宋濤 宋振宏

摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)的過程之中，其中最為重要的階段就是建筑設(shè)計(jì)的階段，其設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣直接就影響到前期工作的成與敗，進(jìn)而還會影響到整個開發(fā)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。本文主要就是針對商品住宅建筑的設(shè)計(jì)方案評價來進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：商品住宅建筑；建筑設(shè)計(jì)；方案評價

中圖分類號： TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言：

住宅設(shè)計(jì)是所有過程設(shè)計(jì)之中最為關(guān)鍵的，它與人民的日常生活有著十分密切的關(guān)系，建筑設(shè)計(jì)階段是住宅開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，同時也是首要的環(huán)節(jié)，其設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣直接關(guān)系到住宅建筑的功能效果，同時關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。

1、商品住宅設(shè)計(jì)概述

商品住宅是指具有一定的經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(其中也包括了外商的投資企業(yè))建設(shè)并出售、出租給使用者，僅僅是供居住用的房屋。而其中購買房屋者就擁有一個獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，其土地的使用權(quán)一般是70年，商品房的價格主要是受到市場的供需關(guān)系的影響。則經(jīng)濟(jì)適用房指的是以中低收入家庭的住房困難戶而提供的供應(yīng)對象，并且是按照國家的住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅，這是由政府所扶持的具有經(jīng)濟(jì)性與適用性的社會保障住房。

2、住宅建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)成與要素分析

2.1、室內(nèi)環(huán)境

2.1.1、朝向與采光

我們國家的地形是較為復(fù)雜的，幅員遼闊，各個地域之間的氣候差異也是比較大的，且不同的氣候條件對于建筑所提出的要求也是不一樣的，北方地區(qū)是比較注意采暖、保溫以及防寒的；而南方的地區(qū)則是需要隔熱、遮陽以及通風(fēng)。這種要求的不同就在于，住宅建筑套型朝向的選擇之上也是可以反映出來，人們均希望在景觀、采光優(yōu)越的房間之中來進(jìn)行活動。

2.1.2、通風(fēng)

建筑的自然通風(fēng)可以有效地為人們來提供新鮮的空氣，并還會帶走室內(nèi)的水分與熱量，從而減小室內(nèi)的相對濕度與氣溫，同時還會促進(jìn)空氣的流動，促進(jìn)人體表面的汗液蒸發(fā)，提高人們居住生活的舒適度。一旦選擇了合理的建筑朝向與布局，這步并不等于是就可以組織起來房間的穿堂風(fēng)，還得需要建筑師對房間進(jìn)出風(fēng)口的通風(fēng)與門窗的構(gòu)造進(jìn)行一個合理的布局與設(shè)置。

2.1.3、隔音

在人們的日常生活之中，人們對與住宅的室內(nèi)安靜程度的理想水平，大致是室內(nèi)應(yīng)該是≤40分貝，假如≥50分貝，隨之就會引起居住用戶的普遍不滿。在睡眠時候的理想水平，室內(nèi)應(yīng)該是≤35分貝，假如≥45分貝就會引起50%居住用戶的不滿。所以我們在設(shè)計(jì)的時候，就務(wù)必要充分的重視起來。

2.2、建筑結(jié)構(gòu)與設(shè)備

2.2.1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

在進(jìn)行建筑的設(shè)計(jì)與構(gòu)思之中，務(wù)必要把握其結(jié)構(gòu)選型的可行性和科學(xué)、合理性，做出較為經(jīng)濟(jì)合理、行之有效地建筑方案。每種的結(jié)構(gòu)形式均有各自的不足與優(yōu)點(diǎn)，有其各自的適用范圍，所以務(wù)必就得與建筑設(shè)計(jì)的實(shí)際情況充分的結(jié)合起來，隨之在進(jìn)行結(jié)構(gòu)的選型。當(dāng)幾種結(jié)構(gòu)形式都有可能滿足條件的時候，經(jīng)濟(jì)條件則是決定性的因素，在最大程度上來采用能降低工程造價的結(jié)構(gòu)形式。

2.2.2、設(shè)備管井

方案的設(shè)計(jì)階段需要各個設(shè)備專業(yè)根據(jù)本專業(yè)所設(shè)計(jì)的參數(shù)，來有效的選擇所需要的設(shè)備，以及各個專業(yè)的方案，置線路與管道的系統(tǒng)。將各設(shè)備專業(yè)的需求反映在建筑設(shè)計(jì)方案之中就是各個設(shè)備的管井與機(jī)房。設(shè)備管井一般包括了風(fēng)井、電井以及水暖井等等。

2.2.3、建筑節(jié)能

住宅建筑的節(jié)能是指在滿足室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量以及住宅建筑的功能使用的要求之下，來降低建筑物消耗的能源，科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的使用能源的過程。在方案設(shè)計(jì)階段的節(jié)能設(shè)計(jì)主要是依據(jù)項(xiàng)目所在地的氣候分區(qū)來概述建筑節(jié)能設(shè)計(jì)及維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的措施。

3、商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案評價指標(biāo)體系

3.1、建立評價指標(biāo)體系的原則

我們?yōu)榱私y(tǒng)一評價工作的行為與思想，克服其主管的隨意性，使得評價指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)越來越科學(xué)、合理，其主要是體現(xiàn)在住宅建筑設(shè)計(jì)方案評價的特性，在確定評價指標(biāo)體系的時候我們應(yīng)該要遵循以下的三個基本原則：

