●黃海秋

論人民幣購買力平價之房價現(xiàn)狀

●黃海秋

文章以漫談的形式論述外貿(mào)順差，通貨膨脹，房價的關(guān)系。

房價 貨幣貶值 外貿(mào)順差

基本上，從改革開放到現(xiàn)在為止，房價就沒跌過，那么為什么房價還在漲？將來還會不會繼續(xù)漲？

房價為什么會漲？因?yàn)樨泿旁谫H值！

為什么貨幣在貶值？因?yàn)樨泿懦l(fā)了！

為什么貨幣要超發(fā)？為了體現(xiàn)國家外貿(mào)順差增加的財富！

大家都知道外貿(mào)順差和逆差都不是好現(xiàn)象，那么國家為什么不想辦法解決外貿(mào)順差問題？因?yàn)橥赓Q(mào)順差所產(chǎn)生的大部分外匯都是美元。

全世界各個國家每年都會有新的商品通過勞動而被生產(chǎn)出來，為了對應(yīng)這些商品的價值，各個國家必須印刷貨幣，不然當(dāng)商品增加，而貨幣沒增加，就會出現(xiàn)通貨緊縮的情況，貨物會越來越不值錢。古代的貨幣通常以用貴金屬來代替，當(dāng)然古代的開采技術(shù)有限，而勞動力發(fā)展速度也很低下，每年的經(jīng)濟(jì)增長速度都很有限。比如某個農(nóng)民甲，如果他沒開墾出新的荒地，那么可能三十年后，依然是幾畝地的固定產(chǎn)值。所以每年商品和財富的增加都可以用新開采出來的貴金屬來等價。但是基本上一個國家承平過久，依然會出現(xiàn)貨幣越來越不值錢的情況，因?yàn)闆]有戰(zhàn)爭的破壞，市面上的商品會一直在增加。而貴金屬的開采速度有限。北宋發(fā)生過大規(guī)模錢荒（通貨緊縮），如果讀者有興趣知道的更詳細(xì)的話，可以自己去核對一下每個朝代從開國到亡國之間這段時間的米價。

但是，近現(xiàn)代以來，各個國家都用紙幣，商品生產(chǎn)出多少，紙幣就能跟上多少，只要國家信用不破產(chǎn)，那么出現(xiàn)通貨膨脹的情況會多一些，出現(xiàn)通貨緊縮的情況會少一些，沒有特殊情況或非常時期，國家都會控制好物價水平，不會無緣無故地超發(fā)貨幣。

目前，我國存在通貨膨脹現(xiàn)象，筆者認(rèn)為這是超發(fā)貨幣造成的。為什么要超發(fā)貨幣？筆者認(rèn)為跟美元有關(guān)系。

目前國際上的貿(mào)易往來基本上都是以美元來結(jié)算的，大宗交易的交易貨幣就只能用美元。我國家每年都有大額的外貿(mào)順差。因?yàn)槲覀儑业娜撕芮趧?，我們除了需要外面的一些原材料外，幾乎不太需要從國外購買東西。衣服，我們自己做，車子還有手機(jī)等交通及通信用品，我們國內(nèi)品牌的東西占的市場份額越來越多，家用電器，基本都是國內(nèi)品牌。吃的，我們自給自足。衣食住行，我們幾乎都能自己搞定，我們當(dāng)然不需要到外面買東西了，而且工廠的產(chǎn)能總有多余的，可以賣給老外。由于我國勞動力價格低，所以我們的產(chǎn)品總是比老外的同類產(chǎn)品價格便宜。所以國際上出現(xiàn)一個有趣的想象，價格比我們便宜的東西，質(zhì)量比我們的差的大，或者一些欠發(fā)達(dá)國家暫時還生產(chǎn)不了。而質(zhì)量比我們好的歐美日韓的產(chǎn)品，由于他們的用工成本比較高，跟我們比完全沒競爭力。那么貿(mào)易順差越來越大就很好理解了。我們的外匯多了，就需要在國際上買東西，無非是工業(yè)品原料，石油以及比我們先進(jìn)的技術(shù)。石油和工業(yè)品原料是我們進(jìn)口的大頭，很有限，用不了多少外匯，而發(fā)達(dá)國家的一些先進(jìn)技術(shù)，尤其是核心技術(shù)他們又不肯賣我們，所以，我國的外匯就總是順差。

