【摘要】《房屋登記辦法》于2008年2月15日以建設(shè)部令第168號公布，2008年7月1日起正式實施，本辦法第七條概括性規(guī)定了辦理房屋登記的一般程序。所謂房屋登記的一般程序，就是指不同的房屋登記類型所采用的程序中共同的步驟和手續(xù)，包括申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證等步驟，下面筆者結(jié)合多年房屋登記工作實踐經(jīng)驗，著重闡述一般程序中需注意的問題，對于我們登記工作者更好的完成房屋登記工作具有重要的意義。

【關(guān)鍵詞】房屋登記；一般程序；登記簿

一、關(guān)于申請

申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料的行為。在日常工作中，申請工作應(yīng)注意下面兩個問題：

1、申請人應(yīng)當按照《房屋登記辦法》的要求向房屋登記機構(gòu)提交申請登記材料，申請登記材料能夠提供原件的，應(yīng)當提供原件，不能提供原件的，應(yīng)當提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認與原件一致的復(fù)印件。申請人應(yīng)當對提交的申請登記證明材料的真實性、有效性和合法性承擔責任。

2、單方申請和共同申請需要注意。申請登記的房屋以共同申請為原則，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動的情形，如房屋買賣的轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)由買賣雙方共同提出申請；用房屋貸款的抵押登記，應(yīng)由抵押人和抵押權(quán)人共同提出申請。房屋登記也可以單方申請，單方申請是一種特殊形式，主要適用于非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動，如合法建造的房屋取得房屋權(quán)利；因人民法院，仲裁委員會的生效法律文書取得房地產(chǎn)權(quán)利；因繼承、受遺贈取得房地產(chǎn)權(quán)利；因房屋坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更等可單方申請。

二、關(guān)于受理

受理是登記機構(gòu)對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理是一個初步審查的過程，在該程序中，應(yīng)重點查驗申請主體是否符合要求，申請材料是否齊全并符合要求，權(quán)屬來源是否清楚，并根據(jù)具體情況對申請人進行詢問。具體的受理工作應(yīng)注意以下問題：

1、查驗申請主體，申請人與依法提交的材料記載的主體一致。主要指申請人提交的身份證明與其提交的申請登記內(nèi)容的證明材料反映的權(quán)利主體一致，如所有權(quán)注銷登記中，房屋滅失證明載明的所有權(quán)人與登記申請人一致；抵押登記中，申請人中的抵押權(quán)人與抵押合同中的抵押權(quán)人一致等。

2、查驗申請材料，申請材料應(yīng)齊全完整，真實有效。

3、核對申請登記事項。

4、詢問申請人（代理人）。詢問結(jié)果應(yīng)經(jīng)被詢問人簽名確認后歸檔保留，這既是申請人對所記錄詢問結(jié)果的真實性進行確認，又可以避免日后發(fā)生爭議時，登記機構(gòu)難以舉證的情況出現(xiàn)。通過受理詢問程序，盡可能的保證房屋登記的準確性，降低登記風險。

5、錄入相關(guān)信息。登記機構(gòu)可以通過身份證讀卡器查驗境內(nèi)居民身份證真?zhèn)?，現(xiàn)場對申請人進行拍照，減少作假行為。

6、簽署受理意見。申請人在申請登記時，登記機構(gòu)工作人員對申請登記材料齊全完整且符合法定形式的，應(yīng)出具受理告知書，對不予受理的，應(yīng)告知申請人需補正的內(nèi)容或不予受理的理由，需要補充材料才能受理的，應(yīng)當一次性書面告知申請人需要補齊的材料。

三、關(guān)于審核

審核是房屋登記機構(gòu)對受理的登記事項進行審查核實，以做出予以登記或者不予以登記決定的行為，審核是整個登記程序中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。審核工作應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：

