本刊記者│馮京津

不動(dòng)產(chǎn)登記如何部際聯(lián)席？

本刊記者│馮京津

建立全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)和管理體制，是眾多關(guān)鍵領(lǐng)域改革的一項(xiàng)全局性、基礎(chǔ)性工作，例如財(cái)產(chǎn)公開、房產(chǎn)稅、信息聯(lián)網(wǎng)等都需要以其為基礎(chǔ)支撐。這一涉及多部門的制度設(shè)計(jì)顯然非常復(fù)雜，就其中的難點(diǎn)，記者專訪了北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心中方主任樓建波。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：您怎樣看待不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度？

樓建波：部際聯(lián)席會(huì)議制度之前就有先例，資產(chǎn)證券化時(shí)就進(jìn)行過部際聯(lián)席會(huì)議制度，那時(shí)由中國(guó)人民銀行牽頭，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)務(wù)院法制辦、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)參加的信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作協(xié)調(diào)小組，因?yàn)橥ㄟ^幾個(gè)部委的事權(quán)，所以需要協(xié)調(diào)。

我認(rèn)為，部際聯(lián)席會(huì)議制度的功能有兩種：一種是長(zhǎng)期的，例如資產(chǎn)證券化，有些事情是會(huì)長(zhǎng)久涉及到各部門的事權(quán)。另一種是臨時(shí)的，此次部際聯(lián)席會(huì)議，有一些事項(xiàng)是臨時(shí)的，比如說承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，過渡期登記還是農(nóng)業(yè)部負(fù)責(zé)，過了過渡期登記的事項(xiàng)就會(huì)轉(zhuǎn)給國(guó)土部下面的不動(dòng)產(chǎn)登記局。

那么，那些永久的就涉及到事權(quán)的調(diào)整。房屋登記是由住建部協(xié)同，海洋登記是由海洋部配合，這些就說明即使不動(dòng)產(chǎn)登記局成立后，其事權(quán)也不會(huì)完全轉(zhuǎn)到國(guó)土資源部。目前不太清楚的是，這個(gè)部際聯(lián)席會(huì)議是臨時(shí)性的還是永久性的？多長(zhǎng)時(shí)間？到什么時(shí)候任務(wù)就完成了？根據(jù)我的判斷，它應(yīng)該是長(zhǎng)期性的事情，除非將來找到更好的機(jī)制或者對(duì)事權(quán)做出重新的劃分。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記如年內(nèi)實(shí)施，這可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些實(shí)質(zhì)影響？

樓建波：我不認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有實(shí)質(zhì)性的影響。一是登記本身是確權(quán)，不是重新分配。如果說會(huì)有一些影響的話，就是在登記過程中發(fā)現(xiàn)了問題，并及時(shí)做出了處理。這不是只有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記才能做到的，目前分散登記這種情況下也能做到。以前，城市房地產(chǎn)開發(fā)用地交易是由住建部管理，這次調(diào)整把這一塊調(diào)到國(guó)土部門，也許將來在土地管理方面效率會(huì)更高一些。

其次，從效果來講，統(tǒng)一登記和原來分散登記的效果是一樣的，統(tǒng)一登記與分散登記相比的好處是部門間扯皮的情況會(huì)少一些，處理事情的效率會(huì)高一些。由此可見，它帶來的影響是積極的，至少不會(huì)增加交易成本，給大家增加負(fù)擔(dān)。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：部際聯(lián)席會(huì)議這一制度，是否也可以視為未來各種改革破冰的主要方式？

樓建波：我覺得目前幾個(gè)部委自己還在摸索，九個(gè)部門之間怎么溝通協(xié)調(diào)，派誰參加聯(lián)席會(huì)議，這一系列問題都要有一個(gè)磨合的階段。根據(jù)不同問題采取不同的溝通方式。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提出了目標(biāo)、要求和總體框架，但本身缺乏可操作性，需要具體的條例。您覺得該條例出臺(tái)的必要性是什么？

樓建波：以前我們是分散登記，號(hào)稱九龍治水，不止在登記部門上不一樣，登記類型也不一樣，舉例說，房屋登記分轉(zhuǎn)移登記和變更登記兩種，買賣房屋是轉(zhuǎn)移登記，其他是變更登記，但是土地登記屬于變更登記，我們學(xué)界稱其為大變更的概念，也就是說轉(zhuǎn)移權(quán)屬或其他事項(xiàng)發(fā)生變化都是變更登記，另外在程序上也不太一樣，如果搞統(tǒng)一登記，這些就可以統(tǒng)一起來。

另外一個(gè)必要性是，目前我們所說的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記只是形式上的統(tǒng)一登記，在有些國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)是以土地為主，就是只登記土地，無論是房屋還是林木都屬于土地。

為什么說我們國(guó)家是形式意義上的統(tǒng)一登記呢？在我國(guó)法律規(guī)定下，土地和房屋屬于兩種不同的不動(dòng)產(chǎn)，將來即使是統(tǒng)一登記也是登記機(jī)關(guān)、登記方法、登記程序的統(tǒng)一，比如說買房子，我們需要登記兩個(gè)權(quán)利：土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，這樣的話，該條例還有一個(gè)任務(wù)就是確定不同的不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系和順序。

在原來的登記辦法里沒有條例反映一些新的登記技術(shù)如信息化，在新的條例里面就應(yīng)該明確。目前，中央登記機(jī)關(guān)已經(jīng)確定了，那么地方的登記機(jī)關(guān)怎么設(shè)立，登記區(qū)域如何劃分，所以說條例的訂立是十分必要的。

目前分散登記里，《森林法》對(duì)林權(quán)的登記有規(guī)定，《海洋法》對(duì)海域使用權(quán)有規(guī)定，那么統(tǒng)一登記制度建立后之前這些法律上的條文怎么處理？我目前聽到的消息是，將來會(huì)進(jìn)行一次全國(guó)人大常委會(huì)統(tǒng)一出一個(gè)決議，把這些法里相關(guān)的條文廢止，進(jìn)行修改，我們稱為批量修法，再加上條例的出臺(tái)，在立法層面上的問題才會(huì)解決。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：您覺得不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)后，主要功能有哪些？

樓建波：我覺得所有的登記制度最基本的功能有兩個(gè)，一是司法功能，理論上稱為物權(quán)的公示公信原則，我們國(guó)家采取的是登記生效，主要是節(jié)約交易成本。

二是國(guó)家掌握有關(guān)的信息進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)管理，正是稅收征收的基礎(chǔ)。

當(dāng)然，我們也賦予該制度很多的功能，有些人說不搞統(tǒng)一登記制度房產(chǎn)稅就征收不了，我認(rèn)為這種說法是錯(cuò)誤的，我們之前也有房屋登記和土地登記，也可以作為稅收的基礎(chǔ)；還有人說可以“反腐”，近兩年出現(xiàn)的“房叔”、“房姐”不都是從現(xiàn)有的登記系統(tǒng)里調(diào)查出來的？所以我認(rèn)為，統(tǒng)一登記只是登記制度本身的改革，不會(huì)改變登記制度的作用。