傅德榮

經(jīng)濟(jì)社會(huì)形態(tài)轉(zhuǎn)型下商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新

傅德榮

隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控的深入和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱度不斷上升，以購(gòu)物中心為主要形式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量出現(xiàn)井噴狀態(tài)，這一方面說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)具有更大的價(jià)值空間，另一方面也預(yù)示著過(guò)度和同質(zhì)發(fā)展造成產(chǎn)品過(guò)剩的可能性。筆者以杭州灣江南生態(tài)城的創(chuàng)新實(shí)踐為范例，以前瞻性視野審視中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)形態(tài)快速轉(zhuǎn)型大勢(shì)，提出準(zhǔn)確把握商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和消費(fèi)導(dǎo)向兩大風(fēng)向標(biāo)，從商業(yè)地產(chǎn)的困境、運(yùn)營(yíng)模式比較、發(fā)展趨勢(shì)等方面進(jìn)行深入探討，分享商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)與思考，探索中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路。

兩個(gè)風(fēng)向標(biāo)：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和消費(fèi)導(dǎo)向

未來(lái)十年將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，轉(zhuǎn)型發(fā)展的路子走得是否順利，關(guān)乎能否實(shí)現(xiàn)國(guó)家強(qiáng)盛、民族復(fù)興中國(guó)夢(mèng)的大局。放在這個(gè)宏大的時(shí)代背景來(lái)思考，才能對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)做出合理的前瞻性判斷。

一是老齡化社會(huì)來(lái)臨。按照國(guó)際通行判斷標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家60歲以上人口超過(guò)總?cè)丝跀?shù)的10%時(shí)，這個(gè)國(guó)家就進(jìn)入了“老齡化社會(huì)”。據(jù)全國(guó)老齡委發(fā)布的《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告》預(yù)計(jì)，2013年我國(guó)老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān)，老齡化水平達(dá)到14.8%。發(fā)達(dá)地區(qū)老齡化程度更高，如浙江全省至2012年底老年人口占比已達(dá)到17.87%。老年人口的快速增加，特別是80歲以上的高齡老人和失能老人數(shù)量達(dá)到年均100萬(wàn)人的增長(zhǎng)速度，對(duì)老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)峻。老齡化社會(huì)特征是今后發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需要重點(diǎn)考慮的因素之一。

二是產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)融合發(fā)展態(tài)勢(shì)。未來(lái)農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要順應(yīng)市場(chǎng)對(duì)食品安全、綠色生態(tài)的需求，將從傳統(tǒng)的提供糧油果蔬肉類，延伸到生產(chǎn)、加工、流通、消費(fèi)乃至農(nóng)事體驗(yàn)全過(guò)程，而機(jī)械化、信息化手段的普及以及生產(chǎn)規(guī)?；?，使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工業(yè)化成為必然；未來(lái)現(xiàn)代制造業(yè)的產(chǎn)能布局將進(jìn)一步擺脫上游資源和終端市場(chǎng)的物理距離限制，更注重人才、技術(shù)、品牌資源的獲取便利性，與服務(wù)業(yè)的界限被模糊；未來(lái)服務(wù)業(yè)將逐步侵蝕第一、第二產(chǎn)業(yè)的邊界，甚至成為各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展載體，對(duì)產(chǎn)業(yè)的劃分和演化帶來(lái)顛覆性的變化。這對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)重要的啟示和導(dǎo)向。

三是新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)。面對(duì)日益嚴(yán)重的“城市病”和城鄉(xiāng)發(fā)展矛盾，我國(guó)明確提出了“新型城鎮(zhèn)化”概念并付諸實(shí)施，力求重構(gòu)健康、可持續(xù)的空間集聚和社會(huì)組織形態(tài)。新型城鎮(zhèn)化，就是“人的城鎮(zhèn)化”，如果一提城鎮(zhèn)化便簡(jiǎn)單的將其理解為依靠傳統(tǒng)房地產(chǎn)擴(kuò)大城市地盤，無(wú)異于曲解新型城鎮(zhèn)化理念，也將誤導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)走傳統(tǒng)城市化老路。

四是生活方式和消費(fèi)方式的變化。隨著現(xiàn)代化水平快速提高，中產(chǎn)階層不斷擴(kuò)大，居民個(gè)人財(cái)富和休閑時(shí)間的增加，人們對(duì)物質(zhì)和精神生活方式產(chǎn)生更為個(gè)性化的追求，綠色生態(tài)、安全環(huán)保、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、文化修學(xué)等將成為主流的生活消費(fèi)方式。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須研究人們生活和消費(fèi)方式的變化。

綜上所述，有別于過(guò)去10年處于黃金期的住宅產(chǎn)業(yè)，未來(lái)10年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)更加注重差異化的定位和運(yùn)營(yíng)，所有參與者都賺錢的時(shí)代將一去不復(fù)返。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和消費(fèi)導(dǎo)向，是未來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的兩大主要風(fēng)向標(biāo)。

