【摘要】我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要，逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的開發(fā)管理也逐漸的引起人們重視。本文主要對房地產(chǎn)管理中的項目質(zhì)量管理、項目進度管理和項目成本控制三個重點進行了分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；重點難點分析

1 前言

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目的是高效率的實現(xiàn)項目目標(biāo)，項目管理是以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，在開發(fā)項目建設(shè)的全過程，按照其運行的規(guī)律，建立有效的計劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)的項目管理是一套復(fù)雜的管理體系，是以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各參建單位參與的管理系統(tǒng)，融合了項目管理的實踐經(jīng)驗，系統(tǒng)的項目管理理論又為建設(shè)工程的項目管理提供了理論工具，使建設(shè)工程的項目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。

房地產(chǎn)項目管理包括工程項目質(zhì)量管理、項目進度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。項目質(zhì)量、項目進度和項目成本是整個項目管理的核心內(nèi)容，也是工程項目管理的重點和難點。要把三者的關(guān)系進行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對整個的過程進行全面的設(shè)計、協(xié)調(diào)和控制，才能把項目做好，滿足客戶的需求，實現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。

2 項目質(zhì)量管理

建筑工程質(zhì)量是開發(fā)商樹立品牌的重要保證，與開發(fā)商企業(yè)的聲譽息息相關(guān)，關(guān)系到企業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)作為特殊的商品，工程的質(zhì)量直接影響到產(chǎn)品的銷售或者是租賃，因此可以說，一個項目的工程質(zhì)量就是工程項目的生命，工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問題，會對工期造成嚴(yán)重的影響或者是對產(chǎn)品的聲譽造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項目的建設(shè)過程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對項目的質(zhì)量進行嚴(yán)格的控制，防止質(zhì)量問題的出現(xiàn)。加強項目的質(zhì)量管理，主要可以從以下幾個方面進行。

2.1設(shè)計方案的優(yōu)化

設(shè)計人員要嚴(yán)格的按照開發(fā)企業(yè)的要求和對產(chǎn)品的定位進行設(shè)計，在建設(shè)之初，對圖紙進行仔細(xì)的審核，看是否存在錯誤。設(shè)計的錯誤或者是變更會給工程的實施帶來很大的影響，因此在設(shè)計執(zhí)行時，要做好設(shè)計的檢查和優(yōu)化工作，確保設(shè)計的科學(xué)、合理、可行。

2.2施工單位的選擇和施工人員素質(zhì)的保證

施工單位是施工質(zhì)量的直接保障者，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和信譽好的施工單位，可以為施工質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)，提供基礎(chǔ)的保障。對施工人員的素質(zhì)也要進行嚴(yán)格的控制，從施工的管理人員、技術(shù)人員到基層的建筑工人，都要具有相應(yīng)的資格和較高的素質(zhì)?？梢圆捎眠M行人員培訓(xùn)和引入人才的方式來提高施工單位的整體素質(zhì)，對工程的實施質(zhì)量進行保證。

2.3施工材料

建筑工程的實施中，材料的質(zhì)量直接決定著產(chǎn)品的質(zhì)量，建筑過程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕不合格的材料進入施工現(xiàn)場。對工程應(yīng)用的半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備等進行嚴(yán)格的質(zhì)量檢測后再使用。

2.4對施工機械和設(shè)備的管理

施工機械和設(shè)備是施工進度的重要保證，性能好的設(shè)備和機械才能保證工程的順利實施和工期的按時完成，因此，在工程的項目管理中，要對機械和設(shè)備進行質(zhì)量的控制。

2.5 施工方案、施工方法與施工技術(shù)

施工方案和方法的科學(xué)、合理，能夠有效地促進工程的實施，方案和方法的變更會對工程的進度產(chǎn)生影響，施工技術(shù)又是項目質(zhì)量的關(guān)鍵因素。因此，加強對施工方案、方法和技術(shù)的控制也是保證施工質(zhì)量的必要的措施。

2.6 做好質(zhì)量監(jiān)督工作

相關(guān)的部門要做好施工過程的跟蹤監(jiān)控、指導(dǎo)和檢驗工作，及時發(fā)現(xiàn)過程實施中的問題并加以解決，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用對工程的質(zhì)量進行保證。

在工程項目的質(zhì)量管理中，最重要的是做好預(yù)防性的控制，對可能出現(xiàn)問題的各個環(huán)節(jié)的影響因素進行控制，從根本上杜絕問題的產(chǎn)生。做好防范性的工作，制定問題的解決方案，一旦出現(xiàn)問題，馬上進行處理。在平時的管理中，也要對質(zhì)量問題進行嚴(yán)格的控制，即便是小的問題，也要進行嚴(yán)格的管理，以免釀成大的質(zhì)量隱患。

3 項目進度管理

工程項目能否在預(yù)定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。

（1）制定進度計劃。在工程的設(shè)計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標(biāo)，在對現(xiàn)場進行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個階段的工作進行詳細(xì)的計劃，對施工進行指導(dǎo)。

（2） 保證進度計劃的實施。在施工過程中，要保證進度計劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責(zé)任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質(zhì)量的問題，要及時進行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進度的順利進行。

項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細(xì)的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進行預(yù)防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。

4 項目成本管理

項目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟利益的重要措施。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、開發(fā)間接費、公共配套設(shè)施費和財務(wù)費用等幾個大的方面。

項目成本的管理分為策劃、設(shè)計階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設(shè)計階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設(shè)計之初就做好工程項目的成本管理和控制。

5 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理重點和難點包括項目的質(zhì)量控制、進度控制和成本控制三個大的方面，在實際的項目管理中，要根據(jù)各個管理的特點進行科學(xué)、合理的管理，保證項目工程的實施。

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