周濟輝

近一段時間以來，“小產(chǎn)權(quán)房”市場又有些暗流涌動。連日來，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，再次強調(diào)堅決查處“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)、銷售行為。然而，類似貪圖“小產(chǎn)權(quán)房”便宜、寄希望于“轉(zhuǎn)正”、蒙混過關(guān)等情況仍有出現(xiàn)。

其實，在二手房屋的買賣過程中，有不少類似于“小產(chǎn)權(quán)房”這樣會存疑問、存風險的地方，購房者都應(yīng)該弄個清楚明白，避開這些“買不得”房子。

權(quán)屬不明的慎買

產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是購房者首先要避開的。按照物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，才發(fā)生效力；而未經(jīng)登記的，則不發(fā)生效力。因此買房前，我們就要核對出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》還規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有物權(quán)的證明，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，是國家對房屋所有權(quán)的確認。因此，查明賣方提交證書的真實性也要放在首位。

同時，土地權(quán)屬不清的房屋也買不得，“小產(chǎn)權(quán)房”問題就是如此。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，我國土地所有權(quán)包括兩種方式，即國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。城市居民從事建設(shè)應(yīng)當依法使用國有土地，農(nóng)村居民每可申請一處宅基地，農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)用途，因此才說大量存在的利用農(nóng)村集體土地建設(shè)的房屋對外出售的“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護的。

違規(guī)違章的慎買

違章建筑是指未經(jīng)主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，主要是指房屋。從違章建設(shè)人有無土地使用權(quán)的角度來講，違章建筑大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋；二是在已經(jīng)取得使用權(quán)的土地上，但尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設(shè)人均不能取得房屋的合法所有權(quán)，還可能被規(guī)劃部門認定為違章建筑后而令其拆除或強行拆除，因此購房者購買此類房屋是沒有任何權(quán)利保障。

另外，可能被列為危房房屋也要避開。如果房屋一旦屬于危房，不但居住會有安全隱患，而且也沒有了其他的利用價值，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結(jié)構(gòu)等情況，做出是否屬于危房的初步判斷。進一步的，還要小心已經(jīng)被列人拆遷范圍的房屋。通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的，而已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門將不予辦理過戶。如果購買了此種房屋，將會面臨很大風險。一般情況下一兩年內(nèi)將被拆遷的房子，能夠在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所（中心）查到。此外，購房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢相關(guān)情況，或者到當?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否己被凍結(jié)、委托中介公司幫助查詢等等。

“聲明”缺失的慎買

房屋所有權(quán)共有是最需要多方聲明，共有意味著房屋的所有權(quán)人不是一個人，例如，夫妻共有房產(chǎn)、兩方或多方共同出資取得的房產(chǎn)、多個繼承人因繼承而共同所有的房產(chǎn)等，其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。在共有的狀態(tài)下，共有人對房屋均享有權(quán)利，這時如果共有人之一擅自將房屋出售，實際上是將其他共有人所占有的房產(chǎn)份額也進行了處分，那么勢必將侵害其他共有人的利益。為此，共有人要處分房屋，必須征得其他共有人的書面聲明同意。否則，即使進行了處分，這種處分也是無效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，購買未取得共有人同意出售的二手房會惹上麻煩。

即使沒有共有關(guān)系而只有租賃關(guān)系，也可能出現(xiàn)問題。按合同法規(guī)定，出售房屋時應(yīng)通知承租人，同等條件承租人有優(yōu)先購買權(quán)。因此在購買二手房時，還應(yīng)考察所購房屋是否存在租賃關(guān)系。如出售人沒有通知承租人，沒有承租人書面聲明放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾，買房后也會有后患。

抵押查封的慎買

抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。由于抵押權(quán)是一種物的擔保，其最大的特性就是優(yōu)先受償權(quán)。因此將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓會損害抵押權(quán)人的利益，為此，《物權(quán)法》明確規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。顯然，如果購房者稀里糊涂購買已被抵押的房屋，無疑是要上當受騙的。

同樣的，被法院、檢察院、公安機關(guān)、海關(guān)等國家機關(guān)查封和扣押的房屋，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對抗這種公權(quán)力。如被執(zhí)行人無金錢給付能力的，法院有權(quán)裁定對被執(zhí)行人的其他財產(chǎn)采取查封、扣押措施；被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的，法院有權(quán)責令責任人限期追回財產(chǎn)或承擔相應(yīng)的賠償責任。因此，司法機關(guān)已保全、查封的房屋也是不能買的。

轉(zhuǎn)讓條件不符的慎買

最后，不符合房屋轉(zhuǎn)讓條件的房屋也買不得。比如，按照國家保障性住房的相應(yīng)規(guī)定，經(jīng)濟適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進行回購。

滿5年轉(zhuǎn)讓應(yīng)向政府繳納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房也要當心。

還有的單位在向職工出售房改房時，在售房合同中作出了某些限定，如“未住滿5年不得轉(zhuǎn)讓”等，因此購買房改房時也要注意查看原購房合同是否有此類的特殊約定。

另外，一些房改房的面積是根據(jù)員工的行政級別、工齡等因素確定的，在二次轉(zhuǎn)讓時如原產(chǎn)權(quán)單位認定超標，則必須先將超標問題處理完畢才可上市交易，購房者所購買的房屋只能是超標已經(jīng)處理的房屋。