俞 楝

(上海申通地鐵集團(tuán)有限公司，201103，上?！谓?jīng)濟(jì)師)

1 城市軌道交通物業(yè)開發(fā)概況

2000年以來的10年是我國城市軌道交通的高速發(fā)展期，至2010年底，我國大陸地區(qū)已有13個(gè)城市擁有了49條建成并正式運(yùn)營的城市軌道交通線路，總里程達(dá)1 425 km［1］。目前，在我國大陸地區(qū)，城市軌道交通建設(shè)與物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的實(shí)例并不多。香港與國外一些城市的地鐵建成時(shí)間較長，地鐵的物業(yè)開發(fā)也較成熟。經(jīng)調(diào)查研究及成功實(shí)例分析，城市軌道交通站場(chǎng)與物業(yè)開發(fā)結(jié)合的類型大致分以下3類。

1.1 車站(地鐵停車場(chǎng))上蓋物業(yè)及其周邊空間的開發(fā)

這種情況下的物業(yè)開發(fā)主要是在車站(地鐵停車場(chǎng))的上蓋及周圍進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，以住宅、寫字樓、酒店、停車場(chǎng)、商業(yè)中心、大型商業(yè)綜合體等形式與地鐵車站(地鐵停車場(chǎng))相結(jié)合。

香港地鐵物業(yè)開發(fā)就是地鐵和房地產(chǎn)開發(fā)緊密結(jié)合的典型代表。香港這種模式是以地鐵為核心，沿線開發(fā)新的社區(qū)為配合，形成一種良性循環(huán)。地鐵建設(shè)方便了出行，縮短了時(shí)距，形成了大量客流，由此蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)構(gòu)成吸引。同時(shí)，開發(fā)后的房地產(chǎn)又積聚了更多的客流，對(duì)地鐵運(yùn)營收入起到了支撐作用。

香港地鐵作為世界地鐵建設(shè)與運(yùn)營最為成功的典范之一，其重要原因是充分挖掘和利用了地鐵資源，成功進(jìn)行了上蓋及周邊物業(yè)與地下空間的開發(fā)。香港鐵路公司2010年物業(yè)發(fā)展利潤為40.34億港元，物業(yè)租務(wù)、物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)2010年總收入為32.00億港元(2006年為12.63億港元)。在批出的物業(yè)發(fā)展組合中，香港九龍車站是大規(guī)模體量車站及多功能組合建設(shè)項(xiàng)目代表之一，也是城市立體交通的典范，涵蓋了三條鐵路連接點(diǎn)、機(jī)場(chǎng)登機(jī)口及地鐵上蓋商業(yè)等(見表1)。在持有的投資物業(yè)發(fā)展組合中，香港地鐵旗下的九龍灣德福廣場(chǎng)、青衣青衣城、新界荃灣綠楊坊、香港杏花村杏花新城、香港中環(huán)國際金融中心等(見表2)取得了100%的出租率。這些大體量的物業(yè)投資取得了顯著的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 地下空間商業(yè)開發(fā)

城市軌道交通車站內(nèi)的商業(yè)開發(fā)包括車站站廳層的商鋪、交通樞紐車站的集中商業(yè)開發(fā)和地下商業(yè)街等，可視具體車站的建筑結(jié)構(gòu)情況而定。

城市軌道交通地下空間商業(yè)開發(fā)也比較常見:巴黎地鐵站中設(shè)有的商業(yè)點(diǎn)超過800家，猶如一個(gè)“地下超級(jí)市場(chǎng)”;日本城市中幾乎所有的大型商場(chǎng)地下都與地鐵銜接，其地鐵商業(yè)已發(fā)展到無處不在的程度;上海軌道交通的人民廣場(chǎng)站、徐家匯站、中山公園站的地下商業(yè)開發(fā)也具有代表性。

表1 香港鐵路公司已批出及將落成物業(yè)發(fā)展組合

表2 香港鐵路公司在香港的投資物業(yè)組合(截至2010年底)

1.3 地上空間與地下空間共融開發(fā)

對(duì)于城市軌道交通地下空間的開發(fā)不能僅局限于對(duì)于地下空間的分析，而是要更注重研究地面的需求，將地下與地面空間作為一個(gè)整體來設(shè)計(jì)。地上與地下空間的綜合包括交通的一體化、結(jié)構(gòu)銜接的一體化、功能的聯(lián)通、景觀的立體化、市政設(shè)施的一體化、商業(yè)布局配套化等幾個(gè)方面。

