朱達(dá)文

破解2013“四季度現(xiàn)象”

克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布“2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50”（右表）的第一天，保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英就發(fā)現(xiàn)了部分?jǐn)?shù)據(jù)“異動(dòng)”，在個(gè)人微博上貼出了2013年前三季度TOP50房企的銷售數(shù)據(jù)和最新發(fā)布的2013年全TOP50榜單，意在說明諸如萬達(dá)、碧桂園等部分房企在第四季度銷售增量太大。余英的微博發(fā)布后，引發(fā)了陳勁松、宋延慶等百余名業(yè)內(nèi)人士轉(zhuǎn)發(fā)討論。

這里究竟有怎樣的玄機(jī)？如果以四季度銷售占比全年銷售額25%為分界線，2013年TOP50企業(yè)中有36家超過了這個(gè)百分比，占比30%以上的房企高達(dá)23家。也就是說，四季度成了多數(shù)房企的銷售重點(diǎn)季度。而根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，2012年TOP50房企中，36家被監(jiān)測房企也有23家四季度銷售比率超過25%。

“一般來說，房企下半年的銷售額同上半年相比為6：4，而下半年中，第四季度和第三季度的銷售比也多為6：4，這是房企銷售中的6：4法則?！笨硕饳C(jī)構(gòu)董事長丁祖昱根據(jù)經(jīng)驗(yàn)得出結(jié)論。

年前集中網(wǎng)簽加劇

“四季度現(xiàn)象”

將余英微博所發(fā)的兩張榜單比對可以發(fā)現(xiàn)，TOP50房企第四季度占全年銷售比率在不同類型的房企中表現(xiàn)各異。其中，以萬科、招商、富力、保利、世茂等為典型的老牌房企并未在四季度表現(xiàn)出超高的銷售比率，均維持在26%—28%之間。

“這些企業(yè)銷售金額都比較大，所以即使第四季度銷售增量絕對額度不小，但是比率波動(dòng)不大?！倍∽骊沤忉屨f，這類房企每季度甚至每個(gè)月的推盤節(jié)奏都相對平均，并不會(huì)出現(xiàn)多大的變化。

另外一個(gè)顯著的現(xiàn)象是，四季度銷售占比不足30%的房企以華潤、中海、金融街、首開等國企、央企為主要典型，其中中海和金融街均低于25%水平。在丁祖昱看來，國字背景的房企為了使每年的銷售業(yè)績均勻增長，通常會(huì)在年末銷售額達(dá)到年初既定目標(biāo)后便有意“控制”銷售量。

“四季度現(xiàn)象的產(chǎn)生除了企業(yè)自身的節(jié)奏安排外，還跟網(wǎng)簽備案有很大關(guān)聯(lián)?！倍∽骊沤忉?，由于克而瑞機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于各城市的網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，而大部分非一線城市均存在網(wǎng)簽備案不及時(shí)或者集中在年底備案的現(xiàn)象，“我們監(jiān)測到，很多房企的網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)在12月最后一段時(shí)間內(nèi)激增，而這些數(shù)據(jù)也有可能是在第三季度產(chǎn)生的交易?！?/p>

除了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后可能造成四季度房企銷售增加之外，2013年出現(xiàn)的調(diào)控新措施也可能導(dǎo)致四季度銷售數(shù)據(jù)無法準(zhǔn)確反映房企的推盤安排：去年以北京為典型的部分城市為達(dá)到調(diào)控房價(jià)目標(biāo)，開始在預(yù)售證發(fā)放環(huán)節(jié)上設(shè)卡，銷售單價(jià)超過一定數(shù)額的項(xiàng)目不予發(fā)放預(yù)售證。

“這造成了那些預(yù)計(jì)在12月開盤的項(xiàng)目無法如期開盤，如果沒有這些政策，部分房企在四季度銷售增量會(huì)更加明顯。”丁祖昱分析。

20家房企

四季度銷售超百億

從絕對數(shù)字來看，2013年中國樓市銷售排行榜50強(qiáng)企業(yè)中有20家房企在當(dāng)年四季度銷售超過了100億元。其中，萬達(dá)、綠地、碧桂園、萬科四家房企單季銷售金額超過400億元。

萬達(dá)表現(xiàn)突出，以單季銷售721億元名列中國樓市四季度銷售榜榜首。據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)在四季度集中發(fā)力，在售項(xiàng)目從三季度53個(gè)躍升至78個(gè)，合肥、南昌、哈爾濱等地萬達(dá)文化旅游城開盤熱銷，為萬達(dá)四季度貢獻(xiàn)了不菲的業(yè)績，其中2013年12月8日合肥萬達(dá)城開盤，共計(jì)1.7萬人到場選房，創(chuàng)下了當(dāng)?shù)貥潜P開盤到場人數(shù)紀(jì)錄。

綠地以613億元的單季銷售額僅次于萬達(dá)之后，四季度銷售比率高達(dá)38%。2013年綠地全年銷售額僅次于萬科115億元，而2013年前三季度綠地銷售金額落后萬科267億元。也就是說，綠地在第四季度集中發(fā)力，意欲追平萬科。

2013年初，碧桂園的銷售目標(biāo)僅為620億元。然而，隨著第三季度碧桂園十里金灘、碧桂園蘭州新城、貴州花溪碧桂園等大盤相繼推出，銷售額激增，公司隨即調(diào)整全年銷售目標(biāo)。截至2013年十一黃金周，碧桂園總裁莫斌向外界透露合約銷售額已突破千億元，其中碧桂園蘭州新城10月6日開盤當(dāng)日銷售50億元，創(chuàng)下了開盤銷售新紀(jì)錄。

在四季度銷售比率超過30%的房企中，中信地產(chǎn)表現(xiàn)頗為驚險(xiǎn)，在最后關(guān)頭上演了“臨門一躍”。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)介紹，在榜單即將出爐的最后一刻，中信地產(chǎn)披露了其在2013年最后一周與另外一家上市公司發(fā)生的23億現(xiàn)房團(tuán)購交易。這使得其四季度銷售額從117億元躍升至140億元，全年銷售額也提升至445億，這單交易也引起了部分業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，質(zhì)疑這最后時(shí)刻的交易的真實(shí)性。但不管內(nèi)情如何，而這也直接帶來TOP50排行榜座次的重新排列——中信地產(chǎn)超越招商和富力，提升兩個(gè)名次躍升至14位。endprint