3.1.1、科學(xué)性和全面性原則

務(wù)必要在科學(xué)的基礎(chǔ)之上來建立起來評價指標(biāo)的體系，且指標(biāo)體系可以能真實(shí)、客觀地反映出來商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案的構(gòu)成要素，科學(xué)的反映總目標(biāo)與評價指標(biāo)的分支關(guān)系。應(yīng)該從整體的角度來建立指標(biāo)的體系，指標(biāo)的體系機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及指標(biāo)體系的個數(shù)應(yīng)該是可以系統(tǒng)全方位的角度來建立起來指標(biāo)體系，

指標(biāo)體系應(yīng)該從整體的角度來建立起來指標(biāo)體系，評價指標(biāo)的個數(shù)和指標(biāo)體系的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)形式應(yīng)可以系統(tǒng)、全方位地反映出評價的對象。指標(biāo)的選取應(yīng)該盡量全方位的且具有一定的代表性，要可以體現(xiàn)出來設(shè)計(jì)方案各個方面的特性。

3.1.2、可操作性原則

可操作性原則指的是選取的評價指標(biāo)一定是易于采集的，并且通過實(shí)際的情況來調(diào)查與研究可以得到一個具體結(jié)果的指標(biāo)，這樣一來就方便于評價者可以充分的結(jié)合實(shí)際情況來做出判斷，保障方案評價的可行性。

3.1.3、動態(tài)性原則

商品住宅設(shè)計(jì)方案評價是一個動態(tài)性的概念，它與當(dāng)時的科技發(fā)展以及所產(chǎn)生的交相輝映，評價的指標(biāo)應(yīng)該可以表現(xiàn)出來我國商品住宅設(shè)計(jì)發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀、潛力及其發(fā)展的趨勢，當(dāng)住宅建造的性能要求改變、技術(shù)水平的時候，評價指標(biāo)體系也應(yīng)該隨之變化發(fā)展，使其可以充分的滿足時代的要求。

3.2、評價指標(biāo)體系的建立程序

指標(biāo)體系的建立過程包括資料的收集、評價目標(biāo)的確定、指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)的選擇、指標(biāo)的預(yù)選、歸類與篩選、對指標(biāo)的內(nèi)在涵義的描述等步驟。建立指標(biāo)體系時，一開始通常要考慮的方面非常之多，可確立的指標(biāo)也非常的多，這時可將能確立的指標(biāo)和能獲得信息的指標(biāo)列出來，然后再依據(jù)其實(shí)際需要和資料情況對所列指標(biāo)進(jìn)行分析處理，分析所列指標(biāo)是否可以全方位的反映出來待評對象各個方面的性能。其具體的步驟見圖1。

3.3、評價指標(biāo)體系的建立

3.3.1、適用性能

(1)功能空間尺度

此指標(biāo)主要反映的是主要功能空間面積配置的科學(xué)、合理性，需要結(jié)合套型的總面積來判斷起開間的合理性、儲藏空間、衛(wèi)生間、廚房、餐廳、臥室以及居室的面積。

(2)墻長比

墻長比反映在單位建筑面積對應(yīng)的不可移動的承重墻與外墻的長度，外墻以及承重墻越少，空間改變的自由度也就相應(yīng)的越大，用戶的可以改造性也會變大。墻長比的計(jì)算公式如下: 墻長比=(外墻長度+承重墻長度)/使用面積。

(3)得房率

得房率，是指套內(nèi)建筑面積與每戶銷售面積的比。套內(nèi)建筑面積包括了陽臺建筑面積、套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)使用面積，其銷售面積為套內(nèi)建筑面積與其所分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的和。一般多層住宅的得房率為85%~90%之間，中高層住宅為75%~85%，高層住宅則是70%~80%之間。

3.3.2、環(huán)境性能

(1)采光性能

對于采光性能的評定采用窗地面積比和采光系數(shù)來表示。采光系數(shù)指的是在室內(nèi)給定平面上的一點(diǎn)，由直接或間接地接收來自假定和已知天空亮度分布的天空漫射光而產(chǎn)生的照度與同一時刻該天空半球在室外無遮擋水平面上產(chǎn)生的天空漫射光照度之比。

(2)自然通風(fēng)

房間的自然通風(fēng)可在很大程度上來提供健康、舒適的室內(nèi)熱環(huán)境，來降低能耗。采用自然通風(fēng)的房間，其通風(fēng)開口的面積與該房間地板面積的比值應(yīng)該是符合《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》之中各項(xiàng)規(guī)定。自然通風(fēng)率的計(jì)算以標(biāo)準(zhǔn)層可以自然通風(fēng)的房間面積與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積之比。

(3)外觀造型設(shè)計(jì)

住宅是居民生活、休息的場所。與人們的生活息息相關(guān)的不僅是住宅的使用功能，其美觀問題也是住宅設(shè)計(jì)的一個重要方面，尤其當(dāng)人們的生活和文化素養(yǎng)達(dá)到一定的水平，人們對住宅的外觀要求也會日益提高。住宅的外觀就是住宅體型與立面的表現(xiàn)。

四、結(jié)束語

建筑設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要階段，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣關(guān)系到前期工作的成敗，并繼而影響到整個開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展。住宅建筑的設(shè)計(jì)密切關(guān)系到居民的生活，是所有建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最重要、最普遍的。現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平普遍提高，對住宅的品質(zhì)提出更高的要求，評價住宅建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量己被越來越多的開發(fā)商所關(guān)注。

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