香港青衣城購物中心就是典型的代表。青衣城共有4層，一樓至三樓亦設(shè)有通道連接港鐵青衣站，而地下設(shè)有通道連接青衣海濱公園及幼稚園，一樓則設(shè)通道通往青衣運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、青衣游泳池及青衣公園。

2 上海軌道交通物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀

2.1 物業(yè)開發(fā)概況

至2011年底上海軌道交通運(yùn)營線路達(dá)到11條，運(yùn)營線路總長度425 km，運(yùn)營車站280座。2011年上海地鐵全網(wǎng)年客運(yùn)量達(dá)21億人次，日均客流達(dá)576萬人次。

上海軌道交通物業(yè)資源主要是軌道交通沿線可供開發(fā)的土地、已建成物業(yè)的租賃商鋪、物業(yè)服務(wù)等［2］。2007年上海軌道交通物業(yè)開發(fā)著力發(fā)揮軌道交通站點(diǎn)輻射效應(yīng)，啟動(dòng)軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)、地下空間綜合開發(fā)、土地集約綜合開發(fā)及交通樞紐綜合開發(fā)等多種模式的探索，實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)面積117 070 m2、營業(yè)收益2 402萬元。到2010年，上海軌道交通物業(yè)開發(fā)遵循資源網(wǎng)絡(luò)化、土地集約化的經(jīng)營理念，通過多種綜合開發(fā)模式，10號(hào)線吳中路停車場(chǎng)上蓋綜合開發(fā)、12號(hào)線漢中路站交通樞紐、1號(hào)線蓮花路站交通樞紐等重點(diǎn)項(xiàng)目取得了階段性成果，實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)面積282 513 m2、營業(yè)收益30 764萬元。

根據(jù)上海申通地鐵的“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要，上海軌道交通的資源開發(fā)要以地鐵物業(yè)開發(fā)為重點(diǎn)，有序推進(jìn)以停車場(chǎng)上蓋為主要形式的地鐵物業(yè)開發(fā)，逐步形成具有上海特色的地鐵物業(yè)開發(fā)模式，提高地鐵土地的綜合集約化利用水平，進(jìn)一步增強(qiáng)地鐵物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在城市布局優(yōu)化與功能提升上的作用。

2.2 站場(chǎng)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀

上海軌道交通的發(fā)展在“十一五”期間經(jīng)歷了跨越式發(fā)展的過程，年客流量迅速增長。然而，軌道交通站場(chǎng)物業(yè)開發(fā)的增量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到客流增長的速率，雖然許多物業(yè)開發(fā)正在進(jìn)行或者籌劃過程中，但很多新線能夠配套提供的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)(商業(yè)、酒店、寫字樓、停車場(chǎng)等)不能滿足日益增長的客流需求。這或是與當(dāng)初整體線路配套物業(yè)開發(fā)一體化設(shè)計(jì)不足有關(guān)，亦或是與產(chǎn)業(yè)布局及城鎮(zhèn)發(fā)展導(dǎo)入人口等綜合因素有關(guān)。

一是培苗。這是上游環(huán)節(jié)，即將該魚由魚苗培育成魚種，在培苗即標(biāo)粗過程中，應(yīng)及時(shí)拉網(wǎng)分篩、分級(jí)飼養(yǎng)，特別是南方地區(qū)，放苗密度高，需要過篩的次數(shù)也多。拉網(wǎng)練苗有利于提高魚的體質(zhì)和生命活力。

上海軌道交通9號(hào)線是一條服務(wù)于松江新城的市郊線，一期于2007年12月開通，2008年日均客流量5.2萬人次，2009年日均客流量12.2萬人次;二期開通后2010年日均客流量36.1萬人次，而到2012年3月份日均客流量已高達(dá)54.8萬人次。與此同時(shí)，4年來9號(hào)線車站商業(yè)配套設(shè)施略顯不足，物業(yè)開發(fā)進(jìn)度緩慢，商業(yè)開發(fā)量已不能與車站客流相符合。

