各地樓市呈現(xiàn)明顯分化短期難暴漲暴跌

□馬小娟

2014年以來(lái)，隨著全國(guó)樓市明顯降溫，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步放緩，尤其是一二線城市與三四線城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯分化趨勢(shì)。曾經(jīng)“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調(diào)控方式正逐漸改變，管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“分類調(diào)控、因地制宜”的新思路越發(fā)清晰。專家認(rèn)為，樓市調(diào)控政策正逐步向市場(chǎng)化、差別化、長(zhǎng)效化、地區(qū)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊穩(wěn)的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲或暴跌。

各地樓市呈現(xiàn)明顯分化

在今年杭州一些樓盤(pán)率先降價(jià)、部分銀行信貸政策收緊的沖擊下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局已經(jīng)悄然改變，樓市降溫趨勢(shì)明顯。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一方面市場(chǎng)已近高點(diǎn)的預(yù)期強(qiáng)烈，一些投資者開(kāi)始高位離場(chǎng)；另一方面，管理層力推不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等信號(hào)，也意味著樓市調(diào)控已經(jīng)從交易環(huán)節(jié)向存量環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向，這種變化在一定程度上打壓了投資性需求。

在財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康看來(lái)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的降價(jià)征兆，表明樓市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)地區(qū)分化?！皬姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)必然按照不同區(qū)域、不同地段，形成分化格局?！辟Z康認(rèn)為，近期市場(chǎng)出現(xiàn)的地區(qū)分化信號(hào)“很正?！保淖兞耸陙?lái)房市的“單邊上漲”態(tài)勢(shì)。

“與前些年各地住房普遍供不應(yīng)求、市場(chǎng)熱銷情況不同，在區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化的背景下，不同城市房地產(chǎn)景氣程度已出現(xiàn)較大差異。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲分析，一方面是一二線城市住房供給仍相對(duì)不足，住房銷售量增長(zhǎng)較快；另一方面是三四線城市的住房庫(kù)存仍不斷增大，不少城市去庫(kù)存化周期平均達(dá)到14至16個(gè)月。供不應(yīng)求的局面使得一線城市價(jià)格上漲壓力較大，北上廣深等一線城市的住宅價(jià)格同比漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二線和三四線城市。

一個(gè)政策管全國(guó)行不通

面對(duì)當(dāng)前樓市分化趨勢(shì)，過(guò)去“一刀切”式的限購(gòu)限貸等調(diào)控政策已經(jīng)難以發(fā)揮效果，因地制宜進(jìn)行調(diào)控才是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的要求。為此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個(gè)一線城市要從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)政策和差別化信貸政策；同時(shí)要求房?jī)r(jià)下跌的城市要重視消化存量，控制商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模。

對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)從過(guò)去的絕對(duì)短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫?wèn)題突出。在住房市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化、新形勢(shì)下，再采取“一刀切”式的調(diào)控政策已無(wú)必要，政府對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控及時(shí)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整也是十分必要的。

事實(shí)上，今年政府工作報(bào)告中提出，要針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

秦虹表示，管理層已發(fā)出了調(diào)控政策的明確信號(hào)：“在抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理的住房需求”這個(gè)大的政策方向不變的前提下，具體政策從過(guò)去的“一刀切”式的政策轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”；從過(guò)去偏重需求端的調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”；從過(guò)去對(duì)房?jī)r(jià)的直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對(duì)住房供求關(guān)系的調(diào)整，其目的就是真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房目標(biāo)。

短期內(nèi)難現(xiàn)暴漲暴跌

近來(lái)，杭州等部分二三線城市不時(shí)傳來(lái)大幅降價(jià)的消息，使得近來(lái)唱空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之聲不絕于耳，一些人甚至預(yù)言樓市或?qū)⒈辣P(pán)。對(duì)此，專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)暴漲或暴跌都不現(xiàn)實(shí)。

“我們不能說(shuō)住房市場(chǎng)出現(xiàn)大的拐點(diǎn)，更不同意崩盤(pán)的理論?！比闻d洲表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩是宏觀經(jīng)濟(jì)減速換擋，以及供求關(guān)系逐漸改變的必然結(jié)果。沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)是永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)的，到了一定程度會(huì)規(guī)律性地回落。但這不是泡沫的破裂，而是正?；芈?。

任興洲認(rèn)為，縱觀全世界房地產(chǎn)的發(fā)展，在快速城市化的發(fā)展過(guò)程中，崩盤(pán)情況很少，甚至幾乎沒(méi)有出現(xiàn)。只有城市化到了很高的水平，而且房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)基本平衡了以后，才會(huì)出現(xiàn)所謂的泡沫破滅的問(wèn)題，但我國(guó)當(dāng)前城市化率只有53%左右，整體水平還不是太高，還有相當(dāng)多的人沒(méi)有住房。而且與國(guó)外相比，我國(guó)房地產(chǎn)首付還是比較高的，杠桿率不高。在這樣的情況下，崩盤(pán)論并不現(xiàn)實(shí)。

（原載2014年3月28日《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》）