房企國內上市變數陡增多元融資延緩債務高壓

公開資料顯示，2015年65家重點房企有息負債總額為32300.85億，平均有息負債為496.94億。細分來看，大中型房企有息負債總額高企，主要由于重點城市樓市火爆，企業(yè)加快布局，資金需求量陡增。

資本市場瞬息萬變，房企身處其中，恐怕也難獨善其身。

在監(jiān)管全面收緊的情況下，公司重組被喊停的現(xiàn)象又出現(xiàn)了。6月20日，常州上市公司天晟新材跨界重組二度上會慘遭否決，而同樣的重組方案在兩個月前已獲得并購重組委有條件通過；另一家正在謀求跨界重組的江蘇公司蘇州高新則選擇主動撤回申請。

不難想象，這將給資金密集的房地產行業(yè)帶來影響。房企借殼上市之路或會變慢，而正在排隊上市的房企則喜憂參半。

“監(jiān)管收緊，有的企業(yè)撤回申請，對于我們正在排隊的（企業(yè)）來說，說不定還加快了上市速度?！币幻呀涍f交上市申請書正等待審核通過的房企內部人士說。

戴德梁行估價及顧問服務部董事﹑華東區(qū)主管顧悅如指出，國內A股市場還沒有完全放開的前提下，有的企業(yè)不得不奔赴境外上市，但國內融資成本降低與融資模式漸趨靈活化的前提之下，不少企業(yè)還是愿意回A股。但他又指出，“目前國內規(guī)模房企面臨的融資大環(huán)境是寬松的，資金成本絕對值比前幾年已經有所下降，但綜合融資成本相對而言依然不低”。

房企借殼上市趨嚴

據不完全統(tǒng)計，目前有5家房企已經遞交A股上市申請書。包括紅星美凱龍﹑萬達商業(yè)﹑富力地產﹑綠都地產﹑金輝地產。其中綠都地產已經正式進入IPO程序，今年2月1日在河南證監(jiān)局進行輔導備案，擬在A股市場首次公開發(fā)行股票并上市，其保薦商是中國國際金融股份有限公司。

更多的房企是準備采取借殼上市的辦法完成進入資本市場的動作。此前的6月7日，四川川潤股份有限公司發(fā)布《關于重大資產重組進展暨延期復牌的公告》，公告透露川潤股份將繼續(xù)停牌，籌劃的重組標的資產擬定為上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱紅星企發(fā)）。紅星企發(fā)正是紅星集團旗下的房地產開發(fā)業(yè)務平臺，是國內百強地產企業(yè)。

2015年至今，房地產借殼上市方興未艾。即便是萬達商業(yè)，也不諱言以一切可能的方式回歸A股，包括借殼；龍光地產擬借殼嘉陵工業(yè)；京漢地產也宣稱準備借殼上市，恒大地產先后舉牌嘉凱城﹑廊坊發(fā)展，同樣被市場看作是資產重組完成其他業(yè)務上市的動作。

然而，根據目前的市場情況，業(yè)內人士判斷，借殼上市審批會更趨嚴格。上市融資放緩，為這些房企今年內的資金情況打上了一個問號。

一名分析師指出，房企近兩年青睞于回A股上市或者借殼上市，主要原因就是融資需求，境外對內房股普遍估值較低，只有國內資本市場可以緩解資金饑渴。比如，盡管龍光地產2015年各項指標均好，但近期在深圳拿了141億地王，也令資本市場對其資金狀況產生質疑，該公司2015年銷售規(guī)模只有205.1億元，核心利潤不到20億元，卻敢于運用杠桿拿地，短期負債上升是毫無疑問的。

然而，國內資本市場如果收緊，這些房企要解決資金結構問題，必須通過其他途徑包括發(fā)債﹑發(fā)信托等獲得短期資金。值得關注的是，機構發(fā)行這些證券化產品，對于上市房企的評級也有要求，這就陷入了“排名靠前的房企資源越集中”的循環(huán)，這名分析師指出，將來小房企由于評級對融資能力的削弱，導致拿地困難，進而發(fā)展也將成問題，只能通過與大房企合作甚至讓他們并購項目求得生存。

面臨短期資金壓力

研究中心分析師傅一辰指出，長期來看，由于土地總價明顯上升，房企的投資力度也不斷加大，總體負債規(guī)模不降反升，只是債務兌付的高峰期有所推遲。

公開資料顯示，2015年65家重點房企有息負債總額為32300.85億，平均有息負債為496.94億。細分來看，大中型房企有息負債總額高企，主要由于重點城市樓市火爆，企業(yè)加快布局，資金需求量陡增。