上海軌道交通9號(hào)線九亭站位于滬松公路下，介于居民區(qū)林立的北九亭和傳統(tǒng)人口密集區(qū)南九亭之間。自9號(hào)線開通后，九亭站成為九亭居民進(jìn)出市區(qū)的首選，其客流變化見表3。2007年九亭鎮(zhèn)常駐人口為18萬人。2009年九亭鎮(zhèn)按照導(dǎo)入30萬人口規(guī)模啟動(dòng)了總體發(fā)展規(guī)劃的修編，當(dāng)時(shí)常駐人口約24萬。隨后九亭鎮(zhèn)人口以年均1.5萬人的數(shù)量增長，目前九亭鎮(zhèn)人口總量已接近30萬人，人口數(shù)量趨于飽和。九亭地鐵站作為這一區(qū)域的交通樞紐，未像香港九龍站充分做好配套物業(yè)開發(fā)組合設(shè)計(jì)，車站周邊沒有規(guī)劃好交通換乘樞紐，導(dǎo)致車輛亂停、交通擁擠無序。現(xiàn)在車站上蓋及周邊物業(yè)開發(fā)進(jìn)展較慢，九亭站工作日每天7:30～8:30采取進(jìn)站限流措施。

表3 上海軌道交通9號(hào)線九亭站、漕河涇開發(fā)區(qū)站客流情況

上海軌道交通9號(hào)線漕河涇開發(fā)區(qū)站主要服務(wù)于漕河涇高新科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)的高端人才及白領(lǐng)，車站上蓋配置交通樞紐和停車場(chǎng)，隨著客流的快速增加，對(duì)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的需求日益迫切。然而，該地鐵站及周邊沒有做好物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃，對(duì)地塊的開發(fā)與利用估計(jì)不足?，F(xiàn)今，9號(hào)線松江新城站作為重要節(jié)點(diǎn)性城鎮(zhèn)車站，站點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)也沒有與區(qū)域發(fā)展結(jié)合起來，站點(diǎn)只有低矮的交通設(shè)施，只是起到簡單的客流疏導(dǎo)功能。

3 上海軌道交通市郊線物業(yè)開發(fā)原則

城市軌道交通發(fā)展目標(biāo)要達(dá)到促進(jìn)城市發(fā)展并兼顧城市客流運(yùn)輸?shù)哪康?，就必須要研究如何配置具有高度增值空間的土地，如何開發(fā)保證地鐵的商業(yè)客流，什么時(shí)機(jī)出售物業(yè)能夠迅速獲得土地的增值，等等。因此，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)理論的特征價(jià)格法，分析城市軌道交通發(fā)展對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值的影響，借鑒香港等城市成功的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中探索、研究符合地域?qū)嶋H情況的有效開發(fā)方案;要充分考慮土地綜合開發(fā)的可行性，結(jié)合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究業(yè)態(tài)開發(fā)的進(jìn)程，以及如何逐步與地鐵站銜接好等問題;城市軌道交通市郊線物業(yè)開發(fā)內(nèi)容要靈活多樣，可以建住宅、寫字樓、酒店、停車場(chǎng)、商業(yè)中心、大型商業(yè)綜合體等。經(jīng)調(diào)查，通常人們可以接受的步行空間為500 m范圍。同時(shí)，通過離開地鐵不同距離與房價(jià)的散點(diǎn)分析，綜合判定地鐵站場(chǎng)的影響半徑為500 m。因此，在上海軌道交通市郊線物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)把握好以下原則。

3.1 市郊線開通時(shí)的開發(fā)目標(biāo)

(1)站點(diǎn)100 m的核心范圍優(yōu)先布置公共交通樞紐站、商業(yè)零售設(shè)施和停車場(chǎng)，站點(diǎn)上蓋綜合開發(fā)應(yīng)與軌道交通設(shè)施同步規(guī)劃建設(shè)，盡量布置高密度的商住綜合樓;

(2)站點(diǎn)100～300 m范圍內(nèi)可適當(dāng)提高住宅用地的比例。

3.2 市郊線客流成長期(運(yùn)營1～3年)的開發(fā)目標(biāo)

(2)站點(diǎn)100～300 m范圍內(nèi)可提高住宅用地和辦公用地的比重;

(3)站點(diǎn)周邊300～500 m的用地范圍以住宅開發(fā)為主，并有良好的配套服務(wù)。

3.3 市郊線中長期(運(yùn)營3～10年)的開發(fā)目標(biāo)

(1)在站點(diǎn)周邊300～500 m的用地范圍內(nèi)，形成集住宅、大型綜合性商業(yè)體、寫字樓、酒店等設(shè)施為一體的綜合功能區(qū);

(2)站點(diǎn)500 m以外范圍以開發(fā)居住用地為主，并有基本的配套服務(wù)。

圖1 上海軌道交通17號(hào)線線路規(guī)劃圖

4 上海軌道交通17號(hào)線物業(yè)開發(fā)研究

“十二五”期間，上海將開工建設(shè)軌道交通17號(hào)線(青浦線)。現(xiàn)對(duì)其物業(yè)開發(fā)進(jìn)行分析與設(shè)想。