當(dāng)然，這些錢是外匯，外匯是無法在國內(nèi)流通的，但是出口貿(mào)易公司也是辛苦賺來的錢，不能讓他們賺的錢不能花是不是？所以，國家會對應(yīng)這些外匯儲備印刷等量的貨幣（按匯率算）在國內(nèi)發(fā)行，給貿(mào)易公司，而外匯儲備則由國家統(tǒng)一管理。貿(mào)易公司需要在國外買東西的時候，拿人民幣按匯率找國家兌換成相應(yīng)貨幣拿出去花。如果不印這些貨幣。就等于出口貿(mào)易公司白忙活了。必須得印。

這樣就出現(xiàn)一個問題，國內(nèi)的錢越來越多，但實(shí)際上，商品沒增加，因?yàn)?，這些錢，按道理應(yīng)該花出去。找老外買東西，然后把東西回流國內(nèi)，但是我們花不出去。我們需要的東西，發(fā)達(dá)國家不肯賣。出路在哪里？出路只有一個，就是我們在國外買東西不用美元交易。這樣我們就可以直接把外匯儲備從美元變成各種國家的貨幣，外貿(mào)順差的壓力就能去除。所以只要國際貨幣還是美元，我國外匯順差繼續(xù)增加，通貨膨脹就會繼續(xù)。直到美元不是國際貨幣的那一天，國內(nèi)的通貨膨脹就會停下來，房價就不會再往上漲。

所以，一句話，只要美元還是世界貨幣，我們在國外買石油還是買工業(yè)品，都得用美元交易的話，國內(nèi)的通貨膨脹就無法從根本上抑制，那么房價就會繼續(xù)漲下去。漲幅跟國家的外匯儲備總量每年的增加值有關(guān)。此外，人民幣對美元升值，就對內(nèi)貶值。截至2013年末，我國外匯儲備3.82萬億美元，按現(xiàn)行匯率6.05計算，假如其中60%以美元持有，那么人民幣兌美元每升值1%，就會造成我國1387億元人民幣的國民財富賬面損失。

根據(jù)CIA給出的2012年經(jīng)濟(jì)排名及維基百科的產(chǎn)業(yè)排名，購買力平價后的產(chǎn)業(yè)排名：

GDP（ppp）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)

世界：808300 47689.7（5.9%）246531.5（30.5%）514078.8（63.6%）

歐盟：157000 8321（5.3%）35953（22.9%）112726 （71.8%）

美國：156700 1880.4（1.2%）29929.7（19.1%）124889.9（79.7%）

中國：123800 12008.6（9.7%）57690.8（46.6）54100（43.7）

印度：47350 8049.5（17%）8523（18%）30777.5 （65%）

日本：46170 544.4（1.2%）12696.75（27.5%）32965.38（71.4%）

德國：31940 255.52（0.8%）8975.14（28.1%）22709.34（71.1%）

俄羅斯：25090 1103.96（4.4%）9433.84（37.6%）14552.2（58%）

巴西：23620 1275.48（5.4%）6471.18（27.4%）15872.64（67.2%）

英國：23230 162.61（0.7%）4901（21.1%)18165.86 (78.2%)

法國：22530 428.07（1.9%）4122.99（18.3%）17978.04（79.8%）

意大利：18340 366.8（2%）4383.26（23.9%）13589.94（74.1%）

歐盟采用的百分比為2011年CIA的數(shù)據(jù)，世界GDP為假設(shè)2011年的789400億美元乘以世行預(yù)測的2.4%全球增長率得來，世界GDP的百分比則為維基百科的數(shù)據(jù)。

通過以上數(shù)據(jù)比較，得出以下結(jié)果：（未統(tǒng)計的國家不參與排名）

第一產(chǎn)業(yè)排名：

1.中國12008.6占全球25.2%

-歐盟8321占全球17.5%

2.印度8049占全球16.9%

3.美國1880.4占全球4%

4.巴西1275.48占全球2.7%

5.俄羅斯1103.96占全球2.3%

第二產(chǎn)業(yè)排名：

1.中國57690.8占全球23.4%

—?dú)W盟35953占全球14.6%

2.美國29929.7占全球12.2%

3.日本12696.75占全球5.1%

4.俄羅斯9433.84占全球3.8%

5.德國8975.14占全球3.64%

6.印度8523占全球3.45%

7.巴西6471.18占全球2.6%

第三產(chǎn)業(yè)排名：514078.8

1.美國124889.9占全球24.3%

—?dú)W盟112726占全球22%

2.中國54100占全球10.46%

3.日本32965.38占全球6.4%

4.印度30777.5占全球5.9%

5.德國22709.34占全球4.41%

6.英國18165.86占全球3.5%

7.法國22530占全球4.38%

8.巴西23620占全球3.08%

9.俄羅斯14552.2占全球2.83%

10.意大利13589.94占全球2.64%

這是三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以看出中國的第二產(chǎn)業(yè)是美國的兩倍，而第三產(chǎn)業(yè)（全是水的那玩意）只有美國的三分之一，第一產(chǎn)業(yè)不做比較，因?yàn)槊绹吮任覀兩伲涂梢岳斫狻?/p>