產(chǎn)品和模式創(chuàng)新：引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)主動(dòng)適應(yīng)轉(zhuǎn)型

越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，規(guī)劃在未來(lái)大幅提高商業(yè)地產(chǎn)的比重。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)規(guī)劃的城市綜合體面積是已建的16倍，而國(guó)家規(guī)劃中的新型城鎮(zhèn)化拉動(dòng)的40萬(wàn)億元投資，更是讓業(yè)界人士看到了經(jīng)濟(jì)新一輪增長(zhǎng)的信號(hào)。但是，我們不應(yīng)該忘記粗放式發(fā)展帶來(lái)的后遺癥，如果不科學(xué)規(guī)劃、理性定位，那么商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱開發(fā)導(dǎo)致的過(guò)剩是不可避免的。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)去向何處？一個(gè)必然的邏輯是，按照產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和消費(fèi)導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品及模式的創(chuàng)新，引領(lǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型。

一是產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合型的地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這幾年成為商業(yè)地產(chǎn)投資的一個(gè)熱點(diǎn)，一線、二線城市的辦公樓需求向商務(wù)園區(qū)轉(zhuǎn)移的溢出效應(yīng)較為明顯。與純粹的工業(yè)地產(chǎn)不同，今后的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將更依賴于產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，地產(chǎn)項(xiàng)目本身的性質(zhì)也會(huì)更加多元化，展現(xiàn)旅游、商貿(mào)、會(huì)展、文化、人居等多重功能和空間結(jié)構(gòu)。這類產(chǎn)業(yè)融合型的地產(chǎn)，更適合新城鎮(zhèn)居民的當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、就地發(fā)展、跨產(chǎn)業(yè)邊界交流，在資源相對(duì)均衡化的前提下，保障城鎮(zhèn)居民具備和大城市居民同等的發(fā)展權(quán)利和機(jī)遇。即使是在大城市內(nèi)部，這類多種產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，也有利于改變工業(yè)時(shí)代城市從業(yè)者“鐘擺式”的早晚高峰流動(dòng)，緩解傳統(tǒng)城市規(guī)劃布局下的諸多弊端，創(chuàng)造更高效、更宜居的城市生活空間。發(fā)展產(chǎn)業(yè)融合性地產(chǎn)是符合新型城市化方向的。

二是生態(tài)養(yǎng)生型地產(chǎn)。我們習(xí)慣將養(yǎng)生物業(yè)歸類于養(yǎng)老物業(yè)。事實(shí)上，生態(tài)養(yǎng)生型地產(chǎn)市場(chǎng)客群應(yīng)該是所有年齡層的消費(fèi)者，而不是局限于老齡化群體。在現(xiàn)代鋼筋混凝土叢林中掙扎生存、處于亞健康狀態(tài)的都市精英們，很多都是從農(nóng)村里走出來(lái)的，農(nóng)村給無(wú)數(shù)人留下了美好的記憶，那里山清水秀、自然純樸，現(xiàn)代人需要一個(gè)實(shí)現(xiàn)回歸田園夢(mèng)想的地方，需要一種前進(jìn)一步是現(xiàn)代化都市、后退一步是田園山水的生態(tài)物業(yè)?！盎▓@城市”的理想在中國(guó)剛剛起步，新型城鎮(zhèn)化勢(shì)必引發(fā)一輪郊區(qū)化浪潮，如果一處地產(chǎn)項(xiàng)目能在完善的現(xiàn)代醫(yī)療、教育、商務(wù)、娛樂保障體系下實(shí)現(xiàn)田園牧歌式的生態(tài)人居需求，那肯定能在商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)國(guó)混戰(zhàn)中異軍突起。

三是養(yǎng)老地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但整體來(lái)看養(yǎng)老地產(chǎn)類型還存在很多需要探索的領(lǐng)域。養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)是需要具備從日常起居到醫(yī)療保健的專業(yè)服務(wù)功能，關(guān)鍵是開發(fā)商要?jiǎng)?chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，擺脫純粹賣房的盈利思路，建立完善的養(yǎng)老服務(wù)保障體系，從后期服務(wù)中獲取長(zhǎng)期的收益。當(dāng)前具備養(yǎng)老服務(wù)配套能力的國(guó)內(nèi)開發(fā)商還很少，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要提升整合能力，集聚日用品供應(yīng)、專業(yè)護(hù)工、醫(yī)療體檢、金融保險(xiǎn)、老齡休閑等專業(yè)服務(wù)資源，配合信息化系統(tǒng)和物流網(wǎng)絡(luò)，以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為平臺(tái)，完整地提供專業(yè)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老服務(wù)。

