一、關(guān)于房地產(chǎn)的分類

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，有土地、建筑物、房地產(chǎn)聯(lián)合體三種存在形態(tài)。如果按照開發(fā)程度來劃分，房地產(chǎn)可以分為以下幾類：

1、生地：是指不具有城市基礎(chǔ)配套實(shí)施的土地，如荒地、農(nóng)地。

2、毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。

3、熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。

4、在建工程 是指地上建筑物已開始建設(shè)但尚未完成，或已建成但尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定是正在建設(shè)，也可能停工了多年。

5、現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的。

二、常用的評估土地及在建工程的方法介紹

1、剩余法：也叫假設(shè)開發(fā)法、倒算法，是在估算未來不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、租售有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。剩余法公式：地價(jià)=銷售收入-銷售稅費(fèi)-建筑安裝費(fèi)用-管理費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤-購買該宗地應(yīng)支付的稅費(fèi)。

2、成本法：就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用以及建筑成本之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納稅金來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。成本法公式：地價(jià)=土地取得成本+開發(fā)成本+已投入建筑成本及專業(yè)費(fèi)用+利息+利潤+稅費(fèi)。此方法適用于土地及在建工程評估。

3、市場比較法：是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。此方法適用于土地及在建工程評估。

三、在建工程的評估技術(shù)思路及特例情況處理

在建工程泛指處于建設(shè)過程中、尚未完成并交付使用的工程項(xiàng)目，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗(yàn)收作為界定的主要依據(jù)。在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其涉及用途等諸多特征。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，我們將其分為三類，第一類是停工項(xiàng)目；第二類是竣工項(xiàng)目；第三類是施工項(xiàng)目。就抵押貸款而言，在建工程完工的程度不同，采用的方法也不同，其抵押評估基本思路可分類為三種情況考慮：①停工的或者正在施工、尚未通過完成主體工程的在建工程，一般采用成本法，以取得土地的取得及開發(fā)費(fèi)用、以投入建筑成本及專業(yè)費(fèi)用，加上利息、利潤等加總積算用成本法進(jìn)行評估。公式：在建工程價(jià)值=土地的取得及開發(fā)費(fèi)用+投入建筑成本及專業(yè)費(fèi)用+利息+利潤。土地的取得及開發(fā)費(fèi)用采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行測算，投入的建筑成本及專業(yè)費(fèi)用按照開發(fā)商提供的預(yù)算價(jià)格或者按照建筑工程實(shí)際進(jìn)度確定，利息按當(dāng)前利率計(jì)算；②正在施工的已完成主體工程，但尚未通過竣工驗(yàn)收的在建工程，可以綜合考慮以下兩種方法確定其評估價(jià)格。一種是采用成本法，以土地的取得及開發(fā)費(fèi)用、以投入建筑成本及專業(yè)費(fèi)用，加上利息、利潤等加總積算用成本法進(jìn)行評估，這種情況下利潤取值與市場正常利潤相當(dāng)。另一種是采用剩余法，公式：V=A-（B+C+D+E+F），V—在建工程價(jià)值；A—續(xù)建完成后的不動產(chǎn)價(jià)值（指該工程按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)完工后的市場可以接受的銷售價(jià)格，常用市場比較法取得，不能接委托方制定的預(yù)售價(jià)格）；B—續(xù)建成本（土建工程費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備及安裝費(fèi)用、內(nèi)外裝修工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)）；C—投資利息；D—稅金；E—續(xù)建投資利潤；F—租售費(fèi)用。采用剩余法進(jìn)行評估事宜慎重；③以通過竣工驗(yàn)收，尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)證的在建工程。采用市場比較法較為合適，類似于市場商品房的評估。

四、土地及在建工程風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

土地及在建工程用于抵押除了有評估方法運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)（方法不同一般得出的結(jié)果不同），還有以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商、建筑承包商是否是合法企業(yè)，有無經(jīng)營能力，企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)以及開發(fā)能力能否滿足項(xiàng)目的要求。

2、法律手續(xù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期以及開發(fā)過程中的法律手續(xù)是否齊全，包括土地的取得是否合法、項(xiàng)目開發(fā)是否遵循土地規(guī)劃和建筑規(guī)劃的要求，另外，還要注意在建工程抵押前是否已辦理預(yù)售，是否存在商品房預(yù)售抵押（主要是對內(nèi)部預(yù)售而國土局未備案者更要注意）

3、資金風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商的融資能力能否滿足項(xiàng)目開發(fā)的需要，建筑企業(yè)的工程款的支付情況，是否有違規(guī)的使用工程款造成項(xiàng)目無法進(jìn)行的情況。

4、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的質(zhì)量是項(xiàng)目的靈魂，項(xiàng)目的質(zhì)量出現(xiàn)問題，容易引起許多法律的糾紛，造成項(xiàng)目無法進(jìn)行（注意考察設(shè)計(jì)、施工單位的資信度）。

5、管理風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目管理主要是項(xiàng)目成本的控制、施工的進(jìn)度控制和項(xiàng)目的質(zhì)量控制，完善的項(xiàng)目管理能夠?qū)⒊杀究刂圃诤侠淼姆秶ＷC項(xiàng)目的施工進(jìn)度按照預(yù)期完成并保證項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)到規(guī)范要求，避免不必要糾紛。

6、銷售風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的銷售是否具備合法的手續(xù)。

7、市場風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目在前期預(yù)測、定位上的估計(jì)不足，使得項(xiàng)目在竣工后出現(xiàn)競爭過大，同類物業(yè)在市場上同時(shí)存在，功能上無優(yōu)勢，產(chǎn)生較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

8、盈利風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目是否盈利是決定項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵，項(xiàng)目能否盈利，除了銷售、成本、質(zhì)量、管理等因素影響外，還包括政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的因素影響，因此，前期預(yù)測對降低項(xiàng)目盈利風(fēng)險(xiǎn)起到相當(dāng)大的作用。

對于沒有把握的項(xiàng)目，銀行審批人可以要求開發(fā)商出具專業(yè)評估咨詢機(jī)構(gòu)為其項(xiàng)目所做的可行性分析報(bào)告，從而全面掌握項(xiàng)目的情況，以利于做出正確的判斷。