摘要：中山市鄰接廣州市，擁有承接廣州市居住功能外溢的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，然而中山市房地產(chǎn)卻是整個(gè)珠三角的價(jià)格洼地。本文以中山市三角鎮(zhèn)為例，試圖從城市規(guī)劃的角度分析其中的原因，并提出相應(yīng)的改善措施。

關(guān)鍵詞：三角鎮(zhèn)；房地產(chǎn)；城市規(guī)劃

前言

根據(jù)《2014年4月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，廣東省21個(gè)地級(jí)市中，深圳市房?jī)r(jià)排第一，樣本平均價(jià)格31155元/平方米，中山市房?jī)r(jià)排第十，樣本平均價(jià)格6403元/平方米，是珠三角東西兩岸城市中房地產(chǎn)價(jià)格最低的城市。然而中山市的房?jī)r(jià)與他的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不相當(dāng)。2013年，中山市的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值是2638.93億元，在全省排第六，人均GDP是83642.79元，在全省排第五。根據(jù)相關(guān)專家的研究分析，中山市的房地產(chǎn)價(jià)格漲不起主要有幾大原因，一是中山的外來(lái)人口收入低，支撐不了高房?jī)r(jià)。二是中山市每個(gè)鎮(zhèn)區(qū)都有房地產(chǎn)，購(gòu)買力分散。三是深中通道、港珠澳大橋等建設(shè)項(xiàng)目對(duì)中山市雖然有利好，但短時(shí)間內(nèi)難以體現(xiàn)等等。

隨著珠三角地區(qū)交通設(shè)施的完善，在中山市置業(yè)的人群不再僅僅限于本市的常住人口，周邊地區(qū)的城市人口也日益增多，尤其是鄰接的廣州市。以中山市三角鎮(zhèn)為例，其鄰接廣州市南沙區(qū)，兩者之間有京珠高速東段（G4W）直接聯(lián)系。隨著廣州市“南拓”戰(zhàn)略的實(shí)施，尤其是南沙區(qū)升級(jí)為國(guó)家級(jí)新區(qū)，使得南沙區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格扶搖直上，均價(jià)達(dá)到1萬(wàn)元/平方米，不少?gòu)V州市民進(jìn)一步往外到中山市三角鎮(zhèn)置業(yè)，推動(dòng)三角鎮(zhèn)的房地產(chǎn)均價(jià)升到4000-5000元/平方米之間。本文將以中山市三角鎮(zhèn)為例，采取個(gè)人體驗(yàn)的研究方法，以城市規(guī)劃的視角，試圖探索中山市房地產(chǎn)價(jià)格偏低的規(guī)劃原因，并提出相應(yīng)的解決措施。

1 便捷的對(duì)外交通，不完善的公共交通

廣州市東部的東圃客運(yùn)站設(shè)置有大量前往中山石岐的巴士——中山東快線，從早上的6點(diǎn)50分到晚上的8點(diǎn)40分，每40分鐘一班，共29班，票價(jià)45塊，均經(jīng)過(guò)三角鎮(zhèn)路口停車下客。從東圃客運(yùn)站出發(fā)，經(jīng)廣州環(huán)城高速和南沙港快速，全程高速，大約50分鐘后到達(dá)三角鎮(zhèn)路口，交通極為便利。然后從三角鎮(zhèn)路口進(jìn)入三角鎮(zhèn)區(qū)，則需要換乘三角鎮(zhèn)的公交，僅有208路，或者摩托車，大概十五分鐘才能達(dá)到三角鎮(zhèn)區(qū)。可見(jiàn)，在公共交通的接駁上，弱化了廣州市民到達(dá)三角鎮(zhèn)區(qū)的便捷度。而從三角鎮(zhèn)出發(fā)回廣州，則半小時(shí)一班車，到達(dá)的車站是廣州東站客運(yùn)站，位于廣州市的中部地區(qū)，與東圃客運(yùn)站的直線距離為10公里。因此，盡管三角鎮(zhèn)與廣州市的聯(lián)系極為便捷，但在交通組織上卻不能滿足上班族的日常需求，對(duì)廣州市的白領(lǐng)階層吸引力不大。

2 宜居的生活環(huán)境，工業(yè)化的城市形象

中山三角鎮(zhèn)以打造宜居城鎮(zhèn)為主要目標(biāo)，然而在城市門戶地區(qū)的建設(shè)方面卻不重視，設(shè)置了大量的工業(yè)園區(qū)，降低了外來(lái)人口的吸引力，尤其是外來(lái)高收入人口。從三角路口到三角鎮(zhèn)區(qū)的金山大道沿線兩側(cè)分布著大量的二類工業(yè)企業(yè)，如生產(chǎn)電器為主的小霸王，導(dǎo)致大量的貨車在金山大道行駛，塑造了一個(gè)工業(yè)化的城市形象。盡管三角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)沒(méi)有工業(yè)企業(yè)，生活環(huán)境較為舒適，但門戶地區(qū)的建設(shè)失敗也給鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的影響。

