近年來，隨著不動產(chǎn)交易數(shù)量的增加和房產(chǎn)稅試點范圍的逐步擴大，不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)量顯著增加。評估準則在保障不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量方面發(fā)揮著重要的作用。論文將我國不動產(chǎn)評估準則與國際評估準則、美國評估準則中的不動產(chǎn)評估規(guī)范進行對比分析，主要從準則的結(jié)構(gòu)、具體資產(chǎn)定義、評估方法三個方面考察不同準則之間的差異和共同點，以期進一步推動我國不動產(chǎn)評估準則的發(fā)展與完善。

一、房地產(chǎn)評估準則結(jié)構(gòu)比較

中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》。不動產(chǎn)準則屬于資產(chǎn)評估具體準則的實體性準則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業(yè)價值中的不動產(chǎn)、評估披露以及附則等七部分。不動產(chǎn)準則在《資產(chǎn)評估準則——基本準則》的總體指導(dǎo)下，對不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動產(chǎn)三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法；重點探討了企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

《國際評估準則》（IVS）在“資產(chǎn)評估準則”部分對不動產(chǎn)進行規(guī)范。IVS中不動產(chǎn)評估包括準則、注釋和附件三個部分，其中準則包括工作范圍、執(zhí)行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產(chǎn)。

美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）對于不動產(chǎn)評估的規(guī)范包括不動產(chǎn)評估和不動產(chǎn)評估報告兩個方面。不動產(chǎn)評估準則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務(wù)使用者對評估工作質(zhì)量進行的對照檢驗。不動產(chǎn)評估報告準則規(guī)定的是傳達不動產(chǎn)評估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動產(chǎn)評估報告的形式、格式和文體，由報告的預(yù)定使用者和評估師的需求決定。

從中外不動產(chǎn)評估準則的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產(chǎn)評估實務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國際評估準則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動產(chǎn)評估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強調(diào)了不動產(chǎn)評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準則突出強調(diào)了信息的披露，有專門的不動產(chǎn)評估報告準則，但是對于披露的具體內(nèi)容沒有相應(yīng)的規(guī)定。

二、不動產(chǎn)評估準則定義比較

我國不動產(chǎn)評估準則在總則中就明確了有關(guān)不動產(chǎn)和不動產(chǎn)評估的基本定義。該準則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

國際評估準則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時，在國際評估準則的資產(chǎn)準則——不動產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進一步明確了不動產(chǎn)權(quán)益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級權(quán)益”和使用權(quán)益。

美國評估準則也在“定義”部分界定了不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)指的是屬于不動產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因為在西方的不動產(chǎn)價值評估理論中，都特別強調(diào)不動產(chǎn)價值的評估是評估不動產(chǎn)權(quán)利和利益的價值。美國評估準則的標準1——不動產(chǎn)評估中則沒有不動產(chǎn)的界定。

從中外不動產(chǎn)評估準則界定的不動產(chǎn)定義的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則不但明確了不動產(chǎn)的定義而且指出了不動產(chǎn)評估的定義，還具體區(qū)分了單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。國際評估準則界定了不動產(chǎn)的含義，并著重強調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益。美國評估準則也強調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體。總之，不動產(chǎn)評估評估的是不動產(chǎn)權(quán)益的價值，而并非不動產(chǎn)的實物本身的價值。

三、不動產(chǎn)評估準則評估方法比較

我國不動產(chǎn)評估準則把評估方法作為準則的重點內(nèi)容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法進行了明確的規(guī)定和要求。注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當收集足夠的交易實例；并進行修正。運用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當了解不動產(chǎn)應(yīng)當具有的經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運用成本法評估不動產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟壽命年限以及可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。運用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當合理估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤。運用基準地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應(yīng)當根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異，合理進行修正。

國際評估準則規(guī)定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估。市場法是不動產(chǎn)權(quán)益評估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價格依據(jù)的權(quán)益，以及被評估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估，需要計算重置成本，并將現(xiàn)時等效不動產(chǎn)的重置成本進行貶值調(diào)整。

美國評估準則規(guī)定，當銷售比較途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進行分析。當成本途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當?shù)姆椒ê图夹g(shù)對宗地價值進行評定；對新開發(fā)成本估算時可參照的成本數(shù)據(jù)進行分析。當收益途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產(chǎn)全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動產(chǎn)的潛在獲利能力。

從中外不動產(chǎn)評估準則對評估方法的具體規(guī)定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應(yīng)用于不動產(chǎn)評估，只不過美國評估準則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國不動產(chǎn)評估準則不但介紹了三種方法，還對實踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法做了具體規(guī)定。此外，中國不動產(chǎn)評估準則的規(guī)定是最詳細和最具可操作性的，國際評估準則和美國評估準則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國評估準則。也就是說，國外的評估準則沒有特別強調(diào)評估方法的應(yīng)用。

參考文獻

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