四是文化體驗(yàn)型的地產(chǎn)。電子商務(wù)的爆炸式發(fā)展，使傳統(tǒng)零售業(yè)受到越來(lái)越大的沖擊，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的負(fù)面影響也是巨大的。國(guó)內(nèi)一線城市的高端購(gòu)物中心和城市綜合體，影院、茶館、美容院、兒童樂園、特色餐廳、藝術(shù)展覽館甚至真冰滑冰場(chǎng)、滑雪場(chǎng)，這些與傳統(tǒng)零售迥異的休閑服務(wù)業(yè)態(tài)已經(jīng)隨處可見。消費(fèi)者越來(lái)越感覺到是身處休閑場(chǎng)所而非購(gòu)物場(chǎng)所，這就是消費(fèi)導(dǎo)向。但也應(yīng)該看到，同樣的布局和服務(wù)也越來(lái)越有同質(zhì)化發(fā)展的傾向，誰(shuí)又敢說(shuō)不會(huì)演化成另一種泡沫化模式呢？未來(lái)的文化體驗(yàn)型地產(chǎn)，應(yīng)該是當(dāng)前城市綜合體休閑業(yè)態(tài)的升級(jí)版，借助特有的文化資源優(yōu)勢(shì)開發(fā)稀缺的文化地產(chǎn)項(xiàng)目，提升文化體驗(yàn)型地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值，增強(qiáng)品牌識(shí)別度。

“杭州灣江南生態(tài)城”的創(chuàng)新嘗試

“杭州灣江南生態(tài)城”是浙江省農(nóng)發(fā)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新嘗試，也是集團(tuán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的集聚平臺(tái)。該項(xiàng)目位于杭州灣紹嘉跨海大橋南橋頭堡，紹興濱海新城的核心區(qū)域，規(guī)劃占地13000畝，其中建設(shè)用地1500畝，總建筑面積約130萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資達(dá)百億元。集團(tuán)提出開發(fā)建設(shè)“杭州灣江南生態(tài)城”的戰(zhàn)略構(gòu)思并付諸實(shí)施，是基于經(jīng)濟(jì)社會(huì)變革的多重考量。其突破了傳統(tǒng)城市綜合體的商業(yè)屬性，意在打破“千城一面、千店一貌”的怪圈，根植于開發(fā)商自身的產(chǎn)業(yè)和資源優(yōu)勢(shì)，在更廣闊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面和消費(fèi)需求層面上，創(chuàng)造出引領(lǐng)多種業(yè)態(tài)融合發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式，創(chuàng)造一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)與生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)主題結(jié)合的成功案例。

一是構(gòu)建國(guó)內(nèi)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)智力中心。建設(shè)“杭州灣江南生態(tài)城”國(guó)家級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)總部園區(qū)，吸引國(guó)內(nèi)外一流的農(nóng)業(yè)科研實(shí)驗(yàn)、種子種苗培育、農(nóng)業(yè)設(shè)施研發(fā)、物流技術(shù)創(chuàng)新、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)運(yùn)營(yíng)等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和科研院所入駐，打造國(guó)家級(jí)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)新平臺(tái)。規(guī)劃中具有傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)屬性的子項(xiàng)目，將圍繞生態(tài)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)的核心理念，開發(fā)國(guó)際生態(tài)農(nóng)業(yè)博覽園、農(nóng)業(yè)科技企業(yè)孵化器、農(nóng)業(yè)國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心、綠色農(nóng)產(chǎn)品展示展銷中心、生態(tài)風(fēng)情美食街等，致力于打造國(guó)際一流、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的農(nóng)商總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。

二是打造田園生活全產(chǎn)業(yè)鏈。以“杭州灣江南生態(tài)城”萬(wàn)畝生態(tài)田園為基底，構(gòu)建由田園種養(yǎng)、田園休閑度假、田園科技、田園文化、田園樂購(gòu)、田園養(yǎng)老、田園人居等構(gòu)成的田園生活產(chǎn)業(yè)體系，擺脫單一依靠物業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)短期收益的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，從對(duì)業(yè)主群體的營(yíng)銷服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橄虿煌枨蟮南M(fèi)群體提供多元化、可持續(xù)的高端服務(wù)，確保整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在生命周期中的健康運(yùn)行。

三是創(chuàng)建海上花田慢城家園。目前世界公認(rèn)的有八大成熟灣區(qū)，杭州灣具備開發(fā)建設(shè)成為生態(tài)與人文、居住與創(chuàng)業(yè)完美結(jié)合的世界第九大灣區(qū)的最佳條件?！昂贾轂辰仙鷳B(tài)城”項(xiàng)目突出田園、生態(tài)的主題，倡導(dǎo)舒適、優(yōu)雅、隱逸的“慢生活”方式，圍繞生態(tài)養(yǎng)生和濱海休閑旅游特色，開發(fā)國(guó)際化健康管理中心、四季花海主題酒店、國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂部、濱海莊園等項(xiàng)目，形成分時(shí)度假物業(yè)、健康養(yǎng)生物業(yè)、商貿(mào)旅游物業(yè)、濱水莊園物業(yè)等結(jié)合的多形態(tài)人居區(qū)塊，開發(fā)成為人們向往的生態(tài)灣區(qū)人居勝地。

作者為浙江省農(nóng)村發(fā)展集團(tuán)總經(jīng)理助理、浙江農(nóng)發(fā)瀾海實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)