肖立飛

(重慶房地產(chǎn)職業(yè)學院培訓部，重慶 401331)

盡管從整體而言，房地產(chǎn)市場保持著健康、快速發(fā)展的勢頭和基本的供求平衡，但仍然存在一些地區(qū)的房價上漲過快、住房供應結(jié)構(gòu)不合理等問題。本文以重慶為例進行分析。從1997年到2012年，重慶房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速增長狀態(tài)，與其他大城市相比，重慶房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，房地產(chǎn)價格保持在合理的范圍內(nèi)增長，房地產(chǎn)行業(yè)在重慶已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱。作為一種消費品、投資品，房地產(chǎn)價格變化意味著一種消費品的價格變化，同時房地產(chǎn)價格的變動將導致新投資的變化，從而導致原料和能源市場的改變，兩者都將影響整體價格水平的波動。由于我國房地產(chǎn)價格變化沒有計算在消費價格指數(shù)中，故本研究具有現(xiàn)實意義。

一、研究現(xiàn)狀與思路

房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，它既具有使用價值，又具有投資價值;既是一種消費必需品，同時又承載了人們的心理需求。房地產(chǎn)價格的形成大致是以下4個方面:土地成本、開發(fā)成本、政策稅費，以及開發(fā)商的預期利潤［1］。

1.土地成本。地價上漲，房價跟著上升，房價上漲又進一步推動地價上漲。因此，地價與房價呈現(xiàn)一種相互促進的關(guān)系。此外，政府壟斷土地供應，價格主要是由買方市場決定。而土地是政府資金的重要來源，而且是有限的，當需方市場疲軟時，政府首先采取的策略是減少土地供給數(shù)量，而不是降低地價。在實際運作過程中，通常以樓面價格來代替地價［2－3］。

2.開發(fā)成本。開發(fā)成本與通貨膨脹有密切關(guān)系。建筑材料價格的上漲、人員工資的上漲、住宅品質(zhì)的提升都會帶來成本的增加。此外，小區(qū)的配套設施和周邊的環(huán)境對居民的居住舒適度影響顯著。其中小區(qū)的配套設施建設可歸并到開發(fā)成本之中。而周邊的環(huán)境對房價的影響多體現(xiàn)在地價成本里面。

3.政策稅費成本。政策稅費與國家的貨幣政策相關(guān)。當通脹水平超標時，國家通常會采用加息政策來緊縮銀根。加息從一定程度上也增加了開發(fā)商的貸款成本，這種貸款成本往往會轉(zhuǎn)化為房價的一部分。因此，影響房地產(chǎn)價格變動的因素中，地價、政策稅費均受到政府政策的影響。

4.預期利潤。針對房地產(chǎn)價格，消費者在做出投資決定之前通常通過理性分析，預測商品走勢。開發(fā)商可以根據(jù)消費者的預期調(diào)整建筑的銷售利潤，即預期利潤。市場情緒嚴重影響著消費者的預期，因此開發(fā)商預期利潤與市場的周期密切相關(guān)。市場經(jīng)濟條件下，決定房價的不是開發(fā)商有多少出售的房屋，而是社會共同的經(jīng)濟預期。經(jīng)濟預期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大很多。宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，GDP不斷增長，人均收入不斷提高，推動了人們對房價的期待，此時房地產(chǎn)的投資屬性占據(jù)的比重明顯加大。因此，房價的上漲并非孤立的，而是與宏觀經(jīng)濟狀況密切相關(guān)［4］。

國內(nèi)很多專家和學者針對重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展提出了自己的見解。喻智成在《重慶房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的實證研究》中以房地產(chǎn)投資增長變化與中國經(jīng)濟增長周期、重慶房地產(chǎn)業(yè)住宅、商業(yè)營業(yè)用房，以及辦公樓建設投資等經(jīng)濟增長因素來分析重慶的房地產(chǎn)市場。王昌蓮、譚天華在《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的歷史現(xiàn)狀和發(fā)展探討》中以2009—2010年重慶市場狀況數(shù)據(jù)、重慶市組團規(guī)劃為基礎，以金融危機后重慶市場資源型地產(chǎn)為重點研究對象，整合了相關(guān)分析模型。楊斌、馬智利在《重慶市房地產(chǎn)在國家新一輪宏觀調(diào)控后的趨勢分析》中對通過對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政的回顧.結(jié)合重慶市房地產(chǎn)市場特有的市場狀況，對重慶房市的短期、長期以及二手房市場的影響和市場發(fā)展的趨勢進行了分析。王偉在《重慶房地產(chǎn)投資產(chǎn)出效率實證研究》中建立了“商品房銷售額占商品房建設投資比重”和“資金來源占商品房投資比重”作為解釋變量的投資產(chǎn)出效率模型;計算結(jié)果:“商品房銷售額占商品房建設投資比重”對“房地產(chǎn)總值占市內(nèi)生產(chǎn)總值比重”的產(chǎn)出彈性為正，“資金來源占商品房投資比重”則為負;在兩者正負抵減效應下，重慶市房地產(chǎn)投資產(chǎn)出效率低下，為此建議政府相關(guān)部門加強對資本收入效率的監(jiān)管和對資本投入效率的調(diào)控。