1、審核申請材料的一致性，合法性。審核材料的合法性是指申請材料的形式應(yīng)符合法律、法規(guī)和規(guī)章的要求；申請房屋所有權(quán)初始登記、在建工程抵押權(quán)登記的，房屋應(yīng)在規(guī)劃驗收證明或建設(shè)工程規(guī)劃許可證明的范圍內(nèi)；申請預(yù)購商品房預(yù)告登記的，房屋應(yīng)在預(yù)售許可證明范圍內(nèi)；申請其他登記的，房地產(chǎn)應(yīng)在登記簿記載的范圍內(nèi)，除初始登記外，其他登記須在登記簿記載的基礎(chǔ)上完成。

2、進行實地查看的情形包括房屋所有權(quán)初始登記；在建工程抵押權(quán)登記；因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記。每件實地查看業(yè)務(wù)應(yīng)由不少于2名登記工作人員負責，其中至少1名應(yīng)為登記官。查看人員宜對查看對象拍照留存，填寫實地查看表，并應(yīng)簽名確認。

3、公告登記事項。公告是對可能存在異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議，以便確認產(chǎn)權(quán)的行為。公告并不是房屋登記的必經(jīng)程序，是否有必要公告，由房屋登記機構(gòu)根據(jù)情況確定。如房屋所有權(quán)證書或預(yù)告登記證明丟失，需在房地產(chǎn)所在地公開發(fā)行的報紙上刊登，公告期不少于5個工作日。

4、會審重大疑難事項。房屋登記面廣量大，個性化問題和歷史遺留等疑難業(yè)務(wù)頻頻出現(xiàn)，這些復(fù)雜問題的形成具有多種原因，要解決這些疑難問題，僅依靠單個登記官的知識經(jīng)驗難以做出準確判斷。房地產(chǎn)登記機構(gòu)有必要建立房地產(chǎn)登記審核委員會，研究解決房地產(chǎn)登記重大疑難事項。

5、簽署審核意見。在登記實踐中房屋權(quán)屬審核一般分為初審、復(fù)審和終審三審定案的方法，經(jīng)終審審核后，該項登記申請即被核準，登記事項即被記載于登記簿。房屋登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。

房屋登記審核工作的法律性和技術(shù)性很強，對工作人員的素質(zhì)要求也很高，其工作的準確性及有效性與申請人和利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān)，因此，從事房屋審核工作的人員，需要具備多方面的法律專業(yè)知識、豐富的工作經(jīng)驗和相應(yīng)的業(yè)務(wù)水平，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定應(yīng)由房屋登記官擔任此項工作。

四、關(guān)于記載于登記簿

房屋登記簿的統(tǒng)一建立是《物權(quán)法》新提出的制度要求?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

所謂的登記簿，是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本狀況，房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當?shù)怯浭马椀奶囟ú緝?。房屋的基本狀況包括房屋編號、房屋坐落、所在建筑物的總層數(shù)、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)等基本信息，這是對“物”的描述，是登記簿最基礎(chǔ)的內(nèi)容。房屋的權(quán)利狀況，包括物權(quán)歸屬和內(nèi)容，以房屋抵押權(quán)登記為例，該部分主要記載抵押權(quán)人、抵押人、被擔保主債權(quán)的數(shù)額、擔保范圍、債務(wù)履行期限、房屋他項權(quán)利證書號及抵押權(quán)注銷事項。其他依法登記的事項，包括異議登記事項、查封等。任何人不得擅自更改登記簿，當?shù)怯洸居涊d的事項有誤時，應(yīng)按更正登記程序進行更正。

五、關(guān)于發(fā)證

向權(quán)利人發(fā)放權(quán)屬證書是登記程序的最后一項，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。對于建筑區(qū)劃內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的房屋登記，異議登記和注銷登記不應(yīng)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明。發(fā)證時，應(yīng)核對權(quán)利人（代理人）身份證明，收回受理憑證，領(lǐng)證人應(yīng)在領(lǐng)證憑證上簽名確認，并應(yīng)注明領(lǐng)證日期。

結(jié)束語

通過對房屋登記一般程序有關(guān)問題的探討，進一步提高了我們對房屋登記程序重要性的認識。房屋登記機構(gòu)應(yīng)當嚴格遵守登記程序和履行登記職責，自覺堅持依法行政，切實保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。