【摘要】針對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格快速增長(zhǎng)，政府出臺(tái)了系列調(diào)控政策，但結(jié)果不甚明顯。本文利用Eviews面板數(shù)據(jù)對(duì)我國(guó)三類(lèi)、十個(gè)代表城市1998--2012年的數(shù)據(jù)，分別從土地供應(yīng)面積、土地出讓面積兩方面研究土地供應(yīng)調(diào)控對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的影響，得出了土地供應(yīng)調(diào)控對(duì)三類(lèi)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格影響需依城市實(shí)際區(qū)分研究的結(jié)論。未來(lái)應(yīng)結(jié)合不同城市情況制定相應(yīng)調(diào)控政策。

【關(guān)鍵詞】土地供應(yīng)調(diào)控；商品住宅；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格

土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)企業(yè)可開(kāi)發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)投資規(guī)模和市場(chǎng)供給，導(dǎo)致商品住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)。2003年以來(lái)國(guó)家針對(duì)商品住宅價(jià)格一路高漲采取了以土地供應(yīng)調(diào)控為主的系列調(diào)控政策，但效果甚微。為此，土地供應(yīng)調(diào)控對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的影響是否顯著，未來(lái)調(diào)控重點(diǎn)在哪里，需深入研究。

一、文獻(xiàn)綜述

1，供需方面

劉琳（2002）借用冪函數(shù)回歸統(tǒng)計(jì)模型對(duì)深圳市的土地供應(yīng)調(diào)整和房屋價(jià)格做了實(shí)證研究，研究得出城市土地出讓數(shù)量與商品房銷(xiāo)售價(jià)格之間成正相關(guān)關(guān)系。謝岳來(lái)、劉洪玉以杭州市為例實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)杭州房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲是由于土地供應(yīng)減少導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡造成的。Peng和Wheaton（1994）建立模型回歸結(jié)果顯示土地供給約束的溢出效應(yīng)會(huì)使人們對(duì)房屋價(jià)格的預(yù)期增長(zhǎng)將導(dǎo)致房屋供應(yīng)量的上升。丁悅，李崇明，丁烈云借助均衡理論進(jìn)行了分析，指出房地產(chǎn)單純依靠市場(chǎng)機(jī)制，是不可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求均衡。

2，影響因素方面

王金明，高鐵梅利用可變參數(shù)模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給進(jìn)行了動(dòng)態(tài)定量分析，分析表明，在影響需求的因素中，收入彈性最大，其次是價(jià)格、利率彈性；在影響供給的因素中，價(jià)格和利率彈性都較大。王松濤、劉洪玉對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市做面板數(shù)據(jù)分析土地供應(yīng)政策對(duì)住房供給和住房?jī)r(jià)格的影響效果，發(fā)現(xiàn)我國(guó)城市土地供應(yīng)量和住房供給量呈顯著正向關(guān)系。高麗坤認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格和土地供應(yīng)量之間的關(guān)系應(yīng)是一條向上的凸形曲線(xiàn)，且二者的變化在不同的土地供給價(jià)格彈性條件下是不同的。

綜上所述，已有文獻(xiàn)對(duì)土地供應(yīng)與房地產(chǎn)價(jià)格的研究都集中于價(jià)格上漲的決定機(jī)制或是針對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)能區(qū)別考慮個(gè)別的影響因素，如地理區(qū)位，城市發(fā)展市場(chǎng)化程度的高低及城市自身傳統(tǒng)特色。

所以，本文在借鑒已有成果的基礎(chǔ)上將十個(gè)代表城市按其市場(chǎng)化水平高低和經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)弱分為三類(lèi)，并借用Eviews中面板數(shù)據(jù)分析模型的不變參數(shù)回歸模型，檢驗(yàn)分析三類(lèi)城市土地供應(yīng)面積、土地出讓面積對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的影響關(guān)系。