很多人會說，中國的資產(chǎn)很大比例都是國外資本。實(shí)際上并不是這樣的，中國可沒有拿西方國家多少投資，中國長年的外資占二產(chǎn)的比例是10%到20%（包括港澳臺），一般不會超過20%。我記得加入WTO之后的10年，中國引進(jìn)的FDI不過7600億美元而已。占這10年GDP的1%多一點(diǎn)。外資占中國固定資產(chǎn)形成的比例也只有4%，比發(fā)達(dá)國家平均25%和發(fā)展中國家的13%低得多。所以中國基本上是靠自己積累發(fā)展起來的國家。

房地產(chǎn)業(yè)算進(jìn)GDP。中國的算法是一套房子售出后，就按照這套房子的成本價減去相應(yīng)的買地成本及土地清理成本得出該套房的GDP。但轉(zhuǎn)手生意不算進(jìn)GDP，無論你轉(zhuǎn)手賺了100萬還是1億都不算進(jìn)去。

美國的房地產(chǎn)業(yè)是買進(jìn)一套房子后每年要按照國稅局對該套房產(chǎn)當(dāng)年價值的評估收相當(dāng)于當(dāng)年房產(chǎn)價值2%到3%的房產(chǎn)稅，進(jìn)而計算出該房屋一年能收多少租金，即使你不租出去給自己住，也算成是自己租自己房屋的租金支出，進(jìn)而產(chǎn)生全國的房產(chǎn)業(yè)與住房租憑業(yè)產(chǎn)值。說白了，就是中國只有房主首次賣出時減去成本后算進(jìn)GDP，此后房主怎樣折騰都不算進(jìn)GDP。而美國是除了買房當(dāng)年算GDP，以后每年還按房租價值，年年都算GDP，即使這套房子是你自己住，一樣要算。所以，為什么美國會出現(xiàn)次貸危機(jī)，因?yàn)榈褪杖肴巳嘿I房子后，該房屋價值上漲，國稅局就要收更多的房產(chǎn)稅，低收入人群交不起這個稅和月供，就違約破產(chǎn)，進(jìn)而造成企業(yè)大面積收不了錢，進(jìn)而大量破產(chǎn)的情況。

筆者個人是非常看好中國的，不希望房子價格太快太猛下跌，一旦房價跌的太快太猛，國家的經(jīng)濟(jì)形勢就會大亂，受害的是老百姓，不管是有房的還是沒房的。

那么，該不該買房？變化多，是這半年來多數(shù)人對樓市的普遍感受。前有“新國五條”影響，后有錢荒突襲，影響樓市的外部變化層出不窮，讓人心跳加速，幸福感搖擺。樓市在一熱一冷間也孕育著越來越多的變化：比如，這半年來土地大賣已超去年全年；比如，在綠城“孤獨(dú)求敗”多年后，半年間多家外地房企大鱷相繼入駐；再比如，商品房銷售火熱，但“主角”卻悄然變換成改善型置業(yè)群體。

改善戶型越賣越熱，快速開發(fā)成潮流。在2012年之前，絕大多數(shù)房開從拿地到產(chǎn)品面市往往需要2～3年的漫長周期，這樣的時間進(jìn)度一直是業(yè)內(nèi)共識。從去年開始，像中梁等本土行業(yè)先行者，從拿地到開盤最快的僅僅需要8～9個月，在今年特殊的市場背景下，精準(zhǔn)拿地、精準(zhǔn)設(shè)計、精準(zhǔn)銷售，快速回籠資金等繼續(xù)快速開發(fā)模式已經(jīng)成為市場潮流。

土地和新盤常被喻為“面粉”和“面包”般的依存關(guān)系。今年上半年土地市場熱賣，“面粉”都準(zhǔn)備好了，離面包會有的日子還會遠(yuǎn)嗎？

以上漫談純系筆者的個人觀點(diǎn)，如有謬誤，望讀者明察并指正。

[1]21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)觀察報

[2]溫州都市報房產(chǎn)周刊

[3]試論金融危機(jī)下中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策[j].中國集體經(jīng)濟(jì)，2009（1）

（作者單位：溫州市現(xiàn)代集團(tuán)資產(chǎn)中心溫州現(xiàn)代物資有限公司資產(chǎn)經(jīng)營部 浙江溫州 325000）

（責(zé)編：李雪）

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1004-4914（2014）08-088-02