化的正向促進(jìn)作用是基于房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相互協(xié)調(diào)之上的，東部地區(qū)高漲的房?jī)r(jià)已成為流動(dòng)人口留城的一大壁壘。

公共品供給與人口城鎮(zhèn)化水平在東、中、西部地區(qū)均為正相關(guān)關(guān)系，其中東部地區(qū)最為顯著，而西部地區(qū)公共品供給對(duì)人口城鎮(zhèn)化的推升作用在10%的統(tǒng)計(jì)水平下并不顯著。相對(duì)東部地區(qū)而言，中西部地區(qū)城市公共品供給水平基礎(chǔ)較差，特別是西部地區(qū)地域廣闊，公共投資較難形成規(guī)模效應(yīng)，因此造成了不同地區(qū)公共品對(duì)城鎮(zhèn)化作用的差異性。

公共品供給水平的提高將推升房?jī)r(jià)，其中資本化程度最高的為東部地區(qū)，東部地區(qū)公共品供給水平上升1%，房?jī)r(jià)水平會(huì)因此提高0.605%，這表明該地區(qū)消費(fèi)者愿意為高水平的公共服務(wù)支付一定的房?jī)r(jià)溢價(jià)。同時(shí)通過對(duì)比東、中、西部地區(qū)的公共品供給水平的標(biāo)準(zhǔn)差及公共品資本化程度可以發(fā)現(xiàn)，公共品供給水平差異越大的區(qū)域，其資本化現(xiàn)象越明顯。另一方面，我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)的重要資金來源之一是土地出讓收入，快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成的城市公共服務(wù)的缺口刺激了地方的土地財(cái)政，從而間接推升了房?jī)r(jià)。

結(jié)論與建議

本文通過建立全國、東部、中部、西部地區(qū)的人口城鎮(zhèn)化、地方公共品供給以及住宅價(jià)格的聯(lián)立方程組，經(jīng)實(shí)證分析得到了以下結(jié)論：

第一，綜合來看，人口城鎮(zhèn)化水平、地方公共品供給以及住宅價(jià)格之間存在互動(dòng)關(guān)系。人口城鎮(zhèn)化水平及居民收入水平的提高擴(kuò)大了城市居民對(duì)公共品的需求，增加公共品供給在促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化水平的同時(shí)也會(huì)推升房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)同時(shí)也會(huì)作用于人口城鎮(zhèn)化水平。在各區(qū)域間，人口城鎮(zhèn)化水平、地方公共品供給以及住宅價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系存在差異。

第二，各區(qū)域間人口城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用存在差異，在東部地區(qū)表現(xiàn)最為明顯。城鎮(zhèn)化過程中大量新增城市人口進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，東部地區(qū)是人口集中流入?yún)^(qū)域，該地區(qū)租金的上漲加強(qiáng)了投資者對(duì)住宅的升值預(yù)期，更助長(zhǎng)了投機(jī)行為，對(duì)此應(yīng)加大增加保障房建設(shè)，以減小人口城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

第三，東部地區(qū)與中、西部地區(qū)房?jī)r(jià)的顯著差異與地區(qū)間公共品供給水平的差異具有一定的聯(lián)系，地區(qū)間公共服務(wù)的非均等化擴(kuò)大了其資本化效應(yīng)，因此縮小區(qū)域間、城市間公共品供給水平的差距，提高財(cái)政支出效率，對(duì)協(xié)調(diào)區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展是必要的。

第四，由于各地區(qū)間公共服務(wù)基礎(chǔ)的差異以及財(cái)政支出效率的不同，增加地方公共品供給對(duì)人口城鎮(zhèn)化的作用程度在各地區(qū)之間也有不同，其中東部地區(qū)最為顯著，中、西部地區(qū)作用相對(duì)較弱。對(duì)此，應(yīng)增加欠發(fā)達(dá)地區(qū)的公共投資，同時(shí)擴(kuò)大發(fā)達(dá)地區(qū)公共品的輻射影響。另一方面，地方政府在加大公共投資的同時(shí)，應(yīng)考慮與人口城鎮(zhèn)化水平相協(xié)調(diào)，遵循市場(chǎng)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)律，提高財(cái)政支出效率。

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