【摘要】本文以徐州為例，通過問卷調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、文獻(xiàn)資料查詢等方法，采用房價收入比測度方法判別徐州房價是否合理，研究結(jié)果表明：（1）從不同的建筑形式運(yùn)用房價收入比模型判別結(jié)果分析，徐州房屋的價格基本上處于正常狀態(tài)。（2）基于合理房價預(yù)測方法預(yù)測分析的針對不同收入等級可以支付的房地產(chǎn)價格基本上與徐州的現(xiàn)實價格相符，通過以上模型方法的判別對房地產(chǎn)價格的認(rèn)識具有一定指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵字】房價收入比測度方法；房價收入比測算模型；城市房價泡沫；合理房價

引言

近幾年來，房地產(chǎn)價格日益飆升，在社會上引起強(qiáng)大的反響。而對于上漲的房地產(chǎn)價格是否合理，也是社會關(guān)注的熱點問題。如何判別城市房地產(chǎn)價格的合理性，城市住房價格是否回歸理性，以及價格合理水平的度量指標(biāo)成為當(dāng)今學(xué)術(shù)界研究的熱點問題。國外對房價合理性的研究主要側(cè)重兩個方面，一是采用房價收入比，20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安瑞荷馬（Andrew Hamer）來華進(jìn)行房改研究時，提出的一個世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例——3：1至6：1。二是采用住宅價格工資比，認(rèn)為房地產(chǎn)價格的上升直接影響企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營成本，進(jìn)而影響企業(yè)提供就業(yè)機(jī)會的能力的有Meen，Gameron和Muellbauer【1，2】。國內(nèi)對房地產(chǎn)價格合理性的研究起步比較晚，主要源于對房地產(chǎn)是否產(chǎn)生泡沫的問題，開始了對房地產(chǎn)價格合理性的研究。研究主要側(cè)重三方面內(nèi)容：一是合理價格判別研究。鞠方（2010）認(rèn)為居民可支配收入和土地價格與我國房價成正相關(guān)關(guān)系；而實際利率與我國房價成負(fù)相關(guān)關(guān)系【3】。二是合理價格政策研究。房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，明確房地產(chǎn)價格影響因素，并采取有效措施。三是房地產(chǎn)價格機(jī)制研究。王東（2012）從貨幣供應(yīng)量角度分析貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格的影響機(jī)制及原因分析【4】。綜上所述，對房地產(chǎn)價格合理性的認(rèn)識、判斷等不同專家學(xué)者認(rèn)識角度是有差異的。本文通過調(diào)查問卷發(fā)放、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等途徑進(jìn)行資料搜集，對房價合理性獲得感性認(rèn)識；其次預(yù)測徐州未來十年不同收入群體對于房地產(chǎn)的購買力；最后通過對數(shù)據(jù)的論證分析并結(jié)合徐州房地產(chǎn)市場的實際情況對徐州市的房價合理性進(jìn)行系統(tǒng)論證。從而為政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，提供參考依據(jù)；幫助開發(fā)商準(zhǔn)確定位，審時度勢，正確決策；指導(dǎo)消費者理性消費。

1房地產(chǎn)價格合理性的問卷調(diào)查

本文基于調(diào)查問卷的方式，對徐州泉山區(qū)，銅山區(qū)，鼓樓區(qū)，云龍區(qū)，以及賈汪區(qū)五個區(qū)域進(jìn)行了調(diào)查。涉及泉山森林海，國基城邦，民富園，風(fēng)華園等100多個小區(qū)，本文就其中四個典型小區(qū)做以分析，在調(diào)查的500多戶住宅中選取其中200多戶作為典型案例進(jìn)行分析。

1.1調(diào)查內(nèi)容

調(diào)查問卷調(diào)查的內(nèi)容主要涉及到家庭年收入、住宅銷售價格、居住樓層、居住面積、銀行住房貸款利率、還款期限、首付比例、以及家庭人口組成等八個方面、。其中，家庭年收入是指家庭所有成員年收入總和；住宅銷售價格通常以單位建筑面積的價格確定；居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和?！?】

1.2調(diào)查方法與數(shù)據(jù)處理

調(diào)查過程中，采用了典型調(diào)查和隨機(jī)調(diào)查，在云龍區(qū)，泉山區(qū)，銅山區(qū)，鼓樓區(qū)，賈汪區(qū)等五個區(qū)片設(shè)立4個典型小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，然后采用隨機(jī)方式發(fā)放調(diào)查問卷。隨機(jī)方式調(diào)查時，采用實地調(diào)查和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查兩種方式進(jìn)行。

