摘要：在進(jìn)行舊城改造活動之中，如何合理、完善地進(jìn)行房地產(chǎn)拆遷補償評估，在推進(jìn)城市建設(shè)的同時，安撫好居民。文中就房地產(chǎn)拆遷補償評估中存在的問題展開了分析，并就拆遷機(jī)構(gòu)及拆遷人員應(yīng)當(dāng)如何合理評估拆遷補償，解決拆遷補償評估中存在的問題提出了相應(yīng)的解決措施，具有一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；拆遷補償；評估；問題；措施

當(dāng)前，許多新聞報道關(guān)于房地產(chǎn)拆遷補償事件，經(jīng)常出現(xiàn)由于拆遷補償評估價得不到一致意見而引發(fā)各類糾紛，不僅影響了我國和諧社會的建設(shè)，而且阻礙了城市建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)。隨著新的關(guān)于房地產(chǎn)拆遷管理條例的出臺，例如《城市房屋拆遷管理條例》，對城市建設(shè)產(chǎn)生了更大的推動作用。然而，由于在房地產(chǎn)拆遷補償評估中存在著不少的問題，當(dāng)拆遷補償過程中時難以確定補償金額，容易出現(xiàn)利益糾紛，為了盡量提高拆遷補償?shù)臐M意率，順利推進(jìn)舊城改造，下面將就此問題展開分析，具體如下。

1房地產(chǎn)拆遷補償評估中存在的問題

1.1房地產(chǎn)拆遷評估方法存在問題

當(dāng)今很多城市房地產(chǎn)拆遷評估都采取房屋建安造價或基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷補償價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，它不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。

1.2房地產(chǎn)建造價或基準(zhǔn)價格存在問題

首先，在確定拆遷補償?shù)慕ò矁r或基準(zhǔn)價格上，拆遷補償?shù)慕ò矁r或基準(zhǔn)價價格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認(rèn)定，而不是以估價機(jī)構(gòu)競爭市場來獲??；估價內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。其次，在靠行政手段推進(jìn)拆遷上，盡管國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》中取消了統(tǒng)一拆遷，并規(guī)定房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受委托進(jìn)行拆遷。但在某些地區(qū)，有些政府行政部門以保證建設(shè)項目的順利進(jìn)行為由，強行介入平等主體之間的交易活動。

1.3房地產(chǎn)拆遷補償價格存在問題

土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋拆遷補償價，是房屋建安價結(jié)合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價。

1.4房地產(chǎn)拆遷補償評估管理不規(guī)范

秩序混亂主要是由于市場體系尚未完全健全，還處在一個發(fā)展階段。另外，行業(yè)管理機(jī)制滯后。有的地方評估機(jī)構(gòu)不具備資質(zhì)靠借用他人資質(zhì)也在做拆遷評估；有的評估機(jī)構(gòu)為了承攬拆遷評估業(yè)務(wù)，根據(jù)委托人意愿故意抬高或壓低評估值而違規(guī)出具虛假評估報告。

2解決房地產(chǎn)拆遷補償評估的措施

2.1規(guī)范房地產(chǎn)拆遷補償評估方法

可以通過實行分類評估與分戶評估相結(jié)合的方法進(jìn)行拆遷補償評估，在規(guī)劃定點的拆遷范圍內(nèi)，評估機(jī)構(gòu)在前期摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，根據(jù)基準(zhǔn)價格，按照房屋結(jié)構(gòu)、用途、建筑年代及所在區(qū)位等因素進(jìn)行分類，制定出分類評估的參考數(shù)據(jù)，由拆遷人和被拆遷人在針對每一戶房屋的個別因素，在評估參考數(shù)據(jù)的幅度內(nèi)進(jìn)行商談，達(dá)成協(xié)議的，簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議書；不能達(dá)成協(xié)議的，申請評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評估。這樣做一是有利于拆遷順利進(jìn)行，減少分戶評估的數(shù)量，節(jié)約大量的人力物力；二是給拆遷當(dāng)事人一定的商談空間，有利于達(dá)成協(xié)議，減少糾紛。

