【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其蓬勃發(fā)展離不開房地產(chǎn)估價(jià)這一重要的工作環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)的技術(shù)人員根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特定的估價(jià)目的，依照房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，以行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的房地產(chǎn)估價(jià)原則為準(zhǔn)，對該房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)、合理的評估、判斷，并對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合全面的分析。簡言之，房地產(chǎn)估價(jià)是一種社會(huì)中介活動(dòng)，其行為將會(huì)對社會(huì)的各方面帶來影響，而估價(jià)的結(jié)果必然會(huì)與其自身的真正價(jià)值存在偏差，因而，其對社會(huì)各方面的影響將轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。本文根據(jù)當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的原因，以及降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)；對策

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)市場中扮演著越來越重要的角色，從房地產(chǎn)的開發(fā)到房地產(chǎn)買賣交易、租賃抵押以及對房地產(chǎn)的拆遷、征用、糾紛等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著不容輕視的作用。其估價(jià)行為具有一定的專業(yè)性、技術(shù)性、實(shí)時(shí)性、地域性，并受國家政策、規(guī)章制度的影響，因此，房地產(chǎn)估價(jià)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，并且將對社會(huì)各方面產(chǎn)生影響。要想規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，避免其對社會(huì)的綜合發(fā)展產(chǎn)生不良影響，需要我們從根本上重視房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，找出房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的成因，進(jìn)而討論出降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的對策。

一、造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的原因

由于房地產(chǎn)估價(jià)行為具有一定的專業(yè)性、技術(shù)性、實(shí)時(shí)性、地域性，并受國家相關(guān)政策、法律法規(guī)的影響，且房地產(chǎn)估價(jià)與其自身的真正價(jià)值存在著的偏差，所以房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的成因是復(fù)雜多樣的，本文主要從主觀和客觀兩大方面進(jìn)行重點(diǎn)分析。

1.造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主觀原因

首先，由于評估單位自身缺乏科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)營管理模式，沒有職責(zé)明確的管理結(jié)構(gòu)及相應(yīng)的管理人，且其內(nèi)部沒有形成嚴(yán)格的管理制度，對評估對象的資料信息等收集不全面，導(dǎo)致在審核的過程中敷衍了事，對房地產(chǎn)的估價(jià)行為趨于形式化，致使對評估對象缺乏規(guī)范的評估結(jié)果、評估報(bào)告。評估單位一系列不規(guī)范、不負(fù)責(zé)的工作程序?qū)檎麄€(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行為帶來多方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患，是造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

其次，從事房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)員自身的綜合素質(zhì)以及職業(yè)修養(yǎng)的欠缺，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要原因。由于房地產(chǎn)估價(jià)的過程中，涉及的領(lǐng)域較廣、評估目的不一，加上評估對象復(fù)雜，因此，對評估對象的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和評估手段就應(yīng)各有側(cè)重。這就要求從事該項(xiàng)工作的評估員不但要具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)、靈敏的邏輯思維以及隨機(jī)應(yīng)變的能力，還應(yīng)對相關(guān)的政策、法規(guī)有一定的基礎(chǔ)及把控能力。然而，由于受到政策水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)的限制，我國房地產(chǎn)估價(jià)單位的從業(yè)人員對房地產(chǎn)估價(jià)的工作水平普遍較低，導(dǎo)致在房地產(chǎn)估價(jià)工作的整個(gè)過程中不可避免的出現(xiàn)各種不同程度的錯(cuò)誤，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要原因。