3 完善的公服配套，相對(duì)不高的服務(wù)質(zhì)量

按照《鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》，三角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)設(shè)置了完善的公共服務(wù)設(shè)施，如三角醫(yī)院、文化廣場(chǎng)、商業(yè)中心、集貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)等，這些設(shè)施能為收入較低的居民提供日常的生活需求，如購(gòu)物、基本教育和休閑。然后高收入居民的一些消費(fèi)需求需要前往中山市區(qū)石岐才能實(shí)現(xiàn)。目前，前往中山石岐的公交車有2班，每半小時(shí)15分鐘一班，交通聯(lián)系相對(duì)較弱。因此，三角鎮(zhèn)區(qū)的生活環(huán)境對(duì)大部分以公共服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向的高收入居民缺乏吸引力。

4 郊區(qū)化的生活節(jié)奏，平庸的城市空間

中山三角鎮(zhèn)區(qū)憑借優(yōu)越的區(qū)位條件、便利的對(duì)外交通條件以及宜居的生活環(huán)境，適合小汽車的生活方式，具有發(fā)展成為廣州市郊生活區(qū)的潛力。然而在城市特色塑造方面，三角鎮(zhèn)則不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)按照城市的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，城市環(huán)境一般，沒(méi)有形成營(yíng)建具有特色的生活空間，倡導(dǎo)獨(dú)特的生活方式，同時(shí)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)也沒(méi)有大型的公園或者旅游景點(diǎn)，沒(méi)有形成自己的城市名片，無(wú)法在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

5 城市規(guī)劃方面的思考

目前，居住在中山市三角鎮(zhèn)區(qū)的人口主要以本地人口、工業(yè)區(qū)人口以及外地人口為主，其中外地人口約占20%，外地人口又以廣州市人口為主。綜合上述分析，三角鎮(zhèn)區(qū)盡管擁有了鄰接廣州的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，但在功能布局、交通組織、設(shè)施配套以及城市形象營(yíng)建方面存在較多的不足，極大地降低了市場(chǎng)吸引力，成為影響地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。那么從城市規(guī)劃的角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)的改善方向如下：

從功能布局方面，中山市三角鎮(zhèn)的建設(shè)基本形成了居住與工業(yè)相對(duì)分離的城市格局，這有利于營(yíng)建良好的鎮(zhèn)區(qū)生活環(huán)境和高效的工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境，然而城市主要的對(duì)外交通干道上被工業(yè)園區(qū)占據(jù)，不利于宜居城市形象的營(yíng)建，未來(lái)應(yīng)加強(qiáng)與廣州市的交通銜接，結(jié)合新的對(duì)外交通通道塑造一個(gè)新的門戶區(qū)，形成城市生活與城市交通相互分離的空間和交通組織。

從交通組織方面，在加強(qiáng)對(duì)外交通設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)是加強(qiáng)鎮(zhèn)區(qū)與廣州市區(qū)以及中山市區(qū)之間的公共交通銜接，尤其是與廣州市地鐵站點(diǎn)的交通銜接，促進(jìn)公共交通同城化。

從服務(wù)設(shè)施配套方面，如果三角鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展建設(shè)要跳出鎮(zhèn)域的影響范圍，那么建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的公共服務(wù)設(shè)施則成為必然，尤其是在醫(yī)療和教育設(shè)施的建設(shè)方面，建成健康療養(yǎng)專業(yè)鎮(zhèn)或者教育特色鎮(zhèn)，提升宜居環(huán)境的品質(zhì)和吸引力。

從城市形象營(yíng)建方面，除了上述的城市門戶區(qū)以及宜居環(huán)境品質(zhì)方面的打造外，三角鎮(zhèn)區(qū)還應(yīng)在城市空間營(yíng)建方面形成自身的特色，重點(diǎn)是加強(qiáng)建筑特色的管理，按照特色小城鎮(zhèn)的理念，營(yíng)建不一樣的生活空間，成為城鎮(zhèn)對(duì)外宣傳的名片。

6 結(jié)語(yǔ)

中山市成為珠三角地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格洼地，原因有多重，城市規(guī)劃方面也是主要原因之一。在改革開放初期，工業(yè)經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，中山市提出了“一?zhèn)一品”的發(fā)展策略，成為了全省專業(yè)鎮(zhèn)密度最高的地級(jí)市之一。因此，各個(gè)城鎮(zhèn)的城市建設(shè)也充分體現(xiàn)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)先的發(fā)展思路以及工業(yè)化、現(xiàn)代化的城市特色，這也為后來(lái)打造宜居城市環(huán)境的城市形象建設(shè)制造了困難，降低了城市吸引力。在未來(lái)的城市規(guī)劃過(guò)程中，中山市的城市建設(shè)應(yīng)注重城市生活環(huán)境的改善和生活品質(zhì)的提高，以專業(yè)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，倡導(dǎo)不一樣的生活方式。

參考文獻(xiàn)

[1]中山樓價(jià)為何漲不起？10個(gè)業(yè)內(nèi)人士給出的10個(gè)理由.吉屋網(wǎng).