二、實(shí)證分析

1，研究對(duì)象、范圍確定和變量的選取

（1）商品住宅、土地供應(yīng)的界定

本文研究主體為商品房類(lèi)型中住宅用房，即是商品住宅，商品住宅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售、出租給使用者僅供居住用的房屋。土地供應(yīng)調(diào)控包括土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)價(jià)格、土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)政策等方面。本文研究土地供應(yīng)調(diào)控從土地供應(yīng)量入手。

（2）范圍的確定

本文將十個(gè)城市分為三類(lèi)城市；一類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，常住人口多，土地供應(yīng)有限；二類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)正在快速發(fā)展，流動(dòng)人口尤其是外來(lái)人口急劇增加，

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大；三類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，土地資源充足，但流動(dòng)人口增幅較小。

（3）變量選取

研究城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必須考慮到城市綜合發(fā)展情況。因此在選取變量過(guò)程中，選取房地產(chǎn)住宅建設(shè)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、GDP 、土地供應(yīng)面積，土地出讓面積、商品住宅竣工面積、商品住宅施工面積、商品住宅銷(xiāo)售面積、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)、在職職工年均工資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平、常住人口，但經(jīng)過(guò)驗(yàn)證發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)住宅建設(shè)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，竣工面積、施工面積，職工年均工資、可支配收入水平，存在重復(fù)性，所以刪除重復(fù)性變量。

從樣本數(shù)據(jù)可看出，九個(gè)樣本都在逐年上升，土地供應(yīng)面積、土地出讓面積兩個(gè)指標(biāo)變量有明顯波動(dòng)。因此這兩個(gè)變量也是本文主要研究變量。本文樣本變量為 （GDP）， （土地供應(yīng)面積）， （土地出讓面積）， （商品住宅投資額）， （商品住宅竣工面積）， （商品住宅銷(xiāo)售面積）， （商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)）， （城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）， （常住人口）。

2，三類(lèi)城市實(shí)證研究分析

（1）研究方法、模型選取

首先運(yùn)用面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)考察人口、收入、土地供應(yīng)面積、土地出讓面積與商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格之間的長(zhǎng)期關(guān)系，然后建立計(jì)量模型來(lái)量化它們之間內(nèi)在聯(lián)系。模型如下：

為被解釋變量， 為 解釋變量， 為常數(shù)項(xiàng) ， 為 系數(shù)向量， 為隨機(jī)誤差項(xiàng)

（2）時(shí)序圖與平穩(wěn)性檢驗(yàn)

根據(jù)對(duì)三類(lèi)城市的時(shí)序圖分析結(jié)果，利用Eviews對(duì)面板數(shù)據(jù)模型中原始時(shí)間序列數(shù)據(jù)及其差分序列進(jìn)行了Panel Data模型的單位根檢驗(yàn)包括Levin、Line.Chu、Fisher、ADF、PP。檢驗(yàn)結(jié)果顯示原始序列非平穩(wěn)，但2階差分回歸后的序列是平穩(wěn)的。

（3）模型估計(jì)

三類(lèi)城市解釋變量和被解釋變量進(jìn)行隨機(jī)效應(yīng)模型估計(jì)結(jié)果顯示，決定系數(shù)和調(diào)整后的決定系數(shù)在0.9左右徘徊，擬合程度高，具有很好解釋說(shuō)明能力，F(xiàn)值大于80.66，且P值為0，這表示這次回歸結(jié)果有實(shí)際研究意義，8個(gè)解釋變量中有 四個(gè)變量未通過(guò)T檢驗(yàn)，P值都大于0.05，也說(shuō)明GDP、商品住宅建設(shè)投資、商品住宅銷(xiāo)售面積、商品住宅竣工面積對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的影響不顯著，所以將這四個(gè)變量剔除。

3，三類(lèi)城市數(shù)據(jù)檢驗(yàn)及回歸結(jié)果

（1）一線(xiàn)城市的模型估計(jì)與實(shí)證分析

A，土地供應(yīng)面積、人口、收入為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格回歸估計(jì)結(jié)果