2.2解決房地產(chǎn)補償評估基準(zhǔn)價存在的問題

制定的房屋拆遷補償基準(zhǔn)價格，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素構(gòu)成的房地產(chǎn)價格。此外，在制定房屋拆遷補償基準(zhǔn)價格時，委托二級資質(zhì)以上的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對基準(zhǔn)價格進(jìn)行評估，對評估結(jié)果邀請了部分房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民、物價、土地、房屋等部門的專業(yè)人員參加的論證會，用論證會上提出的合理建議，對基準(zhǔn)價格進(jìn)行修正，出臺了客觀、公正、符合市場規(guī)律、可操作性強的房屋拆遷貨幣補償基準(zhǔn)價格，制定了具有一定幅度的區(qū)位、使用、樓層、沿街等系數(shù)。

2.3合理確定房屋拆遷補償價格

2.3.1房地產(chǎn)拆遷補償價格評估原則

明確房屋拆遷補償價格評估應(yīng)當(dāng)遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價結(jié)果。

（l）公平原則

房屋拆遷補償價格評估必須以公正為基本前提；充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權(quán)類型、合理分配產(chǎn)權(quán)收益、合理分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移費用。

（2）優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則

房屋拆遷補償價格評估應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境、用途、實際新舊程度、維護(hù)保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設(shè)備等的不同而區(qū)分計價，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。

（3）快捷性原則

從開發(fā)程序看，房屋拆遷（包括價格評估、拆遷實施等）所花費時間的長短將直接影響到整個項目的開發(fā)周期，因此，在滿足估價精度要求前提下，房屋拆遷補償價格評估方法的快捷性顯得尤為重要。

（4）政策性原則

貨幣補償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不可否認(rèn)，房屋拆遷是一項政策性。因此房屋拆遷補償價格應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價值。

2.3.2評估價格形成的產(chǎn)權(quán)類型

隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭?，并且在住房商品化過程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1%。因此，房屋拆遷補償估價應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價格水平。

2.4規(guī)范房地產(chǎn)拆遷補償評估管理

2.4.1健全法規(guī)，確保拆遷全過程操作的規(guī)范有序

雖然早已有國務(wù)院令305號《城市房屋拆遷管理條例》和建設(shè)部建住房（2003）234號《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》來規(guī)范調(diào)整城市拆遷行為，但隨著農(nóng)村城市化建設(shè)和城市建設(shè)向農(nóng)村擴(kuò)展延伸的趨勢日益迅猛，大規(guī)模的城市建設(shè)項目（如城市道路工程、基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)民集中居住建設(shè)等）如雨后春筍，靠現(xiàn)有的這兩個法規(guī)和文件已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能將各地的拆遷和拆遷評估行為納入規(guī)范有序的范疇。

2.4.2加強管理，實行對拆遷估價活動的監(jiān)管

首先，要加強對評估機(jī)構(gòu)及評估人員的管理。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備評估資質(zhì)，評估人員也應(yīng)由通過全國統(tǒng)考的房地產(chǎn)估價師承擔(dān)或由各地拆遷管理部門培訓(xùn)過并取得拆遷評估上崗證的人員承擔(dān)。其次，要加強對拆遷估價全過程的監(jiān)管。

3小結(jié)

如上所述，在處理房地產(chǎn)拆遷補償問題時涉及的各方各面眾多，且復(fù)雜。由于當(dāng)前我國還未有非常明確、統(tǒng)一的補償評估方法，在計算補償價格時存在的漏洞及不足之處較多。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)補償拆遷評估的實際問題處理情況中，應(yīng)當(dāng)及時解決好補償評估的方法，合理確定舊屋的實際價值，并合理評估房地產(chǎn)的補償價格，真正保障拆遷中所涉及的各方利益，順利推進(jìn)拆遷工作的進(jìn)行，早日構(gòu)建和諧、可持續(xù)發(fā)展的社會。

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