2.造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的客觀原因

我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)目前正處于由政府控制向市場經(jīng)營的轉(zhuǎn)型階段，這種轉(zhuǎn)型階段的特點(diǎn)在一定程度上影響了剛剛起步的房地產(chǎn)評估事業(yè)的發(fā)展，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)評估事業(yè)面臨失范的風(fēng)險(xiǎn)，例如：抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低、規(guī)模較小、政府干預(yù)力度大、行業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)秩序不健全等。這將對房地產(chǎn)估價(jià)市場造成較大的行業(yè)波動(dòng)，并以不同層次、不同力度給房地產(chǎn)的估價(jià)帶來風(fēng)險(xiǎn)。另外，在房地產(chǎn)估價(jià)的過程中，評估標(biāo)的物的價(jià)值是通過對評估主體的信息進(jìn)行鑒定、收集以及分析，以此對其進(jìn)行價(jià)值判斷。然而，在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作中，常常會(huì)出現(xiàn)信息不對稱的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評估主體在對信息進(jìn)行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯(cuò)誤，進(jìn)而產(chǎn)生評估標(biāo)的物的價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符的現(xiàn)象，也就是我們所說的房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果與其自身的真正價(jià)值存在著偏差，為房地產(chǎn)估價(jià)帶來嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

二、降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的對策

如前所述，房地產(chǎn)估價(jià)具有一定的技術(shù)性和專業(yè)性，其估價(jià)的過程是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，所以，評估主體的估計(jì)價(jià)格不可避免地會(huì)與實(shí)際交易的價(jià)格存在著差異，為房地產(chǎn)的估價(jià)工作帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。但是，造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的一系列成因并不可怕，關(guān)鍵是我們?nèi)绾慰创@些成因，從而找出相應(yīng)的對策，將房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對此，筆者根據(jù)以上對房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主客觀原因的分析，提出以下降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)措施。

1.建立健全評估單位的管理機(jī)制，提高估價(jià)員自身的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，加之目前我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處于特殊的轉(zhuǎn)型時(shí)期，整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展還不是十分穩(wěn)定，評估單位在管理機(jī)制等方面還不健全，對相關(guān)人員的錄用沒有統(tǒng)一的規(guī)定。導(dǎo)致多數(shù)從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的估價(jià)員沒有相關(guān)的資質(zhì)證明和專業(yè)本領(lǐng)，也并未經(jīng)過嚴(yán)格、系統(tǒng)的培訓(xùn)考核而直接上崗，從而不能很好勝任房地產(chǎn)估價(jià)的本職工作，在工作的過程中常常會(huì)出現(xiàn)不同層次、不同程度的錯(cuò)誤，加大了房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。所以，國家及有關(guān)部門必須高度重視這一現(xiàn)象，建立健全房地產(chǎn)評估單位的管理機(jī)制，同時(shí)對評估單位實(shí)行資質(zhì)管理，對房地產(chǎn)估價(jià)員及從事相關(guān)工作的工作人員實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)估價(jià)工作準(zhǔn)入制度，并對估價(jià)員統(tǒng)一實(shí)行行業(yè)規(guī)范管理。從根本上全面提高估價(jià)員自身的綜合素質(zhì)，即從根本上規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

2.在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作中，增強(qiáng)其信息的透明度

在造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的客觀原因中，我們提到“在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作中，常常會(huì)出現(xiàn)信息不對稱的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評估主體在對信息進(jìn)行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯(cuò)誤，進(jìn)而產(chǎn)生評估標(biāo)的物的價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符的現(xiàn)象”。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)信息的透明度不夠，這里所指信息主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)備案管理信息、施工許可管理信息、商品房預(yù)售管理信息、房屋租賃管理信息、房地產(chǎn)市場交易信息、房地產(chǎn)信用檔案管理信息等政府公開的信息。要想從客觀上規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，就必須將這些分散于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、權(quán)屬登記、租賃備案等相關(guān)市場信息進(jìn)行有機(jī)整合，并將房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科學(xué)、客觀的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)提供可靠的參照信息和合理依據(jù)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展促進(jìn)了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在其快速發(fā)展的過程中難免出現(xiàn)各種問題。房地產(chǎn)估價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)市場中扮演著重要的角色，同時(shí)又存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。需要我們辯證地看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向，積極尋找房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的成因，運(yùn)用科學(xué)合理的手段、方法規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，使之促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良好、健康的發(fā)展。

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作者簡介

楊盈盈（1981- ），女，廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程系，講師，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)估價(jià)。