彭金輝 ，李 昊，熊 俊

（1.武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心，湖北 武漢 430000；2.武漢市測(cè)繪研究院，湖北 武漢 430000）

近年來，作為計(jì)算房屋價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房屋建筑面積在房產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間成為一個(gè)敏感性問題?！癎B/房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范”（以下簡稱“房測(cè)規(guī)范”）和建設(shè)部建住房[2002]74號(hào)“關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知”對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的一些具體問題作出了規(guī)定，但由于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)層出不窮，都給房產(chǎn)面積測(cè)量提出了新的要求。

房屋竣工之后，測(cè)繪部門進(jìn)行的建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)量是以“GB/T 50353建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范”（以下簡稱“竣工規(guī)范”）為標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的。房屋面積測(cè)量和竣工測(cè)量是2種不同的技術(shù)活動(dòng)，因而使同一建筑的房屋面積測(cè)算結(jié)果存在差異，給管理工作帶來麻煩，甚至造成經(jīng)濟(jì)糾紛。由于房屋建筑涉及國土規(guī)劃和房屋管理2個(gè)部門，因而梳理和歸納實(shí)際工作存在的差異，理清規(guī)范條文概念涵義的歧義，探索有效的解決途徑，具有現(xiàn)實(shí)及長遠(yuǎn)的意義。

1 “房測(cè)規(guī)范”與“竣工規(guī)范”中對(duì)房屋面積計(jì)算規(guī)則的對(duì)比

實(shí)際上，上述2規(guī)范在房屋層高、陽臺(tái)面積、室外樓梯計(jì)算等有較大的不同，特別是“房測(cè)規(guī)范”計(jì)算的產(chǎn)權(quán)面積不包括不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。其計(jì)算規(guī)則對(duì)比如表1。

表1 面積計(jì)算規(guī)則對(duì)比表

2 對(duì)規(guī)范若干條文理解的歧義及修正

現(xiàn)行的“房測(cè)規(guī)范”和“竣工規(guī)范”頒布實(shí)施已有多年了，由于不同部門理解的差異，使房屋面積測(cè)算存在差異。為理清基本概念，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，對(duì)以下幾個(gè)問題應(yīng)予修正。

2.1 房屋幢（棟）的劃分

“房測(cè)規(guī)范”5.2.2規(guī)定“房屋調(diào)查與測(cè)繪以幢為單元分戶進(jìn)行”，如何劃分幢（棟），直接影響到房屋各戶建筑面積的大小，但“竣工規(guī)范”只有“單層建筑物”和“多層建筑物”的概念。

根據(jù)房屋的建筑形式和層數(shù)，幢（棟）的劃分一般應(yīng)按照下列原則確定：

1） 獨(dú)立建筑的房屋分為一棟，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層數(shù)的房屋。

2） 結(jié)構(gòu)層數(shù)相同、戶主或門牌號(hào)不同、結(jié)構(gòu)上又能夠分開的毗連房屋，可分別分棟。

3） 底層（或多層）為一個(gè)整體，上面有一個(gè)或多個(gè)塔樓式的房屋，整體劃分為一棟。

4） 本身為獨(dú)立的樓房，為了利用樓房間的隙地，底層（或多層）以裙樓的形式將各個(gè)獨(dú)立的樓房連成一個(gè)整體，其獨(dú)立的樓房和隙地的房屋應(yīng)分別分棟。

5） 地面上為多個(gè)獨(dú)立建筑的樓房，地下以地下室的形式連成一個(gè)整體的建筑區(qū)域，地面上的獨(dú)立建筑分別分棟。

6） 以架空通廊相連的兩棟（或多棟）房屋，可分別分棟。這類情況常見于同一產(chǎn)權(quán)單位的2棟辦公樓之間或集貿(mào)商業(yè)樓房之間以架空通廊相連，凡屬這一類的房屋各分為一棟。

2.2 “陽臺(tái)”面積計(jì)算的確定。

“竣工規(guī)范”中陽臺(tái)的定義為“供使用者進(jìn)行活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間”?！胺繙y(cè)規(guī)范”中對(duì)陽臺(tái)的定義很籠統(tǒng)，沒有細(xì)分。

房屋建筑中陽臺(tái)可分為凸陽臺(tái)、凹陽臺(tái)、復(fù)合陽臺(tái)等多種形式。陽臺(tái)面積計(jì)算的規(guī)則通常是：

1） 未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

2） 當(dāng)未封閉陽臺(tái)的上蓋水平投影與維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分的面積小于維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2時(shí)，該陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積。

3） 不封閉的陽臺(tái)，當(dāng)陽臺(tái)底板至上蓋高度達(dá)到2個(gè)（含）標(biāo)準(zhǔn)層高時(shí)，視為無上蓋，不計(jì)算建筑面積。

4） 封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

2.3 共有建筑面積的分?jǐn)偂?/h3>

如何確定與分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e一直是房產(chǎn)測(cè)量中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，為消除專業(yè)技術(shù)概念認(rèn)識(shí)上的差異，應(yīng)把建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑面積分為專有建筑面積和公用建筑面積。公用建筑面積又分為2部分：一部分是能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，稱之為共有建筑面積，為本幢業(yè)主共有；另一部分是不能被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為公有（業(yè)主共有）建筑面積，為小區(qū)全體業(yè)主共有，故又稱之為業(yè)主共有建筑面積。