有息負債總額排在前10位的以大中型房企為主。其中，恒大﹑綠地位列前兩位，分別為2969.06億和2398.75億，萬達﹑中國中鐵﹑中國鐵建﹑保利有息負債也超千億。

2015年，65家重點房企短期負債總額為10330.56億，平均短期負債158.93億。期末短期有息負債最高的十家企業(yè)，分別是恒大﹑中國中鐵﹑中國鐵建﹑綠地﹑萬達﹑保利﹑富力地產﹑萬科﹑碧桂園﹑陽光城。其中從恒大﹑綠地﹑萬達﹑保利等企業(yè)可以看出，短期有息負債的總額和房企的規(guī)?；臼浅收嚓P的，規(guī)模越大的企業(yè)短期有息負債的總額也就會越高。

恒大地產﹑富力地產﹑碧桂園以及陽光城有息負債總額同比增加較高。2105年富力地產短期有息債326.79億，陽光城短期有息債211.63億，分別同比增加46.7%和71.4%，而陽光城與富力地產的現(xiàn)金短債比均為0.65，凈負債率較高，短期償債壓力較大。

傅一辰認為，從現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金）與短期負債的比值，可以直觀地了解到企業(yè)短期的負債水平以及企業(yè)對流動負債的償還能力。當現(xiàn)金短債比大于1時，說明企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流量保障企業(yè)經營過程中短期負債的償還，但過高的現(xiàn)金短債比也可以看出企業(yè)對流動資金的利用不充分。

2015年，65家重點房企現(xiàn)金短債比平均值為1.36。時代地產﹑濱江集團以及中海地產分別以24.36﹑20.14﹑14.09的數值占據了現(xiàn)金短債比前三的位置，這三家企業(yè)于本期發(fā)行了公司債券，現(xiàn)金的增加以及期末短期負債的大幅度減少導致了現(xiàn)金短債比同比增加較大。

進入2016年，房企正在不斷調整債務結構，以應對短期的資金壓力。以陽光城為例，該公司2015年末的現(xiàn)金短債比和長短債務比均小于1，主要原因是211.6億元的短債規(guī)模大，而現(xiàn)金僅137.9億元。并且細化來看，其中短期借款金額高達169.2億元。2016年一季度，陽光城的短期借款下降了35.4億元至133.8億元，總有息負債則下降了11億元，但現(xiàn)金也減少至110.4億元，因此凈負債率升至178%?？傮w而言，陽光城的問題主要在于融資時對兌付時間安排欠考慮，使得債務在2016年集中到期，而2017年﹑2018年到期債務分別僅為76.6億元和56.8億元。因此，陽光城應當繼續(xù)調整負債結構，增加長債比例。

一個明顯的現(xiàn)象是，房企短期借款上升快，積極拓展融資渠道。比如中南建設2015年凈負債率達186%，62億元現(xiàn)金也難以覆蓋106.2億元的短期借款，去年4月增發(fā)獲得45.8億元后，權益和現(xiàn)金都明顯有所上升，凈負債率因此下降至120%。接著又在今年1月發(fā)行了10億元5年期債券，各項財務指標均有優(yōu)化，一年內到期非流動負債也減少了18億元。但值得注意的是，在融資較頻繁的情況下，中南建設的短期借款增加了9億元。

另一家中小型房企四川藍光發(fā)展2015年總有息負債不高，但55.9億元現(xiàn)金距離80億元的短債尚有一定距離。2016年一季度，藍光總息負債上升了35.7億元，凈負債率上升了30%，現(xiàn)金短債比和長短債務比則均有下降。并且從結構來看，藍光一季度新增債務中，長債增加了18.4億元，短期借款上升了9.5億元，再加上一年內到期的債務增加了7.9億元。

值得注意的是，藍光長期借款中前五名均會在2017年到期，合計34億元，因此當前藍光應當找到更多低息﹑長期的融資渠道。

“鑒于目前資本市場情況是這樣，房企必須走金融路子實現(xiàn)多元融資?！鳖檺側缤嘎?，繼宣布設立“國峰人壽”進軍保險行業(yè)后，新城控股6月22日成功發(fā)行 “東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”，規(guī)模10.5億元。

這是國內推行資產證券化以來，我國商業(yè)地產行業(yè)首個以大型商業(yè)綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目。顧悅如指出，一旦第一個項目成功資產證券化，第二個項目的流程將會變得簡化與快速，這就不排除企業(yè)后續(xù)接著用這種模式融資以補充現(xiàn)金流。（本文選自《21世紀經濟報道》）