剔除變量后模型回歸結(jié)果顯示土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為-0.0496，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.49361，常住人口的回歸系數(shù)為1.414，常數(shù)項(xiàng)為-4002.281，無(wú)論是P值、F值及擬合優(yōu)度都高于隨機(jī)回歸的效果，本次模型回歸結(jié)果有意義。

模型說(shuō)明，在以土地供應(yīng)面積、常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格做回歸時(shí)，土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為-0.0496，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就下降0.0496個(gè)單位，常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入回歸系數(shù)分別為1.414、 0.494，即在其他變量不變的情況下，人口和收入每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就隨之上升1.414、0.494個(gè)單位，說(shuō)明人口及收入對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格有促進(jìn)的作用，而對(duì)土地供應(yīng)量的控制力度非常到位。

B，土地出讓面積、常住人口、可支配收入為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格回歸估計(jì)結(jié)果；

剔除變量后模型回歸結(jié)果顯示土地出讓面積的回歸系數(shù)為-0.334，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.465，常住人口的回歸系數(shù)為1.89，常數(shù)項(xiàng)為-3329.1677。

模型說(shuō)明，以土地出讓面積、常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格做回歸時(shí)，土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為-0.334，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就縮減了0.334個(gè)單位，說(shuō)明一線(xiàn)城市對(duì)土地出讓面積的控制有效的遏制了房?jī)r(jià)的上漲。

一線(xiàn)城市常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入回歸系數(shù)分別為1.89、 0.465，即在其他變量不變的情況下，人口和收入每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就會(huì)隨之上升1.89、0.465個(gè)單位，說(shuō)明人口及收入增長(zhǎng)促進(jìn)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)。

（2）二線(xiàn)城市數(shù)據(jù)檢驗(yàn)及回歸結(jié)果

A，土地供應(yīng)面積、人口、收入為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格回歸估計(jì)結(jié)果

模型回歸結(jié)果顯示土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為0.055595，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.238982，常住人口的回歸系數(shù)為0.523473，常數(shù)項(xiàng)為644.74。

模型說(shuō)明，在以土地供應(yīng)面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、常住人口作為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格做回歸時(shí)，土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為0.0556，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就上漲了0.0556個(gè)單位，說(shuō)明二線(xiàn)城市對(duì)土地供應(yīng)量的調(diào)控力度較弱，沒(méi)能有效遏制商品住宅價(jià)格上升。

二線(xiàn)城市的常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)分別為0.523和0.239，即在其他變量不變的情況下，常住人口、人均可支配收入每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)隨之增長(zhǎng)0.523、0.239個(gè)單位。說(shuō)明人口及收入增長(zhǎng)對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上升有促進(jìn)作用。

B，土地出讓面積、常住人口、可支配收入為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格回歸估計(jì)

剔除變量后的模型回歸結(jié)果顯示土地出讓面積的回歸系數(shù)為0.029，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.2241，常住人口的回歸系數(shù)為0.464，常數(shù)項(xiàng)為602.17。

模型說(shuō)明，在以土地供應(yīng)面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、常住人口作為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格做回歸時(shí)，土地出讓面積＼常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)分別為0.029、0.464和0.241，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量、常住人口、人均可支配收入每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就會(huì)上漲0.029、0.464、0.241個(gè)單位，說(shuō)明二類(lèi)城市對(duì)土地出讓的調(diào)控力度較弱，且受到人口、收入增加的影響沒(méi)能抑制商品住宅價(jià)格上升。

（3）三線(xiàn)城市數(shù)據(jù)檢驗(yàn)及回歸結(jié)果

A，土地供應(yīng)面積、人口、收入為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格回歸估計(jì)結(jié)果

剔除變量后模型回歸結(jié)果顯示土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為0.011，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.212，常住人口的回歸系數(shù)為2.415，常數(shù)項(xiàng)為-1086.26。