2.4 房屋架空層的面積測(cè)算

一般來說，房屋架空層是指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層。上述2個(gè)“規(guī)范”均未有明確的表達(dá)，僅在“房產(chǎn)圖圖式”7.2中表述為“架空房屋是指底層架空，以支撐物作為承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。”因其具備有頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)面積測(cè)算條件，其建筑面積也計(jì)入房屋的總建筑面積。但規(guī)范條文中未有架空層面積測(cè)算的具體規(guī)定，而實(shí)際中一般有整層架空的架空層、局部架空的架空層。

從合法性、規(guī)范性來講，整層架空和局部架空的房屋架空層的房產(chǎn)面積測(cè)算方法都應(yīng)該歸于統(tǒng)一。整層架空的架空層應(yīng)作為一個(gè)獨(dú)立功能區(qū)，架空產(chǎn)生的核心部分作為架空層與其他功能區(qū)的共有面積處理；部分架空的架空層其架空部分應(yīng)依附所在功能區(qū)參加該功能區(qū)的各級(jí)共有面積分?jǐn)偂?/p>

3 對(duì)修訂“房測(cè)規(guī)范”的若干建議

隨著建筑物結(jié)構(gòu)形式和功能越來越復(fù)雜，測(cè)量人員會(huì)因規(guī)范性條文對(duì)新情況缺乏針對(duì)性，導(dǎo)致因認(rèn)知不同采取不同的處理方式，影響了測(cè)繪成果的科學(xué)性和嚴(yán)肅性。房產(chǎn)測(cè)繪為房產(chǎn)登記提供依據(jù)，為使房產(chǎn)測(cè)繪的行業(yè)地位得到合法的保障，從嚴(yán)格技術(shù)操作規(guī)程和法律法規(guī)的層面上看，“房測(cè)規(guī)范”應(yīng)對(duì)上述有關(guān)條文進(jìn)行修訂和補(bǔ)充。對(duì)其發(fā)展的思路建議如下：

1）當(dāng)前以GPS定位技術(shù)（GNSSRTK測(cè)量方法）取代了傳統(tǒng)控制測(cè)量方法，基于CORS的網(wǎng)絡(luò)RTK房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中得到廣泛應(yīng)用，其相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)是急需解決的重要課題。

2）現(xiàn)階段，因管理的需要房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪分為預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)2種，目前的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范中沒有關(guān)于預(yù)測(cè)的相關(guān)規(guī)定，在新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中應(yīng)對(duì)其數(shù)據(jù)采集方法、面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等方面作出相應(yīng)規(guī)定。

3）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范應(yīng)是原則性條款和列舉條款相結(jié)合，面積計(jì)算規(guī)則應(yīng)配以圖示方法表述。應(yīng)明確房屋分棟及編號(hào)問題，重點(diǎn)解決大型地下室連為一體的建筑群分棟問題；補(bǔ)充完善最易引起計(jì)算歧義的陽臺(tái)、空調(diào)機(jī)位、室外樓梯、車道、柱廊、專用通風(fēng)井等建筑部位的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

4）共有面積的分?jǐn)傇瓌t與方法應(yīng)明確。

“房測(cè)規(guī)范”提議的多級(jí)分?jǐn)偘凑辗课莸氖褂霉δ軄矸謹(jǐn)偟脑瓌t值得商榷。分?jǐn)倢?shí)質(zhì)是共有份額的量化體現(xiàn)，是房產(chǎn)測(cè)繪的重中之重，規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偡椒ǖ确矫嬗枰悦鞔_。作為權(quán)證附圖的分層分戶平面圖應(yīng)規(guī)定加繪套內(nèi)分割線。

5）以規(guī)范性文件、指導(dǎo)性文件及課題研究成果解決日常技術(shù)問題。

主管部門應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展變化，針對(duì)日常工作中出現(xiàn)的問題，及時(shí)出具相關(guān)規(guī)范性文件予以明確；充分發(fā)揮各級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)的力量，組織相關(guān)專家針對(duì)日常房產(chǎn)測(cè)繪工作中出現(xiàn)的問題提出指導(dǎo)性意見并以文件的形式予以發(fā)布。

對(duì)爭議較大的問題進(jìn)行理論上、學(xué)術(shù)上的研究，研究成果可作為修訂《房測(cè)規(guī)范》的主要依據(jù)。

為適應(yīng)現(xiàn)代測(cè)繪的需要，應(yīng)增加信息化測(cè)繪的相關(guān)規(guī)定，從系統(tǒng)建設(shè)、信息編碼、圖式規(guī)范、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)等方面予以規(guī)定。

4 結(jié) 語

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，已成為投資熱點(diǎn)、政策重點(diǎn)和輿論焦點(diǎn)。為保障房屋面積測(cè)量的公正準(zhǔn)確，維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，作為測(cè)繪工作者要按統(tǒng)一的生產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以誠信公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測(cè)量工作。結(jié)合日常生產(chǎn)實(shí)踐，全面深入地加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的研究，重新制定符合我國實(shí)際的房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，為提高房產(chǎn)管理水平提供技術(shù)支持。

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