摘要：本文首先從供需兩方面（即供給性因素和需求性因素）分析房地產(chǎn)價格上漲的因素，供給性因素的地方政府和開發(fā)商巨頭方面，這兩方面是造成供給人為不足并造成房地產(chǎn)價格上漲的主要推手，而需求性因素主要是城市化帶動的剛性購房需求和投資需求，二者是房地產(chǎn)價格居高不下的客觀原因之一。同時房地產(chǎn)的價格過度失控也會產(chǎn)生系列金融風險。本文力圖通過分析房地產(chǎn)價格的影響因素和居高不下的危害為房地產(chǎn)政策決定提供理論參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；經(jīng)濟影響；因素

前言

房地產(chǎn)是重要的資產(chǎn)形式，而房價則重要的資產(chǎn)價格代表，房價的波動應(yīng)該受到社會各階層的人的高度關(guān)注。在西方，雖然房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于成熟，但是作為重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)仍然受到學者和重視和政府的調(diào)控，房價直接關(guān)系到國家的生產(chǎn)總值的增長和通貨膨脹程度等關(guān)鍵經(jīng)濟指標，因此對房地產(chǎn)價格從理論到實際都應(yīng)該高度重視，防止房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不健康的發(fā)展并引發(fā)破壞性的經(jīng)濟災難。而健康的房地產(chǎn)市場的形成需要一個漫長的改革過程，正常的房價的形成必須建立在其影響因素的正常發(fā)展的基礎(chǔ)上。因此控制房價必須知道房價的影響因素和發(fā)展規(guī)律。

一、影響房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）國外的房地產(chǎn)價格影響因素研究

第一，通貨膨脹因素。英國經(jīng)濟學家研究了其信用配給制度的轉(zhuǎn)變對英國房價的影響，發(fā)現(xiàn)在抵押貸款一定的情況下，國家出現(xiàn)高度通貨膨脹并不總是導致消費者傾向購買房產(chǎn)，但是若去奇效抵押貸款則通貨膨脹的影響力顯著增強，房價將會明顯地隨著通脹率提高而提高。說明通脹只會在一定條件下影響房價。

第二，買房者的收入和賣房者的成本因素。美國經(jīng)濟學家柏特巴和奎格雷對美國的東西部的大中型城市經(jīng)過系列實證研究后認為，買房者收入或者賣房者的成本越高則會相應(yīng)提高房價，反之亦然。

第三，政府相關(guān)政策。愛爾蘭經(jīng)濟學家詹姆斯、斯特朗、西蒙和楊等四人合作分析了政府的房地產(chǎn)市場相關(guān)政策給房價帶來的影響，以愛爾蘭對房地產(chǎn)征收的印花稅為例，政策剛開始實行確實影響了房地產(chǎn)價格，但是隨著長期市場的自發(fā)調(diào)控，售房者相應(yīng)地提高了租金和價格抵消了政府的稅收成本，因此政府的稅收政策對房地產(chǎn)投資者影響僅限于短期。

第四，相關(guān)商品的價格。美國經(jīng)濟學家艾納瑞和克拉里通過對房價的和相關(guān)商品的消費價格指數(shù)對比發(fā)現(xiàn)，房價不同程度低受到相關(guān)商品價格的影響，例如家具價格、裝修價格等變動會一定程度影響同期房價變動。

第五，其他因素影響。綜合因素復雜程度的影響，美國經(jīng)濟學家謝勒爾在研究過多個地區(qū)的房價和收入關(guān)系時認為，一般來說房地產(chǎn)價格變動越大的地方，受到收入因素的影響程度越小，而房地產(chǎn)價格變動小的地方，受到收入因素的影響程度越大。而日本學者在研究日本的80年代房地產(chǎn)泡沫后認為投資者的心理預期也會導致房價的波動。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)價格影響因素研究

第一，市場投機行為。我國各大城市由于城市化的發(fā)展，城市務(wù)工人員對住房的剛性需求使房價成了投機者的熱衷的領(lǐng)域。導致人們的可支配收入遠遠到不了投機推動的房價水平。而作為城市炒房一族的投機代表群體，也使得我國大城市房地產(chǎn)價格長期過度上漲。

第二，外資的推動。我國外資投入越多的城市，往往房價越是難以管理控制的地區(qū)，外資的流入一定程度上推動了房價的上揚，主要原因是外資參與了土地交易市場，加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本直接決定了外資會推動當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的上漲。

第三，土地政策。我國長期實施緊縮性土地供給政策，開發(fā)商往往把房價的上漲歸因于此。雖然土地供給政策一定程度加大了開發(fā)成本。但是開發(fā)商的供房結(jié)構(gòu)比例失調(diào)也是導致城市房價居高不下并且持續(xù)上漲的重要原因。