根據(jù)《上海市城市總體規(guī)劃(1999—2020年)》的要求，重點(diǎn)建設(shè)好寶山等11個(gè)新城和朱家角等中心鎮(zhèn)，形成相對(duì)獨(dú)立、功能完善、各具特色的郊區(qū)城鎮(zhèn)。新城是以區(qū)政府所在城鎮(zhèn)或依托重大產(chǎn)業(yè)及城市重要基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展而成的中等規(guī)模城市，新城人口規(guī)模一般為30萬人。為支持重點(diǎn)發(fā)展新城和郊區(qū)的開發(fā)建設(shè)，持續(xù)吸引城市居民入住，實(shí)現(xiàn)中心城人口向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移，新城與市中心城區(qū)必須要建立起快速客運(yùn)通道，引入軌道交通建設(shè)將成為重中之重。

青浦新城是上海郊區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的11個(gè)新城之一，是上海凸現(xiàn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)的重要區(qū)域。作為青浦區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心，其建設(shè)用地面積約為44.26 km2，將規(guī)劃建設(shè)成為功能完善的濱水城區(qū)。在《上海城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃(2010—2020年)》中，軌道交通17號(hào)線(青浦線，見圖1)是一條重點(diǎn)服務(wù)青浦區(qū)的軌道交通線路，它將虹橋樞紐與西部的青浦新城、青浦工業(yè)區(qū)，以及徐涇、趙巷、朱家角等新市鎮(zhèn)進(jìn)行連通，有效支持青浦地區(qū)的開發(fā)建設(shè);同時(shí)拓展虹橋樞紐西向輻射能力，進(jìn)一步加強(qiáng)與長三角的聯(lián)系，服務(wù)江浙區(qū)域發(fā)展。

軌道交通17號(hào)線呈東西向貫穿青浦區(qū)，沿線串 聯(lián)了青浦多個(gè)功能區(qū)，對(duì)青浦新城的規(guī)劃和建設(shè)以及歷史文化古鎮(zhèn)朱家角鎮(zhèn)的旅游業(yè)發(fā)展具有重要意義。線路東起虹橋綜合交通樞紐，沿軸線大道—諸陸路—盈港路—青浦新城—滬青平公路—朱家角，終于東方綠舟，全長35.2km，共設(shè)車站12座;另設(shè)車輛段和停車場(chǎng)各1座(在線路東端徐涇地區(qū)設(shè)徐涇車輛段，在線路西端設(shè)朱家角停車場(chǎng))。

根據(jù)以上關(guān)于上海軌道交通17號(hào)線規(guī)劃與設(shè)計(jì)的情況，結(jié)合青浦新城及有關(guān)新市鎮(zhèn)的發(fā)展定位，進(jìn)行以下相應(yīng)的站場(chǎng)物業(yè)開發(fā)的研究。

(1)徐涇東站、徐涇鎮(zhèn)站、徐涇車輛段。該區(qū)域受上海中心城的輻射，依托虹橋綜合交通樞紐建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展以商貿(mào)、商務(wù)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)居住業(yè)。結(jié)合虹橋會(huì)展中心建設(shè)，軌道交通站點(diǎn)、車場(chǎng)要實(shí)行高強(qiáng)度、高質(zhì)量的綜合開發(fā)，站場(chǎng)規(guī)劃及功能定位不僅僅滿足于交通保障的功能需求，而是要錯(cuò)位開發(fā)，承擔(dān)區(qū)域綜合服務(wù)功能，有效提高土地的集約利用。徐涇東站綜合開發(fā)不僅要做好17號(hào)線與2號(hào)線的換乘以及同地面公交樞紐站的銜接，更要注重站點(diǎn)500 m半徑核心區(qū)域內(nèi)的開發(fā)規(guī)劃;預(yù)留聯(lián)動(dòng)發(fā)展的空間，重視各建筑體地下開發(fā)空間與軌道交通車站的結(jié)合;要逐步開發(fā)商業(yè)中心、高級(jí)酒店、大型寫字樓以及酒店式公寓與高檔住宅等業(yè)態(tài)，來作為虹橋商務(wù)區(qū)與會(huì)展中心的配套服務(wù)設(shè)施。