在數(shù)據(jù)處理時，首先對調(diào)查問卷中存在不合理的問卷進(jìn)行人為剔除，然后根據(jù)調(diào)查的家庭收入，參考國家標(biāo)準(zhǔn)分為高等收入，中等收入，低等收入三個檔次，進(jìn)行對253份合格問卷進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。

2. 采用房價收入比進(jìn)行房地產(chǎn)價格合理性研究

2.1合理房價收入比測算

設(shè)住宅售價為P元，家庭年收入為I元，銀行住房貸款利率為i，還款期限為n年，則按揭還款的期數(shù)為12n年，還款首付比例為k，每月貸款償還額占家庭月收入的比例為m，房價收入比為PIR。利用等額系列支付現(xiàn)值公式可得：

房價收入比PIR為：

以徐州市為例：關(guān)于首付款的比例，目前的規(guī)定是首套購房的首付款比例不得低于30%，本文所采用首付款比例為30%，即k=30%

經(jīng)過前期對徐州市不同收入人群的調(diào)查，得出不同收入人群認(rèn)為的合理購房支出占年收入的比例如下：

低收入戶、中等收入戶、高收入戶購房支出占家庭總收入的合理比例m分別為40%、30%、20%。

銀行貸款的利率取目前央行最新5年以上貸款利率7.05%，則按揭還款月利率為i=7.05%/12=0.5875%。

由于不同收入人群用于購房的支出占家庭總收入的比例不同，所以不同收入人群的合理房價收入比也存在較大的差別，對于不同收入人群的劃分，本文將購房者分為三個等級，分別為低收入戶、中等收入戶、高收入戶。

可以看出不同收入人群的合理房價收入比區(qū)間，經(jīng)市場調(diào)查，徐州市不同收入人群選擇的還款年限大部分在15-25年間，故本文確定的低收入人群的合理房價收入比區(qū)間為2.64—3.35中等收入人群的合理房價收入比區(qū)間為3.96—5.03高收入人群的合理房價收入比區(qū)間為5.28—6.71

2.2合理房價的測算

在得出了科學(xué)的房價收入比計算模型及確定了不同收入人群房價收入比的合理區(qū)間基礎(chǔ)上，我們可以利用房價收入比這個公式商品住房合理價位的計算公式：

3結(jié)論與討論

從合理性房價的判別中我們發(fā)現(xiàn)，高收入的房價基本上與合理性房價一致，而低收入?yún)s沒有達(dá)到，中等收入占絕大多數(shù)，也基本上與合理的價格擬合。說明整個徐州目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)處于平穩(wěn)的階段，政府政策對房地產(chǎn)市場的積極影響，但對待低收入的住戶，希望政府在他們買房時多給予優(yōu)惠或者多建設(shè)廉租房。

參考文獻(xiàn)：

[1]Meen，G ，The Removal of Mortgage Constraints and the Implications for Econometric Modeling of UK House Prices，Oxford Bulletin of Economic and Statistics，VOL 32，1-23，1990.

[2] Gameron M.Reseach on internal migration in the US：A survey .Journal of Economic Literatture【M】.1975，13，P393-433.

[3]鞠方，歐陽立鵬，我國房地產(chǎn)價格的影響因素及其合理性研究【J】，財經(jīng)理論與實踐，2008（7）：116-119.

[4]王東，貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格的影響機(jī)制及原因分析【J】，時代金融，2012，12（中）：9.

[5] 2012徐州地區(qū)生產(chǎn)總值破4000億增長率連續(xù)3年江蘇第一， 中國網(wǎng)江蘇頻道， 2013.1.21.

[6]中國指數(shù)研究院， 2012年11月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù).2012.11.

[7]劉貴文，李婧，我國家庭住房適宜居住面積研究【J】，住宅科技，2007（2）：5-10.

備注：基金項目：大學(xué)生實踐創(chuàng)新訓(xùn)練計劃項目（51074154）

作者簡介： 劉婧鳴（1993-），女，漢族，陜西渭南人，中國礦業(yè)大學(xué)土地資源管理學(xué)生，E-mail：liujingming25@126.com

*通訊作者：侯湖平（1975-），女，漢族，山西省孝義市人，副教授，博士，主要從事土地利用，不動產(chǎn)評估，礦區(qū)生態(tài)修復(fù)方面的研究。