本刊記者 張利娟

樓市處于漲跌十字路口

本刊記者 張利娟

編者按：

作為一個(gè)在中國經(jīng)濟(jì)中占有一席之地的重要行業(yè)，中國的房地產(chǎn)業(yè)多年來一直在不斷創(chuàng)造“神話”和“奇跡”。而繼2013年的巔峰冷卻之后，處于轉(zhuǎn)型十字路口的房地產(chǎn)行業(yè)從今年伊始就出現(xiàn)了分層次、多元化的不均衡新格局。區(qū)域分化的愈發(fā)加劇為整個(gè)行業(yè)在2014的走勢(shì)留下了懸念：樓市堅(jiān)挺的形象真的變“脆弱”了嗎？

如果說過去十年是屬于中國房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，2014年開場(chǎng)卻意味著這一堅(jiān)挺的“黃金時(shí)代”開始出現(xiàn)了搖擺。

2月底，興業(yè)銀行發(fā)出暫停地產(chǎn)夾層融資與地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資貸款的通知，加之隨后各銀行普遍取消個(gè)人購房貸款的利率優(yōu)惠，引起了人們的懷疑和猜測(cè)：金融機(jī)構(gòu)已開始擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)的下行風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，杭州、常州、溫州等城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)、買家“砸盤”等新聞不絕于耳，種種跡象，使悲觀情緒一度彌漫房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如果說過去十年是屬于中國房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，2014年開場(chǎng)卻意味著這一堅(jiān)挺的“黃金時(shí)代”開始出現(xiàn)了搖擺。那么，在悲觀情緒的籠罩下，當(dāng)前全國樓市的真實(shí)面目是什么、開發(fā)商和購房者有著怎樣的心態(tài)、是否有必要“救市”等問題值得思考。

跌只是冰山一角

2月18日，德信控股集團(tuán)有限公司位于杭州城北的德信北海公園項(xiàng)目傳出驚人消息：該項(xiàng)目剩余全部房源一口價(jià)15800元/平方米。在這一消息發(fā)出之前，北海公園的成交均價(jià)在19446元/平方米，降幅達(dá)到了3000元/平方米以上。德信北海公園樓盤率先降價(jià)，可謂打響了近十年以來我國樓市降價(jià)的第一槍。

在杭州打響樓市降價(jià)第一槍之后，常州市新北區(qū)雅居樂星河灣在開盤前日2月21日發(fā)布的“震撼價(jià)5380元/平方米起”廣告語，一時(shí)間引發(fā)常州飛龍板塊房價(jià)“大震蕩”，與此同時(shí)，同一板塊大名城、金地天際等也釋放出折扣優(yōu)惠的信息。4月，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)再掀一輪促銷潮，又有一批樓盤加入其中，華元推出的“三盤清盤”活動(dòng)規(guī)模最大，個(gè)別項(xiàng)目房源最高享受6.5折優(yōu)惠，這次降價(jià)后的均價(jià)更低于2011年的折后均價(jià)。

與上述幾個(gè)城市不同，同樣作為東部發(fā)達(dá)地區(qū)省會(huì)城市的南京雖有個(gè)別開發(fā)商為了炒作而降價(jià)，但價(jià)格總體穩(wěn)中有升，庫存量長期低位徘徊。

杭州、常州等地房價(jià)下降的消息傳出后，對(duì)房地產(chǎn)的唱衰論不絕于耳，甚至有人提出中國房地產(chǎn)崩盤的時(shí)間快到了。殊不知，對(duì)待我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)需理性看待，南京房地產(chǎn)現(xiàn)狀可以看做是當(dāng)前我國大中城市的一個(gè)縮影，成交量看似已經(jīng)“降溫”，但房價(jià)未見降價(jià)，反而呈上漲之勢(shì)。

國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站剛剛公布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅方面，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。3月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為15.5%，最低為下降4.2%。二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況方面，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。3月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為13.2%，最低為下降8.4%。

買者賣者共徘徊

盡管國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示我國當(dāng)前的房價(jià)依舊是以漲為主，但除了杭州、常州、無錫等地不斷傳出的房價(jià)下跌消息，一二三線城市一季度成交量的慘淡也讓人們對(duì)未來房價(jià)走低充滿了期盼。在這一期盼中，大多數(shù)想要買房的人對(duì)該不該出手搖擺不定。

作為剛畢業(yè)在常州的打拼一族，王峰告訴本刊記者，他決定在“五一”前把房子買到手：“一直說房價(jià)跌了但對(duì)我來說還是蠻高的，而且地段好的房子房價(jià)浮動(dòng)很小，作為剛需我是不想再等了。”

和王峰觀點(diǎn)不同，石家莊市民老王認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)行情不好，房價(jià)的浮動(dòng)應(yīng)該還會(huì)有所變化，跌的可能性更大些，所以，本來打算今年給兒子買婚房的他準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間再做決定。

無論是專家還是有買房需求的公眾，房價(jià)到底將是什么走勢(shì)，目前可謂仁者見仁智者見智。對(duì)房價(jià)降與否的討論，或許會(huì)一直爭(zhēng)論下去。

房價(jià)的波動(dòng)不僅僅會(huì)影響到購買者的心理，同樣，開發(fā)商的心理也會(huì)深受影響。繼杭州、常州、溫州等城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)逆襲之后，寧波、神木等地出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，第一季度整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。

據(jù)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹，市場(chǎng)的成交量表現(xiàn)同樣也會(huì)反映在上市房企的銷售業(yè)績上。目前已有34家房企披露了一季報(bào)、快報(bào)或業(yè)績預(yù)報(bào)，其中實(shí)現(xiàn)業(yè)績?cè)鲩L及扭虧的共有12家，占比不到四成。

“從二季度市場(chǎng)表現(xiàn)來看，預(yù)計(jì)大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠促銷的‘平價(jià)’策略將成為市場(chǎng)主流趨勢(shì)。同時(shí)，也不排除一些大型品牌開發(fā)企業(yè)大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為?！睆埡陚ジ嬖V本刊記者。

“救市”是否需要開啟

在中國房地產(chǎn)首次遭遇寒流這一現(xiàn)實(shí)情況下，繼溫州傳出上報(bào)松綁限購的方案后，長沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。很明顯，關(guān)于限購何時(shí)退出又成為了市場(chǎng)焦點(diǎn)問題。

2013年底，住建部工作會(huì)議確定了對(duì)不同城市將實(shí)行“分類指導(dǎo)”的思路，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2014年的政府工作報(bào)告中亦提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

“和此前不一樣的是，2014年，限購出現(xiàn)了一輪政策調(diào)整窗口?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長卞洪登說，“不管是基于中央精神還是當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，從行政化調(diào)控轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展都是必要的，并不存在‘救市’之說。”

“供求邏輯是房價(jià)的第一邏輯，供不應(yīng)求，自然上漲，供過于求，價(jià)格下降。在我國住房總量已經(jīng)足夠的背景下，救市和控制房價(jià)從來都不是決定房價(jià)的因素，只會(huì)延緩上漲或者下跌的時(shí)間，無法改變基本趨勢(shì)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)解釋到。

張宏偉認(rèn)為，從未來趨勢(shì)來講，限購會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必然，限購等行政化措施會(huì)逐步退出，為樓市長效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)做鋪墊。

責(zé)編:張利娟