魏雅華

“房企拖欠3.8萬億土地增值稅”

2013年11月24日，一條爆炸性新聞?wù)饎恿巳袊Ｖ醒腚娨暸_《每周質(zhì)量報告》報道：《萬科SOHO中國等房企拖欠3.8萬億土地增值稅》。該新聞中說：調(diào)查發(fā)現(xiàn)多家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。報道稱，2005年至2012年8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

這個數(shù)字的確讓人觸目驚心。2012年國家稅收總額不過10.06萬億元，可房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額，居然超過了3.8萬億元。幾乎是國家稅收總額的35%！

中央電視臺《每周質(zhì)量報告》稱，45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，SOHO中國、富力、萬科、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地集團等知名房企均榜上有名。其中欠繳最多的雅居樂地產(chǎn)控股有限公司欠繳達83億元。中國科學(xué)院社會發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長康小明對此重新做了核算，結(jié)果沒有出入。這就意味著2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

針對日前備受關(guān)注的房企欠繳巨額土地增值稅報道，國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司負責(zé)人11月26日做出澄清解讀。國家稅務(wù)總局稱，近日引起社會關(guān)注的有關(guān)人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。國家稅務(wù)總局相關(guān)研究人士表示，近年來由于房地產(chǎn)價格快速上漲，稅務(wù)局對于房地產(chǎn)企業(yè)的征稅都是從緊的。國家稅務(wù)總局昨日亦稱，近年來，土地增值稅征管力度是逐步加大的。國稅總局坦言土地增值稅的征收，目前還面臨著一些困難和壓力。首先，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計也比較復(fù)雜。同時，土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險。

初讀此文的標(biāo)題，我們有一種權(quán)威“辟謠”的感覺，可我們讀完此文，卻沒能找到中央電視臺《每周質(zhì)量報告》的報道究竟什么地方錯了，尤其是該文的核心數(shù)字的計算，3.8萬億元的欠稅總額到底是錯是對，沒有答案。此后，我們一直在等《每周質(zhì)量報告》對此事的進一步的動態(tài)新聞，如果《每周質(zhì)量報告》真的錯了，應(yīng)該給公眾一個道歉，可我們并沒有等到?？梢姟睹恐苜|(zhì)量報告》并不認為自己誤讀了什么。

在11月26日的情況說明會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會對央視的報道提出質(zhì)疑。對于報道中“2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%”這一說法進行了反駁，中房協(xié)副會長朱中一列舉了2005年到2012年，8年間國內(nèi)A股上市房企房地產(chǎn)平均毛利率最高不超過40%，明顯低于55.72%這個數(shù)字。他說：“上市企業(yè)盈利水平已是相對較高的。”

讀了這個數(shù)字很讓人吃驚。2005年到2012年，8年間國內(nèi)A股上市房企房地產(chǎn)平均毛利率最高不超過40%。而同一時間段，全球房企的認同平均毛利率不過5%，中國的房地產(chǎn)平均毛利率卻高達40%，中國的哪一個行業(yè)能望其項背？

真是“不查不知道，一查嚇一跳。一個上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)項目，完工都10幾年了，但10年前這個項目的土地增值稅還沒有清算?！币晃皇〖壍囟惥只榫重撠?zé)人如此評論說。

2014年：國家將從嚴征繳土地增值稅

在11月26日的公開回應(yīng)中，國稅總局行為稅司負責(zé)人表示：“下一步，稅務(wù)總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管?！蓖瑫r，國稅總局對土地增值稅的清算條件，又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴清算土地增值稅的明確信號。

就在央視報道房企“欠稅”事件的前一天，財政部部長樓繼偉公開詳解了深化財稅體制改革思路，提出下一步房產(chǎn)稅改革方向，是減少房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進清費立稅。在這樣的改革思路下，作為繳稅“大戶”的房企無疑首當(dāng)其沖。稅務(wù)清查的程序是在稅務(wù)系統(tǒng)的電腦中自動生成稅負率低的企業(yè)，由管理科形成一份《黑名單》上報，然后指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。

明年將從嚴清算土地增值稅的消息已經(jīng)在圈內(nèi)傳開。11月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會緊急召開房地產(chǎn)土地增值稅問題座談會，并特別邀請了被央視點名房企，包括萬科、SOHO中國、招商地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)以及金地等，但會議開始后，到場的房企負責(zé)人只有華遠地產(chǎn)董事長及融創(chuàng)的財務(wù)副總監(jiān)。

按照《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。這是一個巨額的稅率。尤其是過去10年間，部分城市房價與土地成本的漲幅甚至10倍不止。那么，土地成本與房屋銷售價差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。

但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執(zhí)行過這樣的納稅政策。由于對房地產(chǎn)開發(fā)成本難以統(tǒng)一認定，因此在《土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，房企可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

預(yù)征的比例則經(jīng)過幾次調(diào)整。2010年6月，國稅總局最新規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。于是，各地房地產(chǎn)市場幾乎清一色地執(zhí)行了“預(yù)征”的操作辦法。同時，由于房企要在項目結(jié)算后，與政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則，因此幾乎所有房企都嚴格計提和撥備土地增值稅款。不過，由于存在預(yù)征與實際清算的時間差，這給房企帶來了制度套利的空間。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應(yīng)繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計算，月可獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對該開發(fā)項目土地增值稅進行清算征繳。但實際操作卻存在困難。房地產(chǎn)項目大部分是滾動開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期。有的項目還有捂盤的情況，那就要等到項目取得銷售許可證滿3年后才能對之進行清算?！睎|部某省會城市稅務(wù)局的官員對本報記者表示，“因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。

除了拖延清算時間之外，房企還找到了其他避稅的辦法。北京一家稅務(wù)公司的負責(zé)人向記者表示，目前房企通用的避稅模式，是將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負目的。比如通過在項目內(nèi)建造公共設(shè)施、會所、物業(yè)配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負；在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，這些手段都能實現(xiàn)避稅。

而另一方面，地方政府的“小算盤”也讓開發(fā)商的“避稅空間”逐步放大。由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務(wù)局在完成當(dāng)年的稅務(wù)指標(biāo)后，并不急于針對所有的項目進行清算，這有利于地方稅務(wù)局實現(xiàn)逐年遞增的稅收任務(wù)。除此之外，土地增值稅的監(jiān)管主體是企業(yè)項目所在地的稅務(wù)機關(guān)，地方政府也沒有動力清算。地方官員招商引資，辛苦引入大型開發(fā)商，一清算，開發(fā)商可能跑掉；另一方面，地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發(fā)商進入立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。

所有這一切都會使對土地增值稅的清繳，成為2014年中國稅事的重頭戲。

（作者系搜狐財經(jīng)評論員、陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員）