(2)趙巷站。該區(qū)域地處青浦區(qū)東片，接受虹橋綜合交通樞紐的輻射，根據(jù)以滬青平公路和A9高速公路為軸的生態(tài)居住帶的定位，應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生態(tài)居住業(yè)。趙巷站綜合開發(fā)要結(jié)合好現(xiàn)有的Outlets名牌折扣中心，研究錯(cuò)位開發(fā)的相關(guān)業(yè)態(tài)，做好同Outlets有機(jī)銜接。站點(diǎn)周邊300 m半徑的用地范圍內(nèi)規(guī)劃公共交通樞紐、大型商業(yè)綜合體等配套設(shè)施;300m半徑的用地范圍外以住宅開發(fā)為主，預(yù)留未來發(fā)展的土地，隨著配套設(shè)施的建成循序漸進(jìn)地開發(fā)。

(3)青浦新城4座車站。青浦新城城區(qū)，主要包括現(xiàn)青浦城區(qū)及向西延伸區(qū)域，是具有中等規(guī)模、功能完善的濱水城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、房地產(chǎn)居住業(yè)和城市服務(wù)業(yè)。對(duì)青浦新城各個(gè)站點(diǎn)的物業(yè)開發(fā)要進(jìn)行具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，細(xì)化軌道交通站點(diǎn)與老城區(qū)道路公交換乘、地鐵設(shè)施(車站出入口、風(fēng)井、無障礙設(shè)施)與新城景觀、住宅開發(fā)與產(chǎn)業(yè)布局等研究，做到同步考慮、預(yù)留空間、有序開發(fā)。作為新城的站點(diǎn)開發(fā)，做好中長期物業(yè)開發(fā)規(guī)劃目標(biāo);要盡可能實(shí)施綜合開發(fā)，上蓋物業(yè)要建成包括酒店、高檔公寓、寫字樓、商業(yè)及停車場(chǎng)的綜合項(xiàng)目，尤其是站點(diǎn)100 m的核心范圍內(nèi)允許并鼓勵(lì)建造較高容積率的建筑體，按照最大限度地集約節(jié)約土地的原則，優(yōu)化各站點(diǎn)開發(fā)的控制指標(biāo)。

(4)朱家角站、東方綠舟站、朱家角停車場(chǎng)。該區(qū)域充分依托淀山湖地區(qū)的生態(tài)資源與朱家角古鎮(zhèn)的品牌效應(yīng)，重點(diǎn)發(fā)展休閑旅游業(yè)、生態(tài)居住業(yè)。作為偏遠(yuǎn)的區(qū)域，要做好近、中、遠(yuǎn)各個(gè)時(shí)期的物業(yè)發(fā)展規(guī)劃，抓住生態(tài)資源和古鎮(zhèn)效應(yīng)的特點(diǎn)。初期在站場(chǎng)300 m半徑區(qū)域內(nèi)要優(yōu)先布置公共交通樞紐站、商業(yè)零售設(shè)施、特色餐飲、休閑娛樂設(shè)施和停車場(chǎng)。隨著軌道交通客流的增長，中遠(yuǎn)期再進(jìn)行物業(yè)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)充。在該區(qū)域站場(chǎng)300 m半徑區(qū)域外，結(jié)合生態(tài)居住業(yè)的規(guī)劃，試行建設(shè)大型居住區(qū)和老年社區(qū)，利用濱水環(huán)境建設(shè)一批高品質(zhì)、多功能的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，配置好基本生活設(shè)施，支持探索解決上海城市的老齡化問題。

5 結(jié)語

城市軌道交通市郊線站場(chǎng)建設(shè)與物業(yè)開發(fā)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展是一個(gè)涉及多學(xué)科知識(shí)的綜合性課題，許多問題還需要深入研究。本文根據(jù)已有的城市軌道交通物業(yè)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與不足，定性定量地對(duì)某類問題進(jìn)行了初步的研究?？傊鞘熊壍澜煌ㄑ鼐€及站場(chǎng)物業(yè)開發(fā)利用將是城市規(guī)劃與建設(shè)的重要組成部分，作為從事城市軌道交通工作的研究人員，應(yīng)積極通過親身的調(diào)查、實(shí)踐以及對(duì)具體項(xiàng)目因地制宜的分析，從有利于城市發(fā)展的角度，去研究市郊線物業(yè)開發(fā)的設(shè)計(jì)與城市空間的結(jié)合，推動(dòng)城市軌道交通的可持續(xù)性發(fā)展。

［1］ 中國城市軌道交通年度報(bào)告課題組.中國城市軌道交通年度報(bào)告2010［M］.北京:北京交通大學(xué)出版社，2011.

［2］ 張焰.軌道交通資產(chǎn)經(jīng)營實(shí)踐與思考［M］.上海:同濟(jì)大學(xué)出版社，2008.