房地產(chǎn)價格的變動將導致新投資的變化，從而進一步導致原料和能源市場的改變，其中就包括了土地成本、開發(fā)成本、政策稅費，以及開發(fā)商的預期利潤的相關(guān)改變。無論是作為消費品還是投資品，房地產(chǎn)價格波動都將推動整體價格水平的波動。

二、重慶市房地產(chǎn)價格變動與物價總水平變動的關(guān)系

本文以1998年到2012年的數(shù)據(jù)為依據(jù)來研究重慶市房地產(chǎn)價格變動與物價總水品變動的關(guān)系。

(一)數(shù)據(jù)研究方法

選取1998—2012年的重慶市新建住宅價格指數(shù)NRPI和重慶市居民消費價格指數(shù)CPI作為分析數(shù)據(jù)，在平穩(wěn)性與協(xié)整檢驗的前提下，對NRPI與CPI進行格蘭杰因果分析來判斷重慶市物價總水品變動與重慶市房地產(chǎn)價格的因果關(guān)系。原始數(shù)據(jù)來源于《重慶統(tǒng)計年鑒》。

(二)實證分析

為了消除異方差與量綱差距的影響，對NRPI與CPI取自然對數(shù)。

1.平穩(wěn)性檢驗

非平穩(wěn)時間序列的傳統(tǒng)的經(jīng)濟計量分析很容易得出虛假回歸，故必須使用協(xié)整檢驗對數(shù)據(jù)進行分析，以驗證它們之間的長期均衡關(guān)系的存在。所需的時間序列進行協(xié)整檢驗前需進行平穩(wěn)性檢驗，故先使用ADF檢驗方法進行平穩(wěn)性檢驗序列。對應于第一個區(qū)別之前是DlnNRPI、DlnCPI，詳見表 1。

由表1可以看出，1998—2012年重慶市新建住宅價格指數(shù)NRPI和重慶市居民消費價格指數(shù)CPI是非平穩(wěn)的時間序列，但是其一階差分皆平穩(wěn)。因此，上述變量都是一階單整的，即為I(1)。

2.協(xié)整檢驗

因為lnNRPI、lnCPI都是一階單整變量，所以可以采用Engel和Granger提出的EG兩步法進行協(xié)整回歸并檢驗變量是否存在協(xié)整關(guān)系。根據(jù)1998—2012年重慶市NRPI、CPI的數(shù)據(jù)，使用OLS法對回歸方程進行估計，可得NRPI與CPI之間的長期均衡關(guān)系為:

式(1)括號中為相應參數(shù)的評估標準誤差。如果上述兩變量存在協(xié)整關(guān)系，則式(1)計算的殘差序列e應具有平穩(wěn)性，現(xiàn)在對其進行ADF檢驗，其結(jié)果如表2所示。

由表2可以看出，在10%的顯著性水平下殘差e的ADF值是顯著的，故殘差序列是平穩(wěn)序列，lnNRPI與lnCPI之間存在協(xié)整關(guān)系，即它們之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

3.格蘭杰因果關(guān)系檢驗

在證明了lnNRPI與lnCPI存在協(xié)整關(guān)系的情況下，需要檢驗兩者之間的因果關(guān)系，以判斷重慶市房價與物價之間的相互拉動關(guān)系(表3)。

表1 平穩(wěn)性檢驗結(jié)果

表2 殘差e的ADF檢驗

表3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗

從表3中可以看出，在5%的顯著性水平下，lnNRPI是lnCPI的格蘭杰原因，而lnCPI卻不是lnNRPI的格蘭杰原因，故初步可得出以下結(jié)論:重慶市房地產(chǎn)價格變動是影響重慶市物價總水品變動的格蘭杰原因，且兩者呈正相關(guān)，即重慶市房價變動是重慶物價變動的原因，而物價變動卻不是重慶市房價變動的原因。

三、有關(guān)思考

通過實證研究筆者發(fā)現(xiàn)，重慶房地產(chǎn)價格對重慶物價總水平的變化有一定影響，且兩者存在長期均衡的關(guān)系，然而物價并非是影響房價的原因。故房地產(chǎn)價格變化是由其他原因決定的，有以下幾點原因［5－7］:

1.市場監(jiān)管制度滯后。重慶的房地產(chǎn)業(yè)自1995年開始發(fā)展以來，已有18個年頭，經(jīng)歷了起步、發(fā)展、飛躍階段。但是，重慶的房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然不成熟，問題較多，尚未形成有效的競爭機制。開發(fā)者真正在意的是更多的土地，而不是真的想要如何更好地服務客戶和滿足客戶的需求，因此房子的銷售價格變化十分隨意。政府在意的是擴大地方財政收入和實現(xiàn)經(jīng)濟增長的目標，而對土地轉(zhuǎn)讓缺乏全面的科學的管理與規(guī)劃，而且對經(jīng)濟適用房和廉租住房建設缺乏嚴格的監(jiān)督，導致低收入人群的住房需求難以得到有效解決。

2.房市秩序混亂。目前，在重慶房市中仍有虛假廣告、物業(yè)管理混亂和中介服務不規(guī)范等問題。存在諸如買家因質(zhì)量、建筑面積等問題與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的糾紛、居民因物業(yè)管理費用標準與地產(chǎn)商發(fā)生的沖突、物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量出現(xiàn)問題引發(fā)的糾紛，以及房屋租賃過程中房屋中介違規(guī)行為等等。

3.房屋供給結(jié)構(gòu)不合理。房屋結(jié)構(gòu)的不合理主要表現(xiàn)在:一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，大戶型供給較多，中小型供給較少，且大戶型面積住房占總體住房供給中比重偏高，以導致整體房屋售價較高，從而使一般購房者望而卻步;二是價格不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少，導致高價房居多，低價房偏少，導致一般購房者對低價房的需求不足;三是離城市中心近或者交通便捷的地方多為高檔住宅，使一般購買者偏離市中心的地方購房，增加了其交通費用等生活成本;四是政府經(jīng)濟適用房、廉租房供應比例較小并且多集中在北部新區(qū)周邊。開發(fā)商之所以提供這樣的結(jié)構(gòu)，一是利用土地的稀缺性來進行炒作，吸引房屋投資需求者和高收入者進入市場;二是利用房屋的最終銷售權(quán)來左右市場需求;三是利用其區(qū)位資源的壟斷性優(yōu)勢，尤其是與周圍的商業(yè)、教育配套設施來提升房價、控制房屋供給結(jié)構(gòu)。雖然國務院出臺過一系列政策，明確規(guī)定了調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，重點開發(fā)中低價位、中小型房屋以及經(jīng)濟適用房和廉租房，但由于缺少嚴格的監(jiān)督機制，這些政策并未得到嚴格有效的執(zhí)行。以上的表現(xiàn)制約了一般居民的居住需求。

4.貧富差距大。重慶是個人口較多的城市，3 000多萬人口中，城區(qū)人口差不多超過了1 000萬，但農(nóng)村人口仍占主。隨著重慶城鎮(zhèn)戶籍制度改革的推進，更多的農(nóng)民工和大學生轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)戶口，然而其收入保障卻成了一個問題，其中絕大多數(shù)屬于中低收入階層。房價的持續(xù)上漲無疑給了這些人群的居住性需求造成了巨大的壓力。

收入差距過大，導致房地產(chǎn)開發(fā)商更愿意向高收入者提供產(chǎn)品，而低收入人群就只能從政府得到經(jīng)濟適用房和廉租房。因此，在經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，政府應關(guān)注弱勢群體的需求，改善和促進國家的廉租房制度和經(jīng)濟適用房制度。

［1］ 巴曙松.我國房地產(chǎn)信貸政策的演變［J］.房地產(chǎn)世界，2005(9):71－73.

［2］ 劉云.向大套型住房開征超標房地產(chǎn)稅的設想［J］.稅務與經(jīng)濟，2008(4):2 －8.

［3］ 吳榮勝，于子洋.房地產(chǎn)市場的供給需求與稅收政策調(diào)節(jié)作用分析［J］.北京工商大學學報:社會科學版，2010(3):19－31.

［4］ 安體富，王勇.我國房地產(chǎn)市場發(fā)展和房地產(chǎn)稅收制度改革研究［J］.經(jīng)濟研究參考，2005(43):25－26.

［5］ 趙振寧.我國城鎮(zhèn)住房市場需求分析及對策研究［J］.東北工業(yè)大學學報，2009(2):3－6.

［6］ 徐康寧，張宗慶.宏觀經(jīng)濟學［M］.北京:石油工業(yè)出版社，2009:20－46.

［7］ 許字枋.經(jīng)濟適用房將被政府拋棄或者淘汰［J］.東北財經(jīng)大學學報，2010(4):8－17.

(責任編輯 周江川)