第四，城市化水平。隨著我國改革開放，城市化水平的提高，大量農(nóng)村的解放出來的勞動力涌入城市充當雇傭勞動力，同時部分農(nóng)民工在提高收入的同時也開始有了在城市的購房需求，進一步加劇了供需緊張的情況，城市化水平和房價水平增長呈正相關(guān)關(guān)系。

第五，政府干預。隨著市場經(jīng)濟體制改革，政府逐漸從計劃經(jīng)濟的管理角色退位于市場的引導角色，然而由于我國分稅制的改革，地方政府迫于財政壓力不得不行政介入了土地交易市場，增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而推動了地方城市房價的持續(xù)上漲。

二、房地產(chǎn)價格對經(jīng)濟的影響

（一）經(jīng)濟危機的重要指標。經(jīng)濟學家古德哈特和霍夫曼在經(jīng)過對十二個國家的CPI指數(shù)分析后認為，以房地產(chǎn)價格為代表的資產(chǎn)價格，比起其它諸如股價的指標，是預測通貨膨脹的有效指標，例如1929年美國的經(jīng)濟大蕭條房貸一族破產(chǎn)，97年東南亞經(jīng)濟危機香港的房地產(chǎn)盛極而衰，日本80年代房地產(chǎn)價格泡沫，08年美國次級房貸市場泡沫等，對房價的監(jiān)控和管理有助于對經(jīng)濟危機的預防。

（二）房價泡沫對經(jīng)濟的危害。經(jīng)濟學家斯密斯和嘉利在對美國08年房地產(chǎn)泡沫的研究后認為，過高的房價往往會導致房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。而同時高房價會在同期抑制普通居民的消費能力，中國的高房價往往會暗示普通居民需要存更多的錢才有能力夠買屬于自己的房子，因此反而鼓勵居民長期持有貨幣，不利于刺激消費，拉動內(nèi)需。

三、調(diào)控房價的重要措施

（一）國內(nèi)學者郭科在研究了貨幣政策與房價的聯(lián)系后，認為提高貨幣的存貸利率，同時減少貨幣供應(yīng)，抑制信用消費和不良資產(chǎn)的擴張，可以有效地降低房地產(chǎn)價格。西方的經(jīng)濟研究支持這一做法，英國經(jīng)濟學家古德哈特、美國經(jīng)濟學家弗蘭克和約瑟芬等很多學者認為中央金融結(jié)構(gòu)應(yīng)該及時對房地產(chǎn)價格的波動作出相關(guān)調(diào)控，因為房地產(chǎn)價格的波動往往預示著通貨膨脹的程度，應(yīng)該及時將通貨膨脹控制到目標范圍以內(nèi)，同時房地產(chǎn)之類的資產(chǎn)價格的破滅會產(chǎn)生多米諾骨牌的效應(yīng)，對社會生產(chǎn)的破壞力驚人。

（二）政府的有效干預。我國房地產(chǎn)市場由于地方政府的強勢介入是不健全的市場，地方政府和開發(fā)商參與土地交易實際上是把稅收轉(zhuǎn)嫁給了普通購房者，而目前我國政府出臺一系列抑制房價出臺的稅收政策適得其反，并不能阻止房價的上漲，最根本的措施是政府應(yīng)該調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展多樣化產(chǎn)業(yè)以提振經(jīng)濟，拓展地方財政稅收來源，不依靠土地交易稅收支撐財政，完善稅收結(jié)構(gòu)，真正地充當一個市場調(diào)控者而非推手的角色。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)價格是資產(chǎn)價格的典型代表，能反映市場的通貨膨脹程度市場的消費能力，是國民經(jīng)濟是否健康發(fā)展的晴雨表，房價過高或者失控都會導致災難性的經(jīng)濟后果，國家學者都必須重視房價的研究和調(diào)控。而要調(diào)控房價必須認知房價影響因素，從供給方面主要是政府的干預和開發(fā)商的成本，需求方面主要是龐大的剛性需求購房者，房價回歸正軌一方面需要適應(yīng)城市化水平完善供房市場，另一方面政府要轉(zhuǎn)變角色，從主導到引導，這樣房價才能回歸理性，市場才能健康。

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作者簡介：本文作者王燕 ， 女 ，漢族，籍貫為河北灤縣，1973年1月出生，一直從事房地產(chǎn)估價工作；2007年5月取得會計師執(zhí)業(yè)資格，2011年5月聘為經(jīng)濟師，2013年取得經(jīng)濟師執(zhí)業(yè)資格，現(xiàn)于東營市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心工作。