模型說(shuō)明，在以土地供應(yīng)面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、常住人口作為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格做回歸時(shí)，土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為0.011，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就上漲了0.011個(gè)單位，說(shuō)明三類(lèi)城市對(duì)土地供應(yīng)量的實(shí)施效果不是十分明顯，沒(méi)能有效的控制土地供應(yīng)量的供給，進(jìn)而導(dǎo)致三線(xiàn)城市的商品住宅價(jià)格的屢次攀升。

三線(xiàn)城市的常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)分別為0.415和0.212，即在其他變量不變的情況下，常住人口、人均可支配收入每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就會(huì)隨之上漲0.415、0.212個(gè)單位。說(shuō)明人口及收入對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格影響顯著。

B，土地出讓面積、常住人口、可支配收入為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格回歸估計(jì)

剔除變量后的模型回歸結(jié)果顯示土地出讓面積的回歸系數(shù)為-0.173，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.215，常住人口的回歸系數(shù)為2.473，常數(shù)項(xiàng)為-1006.899。

模型說(shuō)明，在以土地出讓面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、常住人口作為解釋變量對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格做回歸時(shí)，土地出讓面積的回歸系數(shù)為-0.1733，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就減少0.1733個(gè)單位，說(shuō)明三類(lèi)城市對(duì)土地出讓面積的實(shí)際控制強(qiáng)度是很到位的，政府積極發(fā)揮土地供應(yīng)宏觀(guān)調(diào)控政策作用，穩(wěn)定商品住宅價(jià)格的上升趨勢(shì)。

三線(xiàn)城市的常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)分別為2.473和0.215，即在其他變量不變的情況下，常住人口和可支配收入每增加一個(gè)單位，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格就會(huì)隨之上升2.473和0.215個(gè)單位，可以得出城市常住人口及可支配的收入的上漲幅度推動(dòng)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與進(jìn)步。

三、結(jié)論和政策建議

（1）模型結(jié)論

1，三類(lèi)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平高低、常住人口增加的幅度大都存在正相關(guān)關(guān)系，但不同城市土地供應(yīng)量對(duì)商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格影響不同。

2，一線(xiàn)城市在進(jìn)行土地供應(yīng)調(diào)控同時(shí)，限制購(gòu)房者資格和套數(shù)，能有效改善供需關(guān)系，調(diào)控有效；二線(xiàn)城市受到經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的推動(dòng)，常住人口的激增，城鎮(zhèn)居民人均收入的上漲，激發(fā)了消費(fèi)者對(duì)商品住宅的有效需要，土地供應(yīng)量隨之增長(zhǎng)，對(duì)于這種旺盛的需求趨勢(shì)，單靠制定土地調(diào)控政策不能發(fā)揮有效作用；三線(xiàn)城市受自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理位置等因素的影響，常住人口增量小，收入上漲比例低，商品住宅需求量小，增加土地供應(yīng)會(huì)使供給更加寬松，會(huì)拉低銷(xiāo)售價(jià)格。

3，三類(lèi)城市居民人均可支配收入、常住人口與商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格回歸系數(shù)都為正相關(guān)，表示我國(guó)城市居民人均可支配收入、常住人口的增加，能穩(wěn)定商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格。

（2）政策建議

1，依據(jù)不同類(lèi)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需尤其是需求增長(zhǎng)狀況，制定實(shí)施不同土地供應(yīng)調(diào)控政策。在市場(chǎng)相對(duì)過(guò)剩、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，適當(dāng)控制土地供給量；市場(chǎng)供不應(yīng)求，則及時(shí)增加土地供給。

2，一線(xiàn)城市要繼續(xù)堅(jiān)持當(dāng)前的調(diào)控政策，尤其是供給與需求調(diào)節(jié)雙管齊下。二線(xiàn)城市要在充分了解市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，合理增加土地供給，并適時(shí)進(jìn)行需求調(diào)節(jié)。 三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市，要重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)吸引力，提升居民收入水平，拉動(dòng)有效需求，促進(jìn)商品住宅市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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